Rośnie boom na mikrodomy. Taki o powierzchni do 35m2 już dziś postawisz bez pozwolenia. Jest tanio, ale czy w takim domku da się mieszkać na stałe?

Na konferencji dotyczącej programu „Polski Ład” rząd zapowiedział ułatwienia budowlane dla domów do 70m2. Jednak już od jakiegoś czasu możemy na podobnych warunkach postawić dom do 35m2. I choć takie domki mają spełniać funkcję rekreacyjną, to niektórzy rozważają je również w kontekście budynku mieszkalnego, w końcu wielu Polaków mieszka na takim metrażu w bloku. Jak wygląda taka procedura i czy opłaca się to finansowo?

Budowa domu to poważna inwestycja i poważne koszty. Koszty te jednak można dość mądrze minimalizować. Istotną kwestię odgrywa tu konstrukcja i metraż. Większy dom to przecież więcej betonu, bloczków, ale też okien, drzwi i ścian do pomalowania. Dlatego małe domki stają się coraz bardziej popularne. W Internecie możemy znaleźć pełno ofert na dom do 35m2 bez pozwolenia. Jest to też gorący temat na wielu grupach fejsbukowych.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mały domek, duże oszczędności

Biorąc pod uwagę szalejące ceny mieszkań, również tych najmniejszych, coraz więcej osób rozważa przeniesienie się pod miasto i budowę domu. W końcu, w przeliczeniu na metr, dom wychodzi taniej, a dodatkowo zyskujemy kawałek ziemi. Ten kawałek ziemi szczególnie doceniliśmy w czasie pandemii, to właśnie wtedy Polacy rzucili się na działki wszelkiego rodzaju, również ogródki działkowe.

Dom to, poza sporymi kosztami, również sporo formalności, które często zniechęcają inwestorów, dlatego rząd wprowadza różne rozwiązania, które tych formalności pomagają uniknąć. Obecnie najmniej sformalizowaną procedurą objęte są domy rekreacyjne (lub gospodarcze) do 35m2 powierzchni zabudowy.

Przede wszystkim mamy tu minimalne wymogi biurokratyczne, bo do takiego domu nie potrzebujemy ani kierownika budowy (koszt minimum 2.000 zł), ani projektu (koszt wraz z adaptacją ok. 5.000 zł), ani mapy do celów projektowych (ok. 1.000 zł). Więc na samym początku mamy w kieszeni kilka tysięcy złotych.

Dodatkowo odchodzi nam biurokracja, bo taki domek najczęściej jest budowany na podstawie zgłoszenia. W przypadku pozwolenia na budowę musielibyśmy czekać do 65 dni plus kolejne 14 dni na uprawomocnienie. W praktyce jednak sprawa może się przedłużyć nawet do kilku miesięcy, jeśli w dokumentacji będą jakieś braki. W przypadku zgłoszenia, po 21 dniach możemy ruszać z budową, o ile urząd nie wyrazi sprzeciwu.

Dom do 35m2 – stawiasz i mieszkasz?

Choć mikrodomy bywają reklamowane jako dobra alternatywa do małego mieszkania w bloku, to mamy tu jednak parę haczyków, o których warto pamiętać. Przede wszystkim taki dom ma służyć do celów rekreacyjnych. A więc w odróżnieniu, od zapowiadanych przez PiS domów do 70m2, nie jest to budynek mieszkalny. Oznacza to tyle, że formalnie nie możemy w nim mieszkać. Czy jednak ktoś faktycznie będzie sprawdzał, ile czasu w takim domu spędzamy? Tego nie jesteśmy w stanie przewidzieć.

Druga sprawa to kwestia powierzchni. Wspomniane 35m2 to powierzchnia zabudowy, czyli obszar, jaki budynek zajmuje po zewnętrznych ścianach. Ile więc wyniesie powierzchnia użytkowa? To trochę zależy od technologii budowy. Standardowy bloczek z betonu komórkowego ma grubość 24cm, do tego dochodzi jednak ocieplenie (10-20 cm). Z kolei w przypadku domów modułowych o drewnianej konstrukcji, łączna grubość ściany może wynieść ok. 20cm już z ociepleniem. Tak czy inaczej nasze pierwotne 35m2 zamieni się w jakieś 28m2 powierzchni użytkowej.

Trochę powierzchni użytkowej możemy jednak sobie dodać decydując się na antresolę. Bo choć budynek ma być z założenia parterowy, to jednak antresola nie wlicza się jako dodatkowe piętro. Dzięki takiemu rozwiązaniu możemy zyskać nawet 10m2.

Mamy jeszcze ograniczenie dotyczące powierzchni działki, na jakiej możemy domek postawić. Liczba domków na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Jeśli dysponujemy działką o powierzchni 1000m2, to możemy postawić 2 takie domki, choć nie mogą się one ze sobą łączyć. Nie ma jednak jasno sprecyzowanej minimalnej odległości między takimi domkami, a jak wiemy, kreatywność naszych rodaków bywa ogromna.

Czy w takim budynku można mieszkać?

Jak już wspomnieliśmy, taki budynek może pełnić funkcję budynku gospodarczego lub rekreacyjnego. Oznacza to, że formalnie nie można w nim mieszkać na stałe, w związku z tym nie ma też możliwości zameldowania. To z formalnego punktu widzenia, bo jeśli poszukamy na różnych internetowych forach, to okaże się, że wiele osób na taki krok się decyduje. Trochę podobną sytuację mamy w przypadku mikroapartamentów, w nich również niektórzy mieszkają, choć są to lokale użytkowe.

Jeśli jednak wszystko chcemy zrobić legalnie, to na szczęście jest też i taka możliwość. Będzie to wymagało przekształcenia budynku. Tu jednak pojawiają się komplikacje, bo do takiego przekształcenia będzie wymagana zgoda urzędu. Może się też okazać, że niektóre elementy (np. ocieplenie) nie spełnia norm budynku mieszkalnego i konieczne będą kolejne nakłady finansowe. Decydując się dziś na domek rekreacyjny, ciężko przewidzieć, jak będzie wyglądało jego przekształcenie w przyszłości.

Dom do 35m2 – ile wydamy?

To zależy głównie od technologii i metody budowy, na jaką się zdecydujemy. Jeśli mamy sporo wolnego czasu i umiejętności, można taki dom wybudować metodą gospodarczą, czyli samodzielnie. Wówczas sami kupujemy kolejne niezbędne elementy konstrukcji i, prawdopodobnie spędzając godziny na forach internetowych, stawiamy budynek.

Ciężko oszacować dokładne koszty, na forach internetowych znajdziemy posty, w których inwestorzy chwalą się wydatkami rzędu 35.000-70.000 zł. Mamy więc spory rozstrzał, ale biorąc pod uwagę ostatnie podwyżki materiałów budowlanych raczej będzie to bliżej wyższej kwoty. Każdy, kto dom budował, zapewne wie, że do oszacowanego kosztorysu, trzeba zawsze doliczyć pewną rezerwę.

Dom modułowy, coraz bardziej popularne rozwiązanie

Alternatywą są, coraz bardziej popularne, domy modułowe. Tu nie musimy się martwić kosztorysem, bo od razu znamy cenę takiego budynku. Będzie jednak ona sporo wyższa, w końcu to ktoś wykonuje całą robotę za nas. W internecie znajdziemy takie domy w stanie deweloperskim za ok. 80.000-120.000 zł, przeważnie przyjeżdżają one w praktycznie gotowej formie, a montaż zajmuje jeden dzień.

To jednak nie wszystko. Domu nie można tak po prostu postawić na ziemi, niezbędny będzie fundament, możemy go wykonać metodą tradycyjną lub zamówić usługę. Koszt takiego rozwiązania to dodatkowe 8.000-12.000 zł. Jeśli chcemy taki dom użytkować przez cały rok, przyda się tez jakieś ogrzewanie. Najtańsza opcją będzie piec typu koza, koszt to ok. 1.000-3.000 zł

Podsumowując łączne koszty, dom modułowy o takim metrażu wyniesie nas w granicach 90.000-135.000 zł. 

Decydując się na taki dom, należy też uwzględnić koszty podłączenia mediów. Jeśli działka jest uzbrojona lub media są w drodze, to będzie to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych. Jeśli jednak się okaże, że woda znajduje się kilkadziesiąt lub kilkaset metrów od naszej działki to koszty podłączenia pójdą w dziesiątki tysięcy.

Warto jednak mieć na uwadze, że z uwagi na spore zainteresowanie, na taki domek musimy trochę poczekać. Okres oczekiwania to średnio od jednego, nawet do sześciu miesięcy.

Dom do 35m2, a może trochę poczekać i wybudować 70m2?

Na pierwszy rzut oka taki mały domek wydaje się dość ciekawą opcją. W końcu wiele osób na takim metrażu mieszka w bloku. Zanim jednak z wielkim entuzjazmem rozpoczniemy budowę, pamiętajmy o wspomnianych ograniczeniach, typu brak możliwości zamieszkania na stałe czy faktyczna powierzchnia mieszkalna ok. 28m2 (plus ewentualna antresola).

Może jednak warto poczekać na zapowiadanie w „Polskim Ładzie” ułatwienia dla domów do 70m2? Tam też sprawa nie jest taka oczywista, o czym pisaliśmy tutaj.

Budowa niewielkiego domu to dla wielu osób idealne rozwiązanie. Musimy jednak dość sceptycznie podchodzić do haseł typu własny dom za 100.000 zł, bo po rzetelnym oszacowaniu kosztów może się okazać, że taką kwotę będziemy musieli pomnożyć 2 lub 3 razy. Ponadto, jeśli na stałe zamierzamy przenieść się z bloku do domu, to warto dobrze przemyśleć metraż.

Im więcej metrów, tym droższa budowa. Jednak dla codziennego komfortu 35m2 może się okazać za małe. Dom to zbyt poważna inwestycja, żeby minimalizować metraż tylko ze względu na możliwe omijanie formalności. Warto tez pamiętać, że jeśli życie w małym domku nam nie podpasuje, to jego sprzedaż nie będzie tak łatwa, jak w przypadku mieszkania.

Na pewno dom do 35m2 jest fajnym rozwiązaniem na dorywcze wypady za miasto. Dla osób na co dzień mieszkających w blokach, może to być swoista oaza spokoju i odpoczynek od miejskiego zgiełku. I z tego względu, coraz bardziej popularne, domy modułowe wydają się dość atrakcyjną opcją. Za dość rozsądną cenę dostajemy całoroczny dom, który z dnia na dzień może powstać na naszej działce.

Z takiego rozwiązania prawdopodobnie chętnie też skorzystają osoby zajmujące się turystyką. Dla turystów taki mały domek będzie w sam raz. Jeśli dysponujemy dużą, atrakcyjną działką, na której można postawić kilka takich domów, może wyjść z tego niezły biznes. Szczególnie, że w czasie pandemii, mocno doceniliśmy bliskość natury.

————————–

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: łatwiejszy dostęp do mieszkania czy gwarancja podwyżek cen?

W kolejnym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o planach Zjednoczonej Prawicy, dzięki którym Polacy mają mieć łatwiejszy dostęp do mieszkania. Naszym gościem specjalnym jest też pani Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland, która pomaga nam ocenić plany rządzących oraz opowiada o tym jak należałoby wspierać mieszkaniowe aspiracje młodych Polaków. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem.

Spis treści:

01:24 – Wyższa kwota wolna od podatku, podniesiony drugi próg podatkowy, ale bez możliwości odliczenia składki zdrowotnej. Kto zyska, a kto straci na podatkowych zmianach opisanych w „Polskim Ładzie”?
05:54 – Rząd chce, by młodzi ludzi zaciągali kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Zamiast niego będzie specjalna gwarancja. Czy to dobry pomysł?
13:52 – Czy programy mieszkaniowe z „Polskiego Ładu” wpłyną na ceny nieruchomości?
23:54 – Rozwój mieszkalnictwa w „Polskim Ładzie” okiem eksperta. Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland podpowiada, jak powinno się wspierać potrzeby mieszkaniowe młodych Polaków.

—————————

zdjęcie tytułowe: Nachelle Nocom/Unsplash