Kredyt na mieszkanie ze stałym oprocentowaniem to nie taki zły pomysł? Coraz więcej banków go ma. Jakie scenariusze przemawiają za tym, że jednak się opłaci?

Jedynie do końca czerwca 2021 r. banki komercyjne mają czas, aby wdrożyć zapisy nowej rekomendacji S wydanej przez KNF. Jedno z zaleceń jest o tyle istotne, że nakłada na banki obowiązek oferowania kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Czy kredyt na mieszkanie o stałej stopie procentowej może być dobrym wyborem? Jakie okoliczności mogą sprawić, że się opłaci, choć dziś – tak samo, jak kiedyś złotowy względem frankowego – jest dużo droższy? Czy historia z kredytami złotowymi i frankowymi powtórzy się w odsłonie z kredytami stało- i zmiennoprocentowymi?

Część banków komercyjnych już oferuje kredyty ze stałą stopą procentową. Wdrożyły je zanim to się stało „modne”. I nawet zaczęły proponować klientom zamianę dotychczasowych kredytów na takie stałoprocentowe. Ostatnio o włączeniu kredytów stałoprocentowych do swojej oferty poinformował Bank Millennium, jeden z największych hipotecznych kredytodawców na rynku.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Dość istotnym jest fakt, że KNF wymaga oferowania kredytów ze stałą stopą w okresie nie krótszym (bardzo ważne!) niż 5 lat. Banki skwapliwie z tego zapisu skorzystały i żaden się nie wychylił. Te, które mają już w ofercie kredyt na mieszkanie o stałej stopie, oferują stałe oprocentowanie na 5 lat i ani minuty dłużej. A co potem? Klient otrzyma propozycję nowych warunków, oczywiście zgodnych z „obecną sytuacją rynkową” lub będzie mógł przejść na oprocentowanie zmienne (marża + WIBOR albo inny wskaźnik, gdyby WIBOR nie był już publikowany).

Co bardziej złośliwi twierdzą, że stałe oprocentowanie na takich warunkach to klasyczna ściema i mydlenie oczu. „Co to jest stałe oprocentowanie przez 5 lat, skoro kredyty hipoteczne zwykle są zaciągane na 20-30 lat? Co z tego, że oprocentowanie kredytu, zamiast zmieniać się co 3 lub 6 miesięcy, będzie zmienne co 5 lat? W dodatku nowe warunki będą ustalane „decyzją zarządu banku”. Skąd my to znamy?”. No właśnie, przecież to właśnie od kredytów, których oprocentowanie było ustalane „decyzją zarządu banku” zaczął się w Polsce spór kredytobiorców hipotecznych z bankami.

Kredyt na mieszkanie i (trochę) stała stopa. Nowa moda?

Inflacja rośnie (jest w Polsce najwyższa w Unii Europejskiej), bo w walce z pandemią rząd na potęgę nas zadłuża (dług publiczny wzrośnie w ciągu lat 2020-2021 o jakieś 300-400 mld zł) oraz drukuje pieniądze. Co ważniejsze, identyczny sposób walki z kryzysem stosują największe światowe potęgi, w tym Stany Zjednoczone, nadające ton wydarzeniom makroekonomicznym. Nowy prezydent Joe Biden przeforsował plan wydatków wartych 1,9 bln dolarów, z czego ponad 400 mld dolarów płynie właśnie do konsumentów w formie czeków.

Większość ekonomistów uważa, że jak pieniądze dotrą do ludzi i zostaną wydane w sklepach (choć niektórzy mówią, że raczej pójdą na zakup akcji i bitcoinów), to gospodarka się ożywi i Amerykanie będą musieli walczyć z inflacją podwyższając stopy procentowe. Świat będzie musiał zrobić to samo, czy tego chce, czy nie (aby bronić się przed odpływem kapitału). I Polska też, nawet jeśli nie będzie to w smak prezesowi naszego banku centralnego.

Sytuacja, jak widzicie, robi się coraz bardziej niepewna. Prawdopodobnie m.in.  z tego wynika chęć szerszego wprowadzenia na polski rynek kredytów hipotecznych ze stałym (chociażby na określony czas) oprocentowaniem. A zatem – mówią banki – dajemy klientowi możliwość (pewnego) ograniczenia ryzyka zmiany oprocentowania i – co za tym idzie – niespodziewanego zwiększenia raty kredytu (w przypadku znaczącej podwyżki stóp procentowych). Skorzystać z tego nie musi, ale może. A jak nie skorzysta, to niech nie ma do nas (banków, rządu, NBP, KNF itp…) pretensji, gdy nagle raty wzrosną.

Klient zainteresowany kredytem hipotecznym dostaje od banków wystandaryzowany formularz informacyjny, w którym pokazane są ryzyka, koszty i symulacje kredytu w różnych wariantach. Dokument nie jest trudny, a formularz banki wydają nawet na kilka dni przed podpisaniem umowy kredytowej, aby każdy chętny mógł wszystko zrozumieć i podjąć świadomą decyzję. Banki chuchają na zimne i na wszystkie strony próbują zabezpieczyć się przed casusem frankowiczów – żeby klient nie przyszedł za kilka lat i nie powiedział, że został wprowadzony w błąd i nie zdawał sobie sprawy z tego, że jego rata wzrośnie (albo że nie spadnie jak raty wszystkich jego sąsiadów).

Cechą kredytów o stałym oprocentowaniu przez 5 lat jest to, że są zwyczajnie droższe, niż te o zmiennej stopie. Wynika to z prostej rzeczy: banki biorą na siebie ryzyko wzrostu ceny pieniądza na rynku międzybankowym i to ryzyko wliczają w cenę. Inna sprawa, czy z tym nie przesadzają.

O ile droższy jest kredyt na mieszkanie ze stałą stopą?

Jednak bolesna prawda jest taka, że cokolwiek klient dostanie – czy będą to symulacje, zestawienia, ostrzeżenia mówiące o tym, jak jest i jak być może – to i tak w ponad 90% (to własne szacunki autora zajmującego się zawodowo kredytami hipotecznymi) wybierze taki kredyt na mieszkanie, który będzie miał najniższą ratę lub koszt miesięczny (jeżeli doliczymy również konieczne ubezpieczenia) w danym momencie. Przekonywanie kredytobiorcy, że lepiej mieć pewność (chociaż przez te 5 lat) wysokości raty zwykle kończy się pytaniami: „dlaczego sugeruje pan droższą opcję? Czy coś pan z tego ma?”.

Stabilność raty tymczasem ma znaczenie. Zwłaszcza jeśli klient bierze kredyt na mieszkanie z 90% LTV (czyli ma tylko 10% pieniędzy niekredytowych), często też pożycza na wkład własny od rodziny, a zdolność kredytową wykorzystuje „pod korek”. Co się stanie, gdy rata mu silnie wzrośnie, wartość nieruchomości spadnie? To nie jest przecież niemożliwe, pomijając takie sytuacje jak utrata dochodu, czy choroba.

O ile więcej kosztuje kredyt o stałej stopie? Zakładamy, że klient kupuje nieruchomość za 400.000 zł, posiada 20% wkładu własnego (tak jak KNF zaleca), zdolność kredytową ma sporo wyższą, niż kwota zobowiązania (wynosząca 320.000 zł), ale mimo wszystko chce kredyt na mieszkanie o terminie spłaty aż 30 lat (bo spłacić wcześniej przecież zawsze można). Porównamy warunki kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym, posługując się średnimi parametrami rynkowymi.

Kredyt ze zmienną stopą procentową (raty równe, annuitetowe) ma ratę ok. 1220 zł. Oprocentowanie jest zmienne – marża wynosi 2%, a do niej dochodzi WIBOR 3M wynoszący 0,21%, czyli łącznie mamy 2,21%. Wartość WIBOR może się zmieniać co 3 miesiące. Oprocentowanie stałe dla takich samych parametrów wyniesie 4,25% przez pierwsze 5 lat, a rata ok. 1570 zł. Po tym czasie kredytobiorca otrzyma nową propozycję oprocentowania stałego (kolejne 5 lat) lub będzie mógł przejść na wartość zmienną czyli marża 2% plus WIBOR 3M (lub jego odpowiednik).

A zatem mamy do wyboru albo „święty spokój” i 60 kolejnych rat w kwocie 1570 zł (razem 94.200 zł, co dalej się zobaczy, ale nie będzie gorzej, niż przy oprocentowaniu zmiennym) albo ratę 1217 zł, która jest pewna jedynie przez 3 miesiące. A tak naprawdę tak długo, dopóki sytuacja (inflacja, ucieczka kapitału z kraju, spadek kursu złotego, podwyżki stóp w największych gospodarkach świata) nie zmusi prezesa NBP do podwyżki stóp procentowych Gdyby wartość WIBOR przez 5 lat się nie zmieniła, to klient łącznie zapłaciłby 73.200 zł. Różnica między ceną kredytu o stałej i zmiennej stopie wynosi 21.000 zł.

Ale to nie wszystko, skoro kredyt jest spłacany w ratach annuitotowych (równych) to wysokość oprocentowania ma również wpływ na to jaką część raty stanowi kapitał a jaką odsetki. W każdym miesiącu ta zależność będzie nieco inna, ale dla pierwszej raty wyniosą one odpowiednio: 441 zł (kapitał) plus 1133 zł (odsetki) dla kredytu ze stałą stopą oraz 627 zł (kapitał) i 589 zł (odsetki) dla oprocentowania bazującego na WIBOR.

I tutaj dochodzimy do sedna. Kredyt na mieszkanie z niższym oprocentowaniem spłaca się szybciej. Po 5 latach (szacunkowo, przy założeniu stałej wartości WIBOR) mamy do spłaty ok. 280.000 zł kapitału kredytu z oprocentowaniem zmiennym oraz prawie 291.000 zł kredytu ze stałą stopą. To kolejne ponad 10.000 zł różnicy pozostałego kapitału do spłaty, czyli wartość dość znacząca, której nie można pominąć. Czyli nie dość, że kredytobiorcy, którzy wybrali stałą stopę procentową zapłacą szacunkowo 21.000 zł więcej rat, to jeszcze pozostanie im po pięciu latach ponad 10.000 złotych więcej kapitału do spłaty.

Czytaj na podobny temat: Pułapka kredytowa w czasach pandemii. Pan Jacek odda bankowi o 30.000 zł więcej. Połknąć tę żabę, czy… czekać?

Kiedy wyższy koszt może się opłacić? Kiedy nie wierzysz w Nową Ekonomię

Co zatem musiałoby się stać, aby kredyt z oprocentowaniem stałym okazał się tańszy (niższa rata), niż ze zmiennym? Nie wiemy kiedy to mogłoby nastąpić oraz jaka byłaby skala zjawiska, ale jeżeli WIBOR z 0,21% wzrośnie do 2%, to rata „zmienna” zrówna się z ratą „stałą”, kolejne wzrosty to już korzyść i wygrana dla tych, którzy „kupili” sobie spokój płacąc wyższą ratę i wolniej spłacając kapitał kredytu.

Banki (część z nich, a docelowo wszystkie), zgodnie z zaleceniem KNF, oferują kredyty ze stałym (na co najmniej 5 lat) oprocentowaniem. Sytuacja gospodarcza jest tak niepewne, że w ciągu 5 lat (nie mówiąc o 20-30) sporo się może zmienić. Ani my, ani kredytobiorcy, ani banki i ich analitycy nie mamy czarnej kuli, nie wiemy co będzie. Zmiennych i możliwych scenariuszy jest mnóstwo.

Bardzo duża różnica w oprocentowaniu kredytów ze stałą i zmienną stopą to de facto sygnał, że banki poważnie biorą pod uwagę każdy scenariusz, również taki, w którym za 2-3 lata NBP jest zmuszony drastycznie podnosić stopy procentowe, co oznaczałoby gigantyczny wzrost rat kredytów o zmiennej stopie. To byłby na pewno szok finansowy dla wielu klientów, zadłużających się dziś „pod korek” korzystając z taniego pieniądza. Wzrost stawki WIBOR o 2 pkt. proc. przekłada się – biorąc pod uwagę przeciętny 30-letni kredyt – na wzrost raty o jakieś 400 zł miesięcznie (z 1100-1200 zł do 1500-1600 zł).

Czy taka sytuacja rzeczywiście jest niemożliwa? Owszem, dziś trudno sobie wyobrazić, że NBP podwyższa stopy procentowe aż o osiem ćwiartek. Ale czy można wykluczyć wybuch inflacji w USA, poprawę sytuacji gospodarczej w tym kraju i podwyżki stóp procentowych, które promieniują na cały świat? Ten, kto wierzy w to, że można bez końca drukować pieniądze, obniżać stopy procentowe i nic się nie stanie – nie będzie wybuchu inflacji, a nawet jeśli będzie, to co z tego? – stałymi stopami nie powinien się przejmować.

Ale ten, kto nie wierzy w tę Nową Ekonomię, opartą na drukowaniu pieniędzy bez końca, powinien się chwilę zastanowić. W 2007-2008 r., kiedy frank był po 2 zł i Polska miała wejść do strefy euro też nikomu nie zmieściłoby się w głowie, że frank może być po ponad 4 zł, a Polska mogłaby się znaleźć znacznie bliżej strefy rubla, niż euro. A jednak to się zdarzyło.

Jest tylko jedno 'ale”: takie rzeczy, jakie wydarzyły się z kredytami frankowymi, nie dzieją się zbyt często. Nawet jeśli Nowa Ekonomia zbankrutuje, a wszyscy – zwłaszcza ci najbiedniejsi – zapłacimy za to wysoką inflacją, kryzysem i spadkiem jakości życia, to wcale nie jest pewne, że nastąpi to już w ciągu pięciu lat. Zasada „nie zadłużaj się w walucie, w której nie zarabiasz” miała 20-30 lat na to, by zadziałać. Nowa Ekonomia nie musi się „zepsuć” w ciągu 5 lat.

Dlaczego banki nie proponują stałego oprocentowania nie 5 lat, ale na znacznie dłużej? Banki dałyby sobie z tym radę. Tylko jakie byłoby stałe oprocentowanie kredytu np. na 20 lat? Strzelam, że pewnie nie 4,25%, czyli pewnie raczej bliżej 6-7%. Z pewnością na tyle dużo, że tylko garstka konsumentów by z tego skorzystała.

Co mogłoby zmienić tę sytuację? Podejrzewam, że wprowadzenie euro w Polsce. Oprocentowanie kredytów mielibyśmy takie jak w strefie euro. Banki pewnie mogłyby skopiować rozwiązania jakie są na Zachodzie Europy. Może pojawiliby się jacyś nowi gracze na rynku? Ale to już temat na zupełnie inną dyskusję, gdyż problem wprowadzenia euro ma również wiele plusów i minusów.

Jaką podjąłbyś decyzję zaciągając dziś kredyt hipoteczny? Zachęcamy do dyskusji pod tekstem. Może razem wymyślimy coś co sprawi, że kredytobiorcy będą (w miarę) bezpieczni?

————————

Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy Samcika!

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Ekipa blogu „Subiektywnie o finansach” w składzie Maciej Bednarek, Irek Sudak, Michał Wachowski i Maciek Samcik walczy z następującymi zagadnieniami:

02:09 – „Temat tygodnia”: Dane GUS kontra dane z PIT-ów, czyli ile tak naprawdę zarabiają Polacy?

09:57 – „Liczba tygodnia”: NBP kupuje złoto. Co to oznacza i czy my też powinniśmy?

19:10 – „Dwie strony medalu”: Czy pieniądze rzeczywiście szczęścia nie dają? Naukowcy znów to sprawdzili i… się zdziwili

25:10 – „Poradnik Ekipy Samcika”: Testy na przeciwciała Sars-Cov-2 w Biedronce. Za jaką wiedzę płacimy 50 zł?

35:39 – „Ciekawostka tygodnia”: Czy przeciętny klient firmy deweloperskiej może liczyć na „obajtkowy” rabat przy zakupie mieszkania?

Zapraszamy do posłuchania po kliknięciu w ten link

zdjęcie: Stephan Bechert/Unsplash