Kiedy ruszy spadkowa lawina cen mieszkań? Trzy sygnały, że...

Wielu czytelników „Subiektywnie o Finansach” zadaje nam to pytanie: kiedy na dobre ruszą spadki cen mieszkań? Już od kilku miesięcy na rynek nieruchomości nie płyną pieniądze z programu tanich kredytów, a firmy zajmujące się analizowaniem cen nieruchomości wciąż triumfalnie raportują: „ceny rosną”. Nie wiem czy doczekamy się klasycznej nieruchomościowej bessy, jaką widać było np. w Niemczech, ale… chyba coś się zaczyna dziać. Trzy sygnały

Rynek nieruchomości zwykle reaguje na wszelkie bodźce z kilkukwartałowym opóźnieniem. To, co w danej chwili na nim widzimy, jest zwykle pokłosiem decyzji konsumenckich lub inwestycyjnych podjętych co najmniej pół roku wcześniej. Tyle, w przypadku kupujących mieszkania, trwa zwykle proces podejmowania decyzji, szukania finansowania, wyboru konkretnej nieruchomości i finalizowania transakcji.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Po stronie deweloperów czas reakcji jest jeszcze dłuższy: między startem budowy, a oddaniem klientowi mieszkania upływają co najmniej dwa lata. Nawet jeśli deweloper widzi, że na rynku dzieje się coś złego, to przeważnie nie zatrzymuje trwających już inwestycji. Co najwyżej nie zaczyna nowych, ale zanim brak nowych ofert „dziur w ziemi” zacznie ważyć na relacjach rynkowych, musi upłynąć kilka kwartałów.

Choć program tanich kredytów „Bezpieczny Kredyt 2%” formalnie skończył się w grudniu 2023 r., to na rynku kredytowym jeszcze przez cały pierwszy kwartał tego roku 30-40% udzielonych kredytów było jego pokłosiem. Tak naprawdę prawdziwa „susza” kredytowa – zmniejszająca liczbę tych, którzy mogą sobie pozwolić na drogi kredyt – trwa dopiero od trzech-czterech miesięcy.

Czytaj więcej o tym: Nieoczekiwana zmiana sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Bierzemy wyższe kredyty ale… na krócej. O czym to świadczy?

Czytaj też: Mieszkania w Polsce coraz droższe. A w Ukrainie? Ile trzeba zapłacić za metr mieszkania w ogarniętym wojną kraju? Czy ktoś te nieruchomości kupuje?

Wypłaszczenie cen mieszkań. Sprzedający tracą cierpliwość?

W większości miast od kwietnia widać w związku z tym wypłaszczenie cen. Po ich wzroście o 20-30% w skali roku teraz obserwujemy stabilizację, a firmy zajmujące się analizowaniem nieruchomości (przeważnie też – powiedzmy sobie szczerze – zainteresowane hossą na tym rynku) nadal podają wysokie procenty dotyczące wzrostów cen mieszkań. Wynika on głównie z efektów statystycznych, ale… dopóki można pokazać, że ceny rosną, to sprzedawcy nieruchomości to robią.

A ci, którzy uważają, że drogie kredyty, słaba koniunktura w gospodarce i spadająca rentowność najmu (zwłaszcza w porównaniu z inwestycją w obligacje skarbowe) powinna wreszcie przynieść poważne tąpnięcie cen – są coraz bardziej rozczarowani i zniecierpliwieni. I pytają: dlaczego, do jasnej cholery, ceny nie spadają? W Niemczech, czy Szwecji przy podobnych warunkach mieliśmy zjazd cen o 15-20%. A u nas?

Odpowiadam: spokojnie. Tak naprawdę o wszystkim zadecyduje odporność psychiczna sprzedających nieruchomości na rynku wtórnym. Deweloperzy zrobią to, co zawsze: zdejmą z oferty na rynku pierwotnym wszystkie możliwe „dziury w ziemi” i spróbują wywołać wrażenie, że nie ma czego kupować. Popyt kredytowy jest, jaki jest (połowa tego, co zawsze), zaś popyt inwestycyjny (uzależniony od rentowności najmu) dopiero zaczął się schładzać, widząc spadek inflacji.

W tej sytuacji to sprzedający na rynku wtórnym mają klucz do spadku cen mieszkań. Z danych portali ogłoszeniowych widać, że liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż wzrosła do rekordowych poziomów. Według danych OLX Data liczba ofert sprzedaży mieszkania zamieszczonych w OLX przekroczyła 48 000, podczas gdy na przełomie zeszłego i tego roku – gdy „Bezpieczny Kredyt 2%” wyczyścił rynek z mieszkań – tych ogłoszeń było niecałe 32 000. Takiego wysypu mieszkań na sprzedaż nie było od początku istnienia OLX.

Początek spadku cen mieszkań? Rekordowa liczba ofert sprzedaży. Dane OLX Data

Druga ciekawa informacja. Sprawdziłem w portalu Zametr.pl, który podaje informacje na temat zmian cen nieruchomości w ogłoszeniach, jaka część wszystkich ofert sprzedaży ma skorygowaną w ciągu ostatniego miesiąca ceny. Wyniki tego „badania” są dość zaskakujące. Okazuje się, że w warszawskich ogłoszeniach jakąkolwiek korektę ceny w dół zanotowało 75% ogłoszeń. W co czwartej ofercie spadek ceny wyniósł 5% lub więcej, zaś co dwudzieste ogłoszenie zanotowało przecenę o 10% lub więcej.

Na tej samej zasadzie sprawdziłem co słychać na rynku wrocławskim. Tutaj ustalenia są nieco inne – jakąkolwiek zmianę ceny w dół w ostatnim czasie zanotowała połowa ogłoszeń, spadek ceny o co najmniej 5% – co siódme ogłoszenie, zaś spadek cen dwucyfrowy – 6% ogłoszeń. Przy obecnych cenach nieruchomości nawet 5% korekty ceny oznacza jej spadek o 30 000 – 50 000 zł, czyli już zauważalną. Co dwudzieste mieszkanie jest przeceniane o 50 000 – 100 000 zł.

Zmiany cen mieszkań w Warszawie o ponad 10%

Czytaj też: Jest kraj w Europie, gdzie mieszkania (niemal) nie drożeją. Tak się wygrywa walkę ze spekulantami na rynku nieruchomości?

Początek spadku cen mieszkań? „Wodospad” jeszcze się nie zaczął

Jeśli na dwóch wielkich rynkach nieruchomości duża część sprzedających już obniża swoje – często napompowane do granic – aspiracje, to wiedz, że coś się dzieje. Na rynku nieruchomości nic nie dzieje się z dnia na dzień. Najpierw wystawiasz ofertę z maksymalnie napompowaną ceną i sprawdzasz co się dzieje. Nie ma chętnych? Obniżasz cenę do takiej, którą uważasz za dobrą dla siebie. Potem testujesz swoją wytrzymałość na cenę z dolnych widełek, które akceptujesz, a dopiero potem (najczęściej po pół roku, dziewięciu miesiącach nie sprzedanego mieszkania) wpadasz w panikę.

Prawdopodobnie jesteśmy wciąż blisko początku tego procesu. Patrząc na dzienne statystyki cen Zametr.pl widać, że na rynku warszawskim (najbardziej płynnym) od kilku dni ceny zaczynają się delikatnie łamać. Przez ostatnie trzy miesiące trzymały się – niczym pijany płotu – okolic 18 900 zł, a ostatnie dni przyniosły zjazd do 18 500 zł.

Zmiany cen mieszkań w Warszawie z dnia na dzień (dane Zametr.pl)

Może to chwilowy ząbek, a może oznaka rosnącej niecierpliwości sprzedających. Część z nich być może jest „na musiku” i żeby nie czekać zbyt długo na możliwość sprzedaży mieszkania – będą zmuszeni obniżać ceny i to nie symbolicznie, tylko dwucyfrowo (licząc w procentach).

Najnowszy barometr Metrohouse i CreditPass (za drugi kwartał 2024 r.) podaje, że średni czas publikacji ofert nieruchomościowych wciąż jest niższy od długoterminowego trendu. Patrząc na rynek warszawski w sześciu ostatnich latach – i porównując analogiczne okresy poszczególnych lat, czyli drugie kwartały – trzykrotnie czas publikacji oferty bywał krótszy niż 100 dni. Tak było też w drugim kwartale bieżącego roku – wyniósł tylko 73 dni. Dla porównania, w połowie 2018 r. to było 113 dni, a w połowie 2023 r. – 117 dni.

W przypadku pięciu największych miast typowy okres „trwania” oferty to 120-130 dni. W tym roku jest to 96 dni, czyli wciąż poniżej średniej. To pokazuje, że jest jeszcze dużo miejsca do tego, by wycisnąć sprzedających jak cytrynę. Im dłużej będą czekały ich oferty, tym chętniej będą obniżali oferty.

Pytanie brzmi, czy wszystkiego nie popsują politycy. Jeśli na rynku wtórnym zacznie się „wodospad”, to niełatwo będzie go powstrzymać. I – co ważne – na spadek cen na rynku wtórnym będą musieli zareagować deweloperzy, bo nie będą mogli sobie pozwolić na oderwanie cen w swoich ofertach od realiów. Jeśli jednak w najbliższych kilkunastu tygodniach stanie się jasne, że rząd wchodzi z nowym programem tanich mieszkań – to będzie psychologicznie najlepsze, co może spotkać sprzedających.

Czytaj też: Kiedy wreszcie zaczną spadać ceny mieszkań? Analitycy wrzucili dane do modelu i… zaskoczenie. Trzy ciekawe trendy na rynku nieruchomości

Kto wygra wojnę nerwów na rynku nieruchomości?

Co innego czekać na możliwość sprzedania nieruchomości przez kilka miesięcy i nie mieć żadnej pewności, że nie będzie trzeba obniżyć ceny np. o kolejne 20% (i czekać jeszcze rok, aż w ogóle ktoś zwróci uwagę na to ogłoszenie), a co innego mieć w perspektywie ratunek. Jeśli mam pewność, że rząd – nawet dopiero za kilka miesięcy – zapewni wzrost popytu na moje mieszkanie, to byłbym idiotą, gdybym np. obniżył teraz cenę w swoim ogłoszeniu o 15%.

Jeśli zaś muszę drżeć o to, czy nie zostanę z mieszkaniem na rynku spadającym np. o 20%, to prewencyjnie obniżę dziś cenę o te 10-15%, żeby nie zostać potencjalnie z ręką w nocniku. I to jest główny mechanizm, który może napędzić spadek cen mieszkań.

To jest wojna psychologiczna, którą dziś zaczyna wygrywać popytowa strona rynku. Ale mamy dopiero trzy miesiące stabilizacji cen mieszkań. Aby ten trend mógł się rozwinąć i rozkwitnąć, a strach pojawił się w oczach najbardziej zalewarowanych inwestorów nieruchomościowych, potrzebujemy jeszcze roku wysokich stóp procentowych i braku taniego kredytu oraz niezbyt dobrej sytuacji gospodarczej. No i bardzo umiarkowanego popytu. Czy to wszystko naraz się może wydarzyć?

Czytaj też: Czy kłopoty grupy HRE zwiastują nieruchomościową bessę? Co z tysiącami inwestorów czekających na „pewne” zyski? Będzie katastrofa czy wybawienie?

Czytaj też: 300 000 zł za 10-metrową mikrokawalerkę? To polskie absurdy, ale na najdroższym rynku nieruchomości tyle płaci się za jeden metr. Co podbija tam ceny mieszkań?

————

GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT?

Obawiasz się zmian w podatku Belki? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.

————–

Zapraszam do posłuchania najnowszych PODCASTÓW „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”:

>>> CYBERNIEBEZPIECZEŃSTWA NA WAKACJACH. Wakacje to czas, w którym czyhają na nas specyficzne cyberniebezpieczeństwa. Jak kupować bilety na pociąg, samolot lub za hotel, żeby nie dać się okraść? Jakie niebezpieczeństwa czyhają na nas w hotelowych i publicznych sieciach wifi? Jak bezpiecznie korzystać z internetu na wakacjach? Te pytania zadaję gościniom kolejnego podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” – a są nimi Julia Lisowska-Wenta (senior security analyst z zespołu ds. przeciwdziałania przestępczości) oraz Karolina Czwarno-Kos (leading security officer pionu bezpieczeństwa) z BNP Paribas Bank Polska. Zapraszam do posłuchania

>>> KARTY PŁATNICZE DLA FANÓW TENISA I KINA. Elementem personalizacji oferty bankowej coraz częściej stają się tematyczne karty płatnicze – takie, które oferują specjalne zniżki na realizację określonego hobby i zainteresowań klientów. Banki „uderzają” m.in. do miłośników sportu, kina, a nawet… wędkarstwa. Komu może przydać się tematyczna karta płatnicza? Gościem Ojca Redaktora była Izabela Bagłaj, starsza menedżerka ds. produktu bankowości detalicznej w BNP Paribas Bank Polska, która przeprowadzi nas przez tajniki tematycznych kart płatniczych. Całości rozmowy możesz posłuchać w podkaście „Finansowe Sensacje Tygodnia”.

>>> ZDRADZAMY SEKRETY KANTORÓW. Jeśli wyjeżdżasz na zagraniczne wakacje, to zapewne przed wyjazdem odwiedzisz kantor. W „Finansowych Sensacjach Tygodnia” rozmawiamy z Aleksandrem Pawlakiem, właścicielem kantorów o tym, kiedy i gdzie wymieniać waluty, jak to robić, jak bezpiecznie przewozić pieniądze oraz czy wyjeżdżając do egzotycznego kraju zabrać tam dolary (i wymieniać je na miejscu), czy lokalną walutę kupioną w kraju. I jak korzystać z bankomatów za granicą, żeby się nie naciąć. Oraz czy da się zwrócić kantorowi nie wykorzystane na wakacjach pieniądze. Zapraszam do posłuchania!

>>> CZY ZACZĘŁA SIĘ KOREKTA CEN MIESZKAŃ? W kolejnym odcinku „Finansowych Sensacji Tygodnia” w składzie 3M (Maciek Jaszczuk, Maciek Danielewicz i Maciek Samcik) analizujemy sytuację na rynku nieruchomości. Czy rzeczywiście to możliwe, że zaliczy on twardą korektę? A może ona już trwa? I co na to deweloperzy? Czy są w stanie ją zablokować? Drugim tematem podcastu jest jazda pod prąd na rynku pracy, czyli… wydłużanie tygodnia zamiast jego skracania. Takie pomysły są realizowane właśnie na południu Europy. Skoro ludzie chcą więcej zarabiać, a jednocześnie brakuje rąk do pracy, to może niech… pracują więcej? Czy ten trend dotrze i do nas? Zapraszamy do posłuchania!

————–

Zobacz też najnowsze WIDEOFELIETONY I ROZMOWY „SUBIEKTTWNIE O FINANSACH”:

————–

MACIEJ SAMCIK POLECA PORZĄDNE USŁUGI FINANSOWE:

>>> Prosto i tanio inwestuj oszczędności na całym świecie w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze przez internet, kliknij ten link. Albo obejrzyj ten webinar, w którym – razem z Pawłem Mizerskim z UNIQA TFI – układamy strategie emerytalne.

>>> Portfel globalnych inwestycji – złożony z akcji, walut i surowców – buduj razem z XTB. Podobnie jak wielu innych inwestorów – używam i polecam aplikację do inwestowania XTB, gdzie nie płacisz prowizji za inwestowanie w ETF-y z całego świata (aż do wartości 100 000 euro obrotu miesięcznie), a masz możliwość budowania portfela z różnych aktywów. XTB wprowadził na rynek nowy sposób inwestowania – Plany Inwestycyjne. Pozwalają bezpiecznie i bezpłatnie inwestować w portfele ETF-ów od największych światowych dostawców. Więcej na ich temat przeczytasz tutaj.

>>> Sztabki złota kupuj wygodnie „po kawałku” na GOLDSAVER.PL. W tym sklepie internetowym (należącym do renomowanego sprzedawcy złota, firmy Goldenmark) każdy może kupić sztabkę złota we własnym tempie i bez zobowiązań. Kliknij ten link, załóż konto, a otrzymasz bonus w wysokości 100 zł. Możesz także wpisać kod „SoF” w formularzu rejestracji. Subiektywna recenzja tego rozwiązania jest tutaj.

>>> Część oszczędności lokuj za granicą za pomocą platformy RAISIN, która łączy polskich oszczędzających z instytucjami finansowymi z innych krajów. Platforma pozwala klientom na deponowanie pieniędzy bez konieczności ponownego potwierdzania tożsamości czy też uzyskiwania dostępu do każdego z zagranicznych banków. HoistSpar – instytucja, która jako pierwsza dołączyła do polskiej platformy Raisin – oferuje bezpieczne konta depozytowe w Szwecji, Niemczech, Polsce i Wielkiej Brytanii. Załóż bezpłatne konto w Raisin tutaj, a potem złóż zlecenie utworzenia lokaty, przelej pieniądze i przetestuj nową platformę do europejskiego oszczędzania dostępną w Polsce.

>>> Kryptowaluty bezpiecznie kupuj w kantorach sieci QUARK. Jeśli myślisz o lokowaniu części pieniędzy na rynku kryptowalut, ale nie wiesz, jak się za to zabrać i gdzie kupić swoją pierwszą kryptowalutę, to możesz skorzystać z usług sieci kantorów Quark. To najstarsza sieć tego typu w kraju – w bezpieczny, wiarygodny sposób kupisz tam kryptowalutę i uzyskasz pomoc dotyczącą jej przechowywania. Zapraszam, sam korzystałem z usług sieci Quark i kupiłem odrobinę bitcoina z natychmiastową „dostawą” do aplikacji kryptowalutowej, z której korzystam. Więcej szczegółów na stronie Quark.

———————–

CHCESZ ZAPLANOWAĆ ZAMOŻNOŚĆ? PRZECZYTAJ KONIECZNIE! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

MACIEJ SAMCIK POLECA NA WAKACJE:

Partnerem „Subiektywnie o Finansach” jest BNP Paribas Bank Polska, który ma w ofercie cały pakiet świetnych rozwiązań dla urlopowiczów. Jego podstawą jest specjalna karta debetowa – Karta Otwarta na Świat, za którą zapłacimy 12 zł miesięcznie, ale w zamian dostajemy pakiet usług finansowych przydatnych w podróżowaniu po świecie.

Przede wszystkim przewalutowanie transakcji w około 180 walutach po kursie organizacji płatniczej z zerową prowizją banku. Otrzymujemy więc debetową kartę bezspreadową. Do tego dochodzą darmowe wypłaty w euro z bankomatów na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego (czyli UE plus Norwegia, Islandia i Liechtenstein), darmowe wypłaty w dowolnych walutach w bankomatach należących do Global Alliance lub grupy BNP Paribas, opłata 7 zł za wypłaty w innych bankomatach poza Polską.

Dodatkowo posiadacze karty mogą się darmowo ubezpieczyć od kosztów rezygnacji z podróży. Ubezpieczyć możemy do 5 osób na jedno konto w wysokości do 40 000 zł od osoby. Warunek jest jeden – płatności, które ubezpieczamy, muszą być wykonane albo kartą Otwartą na Świat, albo przelewem z powiązanego z nią konta. Zakres ubezpieczenia obejmuje zwrot kosztów odwołanych rezerwacji noclegów, rezygnacji z imprezy turystycznej oraz biletu lotniczego z powodu okoliczności objętych ubezpieczeniem.

BNP Parobas Bank Polska poza kartą bezspreadową (Kartą Otwartą na Świat) oferuje też na wakacje usługę wielowalutową sensu stricto powiązaną z Kartą Mastercard Multiwalutowa (mając tę kartę możemy np. wiosną kupić euro i płacić tą walutą „zbunkrowaną” na koncie walutowym podczas wakacji w lipcu-sierpniu).

Polecam też jedną z luksusowych kart kredytowych BNP Paribas Bank Polska, z którą spędzisz wakacje korzystając z dodatkowych udogodnień: Darmowy kredyt i ubezpieczenie podróżne, wstęp do saloników lotniskowych, concierge, fast track i slow life. Oto beztroskie wakacje z luksusową kartą kredytową. Więcej na temat kart kredytowych oferowanych przez BNP Paribas Bank Polska – Gold i Platinum – tutaj.

zdjęcie: Murapol