Coraz droższy letni wypoczynek. Ceny hoteli wzrosły o 10-20% i biją rekordy. 1000 zł za dobę nad morzem już nie dziwi. Co się dzieje?

260-280 zł – tyle średnio trzeba zapłacić za pokój w polskim hotelu. W ciągu ostatnich dwóch-trzech lat ceny poszły w górę przeciętnie o 10%. Ale i tak w czasie wakacji znalezienie w dobrej cenie hotelu wyższej klasy w którymś z polskich kurortów graniczy z cudem. Ceny pokoi w kurortach z roku na rok szybko rosną. W Sopocie, czy Kołobrzegu najlepiej usytuowane hotele przekroczyły psychologiczną cenę 1000 zł za pokój na jedną dobę. Przeciętny czterogwiazdkowy hotel oferuje 500-600 zł za dobę. Co się dzieje?

Czy hoteli w Polsce jest za mało? A może hotelarzy zaskoczyło 500+ i wzrost zamożności społeczeństwa? Albo ceny podbijają turyści z zagranicy? Kiedy ceny pokoi przestaną rosnąć? Czy rynek hotelarzom popsują AirBnB i condohotele?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Nowy hotel Gołębiewski w Pobierowie będzie miał ok. 1000 pokoi, czyli tyle, ile ma przybyć w całej Małopolsce w ciągu roku. Obiekty znanego cukiernika, właściciela marki ciastek Tago w Karpaczu, w Wiśle i w Mikołajkach, to prawdziwe molochy, które wbijają się w okolice niczym jakieś górotwory. Ale – o dziwo – mimo wysokich cen zarówno hotele Gołębiewskiego, jak i większość innych w Polsce, nie mają problemów z pozyskaniem klientów.

Co więcej, w czasie wakacji znalezienie w dobrej cenie hotelu wyższej klasy w którymś z polskich kurortów graniczy z cudem. Ceny pokoi z roku na rok szybko rosną. Czy hoteli w Polsce jest za mało? A może hotelarzy zaskoczyło 500+ i wzrost zamożności społeczeństwa? Postanowiłem sprawdzić jak wygląda rynek hotelowy w Polsce i czy możemy liczyć w przewidywalnej perspektywie na spadek cen.

Na razie ceny idą w górę, a obłożenie miejsc jest coraz większe, ale… są już pierwsze objawy zadyszki.  Czy hotelarzom koniunkturę popsuje AirBnB i condohotele?

1000 zł za dobę nad polskim morzem.  Czy Polska ma za mało hoteli?

Władysławowo – to tam w lecie przenosi się spora część mieszkańców stolicy. W najnowszym, zlokalizowanym przy samej plaży, a oddanym tuż przed sezonym obiekcie hotel SPA  „Gwiazda Morza”  ceny za dobę przekraczają 1000 zł, co oznacza, że tygodniowy pobyt kosztuje tyle, co wycieczka all inclusive do w rejony tropikalne. Hotele tuż przy molo i nad samym morzem w Sopocie, czy Kołobrzegu? Doba kosztująca 900-1100 zł za pokój już nikogo nie dziwi. A turyści i tak walą drzwiami i oknami.

W Polsce rośnie liczba turystów – co roku kraj zwiedza ok. 14,1 mln Polaków plus 6,8 mln turystów z zagranicy – a dzięki rosnącym pensjom coraz rzadziej chcemy nocować u znajomych lub u wujostwa. wybieramy hotele albo apartamenty. Choć i tak co drugi „polski” wyjazd to wciąż nocleg u rodziny. Hotele odwiedza 11% Polaków. Trzy lata temu było to 10% (dane cytuje za Raportem Hotelarskim 2018).

Czytaj też: Ile pieniędzy wydajemy na hotele? Coraz więcej łóżek, coraz wyższe obłożenie

Dlaczego ceny są tak wysokie? A może wcale nie są, tylko ulegamy złudzeniu optycznemu? Postanowiłem to sprawdzić. W Polsce mamy już ponad 2500 hoteli, w których jest 134.000 pokoi. Czy to wystarczająca liczba?

W Polsce mamy duży deficyt pokoi hotelowych. Sprawdziłem to wprowadzając wskaźnik pokojo-obywatela, czyli podzieliłem liczbę mieszkańców przez liczbę dostępnych w danym kraju pokoi hotelowych. Dane wziąłem z raportu za 2018 r. wiodącej firmy konsultingowej z branży turystyczno-hotelarskiej Horwath. W nawiasach liczba pokoi hotelowych w tysiącach, liczbę mieszkańców wziąłem z encyklopedii. Co się okazało?

• Norwegia (88,2) – 1 pokój na 578 mieszkańców 
• Polska  (134) – 1 pokój na 279 mieszkańców 
• Węgry (61,2) – 1 pokój na 162 mieszkańców
• Niemcy (827) –  1 pokój na 98 mieszkańców
• Słowenia (19,5) – 1 pokój na 97 mieszkańców
• Szwecja (124) – 1 pokój na 78 mieszkańców
• Hiszpania (695) – 1 pokój na 67 mieszkańców
• Włochy (1 mln) – 1 pokój na 61 mieszkańców
• Grecja (425,9) – 1 pokój na 25 mieszkańców

Jak interpretować te wyniki? Kraje, które są potęgami turystycznymi mają ogromną bazę hotelową w stosunku do liczby mieszkańców – rekordzistą jest Grecja gdzie na jeden pokój przypada 25 mieszkańców. Polska mimo 38-milionowej populacji, wyjątkowych atrakcji turystycznych (góry, morze, jeziora, zabytki) ma skrajnie małą bazę hotelową – jeden pokój przypada na 279 mieszkańców.

Czy w tym kontekście można się dziwić, że producent ciasteczek spod Warszawy chce budować hotele na 1000 pokoi? Cóż, obłożenie hoteli w województwie zachodnio-pomorskim, gdzie powstanie gigant – jest drugim największym w kraju, po Mazowszu (którego wynik podbija Warszawa).

Czytaj też: Jak finansowo „spakować się” na wyjazd za granicę? Gdzie kupić walutę? Jaką kartą zapłacić za pokój w hotelu? Dlaczego warto ustawić limity transakcji?

Czytaj też: Zła wiadomość. Policzyli jak bardzo boom nieruchomościowy zaburza tempo bogacenia się rodzin

Czytaj też: Rezerwujesz hotele w serwisach takich jak Booking.com i myślisz, że zawsze oszczędzasz? Cztery bolesne przygody

Czytaj też: Przez spóźniony samolot pani Anna nie zdązyła zameldować się w apartamencie. Przepadła jej kasa za cały, kilkudniowy pobyt. Draństwo czy regulamin?

Czy do polskich hoteli przybędą miliony turystów z zagranicy?

Oczywiście, to niepełny obraz. By uzyskać całą wizję rynków hotelowych trzeba by jeszcze nałożyć na to liczbę turystów zza granicy, którzy zwiększają zapotrzebowanie na usługi hotelowe w poszczególnych krajach. Polska – jak przekonują hotelarze – jeszcze nie jest miejscem, do którego przyjeżdżają masowo turyści z całego świata. A to oznacza, że niski wskaźnik pokoi przypadających na mieszkańca w Polsce nie jest w wielkim stopniu zaburzany ruchem turystycznym  z zagranicy.

Hotele są budowane z myślą o kliencie biznesowym, o rodzinach z dziećmi albo celują w weekendowych imprezowiczów. DNA hotelu decyduje też o polityce cenowej – w niektórych drożej będzie w weekendy, a w innych w tygodniu. Ceny w kurortach i w miastach, które są globalną atrakcją turystyczną, rosną od piątku do niedzieli. W tygodniu jest za to taniej.

Dobrze to widać na przykładzie Warszawy i Pragi. Warszawskie hotele obsługują głównie gości biznesowych, którzy przybywają od poniedziałku do piątku i wtedy ceny są 2-3 krotnie wyższe niż w weekend. To zupełnie odwrotnie niż Pradze. 

„Pod względem dynamiki rynku hotelowego Warszawa bardziej przypomina niemiecki Frankfurt i Düsseldorf, czy też brytyjski Birmingham – typowo biznesowe destynacje, ze stosunkowo słabo rozwiniętym rynkiem turystycznym”

– mówi cytowana w raporcie Agata Janda, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w firmie JLL. Czy to „usprawiedliwia” niską liczbę pokoi hotelowych? Nie do końca. Janda zwraca uwagę, że Berlin jest tylko dwa razy większy, a ma sześć razy więcej hoteli. A przecież trudno o nim powiedzieć, że jest turystyczną perełką. 

Z tym, że liczba zagranicznych turystów w Polsce rośnie – w ubiegłym roku było ich już tak dużo, co w  Chorwacji. Z punktu widzenia Skandynawów jesteśmy „ciepłym krajem”, z punktu widzenia Azjatów – relatywnie bezpieczną tzw. destynacją europejską. Nie jesteśmy „skażeni” działalnością terrorystów, nie trawią nas 40-stopniowe upały, a w zimie można nawet pojeździć na nartach.

Liczba zagranicznych turystów, która odwiedzała Polskę rosła w ostatnich latach tak:

• 2014 – 16 mln
• 2015 – 16,8 mln
• 2016 – 17,5  mln
• 2017 – 18,3 mln
• 2018 –  19,6mln

AirBnB na polską nutę. Mało prywaciarzy, za to mnóstwo hotelarzy

Jeśli ceny w hotelach nas odstraszają, to zawsze możemy skorzystać z innych usług kwaterunkowych, a jest w czym wybierać. Realną alternatywą mógłby być najem prywatny, uosabiany przez AirBnB. Działa jak Uber – łączy właścicieli lokum i z chętnymi, by w nim zamieszkać, a za transakcje pobiera prowizje. Dzięki systemowi ocen właściciele i goście nie są zupełnie anonimowi, co zwiększa bezpieczeństwo i zmniejsza ryzyko utopienia pieniędzy.

Teoretycznie dzięki wykorzystaniu filozofii współdzielenia – mam mieszkanie, ale wyjeżdżam na wakacje, więc niech nie stoi puste, tylko niech zarabia  – AirBnB  powinien działać hamująco na ceny.

Tym bardziej, że portal się rozwija i nie ogranicza się li tylko do pośrednictwa w rezerwacji, ale też daje opcje rezerwacji dodatkowych atrakcji na miejscu i wprowadził opcję „plus”, czyli zweryfikowanych apartamentów klasy premium.

To wzbudza jeszcze większy lęk hotelarzy, którzy – podobnie jak taksówkarze w przypadku Ubera – chcą regulacji portalu. Zarzucają oni AirBnB, że ich oferty nie podlegają sanepidowi, przepisom przeciwpożarowym, czy kategoryzacji (pensjonat, hotel, liczba gwiazdek) no i firma nie płaci podatków w Polsce – prowizja za rezerwacje „leci” do Holandii. 

Ile pokoi rezerwuje się w ofercie AirBnB w Polsce? Nie wiadomo. Za to w ciągu 3 lat ponad dwukrotnie wzrosła liczba użytkowników, którzy co miesiąc wchodzą na stronę internetową – do ok. 800 tys. miesięcznie. Dla porównania Booking.com odwiedza ponad 5 mln użytkowników. Portal wyceniany jest na 38 mld dol. Dla porównania Marriott na 47 mld dol.

Są jeszcze pensjonaty i popularna wśród mieszczuchów agroturystyka – ale nie każdemu ten rodzaj wypoczynku przypadnie do gustu – ktoś kto melduje się w hotelach co najmniej 3 gwiazdkowych, będzie zapewne kręcił nosem na pensjonat – no chyba, żeby potraktować to jak „atrakcję” turystyczną.

Z mojego autorskiego lustrowania oferty AirBnB wynika, że coraz mniej tam propozycji noclegów od prywatnych inwestorów, a coraz więcej właścicieli pensjonatów, a nawet hotelarzy. Ceny są zbliżone do tego co mogę znaleźć na Bookingu, a jeśli nawet jest taniej, to cenę podbija opłata za sprzątanie i prowizja (opłata serwisowa) dla portalu.

Przeczucie mnie nie myli, bo – jak sprawdziła firma Emmerson – deweloperzy zwietrzyli biznes i w pogoni za zyskiem (trudno się dziwić) zaczęli tworzyć pod względem prawnym wyodrębnione lokale i wprowadzać je pojedynczo na rynek – zarówno na Booking.com jak i na AirBnB.

To sposób na optymalizację podatkową, bo sprzedaż lokali mieszkalnych opodatkowana jest niższą od sprzedaży lokali użytkowych stawką podatku VAT, tj. 8% zamiast 23%. Formalnie taki obiekt jest „budynkiem apartamentowym z lokalami rekreacji indywidualnej”. Efekt jest taki, że bardzo trudno znaleźć prywatną ofertę na tych portalach.

Emmerson wskazuje, że w tym modelu działa Cristal Mountain Resort w Wiśle, Blue Mountain Resort w Szklarskiej Porębie, Radisson Blu Resort w Świnoujściu, Hotel Number One w Gdańsku. 

Condohotel to taki ni pies, ni wydra. Generalnie klient widzi to jako pokój w hotelu albo apartament, który choć niby jest w budynku hotelu marki X czy Y, to formalnie należy nie do sieci, tylko do inwestora indywidualnego. Ale równie dobrze apartament condo może być w budynku mieszkalnym o podwyższonym standardzie bez recepcji, czy hotelowego lobby. Klient kupuje lokum z myślą głównie nie o mieszkaniu, ale o zarabianiu i oddaje je w zarządzanie firmie, która bierze ok. 25-30% prowizji liczonej od przychodu netto. W zamian ma obietnicę zysków 6-8,5% w skali roku licząc od ceny zakupu.

Według szacunków (Rynek Hotelarski w Polsce 2018) condohoteli może być ok. 2600 pokoi/apartamentów i do tego 1600 kolejnych w budowie. Niewiele jak na ponad 130.000 pokoi hotelowych. Jest jednak jedno „ale” niemal wszystkie obiekty obiekt condo zlokalizowana jest kilkunastu w miejscowościach turystycznych (plus Warszawa i Kraków), więc zagęszczenie condohoteli ma wpływ na ofertę hoteli.

Hotelarze muszą się zmierzyć z młodzieżą. Ale na razie…

U nas AirBnB nie zachwiał usługami hotelarskimi, tak jak burzy biznes hotelarzom i długoterminowym najemcom w Berlinie (gdzie zakazano AirBnB, ale zakaz jest omijany), czy w Barcelonie, która chce go ograniczyć. 

Eksperci z PwC w raporcie o rynku hotelowym w Europie stawiają tezę, że problem nie tkwi w samym AirBnB, którego działania można dość szybko ograniczyć – większym problemem dla hotelarzy są ruchy antyturystyczne – coraz więcej miast takich jak Amsterdam, Wenecja, czy Barcelona mówi turystom „nie”. Tutaj macie listę 42 krajów, w których jest podatek od turystów.

Kolejne ryzyko to zmieniająca się baza klientów – „pokolenie Z” (ci, którzy dziś mają 23-25 lat). Nie ciągnie ich tak do hoteli, jak ich rodziców. To zbyt mało emocjonujące. Bardziej im w smak egzotyczne podróże, survivale, aplikacje do rezerwacji, jakieś nowy koncepty noclegów (może spanie w kapsułach. Maciek testował i się nawet wyspał) nocowanie po znajomych. I to jest główne zagrożenie dla hotelarzy.

Analitycy stawiają mocną tezę – niektóre polskie hotele będą musiały zwinąć działalność. Już w ubiegłym roku zanotowano niewielki spadek frekwencji hoteli w Warszawie – wskaźnik RevPAR, który pokazuje relację bieżących stawek do obłożenia spadł w Warszawie o 2%. Na razie jednak średnia cena za pokój w Warszawie jest rekordowa i wynosi 324 zł 

Średnia cena za pokój w największej polskiej sieci Accor (d. Orbis).

• 2018 r. – 259 zł
• 2017 r. – 250 zł
• 2016 r. – 233 zł
• 2015 r. – 216 zł
• 2014 r. – 206 zł
• 2013 r. – 210 zł

Sieć choć największa i jej stawki mogą być benchmarkiem dla innych, to jednak nie zlicza całego rynku. Są jeszcze dane portalu rezerwacyjnego HRS.

• 2016  – 256 zł
• 2017 –  267 zł
• 2018 – 283 zł

źródło zdjęcia: Facebook/Jacek Grymiński