Bardziej się opłaci oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych?

Już od ponad dwóch lat można oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych. „Ale zaraz, o co chodzi, to jakieś książeczki mieszkaniowe?” – zapyta niejeden z czytelników „Subiektywnie o Finansach”. Cóż, Konta Mieszkaniowe nie cieszą się wielkim powodzeniem wśród Polaków. Czy to dlatego, że nie zostały w dobry sposób zareklamowane, czy też mają jakieś „błędy konstrukcyjne”? Od stycznia zmieniają się nieco zasady, na jakich te konta funkcjonują. Czy to da im drugie życie?

Czym właściwie jest Konto Mieszkaniowe? Jest to produkt systematycznego oszczędzania dedykowany osobom do 45 roku życia, które nie posiadają i nigdy nie posiadały nieruchomości (wyjątkiem są osoby wychowujące dzieci, o czym dalej). Konto można otworzyć raz w życiu na okres 3–10 lat. Daje ono możliwość oszczędzania bez podatku Belki, pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy wyłącznie na cel mieszkaniowy. Program działa od lipca 2023 roku.

Najważniejsze zasady programu to: regularne wpłaty (od 500 do 2000 zł miesięcznie przez minimum 3 lata, a maksymalnie 10 lat), oprocentowanie rachunku nie niższe niż 75% oprocentowania nowych środków dla klientów danego banku, premia mieszkaniowa wyliczana na podstawie średniorocznej inflacji lub wzrostu cen metra kwadratowego nieruchomości (wybierana jest korzystniejsza opcja).

Premia ma spowodować, że każdy, kto chce oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych, ma pewność, iż jego wartość będzie rosła co najmniej w tempie wzrostu cen nieruchomości. Premia jest naliczana na bieżąco, ale może być wypłacona tylko wtedy, gdy pieniądze zostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy, np. zakup mieszkania lub budowę domu. Widzimy je jako „zapis papierowy”, ale jeśli za kilka lat będziemy chcieli kupić mieszkanie, do wzięcia są duże, dodatkowe pieniądze.

Konta Mieszkaniowe umierają, zanim zaczęły raczkować?

To wszystko na pierwszy rzut oka brzmi dobrze, ale z jakichś powodów Konta Mieszkaniowe nie są popularne. Wedle informacji, jakie przekazał Bank Gospodarstwa Krajowego (operator programu) do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do 30 września 2025 r. założono 6747 kont, a pierwsze wypłaty premii będą możliwe w 2027 roku. Do 30 czerwca 2025 roku zamkniętych zostało 1523 kont. Biorąc pod uwagę fakt, że możliwość korzystania z Kont Mieszkaniowych mają setki tysięcy lub miliony Polaków, widać, jak małą popularnością cieszy się ten program.

Jednym z powodów, dla których Konto Mieszkaniowe cieszy się małą popularnością, jest z pewnością niska dostępność. Oferują go tylko trzy państwowe banki: PKO BP, Pekao oraz Alior. Dane o kontach otrzymaliśmy od PKO BP i Aliora. Klienci otworzyli w PKO BP blisko 4000 kont mieszkaniowych, ale około 15% z nich już zostało zamkniętych.

W ostatnich miesiącach klienci PKO BP otwierają po 80–120 takich kont miesięcznie. PKO BP oferuje oprocentowanie w wysokości 2% w skali roku, ale do końca tego roku oprocentowanie konta wynosi 3,75%. W Alior Banku też nie jest to hit frekwencyjny. Bank prowadzi blisko 570 takich kont, a zamkniętych zostało 145 (żadne nie otrzymało premii mieszkaniowej).

Jak już zapewne widzicie, kolejnym powodem niskiego zainteresowania publiczności jest niskie oprocentowanie środków zgromadzonych na Kontach Mieszkaniowych. W Banku Pekao oprocentowanie standardowe wynosi 1,14% w skali roku (choć do czerwca trwała promocja dająca 6%), a w Alior Banku 2% (ale promocyjne 3% do końca 2025 roku). Tymczasem najlepiej oprocentowane lokaty krótkoterminowe oferują w promocji 6–7%, a roczne lokaty średnio około 4% rocznie.

Niektórzy uważają, że do tego, żeby oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych, zniechęcają jednak dość restrykcyjne warunki programu – w tym warunki konieczne do spełnienia, by otrzymać premię od państwa – które odstraszają przeciętnych Polaków od korzystania z tej oferty. Ale wiele warunków tegoż zmieni się od początku stycznia.

Czy warto oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych? Idą zmiany!

Od końca lipca wiadomo, że z początkiem stycznia 2026 roku sporo się zmienia, jeśli chodzi o Konta Mieszkaniowe. Zmiany odtrąbił na koncie na portalu X resort rozwoju: „Analiza dotychczasowego zainteresowania ofertą oszczędzania wskazała na konieczność korekty części przepisów dotyczących sposobu funkcjonowania instrumentu i uatrakcyjnienia oferty dla obywateli poprzez podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych” – napisało mi biuro prasowe resortu rozwoju.

Weźmy te zmiany pod lupę. Zwłaszcza że obejmą także istniejące już konta, a nie tylko nowo zakładane. Otóż jedną z najbardziej istotnych zmian będzie to, że po 24 miesiącach od zamknięcia Konta Mieszkaniowego bez wypłaty premii będzie można ponownie je otworzyć. Do tej pory Konto Mieszkaniowe można było otworzyć tylko raz w życiu, a gdy z jakichś powodów dochodziło do jego zamknięcia, to traciło się bezpowrotnie możliwość uczestniczenia w programie.

Po drugie miesięczna wymagana wpłata minimalna spada z 500 zł do 300 zł. Może się to niektórym wydawać niedorzeczne, ale z obliczeń wynikało, iż 500 zł miesięcznie, które trzeba wpłacać na Konto Mieszkaniowe, to może być dużo dla wielu Polaków. Obniżenie wymogu wpłaty do 300 zł to ukłon w stronę wielu przeciętnie zarabiających. Wielu potencjalnych chętnych wskazywało, że problem jest z drugiej strony skali – że maksymalna wpłata jest za mała i nie pozwala uzbierać sensownego wkładu własnego w przewidywalnym czasie. Ale na to ministerstwo nie zareagowało.

Zniesione zostają ograniczenia wiekowe, czyli zobaczymy zniesienie limitu 45 lat. Ta zmiana otworzy możliwość korzystania z Kont Mieszkaniowych kolejnym setkom tysięcy Polaków. Kolejna zmiana to możliwość skorzystania z premii mieszkaniowej nie tylko w wypadku zakupu własnego M, ale także w przypadku remontu lub przebudowy domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego uzyskanego w drodze dziedziczenia.

Przypomnijmy, że do tej pory lista celów, na które przeznaczyć można było środki zgromadzone na koncie mieszkaniowym (wraz z premią), wyglądała następująco:

kupno pierwszego mieszkania (w tym jego wykończenia),
kupno lub budowa pierwszego domu jednorodzinnego (w tym jego wykończenia),
kupno działki lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego,
sfinansowanie inwestycji w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu,
wkład mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej.

No i last but not least, jak mówią Anglicy, minimalny wskaźnik premii mieszkaniowej rośnie z 0,01 do 0,04. Co to właściwie oznacza? Ta zmiana zapewni atrakcyjność premii mieszkaniowej również w tych latach, w których zarówno inflacja, jak również ustalona na podstawie danych GUS roczna zmiana cen mieszkań nie przekroczy 4%.

Przypomnijmy, że w przepisach zapisano już, że wartość wskaźnika premii mieszkaniowej nie może wynieść więcej niż 15%, niezależnie od tego, jak wysoka będzie inflacja lub jak dynamiczny będzie wzrost cen mieszkań. Po zmianach minimalna premia będzie musiała wynieść 4%, niezależnie od tego, jak wysoka będzie inflacja czy jak wysokie będzie tempo wzrostu ceny mieszkań.

W roku 2023 i 2024 premia była bardzo wysoka, bo wyniosła odpowiednio 15% i 14,1%, a do niej jest jeszcze doliczane oprocentowanie bankowe. To oznacza, że w ostatnich dwóch latach łączne oprocentowanie Kont Mieszkaniowych wynosiło około 17–18% rocznie. Istne eldorado w porównaniu z oprocentowaniem depozytów. Premia za 2025 r. nie jest jeszcze oczywiście znana, ale na pewno będzie niewielka. Inflacja spadła do 2,4%, zaś wzrost cen mieszkań może być jeszcze mniejszy (o ile nie ujemny). Niewykluczone, że do wzięcia na Koncie Mieszkaniowym w tym roku będzie jakieś 5% (inflacja plus oprocentowanie bankowe).

Na koniec, tak dla porządku, podkreślmy, że Konta Mieszkaniowe generalnie stanowią rozwiązanie przeznaczone dla osób, które nie posiadają i nie posiadały w przeszłości nieruchomości mieszkaniowej, ale wyjątek stanowią osoby, które mieszkają we własnym lokalu z przynajmniej dwójką dzieci, jednak obowiązują limity metrażu (czyli nie można mieszkań w zbyt dużym mieszkaniu, jeśli chce się skorzystać z premii mieszkaniowej). Jakie to limity?

50 m² dla dwójki dzieci,
75 m² dla trójki dzieci,
90 m² dla czwórki dzieci,
brak ograniczeń dla piątki lub więcej dzieci.

„Zakłada się, że wprowadzone zmiany przyczynią się do zwiększenia zainteresowania ofertą systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe przy wsparciu państwa w formie premii mieszkaniowej” – twierdzi biuro prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Warto oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych? Są jednak lepsze od lokaty

Czy opłaca się oszczędzać na Kontach Mieszkaniowych? Policzmy, ile mniej więcej można będzie zaoszczędzić na Kontach Mieszkaniowych od 2026 roku. Załóżmy otwarcie nowego konta, 10 lat oszczędzania po 500 zł miesięcznie i średnioroczną inflację w wysokości 3% lub średnie roczne tempo wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych na poziomie również 3% (zakładamy, że nie będą rosły już tak dynamicznie jak w poprzednich latach). Przyjmujemy też nowy próg minimalny premii mieszkaniowej wynoszący 4% w każdym roku.

Ponieważ oszczędzanie rozpoczyna się w styczniu 2026 roku, spełniony jest wymóg prowadzenia konta przez co najmniej 9 miesięcy w pierwszym roku oszczędzania, jednak w praktyce pełne 10 lat oszczędzania oznacza naliczanie premii za lata 2027–2035 (czyli za 9 pełnych lat, ponieważ premia jest naliczana na koniec roku kalendarzowego na podstawie wpłaty w danym roku).

W ciągu 10 lat oszczędzania dokonanych zostanie 120 regularnych wpłat po 500 zł miesięcznie, co daje 60 000 zł wpłaconego kapitału. Jest to podstawowa, gwarantowana wartość gromadzonego kapitału stanowiąca wkład własny oszczędzającego. Przy ustalonych przez nas kryteriach całkowita kwota dostępna na cele mieszkaniowe wyniesie około 81 850 zł, w tym premia mieszkaniowa netto ok. 11 980 zł po odliczeniu 1% prowizji banku. To o ok. 21 850 zł więcej niż same wpłaty (60 000 zł), dzięki odsetkom (ok. 9870 zł) i premii, która chroni przed niską inflacją dzięki gwarantowanemu minimum 4%.

Weźmy nieco większą kwotę wpłat (1000 zł) oraz nieco większą premię, sięgającą 7% (np. z powodu dość znacznego wzrostu cen nieruchomości). W takim wariancie całkowita kwota dostępna na cele mieszkaniowe na koniec przygody z Kontem Mieszkaniowym wyniesie około 182 017 zł, czyli o 62 017 zł więcej niż same wpłaty (120 000 zł), w tym będą odsetki (ok. 20 091 zł) i premia (ok. 41 927 zł, po 1% prowizji). Wynik jest oczywiście przybliżony, a rzeczywista premia zależeć będzie od corocznych wskaźników GUS.

Warto jednak pamiętać o… inflacji. Wartość Konta Mieszkaniowego po 10 latach oszczędzania to tylko wartość nominalna. Jednak jeśli uwzględnimy średnioroczną inflację na poziomie 3%, to wartość realna wyniesie odpowiednio mniej. Co więcej, jeśli inflacja w kolejnych 10 latach wyniesie średnio 3%, ale wzrost cen nieruchomości 7%, to program ochroni nas przed szaleństwami rynku nieruchomości. Program Konto Mieszkaniowe działa więc jako instrument niemal całkowicie waloryzujący realną wartość kapitału przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Zerknijmy bowiem jeszcze na koniec na wariant, w którym oszczędzamy na mieszkanie na zwykłej lokacie bankowej, oprocentowanej na średnio 3% i musimy płacić podatek Belki. Co prawda reinwestujemy zyski, ale lokata wypada słabo wobec Konta Mieszkaniowego. Okazuje się bowiem, że przy regularnym oszczędzaniu 12 000 zł rocznie po 10 latach mielibyśmy około 134 010 zł w porównaniu do około 182 017 zł na Koncie Mieszkaniowym – to różnica ponad 48 000 zł! A miejmy w pamięci to, że nie wiadomo, jak będą się zachowywały ceny mieszkań, bo im bardziej będą szalały w kolejnych 10 latach, tym lepszą opcją staje się Konto Mieszkaniowe, a tym gorszą zwykła lokata.

Pamiętajmy jednak, że warunkiem uzyskania premii jest zachowanie rygorystycznej regularności wpłat – minimum 11 wpłat w roku, z dopuszczeniem tylko jednej miesięcznej przerwy. Należy unikać większych przerw we wpłatach, ponieważ naruszają one warunki naliczenia premii i będą dość mocno „psuły” końcowy wynik operacji pod nazwą „Konto Mieszkaniowe”. Jak wiadomo, magia procentu składanego działa, gdy pozwolimy jej działać w długim terminie, a więc gdy będziemy konsekwentni.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

CZYTAJ, TO TEŻ WAŻNE:

——————————

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY O PIENIĄDZACH:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube