11.100 zł za metr mieszkania w Warszawie u progu kryzysu? Deweloperzy nie chcą (jeszcze) obniżać cen, ale przygotowali korona-promocje

W pierwszym kwartale deweloperzy życzyli sobie za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie średnio 11.100 zł. Ale najbliższe miesiące to będzie pokerowe „sprawdzam”. Trudno uwierzyć, żeby kilkuprocentowa recesja w gospodarce nie odbiła się na sprzedaży mieszkań. Ale na razie deweloperzy wolą konkurować nie ceną, lecz promocjami. Co można ugrać? Jakie są bonusy?  Czy rekompensują rekordowo wysokie ceny za metr mieszkania u progu załamania gospodarczego?

Trwa próba sił na rynku nieruchomości. Ci, którzy zastanawiali się nad zakupem mieszkania, wstrzymują się z decyzją – albo nie wiedzą czy będą mieć pracę, albo czekają na spadek cen. Ruch na portalach ogłoszeniowych spadł o 40-70%, a biura deweloperów zostały albo zamknięte albo działają tylko wirtualnie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Co robią deweloperzy? Udają, że nic się nie dzieje. Jak podała firma CBRE w pierwszym kwartale padł kolejny rekord – w Warszawie ceny ofertowe przebiły 11.000 zł. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to zatrzymały się na poziomie z końca zeszłego roku, czyli 9800 zł. Wciąż sporo. Również z zestawienia Otodom dla Bankier.pl wynika, że ceny gdzieniegdzie spadły, ale generalnie bez 10.000 zł za metr w Warszawie nie ma czego szukać.

Deweloperzy najwyraźniej przyjęli strategię nurka głębinowego, który schodzi pod wodę na bezdechu – wzięli ostatni łyk powietrza, zanurzyli się pod wodę i tkwią w bezruchu. W pierwszym kwartale 2020 r. uruchomiono sprzedaż zaledwie 3540 mieszkań, aż o 40% mniej, niż przeciętnie w poszczególnych kwartałach poprzednich czterech lat.

Ale o tym, że idzie nowe, mówi Budimex, jedna z największych firm budowlanych w kraju. „Od połowy marca obserwujemy spadek liczby transakcji, dlatego będziemy ostrożnie podchodzić do uruchamiania nowych projektów” – zapowiedziała spółka. Większość deweloperów swoje wyniki opublikuje dopiero w drugiej połowie maja, więc na twarde dane pokazujące nieruchomościowy stan gry będziemy musieli jeszcze trochę poczekać.

Jest niemal pewne, że teraz to klienci zaczną rozdawać karty i ich pozycja negocjacyjna w grze z deweloperami wzrośnie. Jak bardzo?

Czytaj też: 6% w skali roku? To nie dochód z portfela ryzykownych akcji, lecz ostatnie zyski tych, którzy skusili się na 4-letnie obligacje skarbowe. Ale czy „hossa” jeszcze potrwa?

Czytaj też: Niskie stopy procentowe, wysoka inflacja i podatek Belki: idealny miks, by „niszczyć’ oszczędności Polaków. Mój apel do rządu: zawiesić podatek Belki, gdy inflacja boli!

Logika kryzysu, to niższe ceny. Ale nie wszędzie i nie po równo

Najnowszy raport JLL przepowiada „pewną korektę” cen i marż deweloperów (a te były ostatnio rekordowe). Ale załamania cen nie oczekuje, bo Polacy – choć nieco zbiednieją – nadal będą potrzebowali nowych mieszkań, zwłaszcza w tych miastach, w których gospodarka i rynek pracy będą najsilniejsze. To prognozy oparte na założeniu, że w Polsce ciągle mamy deficyt mieszkań, a duże miasta są motorami rozwoju regionów.

To oczywiście racja – pytanie skąd wezmą na te mieszkania pieniądze. Banki informują o przykręcaniu kurka z kredytami (w niektórych nie ma szans na kredyt bez 30% wkładu własnego!), zaś wyliczany przez BIK indeks popytu na kredyty hipoteczne w kwietniu poszedł w dół o prawie 30% w kwietniu. To już wszystko jasne – rynek się „przymroził” i czeka na spadek cen mieszkań

Zdaniem analityków te budowy, które się dopiero co rozpoczęły (1-2 miesiące temu zaczęła się sprzedaż mieszkań, ale budowa osiedla jeszcze nie ruszyła) można po prostu wstrzymać i firmy deweloperskie w części projektów tak właśnie postąpią.  Z kolei inwestycje kończące się w ciągu najbliższego półrocza są już w przeważającej części sprzedane, a zatem deweloperzy nie muszą obniżać drastycznie cen tych resztek, które pozostały im jeszcze w ofercie.

Przyczyną wysypu tanich mieszkań mogłyby być budowy zaawansowane, kończące się za 12-24 miesiące (a więc już nie nadające się do wstrzymania), ale z niskim odsetkiem sprzedanych mieszkań (np. poniżej 40%). Tylko w takich przypadkach deweloperzy musieliby mocno obniżyć ceny, żeby „domknąć” projekt.

Ale z danych wynika, że w Warszawie sprzedało się 53% mieszkań, których budowa kończy się właśnie w tym czasie. Podobne wskaźniki są  dwóch innych, największych rynkach – w Trójmieście i w Krakowie. To sprawia, że deweloperzy mają komfortową sytuację w obliczu kryzysu. Choć deweloperom nie będzie łatwo ich upłynnić, to mają jeszcze sporo czasu.

Niektórzy deweloperzy już czują pismo nosem i zaczęli robić „około-koronawirusowe” promocje. Sprawdziłem ofertę wszystkich dużych deweloperów pod tym kątem. Czy są to oferty godne uwagi?

Czytaj też: Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment

Rok bez rat, garaż za 1 zł i opłaty notarialne w cenie. Co jest teraz „w modzie”?

Murapol. Firma oferuje do końca kwietnia pakiet promocji „Rok bez rat”, a do tego do wyboru: albo miejsce parkingowe w cenie albo zawarcie kosztów notarialnych w cenie mieszkania. „Rok bez rat” to oferta tylko dla tych, którzy mieszkanie kupują na kredyt. Polega to na tym, że po zawarciu umowy kredytowej z pomocą wskazanego przez dewelopera pośrednika, przekaże on jednorazową premię w wysokości zbliżonej do rocznych rat, np. jeśli mieszkanie kosztowało do 350.000 zł, to premia nie może być większa niż 13.500 zł.

Dom Development.  Największa firma deweloperska w Polsce zachęca do kupowania mieszkań bez wychodzenia z domu. Z poziomu domowej kanapy można przeprowadzić wideo-konferencję z doradcą i skorzystać ze skrojonej na czas pandemii oferty specjalnej, dzięki której możemy zyskać do 50.000 zł. Brzmi tyleż zachęcająco, co enigmatycznie, bo więcej szczegółów nie ma.

Te dopiero ujawni przed nami doradca. Umówiłem się z doradcą i dowiedziałem, że 50.000 zł to górna kwota, o którą deweloper może zejść z ceny wybranego przez nas mieszkania – im większe, tym kwota podlegająca negocjacjom rośnie. Legendarne 50.000 zł możemy ugrać tylko wtedy, gdy kupimy naprawdę duże mieszanie.

Lokum Deweloper. Przy sprzedaży mieszkań na osiedlu Villa Nova oferuje naziemne miejsce parkingowe w cenie mieszkania (wychodzi 9305 zł za metr przy średniej cenie ofertowej we Wrocławiu 8500 zł). Na innym osiedlu deweloper obniżył ceny mniej więcej o 30.000 zł

Marvipol – zachęca do kupowania internet i zapewnia, że wszystkie formalności da się załatwić bez wychodzenia z domu: „postaw na bezpieczną lokatę kapitału” – przekonuje deweloper, co może być aluzją do niskiego oprocentowania lokat bankowych.  Marvipol jako pierwszy deweloper w Polsce nawiązał już 27 marca współpracę z firmą Autenti, która dostarcza kwalifikowany podpis elektroniczny, dzięki czemu klienci mogą dopiąć formalności z poziomu domowego fotela. Jeśli wybierzemy opcję zakupu zdalnego możemy liczyć na dodatkowe rabaty – garaż za 1 zł i zniżkę do 46.000 zł.

Na osiedlu Harmony Park na Służewcu deweloper promuje obecnie mieszkania w cenie od 8850 zł, czyli znacznie poniżej warszawskiej średniej. Czy to tanio? W internecie są archiwalne oferty dewelopera, który dwa lata temu oferował mieszkania na tym osiedlu w cenie od 7665 zł. Od tego czasu ceny na warszawskim rynku wzrosły o kilkanaście procent, co odpowiadałoby nowej „promocyjnej” cenie.

Ronson Spółka organizowała wirtualne dni otwarte i podobnie jak Marvipol – zachęca do inwestowania.  #Zostańwdomu i inwestuje bezpiecznie. Wpłać 10%, odbierz klucze – nie wygląda to jakoś wyjątkowo kusząco.  Deweloper poda wyniki za pierwszy kwartał 14 maja.

J.W. Constraction – jeden z większych deweloperów zachęca teraz do kupowania mieszkań bez wychodzenia z domu – firma oferuje gotowe, mieszkania z rabatem do 60 000 zł. Niestety, nie sposób dowiedzieć się o jakie są szczegóły oferty.

Pozostali duzi deweloperzy albo nie organizują promocji albo komunikaty dla klientów ograniczają do zachęt, żeby kontaktować się zdalnie i kupować mieszkania online.

Czytaj też: Wynajmujesz komuś mieszkanie w ramach tzw. najmu okazjonalnego? Są cztery rzeczy, które sprawią, że najemca może zaśmiać ci się w twarz

Czytaj też: Rynek hotelowy i turystyczny zamarł. A właściciele pokojów w condohotelach pytają: „Co z moim gwarantowanym zyskiem 8% rocznie?” No właśnie, co?

Czy to promocje czy raczej pseudo-promocje?

Czy to są wystarczające zachęty, żeby niezdecydowani klienci przekonali się, że teraz właśnie jest dobry moment do kupowania mieszkania na rynku pierwotnym?  A może warto poczekać na rozwój wydarzeń? Jeśli zamierzamy posiłkować się kredytem, to ryzykujemy, że później możemy go nie dostać ze względu na zaostrzanie kryteriów przez banki. Rośnie też wymagany wkład własny. Jeszcze niedawno wynosił 10%, teraz banki żądają już z reguły 20%, a są i takie, które oczekują, że klient sfinansuje własnymi pieniędzmi 30% zakupu. Z drugiej strony jest szansa, że zastój w sprzedaży zmobilizuje deweloperów do większych obniżek cen.

Czytaj też: Z powodu nadciągającego kryzysu banki przykręcają kurek z kredytami

Jak na razie większość promocji to chwyty marketingowe. Obniżki nie przekraczają kwot, o które ceny mieszkań wzrosły w ostatnim roku. To oznacza, że deweloperzy są gotowi „oddać” nadwyżkową marżę, o którą zwiększyli swoje zyski w niedalekiej przeszłości. Poza tym bonusami objęte są tylko wybrane inwestycje, a nawet tylko niektóre mieszkania.  Z drugiej strony, jeśli ktoś ma gotówkę i chce kupić mieszkanie teraz i umie negocjować, to może ugrać więcej, niż jeszcze kilka miesięcy temu.

źródło zdjęć: deweloperzy