7% rocznych odsetek za kredyt o stałym oprocentowaniu. „To jest lichwa”. „Nóż się w kieszeni otwiera” – komentują klienci banków. Czy musi być tak drogo? Już tłumaczę

Ile kosztuje kredyt o stałym oprocentowaniu na 10 lat? Jest już pierwsza taka oferta w Polsce. Gwarantowane odsetki wynoszą 6,3% (dla wiernych klientów) lub 7,3% (dla klientów bez zobowiązań). Inne banki mają porównywalną ofertę na stały procent, ale tylko na 5-7 lat. „To jest lichwa”, „nóż się w kieszeni otwiera” – mówią klienci. Czy 6-7% rocznie za kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu to rzeczywiście oferta obrażająca inteligencję świadomego konsumenta?

Przez lata banki w Polsce w ogóle nie oferowały klientom kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Nadzór – uzależniony od rządu – na to nie nalegał, a bankom się tego robić nie chciało, bo musiałyby emitować listy zastawne i płacić procent. A przyjemniej jest finansować kredyty coraz tańszymi pieniędzmi z lokat klientowskich.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W ostatnich latach nieśmiało zaczęły oferować kredyty na stały procent, ale w erze spadających stóp procentowych nikt się taką ofertą nie podniecał. Dopiero teraz zaczynamy doceniać stałą stopę, gdy WIBOR – od którego zależą kredyty zmiennoprocentowe – rośnie najszybciej w historii, a wraz z nim wysokość rat.

Jak zwykle – mądry Polak po szkodzie. Na kredyty stałoprocentowe czas był wtedy, gdy stopy procentowe były bliskie zeru. I można było oczekiwać, że się od tego zera odbiją. Dziś, gdy rynek jest zdestabilizowany i nie wiadomo jak wysoko zawędrują stawki WIBOR – pociąg z korzystnymi kredytami na stały procent odjechał. Co oczywiście nie zmienia faktu, że mamy pierwszy w Polsce kredyt ze stałym oprocentowaniem na 10 lat. Jego szczegóły znajdziecie w recenzji Maćka Bednarka.

Na marginesie trzeba powiedzieć, że Polska zawsze była krajem patologicznych kredytów hipotecznych. Najpierw był kredyt o urokliwym imieniu „Alicja”, który miał tę cechę, że im większą jego część się spłaciło, tym więcej pozostawało do spłaty (bo naliczane odsetki były wyższe, niż płacone raty, a niedobór bank dopisywał do kapitału). Potem pojawiły się kredyty frankowe (przypominające zakład walutowy), a wreszcie – kredyty oparte na stawce WIBOR, której sposób ustalania przypomina kabaret (bankowcy się spotykają i radzą: „po ile byśmy pożyczyli pieniądze od siebie nawzajem, gdybyśmy ich nie brali za darmo od klientów?”).

Ile kosztuje kredyt o stałym oprocentowaniu? „Nóż się w kieszeni otwiera”

Kiedy już banki zaczynają oferować kredyty na stały procent – a klienci zaczynają się nimi na poważnie interesować – okazuje się, że są… drogie. Tak przynajmniej twierdzą ludzie. Na wieść o tym, ile kosztuje kredyt o stałym oprocentowaniu, pan Tomasz na Twitterze skomentował:

„Nóż się w kieszeni otwiera. Nabieranie Polaków trwa. Mieszkanie – jako podstawa do życia i rozwoju rodzin – staje się przedmiotem lichwy i spekulacji”

I się dziwi: 6-7% rocznie odsetek za kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, dochodami kredytobiorcy, dochodami jego małżonka, całym majątkiem z jego „cesją” spadkową na dzieci i wnuków?

„W Niemczech można dostać kredyt samochodowy na 2,5%, a w Wielkiej Brytanii kredyt gotówkowy na 4% i tam się jakoś bankom opłaca, a u nas nie dość, że kredyt zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu, wszystkimi przyszłymi zarobkami i majątkiem kredytobiorców, to jeszcze takie złodziejskie oprocentowanie”

Banki twierdzą, że to normalne oprocentowanie w takich czasach. Cena pieniądza idzie w górę i już. Skoro WIBOR już teraz wynosi 4,3-4,7%, a docelowo sięgnie pewnie 5,5-6% (do stawki WIBOR w przypadku kredytu dolicza się jeszcze jakieś 1,5-2,5% marży), to dlaczego bank miałby oferować stałe oprocentowanie poniżej 7%? Zwłaszcza, że to na nim spoczywa ryzyko straty, gdyby się okazało, że koszt finansowania rośnie (czyli kapitał pozyskiwany na sfinansowanie kredytu staje się droższy albo pojawiają się nie spłacane na czas kredyty).

To się na pierwszy rzut oka trzyma sensu. Gdybym miał milion złotych, żeby komuś pożyczyć na 10 lat, to jakie odsetki by mnie satysfakcjonowały przy inflacji sięgającej dziś 9-10% rocznie? Pewnie też chciałbym dostawać takie 7% rocznie licząc się z tym, że za kilka lat inflacja spadnie i średnio moja „marża” utrzyma realną wartość pożyczonej na 10 lat kwoty.

Jak naprawdę działają banki?

Tyle, że banki tak nie działają. To handlarze cudzymi pieniędzmi. Nie pożyczają nikomu własnych. Najpierw biorą od ludzi depozyty i dopiero w oparciu o te depozyty udzielają kredytów. Czyli pytanie o korzystny deal – gdybym sam chciał zabawić się w bank – brzmi raczej tak: ile powinienem wziąć odsetek za kredyt, gdy pieniądze na udzielenie tej pożyczki sam od kogoś pożyczę? Na pewno więcej, niż sam płacę za pozyskany kapitał.

Na jaki procent pożyczylibyście mi pieniądze, żebym ja mógł odpożyczyć je dalej na 10 lat? Przypominam, że mamy inflację sięgającą 10% rocznie. Wiem, tanio by nie było. No, ale ja nie jestem bankiem. Nie dostałem od państwa licencji na gromadzenie i pożyczanie pieniędzy. Ani „listu żelaznego”, z którego wynika, że jeśli zbankrutuję, to państwo – a nie ja – odda Wam pieniądze.

Ponieważ bankiem zostać trudno, to konkurencja na tym rynku jest ograniczona. I banki składają nam propozycje nie do odrzucenia: „Chcesz zostawić pieniądze i mieć gwarancję państwową? Dostaniesz 0,05% rocznie”. Albo 0,5%. Albo 1% rocznie. Że mało? Że inflacja wynosi 10% rocznie? „Mamy wysokie koszty, musimy utrzymać setki placówek i zapłacić pensje tysiącom pracowników. Nie podoba się, to do widzenia” – mówią bankowcy.

Więc na pierwszy rzut oka 7% rocznie oprocentowania za kredyt – przy inflacji 10% rocznie – to mało. Ale jeśli biorę cudze pieniądze i płacę za nie 0,05%, to te 7% już nie wygląda wcale na mały pieniądz. I chyba już nawet widać to w liczbach. Zobaczcie jak wystrzelił wynik odsetkowy banków:

To nie wszystko. Banki nie działają tak, że biorą od ludzi depozyt i go odpożyczają. Banki kreują bezgotówkowy pieniądz kredytowy. W oparciu o 1000 zł depozytu mogą wykreować ponad 25 000 zł pieniądza kredytowego. De facto więc tworzą pieniądz „z powietrza”, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów.

Ten pieniądz oczywiście potem jest przez klientów zwracany (nie zostaje na stałe w obiegu), a realny zysk banku ogranicza się do odsetek od tych pieniędzy, pomniejszonych o ewentualne straty wynikające z tego, że ktoś z klientów kredytu nie spłaci.

Czytaj też: Kredyt hipoteczny to będzie luksus. KNF pisze do banków, żeby uważały z pożyczaniem

Gdyby babcia miała wąsy, czyli wszystko przez WIBOR

Teoretycznie więc kredyt hipoteczny stałoprocentowy nie musiałby kosztować 7% w skali roku. Skoro koszt pozyskania pieniądza jest bliski zeru (bank musi natomiast pokryć koszty funkcjonowania, koszty regulacyjne, zapłacić podatki i składki na fundusz gwarancyjny), to pewnie mogłoby być dużo taniej. Może 3% rocznie? A może 2,5% rocznie? Nie wiem. Oczywiście trzeba też wziąć pod uwagę, że w ciągu 10 lat koszt pozyskania kapitału może przestać być zerowy.

Na razie jednak w ogóle nie dochodzimy do tego miejsca, bo punktem odniesienia jest dotychczasowy rodzaj kredytu – ten o zmiennej stopie, oparty na stawce WIBOR. Stawce ustalanej w taki sposób, że bankowcy siadają przy wirtualnym stole i rozważają po ile pożyczyliby sobie nawzajem pieniądze, gdyby nie dostali ich (na razie za darmo) od klientów-deponentów. Gdyby babcia miała wąsy…

Jeśli banki mają możliwość ustalania stawki WIBOR na takim poziomie, że oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie już teraz sięga 6%, to dlaczego miałyby nagle oferować kredyt o stałej stopie na 3%? Tylko dlatego, że koszt pozyskania pieniądza obecnie wynosi zero albo prawie zero? Bez jaj.

Kredyt o stałej stopie byłby tańszy, gdyby „konkurencyjny” kredyt o zmiennej stopie był tańszy. A ten byłby tańszy, gdyby WIBOR odzwierciedlał prawdziwy koszt pozyskiwania pieniędzy na rynku przez banki. I tyle w temacie.

Czytaj więcej o pozwie za WIBOR: Zawyżone oprocentowanie kredytów? Oni uważają, że WIBOR to manipulacja

Ile kosztuje kredyt o stałym oprocentowaniu? A ile powinien kosztować?

Bankowcy bawią się z nami w kotka i myszkę. Biorą od nas pieniądze po 0,5%, po czym siadają przy zielonym stoliku i ustalają „oficjalny” koszt pozyskania tego pieniądza na 4,3%. A cała reszta – czyli drogie kredyty – to już tylko efekt tej operacji.

Nie wiem jaka powinna być uczciwa cena kredytu hipotecznego. Banki – jak wspomniałem – mają sporo kosztów wynikających z regulacji państwowych i podatkowych. Być może więc, gdyby to policzyć uczciwie, oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie wyniosłoby: średni koszt odsetek od depozytów (np. 1%) plus marża 4% (tak wysoki musiałby być narzut, żeby pokryć koszty banku). A może konkurencja sprawiłaby, że wystarczyłoby 2% marży powyżej prawdziwego kosztu pozyskania pieniądza?

Jedno jest pewne: żeby w Polsce zaistniały tanie (albo przynajmniej w pełni uczciwe) kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, trzeba najpierw „naprawić” te o zmiennej stopie procentowej (dziś opartej o WIBOR). Dopóki to nie nastąpi, oferowanie przez banki długoterminowych kredytów o stałej, wysokiej stopie procentowej przez długi czas, może okazać się kolejną pułapką.

————————————-

Posłuchaj podcastu: jak wojna zmieni rynek nieruchomości?

Jak wojna przeora rynek nieruchomości? Naszymgościem w podkaście „Finansowe sensacje tygodnia” jest Marek Wielgo, długoletni dziennikarz „Gazety Wyborczej” piszący o nieruchomościach, a od niedawna autor portalu z ogłoszeniami GetHome. Rozważamy wpływ wojny na rynek nieruchomości w Polsce. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem. Podcast jest też na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i pięciu innych, popularnych platformach podcastowych. Macie na temat „wojna a nieruchomości” swoją opinię, doświadczenia albo już widzicie jak zmienia się rynek? Piszcie na kontakt@subiektywnieofinansach.pl!

źródła obrazków: Steven HWG/Tatiana Szyszkina/Unsplash