Czy studenci „załatwią na amen” rynek najmu? Uczelnie zapowiadają na nowy rok akademicki nauczanie zdalne. Czy stancje będą stały w tym roku puste?

Rytm życia rynku najmu w dużej mierze wyznaczały do tej pory sierpień i wrzesień. To wtedy tabuny studentów szukają mieszkania na kolejnych dziesięć miesięcy. Ale najbliższy rok akademicki będzie inny. Uczelnie przestawiają się na pracę zdalną, studenci wstrzymują się z szukaniem mieszkań.  Czy rynek najmu, pozbawiony napływu „świeżej krwi”, przeżyje załamanie? Ile uczelni wprowadzi zajęcia zdalne? Czy zainteresowanie akademikami jest mniejsze niż w latach ubiegłych? Sprawdzam!

Wiele wskazuje na to, że tracimy kontrolę nad koronawirusem. Liczba notowanych dziennie nowych przypadków jest rekordowa i zaczynają się już lokalne lockdowny. Tymczasem wielkimi krokami zbliża się początek nowego roku szkolnego i akademickiego.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W jakim trybie będzie się odbywać nauka? Zdalnie, w sposób mieszany, a może tradycyjnie w ławkach i w aulach? Decyzja będzie w gestii dyrektorów i rektorów. Niełatwa, bo o ile młodzież zakażenie koronawirusem przechodzi łagodnie albo bezobjawowo, to osobom, które mają na karku 60. i więcej wiosen (a to często wiek „profesorski”), zakażenie grozi śmiercią. Problem jest poważny, bo średni wiek profesora tytularnego wynosi obecnie około 65 lat.

Od decyzji w jakim trybie będą się uczyć w tym roku studenci zależy finansowa przyszłość właścicieli tysięcy mieszkań przeznaczonych na wynajem. Zwłaszcza tych, którzy kupowali nieruchomości na kredyt i zainwestowali w nową aranżację (np. podział mieszkania na większą liczbę pokoi), licząc na to, że znajdą studenta, który zapewni przychody. Postanowiłem sprawdzić, jaką część popytu na mieszkania „załatwiali” do tej pory studenci i ilu z nich może w tym roku nie wrócić na uczelnie.

Czytaj też: Ceny mieszkań: wielkie przegrupowanie. Cztery trendy na drugie półrocze, czyli jakie mieszkania będą teraz w cenie?

1 mln studentów. Ilu z nich szukało do tej pory mieszkań?

Obecnie w Polsce uczy się ok. 1,2 mln studentów i 39.000  doktorantów.  Po boomie na studia w latach 90. kiedy liczba żaków wzrosła z 400.000 do prawie 2 mln, w ostatnich latach liczba studentów spada.  Powody są dwa: wejście w dorosłość pokolenia niżu demograficznego, ale też zmiany w sposobie kształcenia i umożliwienie zakończenia nauki po 3 latach z tytułem licencjata – nie wszyscy decydują się kontynuować naukę, żeby „mieć magistra”.

Jak wynika z analizy firmy think co.–real estate research lab, która zajmuje się analizą rynku nieruchomości, spada liczba studentów niestacjonarnych, którzy uczą się w trybie weekendowym i nie szukają ani mieszkania ani akademika. Za to liczba studentów studiujących w trybie dziennym (czyli takich, którzy co do zasady raczej będą szukać własnego lokum) jest stała mniej więcej od 2004 r. i wynosi ok. 900.000-950.000 rocznie. Ta liczba jest nierównomiernie rozłożona między różne polskie miasta. Choć mamy kilka silnych ośrodków akademickich, to jednak Warszawa dystansuje inne miasta pod względem liczby studentów.

Najwięcej studentów jest w Warszawie – 228.000, z czego prawie 140.000 to studenci stacjonarni, a 24.500 studenci z zagranicy. Ich też w tym roku może zabraknąć, ale w liczbach bezwzględnych nie jest to znacząca wartość. Drugim największym ośrodkiem akademickim jest Kraków – 102.000 studentów w tym ponad 8.000 z zagranicy.

Ilu studentów poszukuje mieszkania i jaka jest pula mieszkań na wynajem? Jednym z bardziej rzetelnych i nielicznych opracowań na ten temat jest analiza wykonana przez bankowe Centrum AMRON we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości oraz Stowarzyszeniem Właścicieli Mieszkań na Wynajem „Mieszkanicznik”.

Wynika z niej, że statystyczny student najczęściej nie jest najemcą, lecz mieszka z rodziną lub przyjaciółmi (40%) bądź posiada własną nieruchomość (15%). Najem prywatnej nieruchomości deklarował co trzeci ankietowany (38%), zaś zakwaterowanie w akademiku – 7% uczestników badania. Co ciekawe, rośnie odsetek studentów, którzy już na pierwszym roku mieszkają we własnym mieszkaniu.

Czytaj też: Deweloperzy twardo bronią cen i swoich interesów, ale mieszkania na rynku wtórnym już zaczęły szukać nowej równowagi. Będzie taniej?

Czy studenci rozdają karty na rynku najmu?

Jeśli przyjąć, że na rynku najmu „działa” 38% z ok. 900.000 studentów stacjonarnych, mówimy o grupie 340.000 studentów, którzy zasiedlają mieszkania przeznaczone na wynajem. Czy mają w czym wybierać? Ile mieszkań jest na rynku?

W 2018 r. przychód z najmu zgłosiło w ramach najpopularniejszej formy opodatkowania, czyli 8-procentowego ryczałtu, dokładnie 637.694 podatników. W 2012 r. liczba mieszkań na wynajem była o połowę mniejsza, więc można założyć, że studenci mieli w ostatnich latach coraz większy wybór (niestety, nie wiemy jak rozkład mieszkań na wynajem wygląda z podziałem na miasta). Dodatkowo trzeba założyć, że oprócz tych, którzy swoje mieszkania wynajmują oficjalnie, jest też spora grupa tych, którzy robią to bez zgłoszenia do urzędu.

Z drugiej strony: o mieszkania na wynajem konkuruje ponad milion pracowników z Ukrainy, a także tysiące z krajów Dalekiego Wschodu, więc znalezienie dobrego mieszkania w atrakcyjnej cenie to nie była łatwa sprawa.

Ile studenci płacą za mieszkania? Nie ma miarodajnych danych. Są tylko ogólnopolskie i to takie, które zawierają w odpowiedziach koszty najmu akademików, co mocno zaniża średnią. Okazuje się bowiem, że 62% studentów wydaje miesięcznie na mieszkanie kwotę mieszczącą się w widełkach 250-750 zł. Co piąty student – kwotę z widełek 750-1.250 zł, zaś 8% ankietowanych zadeklarowało, że koszty były wyższe.

Dla porównania: obecnie, przyzwoita kawalerka w Warszawie to koszt ok. 2.3oo zł miesięcznie. Pandemia i odpływ turystów, którzy wynajmowali mieszkania na krótki termin, nie zmieniły znacząco rynkowych stawek. Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io średnie  koszty najmu w II kw. 2020 r. były minimalnie wyższe, niż przed rokiem – w Warszawie w przypadku małych mieszkań (do 35 m kw.) ceny wzrosły o symboliczne 3%.

Ile studentów nie wróci do nauki w miastach?

Czy studentów może w tym roku zabraknąć? Nie ma jednej, odgórnej decyzji w sprawie tego, czy nauka w tym roku akademickim będzie zdalna, czy nie. Każda uczelnia (a nawet niektóre wydziały) mogą autonomicznie podejmować decyzję w tej sprawie. To dla właścicieli mieszkań na wynajem ważna wskazówka, bo od tego, w jakim trybie będzie się odbywać nauka, zależy to, czy studenci będą mieli motywację do powrotu do dużych miast – siedzib swoich uczelni.

Zapytałem o to w kilku największych uczelniach z różnych miast. Oto, co usłyszałem:

Uniwersytet Warszawski.  Nie podjęliśmy decyzji. Poprzedni semestr słuchacze kończyli zdalnie, ale np. mimo to studenci zagraniczni nie wrócili do swoich krajów – w akademikach UW zakwaterowanych jest 891 studentów, w tym 630 obcokrajowców.

Szkoła Główna Handlowa w Warszawie. Zajęcia i wykłady w najbliższym semestrze będą się odbywać  się zdalnie.

Uniwersytet Jagielloński: To będzie zależało od wydziału, do wyboru są trzy warianty: nauka stacjonarna z elementami kształcenia zdalnego; nauka zdalna z elementami stacjonarnej i nauka zdalna.

Akademia Górniczo-Hutnicza w Krakowie: Wykłady co do zasady będą mogły odbywać się zdalnie, z możliwością hybrydowego nauczania (część studentów zdanie, część w sali). Wydziały zobowiązane są do końca sierpnia podać informacje, w jaki sposób będą prowadzić poszczególne zajęcia. Jest to ważne szczególnie dla studentów I roku ze względu na podejmowane przez nich decyzje dotyczące zakwaterowania.

Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie: Ze względu na sytuację epidemiczną, zajęcia w Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie, planowane są w trybie zdalnym. Wyjątek będą stanowiły zajęcia, których realizacja w tej formie nie jest możliwa z uwagi na konieczność pracy w laboratoriach lub przy użyciu specjalistycznych programów.

Politechnika Gdańska: Na tę chwilę najbardziej prawdopodobny scenariusz organizacji roku zakłada, że zajęcia stacjonarne, czyli odbywające się na terenie uczelni, odbywać się będą tylko dla studentów pierwszego i ostatniego roku, a pozostałe roczniki będą miały zajęcia zdalne.

Uniwersytet Marii Curie-Skodowskiej w Lublinie: Wstępnie zakładamy możliwość realizacji zajęć w formie hybrydowej– łączącej nauczanie w formie tradycyjnej i zdalnej.

Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu:  Ostateczna decyzja dotycząca organizacji najbliższego roku akademickiego zostanie podjęta w ciągu najbliższych dni. Wszystko wskazuje, że będzie to system mieszany.

Uczelnie zastrzegają, że często ostateczne decyzje nie zostały jeszcze podjęte (nie ma formalnej uchwały Senatu uczelni), ale już ta nasza krótka ankieta daje do myślenia – wydaje się, że mniej więcej połowa studentów może w ogóle nie pojawić się w kampusie. Zajęcia, tak jak było to po ogłoszeniu lockdownu w marcu, będą w trybie zdalnym. Oczywiście, nie zawsze będzie to możliwe – trudno sobie wyobrazić zdalne kształcenie lekarzy, biotechnologów, czy studentów AWF.

Żeby mieć jakąś wskazówkę co do tego, ilu studentów może w tym roku zrezygnować z przeprowadzki do miasta, zapytałem też  o zainteresowanie zakwaterowaniem w domach studenckich. Czy jest mniejsze w związku z pandemią? Niestety, generalnie jest za wcześnie żeby wyciągać wnioski. Ale uczelnie raczej nie spodziewają się odpływu studentów i pustych pokoi w akademikach.

Jest za to inny trend. Z moich rozmów wynika, że w wielu miastach maturzyści nie zamierzają w tym roku wyjeżdżać na studia do innych miast. Młodzi wolą w czasach pandemii studiować blisko domu, czyli Gdańszczanie w Gdańsku, Lublinianie w Lublinie, itd. To może być dodatkowy cios dla dwóch największych ośrodków studenckich, czyli Warszawy i Krakowa, które zasysały maturzystów z całej Polski.

Czytaj też: Jak wykorzystać koronakryzys do zakupu mieszkania od dewelopera po okazyjnej cenie? Oto strategia negocjacyjna na czas pandemii

Czytaj też: Kiedy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania? I jak bardzo do tego czasu spadną ceny u deweloperów? Są nowe prognozy!

„Lockdown studenckiego życia” groźniejszy, niż nauka zdalna?

Przewidywania co do spadku liczby studentów i tego, jak to się przeniesie na rynek najmu, są obarczone ogromnym ryzykiem błędu. Prawdopodobnie ten spadek będzie, do czego przyczyni się odpływ studentów z zagranicy, mniejsza mobilność ludzi i zajęcia zdalne. Ale z drugiej strony nauka to jedno, a kultura studencka to drugie. Imprezy, spotkania, festiwale, koła zainteresowań – trudno uwierzyć, że młodzi będą chcieli zostać w domu na przysłowiowej prowincji, zamiast jechać do dużego miasta i zasmakować dorosłego życia.

Nie da się jednak wykluczyć, że właściciele mieszkań, którzy co roku nie mieli problemu ze znalezieniem studenta, w tym roku będą musieli się nieco bardziej „napocić”. Ktoś zostanie w domu, inny będzie w kwarantannie, a kto inny nie będzie miał pieniędzy żeby zapłacić za czynsz i poszuka lokum w domu studenckim, albo wynajmie pokój (wzrost bezrobocia pośrednio uderzy w możliwości finansowe wielu studentów).

Wielkiego exodusu raczej być nie powinno, z powodów, o których wspomniałem wyżej – sama nauka zdalna to nie wszystko. Liczy się też, to co można robić „po szkole”. Ale i tu pojawia się czynnik ryzyka – jeśli jesienią i zimą pandemia będzie nie do opanowania, rząd może się zdecydować ponownie zamknąć restauracje, puby, zakazać spotkać między osobami spoza gospodarstwa domowego. Wtedy przeprowadzka do innego miasta traci sens: nie będzie ani co robić, ani z czego się utrzymać. I dopiero wtedy rynek najmu bardzo by to odczuł.

źródło zdjęcia: PixaBay