6.900 zł za metr apartamentu na peryferyjnym osiedlu w stolicy. Czy Daniel Obajtek ubił interes życia z warszawskim deweloperem? Przejrzeliśmy archiwa i…

Prezes Orlenu Daniel Obajtek kupił w 2018 r. apartament na luksusowym osiedlu na Bemowie po 6.900 zł za metr. Wytargował gigantyczny rabat, bo deweloper sprzedawał mieszkania na tym samym osiedlu po 12.000 zł za metr. Co zrobić, żeby dostać taki rabat? I czy to rzeczywiście niespotykana w świecie nieruchomościowym obniżka ceny? Czy ta transakcja była dla prezesa Obajtka zakupem życia, czy średnim interesem? Zapytaliśmy doświadczonego pośrednika w sprzedaży nieruchomości, który sięgnął po archiwa ofert z tamtego czasu. Jaki jest efekt jego poszukiwań? 

Opinie publiczną rozgrzewa temat zakupu mieszkania przez prezesa Orlenu. Daniel Obajtek, według „Wyborczej”, miał dostać „drobne” 1 mln zł rabatu od dewelopera na zakup 187-metrowego mieszkania. Gazeta publikuje dane, z których wynika, że Obajtek i jego wspólniczka zapłacili 6.900 za metr, zamiast „cennikowego” 12.500 zł za metr.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Gdy mieszkania drożeją po 8-10% rocznie, a wielu bezskutecznie marzy o własnym „M”, lecz ich nie stać, taka informacja o zakupie nieruchomości przez niebiednego przecież menedżera za pół ceny może bulwersować. Postanowiłem sięgnąć do archiwów ofert i starych cenników, żeby sprawdzić czy stało się coś nie tylko nagannego i skandalicznego, ale i dziwnego i niespotykanego. Porozmawiałem też z doradcą finansowym, które pośredniczy w zakupach luksusowych nieruchomości.

Czytaj też: Rząd szykuje rewolucję na rynku nieruchomości. Kupowanie mieszkania ma być bezpieczniejsze. Ale niektórzy mówią, że będzie też droższe. Co się zmienia?

Bemowo: tu bywał Michael Jackson i Madonna. Teraz bywa Obajtek. Ale czy jest prestiżowo?

W tej sprawie poruszamy się nieco po omacku, bo nie widzieliśmy kopii aktu notarialnego rzeczonego mieszkania. Musimy więc przyjąć pewne założenia i informacje, które pojawiają się w sferze publicznej. Aby sprawdzić, czy ktoś kupił mieszkanie drogo czy tanio, potrzebny jest pełen zestaw informacji, którym nie dysponujemy: kiedy dokładnie kupował (co do miesiąca albo chociaż kwartału), czy kupował jedno mieszkanie, czy więcej, jak wygląda lokal, czy nie ma wad, czy widok jest taki, jak w katalogu, czy nieco kiepściejszy itd.

Co wiemy? Szef Orlenu Daniel Obajtek miał kupić od dewelopera Profbud w 2018 r. mieszkanie na osiedlu Awangarda w Warszawie, w dzielnicy Bemowo. Mieszkanie, a w zasadzie penthouse, jest duże, ma powierzchnię użytkową 187 metrów. To ważna informacja, bo do finalnej ceny za metr nie będziemy wliczać powierzchni ani 28-metrowego tarasu ani 113-metrowego ogrodu.

Profbud to taki typowy, warszawski deweloper – buduje na Gocławiu, Bemowie czy Ursynowie czy Ursusie. W internecie jest dostępna karta katalogowa takiego samego mieszkania jak to, którego właścicielem stał się prezes Obajtek (w katalogu jest informacja, że powierzchnia wynosi 188 m kw., ale są też większe, 216-metrowe). Na zdjęciach natomiast jest pokazowy apartament osiedla Awangarda (zdjęcia za OKK PR) – nie wiemy czy akurat tak może mieszkać prezes Orlenu, czy skromniej.

W branży nieruchomości o cenie decydują trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Dla tych, którzy nie znają Warszawy, kilka słów objaśnienia. Bemowo to relatywnie nowa dzielnica, jeszcze w latach 80. działało tu lotnisko wojskowe, a do dziś jest lotnisko przeznaczone dla awionetek (gdzie koncertował Michael Jackson czy Madonna). To powoduje narzekania i protesty mieszkańców ze względu na hałas silników. Jest tu też jedna z tras podejścia odrzutowców na lotnisko Chopina, co też powoduje trudny do wytrzymania hałas.

Osiedle Awangarda nie tylko jest dość blisko toru podejścia samolotów, ale też ok. 100 metrów w linii prostej od międzynarodowej trasy E67 (ekspresówka S8), która nie jest poprowadzona tunelem i odgłos samochodów z pewnością niesie się po okolicy (z drugiej strony – zapewnia dobry dojazd do centrum). Po drugiej stronie trasy jest za to Cmentarz Wojskowy.

Samo osiedle położone jest na uboczu, z dala od dużych ulic, na terenach zielonych. To z pewnością miejsce, które daje duże poczucie izolacji i możliwość ukrycia przed wzrokiem postronnych. W pobliżu nie ma linii tramwajowych, nie nie jest planowana stacja metra. Pod tym względem z całą pewnością nie można uznać tej lokalizacji za szczególnie prestiżową. Chociaż z drugiej strony…

Żoliborz, czy Bemowo (a może raczej  Bielany, albo Wola (Koło) – nie mówimy o penthousie ani w reprezentacyjnej dzielnicy, ani w centrum miasta. Potencjalny kupujący miałby trochę argumentów negocjacyjnych, które powinny ostudzić apetyt dewelopera do windowania cen akurat w tej okolicy.

Czytaj też: „Szanujący się obywatel nie powinien tankować na stacjach Orlen” – mówi profesor. „Na Orlenie robię tylko siku” – krążą deklaracje. Ale czy bojkot takiej firmy ma sens?

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

6.900 zł za metr apartamentu na Bemowie. Promocja?

Sięgnąłem do archiwalnych cenników, żeby sprawdzić jakie były ceny za metr kwadratowy mieszkań w tej okolicy w 2018 r. To był czas szybkiego wzrostu cen. Wiemy, że ceny ofertowe mieszkań na osiedlu Awangarda wynosiły 12.000 zł. Ale przecież bardziej bliższe prawdy będą ceny transakcyjne.

Portal Bankier – razem z firmą firmą Cenatorium – biorą pod lupę stawki z aktów notarialnych. Prawidłowość jest taka, że im większe mieszkanie, tym cena za metr jest mniejsza. Według danych archiwalnych jeszcze na początku 2018 r. duże mieszkania o powierzchni 100 m. kw. (nie ma danych o większych mieszkaniach) sprzedawały się średnio w stolicy w cenie 8.500 zł za metr (na koniec tego roku było 9.500 zł).

Jeżeli Daniel Obajtek kupował swoje „M” (a raczej „A” jak apartament) na początku roku, to jego cena była niewiele niższa w stosunku do średnich warszawskich cen dla dużych mieszkań (ale mówimy o średniej dla „zwykłych” mieszkań, bez ogrodów zimowych). Ale jeżeli kupował w drugiej połowie roku – to już dystans od średniej rynkowej jest większy. To ciągle jednak nie mówi nam wszystkiego, bo ceny różnią się ze względu na dzielnicę.

Czytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?

Przeanalizowaliśmy ceny transakcyjne apartamentów na Bemowie. Według Sonar Home średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na Bemowie w 2018 r. wynosiła od 6.900 zł w styczniu do 7.600 zł na koniec roku. A większe mieszkania? Takie dane (ale tu tylko ceny ofertowe) ma firma Morizon. Wynika z nich, że 4-pokojowe mieszkania na Bemowie były wystawiane w cenach od ok. 7.200 zł do nawet 8.600 zł za metr.

Jednym słowem – cena 6.900 zł za metr nie wydaje się tak zupełnie „od czapy” biorąc pod uwagę sytuację rynkową na Bemowie w 2018 r.  Jeśli transakcja miałaby miejsce w pierwszym kwartale, to ta cena rzeczywiście byłaby zbliżona nie tylko do średnich stawek w tej dzielnicy, ale też do cen ofertowych dla dużych 4-pokojowych mieszkań.

Inna sprawa, że tu mówimy o apartamencie, a nie o mieszkaniu. Wyższy standard wykończenia, ogród zimowy – takie atuty powiększają zwykle cenę nieruchomości. Nawet jeśli jest położona w nie najlepszej lokalizacji.

Czytaj też: Ekipa Samcika kupuje mieszkanie. „Dzień dobry, słyszałem, że dają państwo rabaty na dzień dobry”? Jak dziś reagują deweloperzy, gdy klient chce się targować?

Czytaj też: Kobieta, kochający partner, dziecko w drodze, no i mieszkanie na spółkę. I to na kredyt, ale nie całkiem. Jak się wyplątać, gdy partner mówi „pas”?

Jak Obajtek się targował? „7% rabatu na Bemowie to był maks”

Pytanie brzmi – w jakiej cenie ten konkretny deweloper oferował to konkretne mieszkanie. Media podają informacje, że ceny na tym osiedlu wynosiły 12.000 zł za metr. Ale przecież w ofercie były różne mieszkania (a niestety na stronie nie ma już oficjalnego cennika). Żeby to dokładnie ustalić skontaktowałem się z doświadczonym pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości. I od razu go zapytałem: co trzeba zrobić, żeby dostać taki rabat jak prezes Orlenu? Mój rozmówca, który poprosił o anonimowość, powiedział:

„W wyjątkowej sytuacji można taki rabat uzyskać. Weźmy taką sytuację: deweloper wprowadza do oferty nowe osiedle, szybko sprzedaje 80% mieszkań, ale potem przez następne dwa lata sprzedaż w ogóle nie idzie. Wtedy mocno obniża się ceny, byle by tylko już wreszcie zamknąć tę inwestycję”

Jeśli zbliża się koniec kwartału i deweloper chce pokazać dobre wyniki, to robi wszystko żeby „opchnąć” chociaż jeszcze jedno dodatkowe mieszkanie i wtedy mogą się dziać różne „cuda” z cenami. Pole manewru jest spore, bo marże deweloperskie nie są dziś niskie. I tym bardziej nie były niskie w latach 2018-2019, gdy prezes Obajtek dobijał targu.

Nie możemy zapominać, że deweloper może arbitralnie ustalać ceny mieszkań. Jeśli chce komuś z jakiś względów dać duży rabat, może to zrobić. Gdyby na przykład na osiedlu miał zamieszkać celebryta, to niejeden deweloper – jeśli planuje budowę kolejnego etapu i potrzebuje ocieplenia wizerunku inwestycji – może udzielić takiej osobie specjalnego rabatu.

„Poza tym nie wiemy czy to mieszkanie nie ma jakichś mankamentów – np. czy w okna nie świecą wyjeżdżające z garażu auta, czy widok jest zgodny z tym, co obiecane w katalogu, czy standard wykończenia nie odbiega od umowy. Mieszkania z niedociągnięciami powinny być tańsze”

To są jednak sytuacje wyjątkowe. Jeśli je pominiemy, to pozycja negocjacyjna kupujących, także na Bemowie, dwa lata temu była trudniejsza, niż obecnie. Mój rozmówca uważa, że przy dobrych negocjacjach można było ugrać piwnicę gratis albo miejsce postojowe w cenie mieszkania. Ale maksimum, co dałoby się wówczas osiągnąć to 7-8% rabatu od wyjściowej ceny mieszkania.

Mój rozmówca powiedział, że trudno mu się dywaguje, gdy nie zna faktów i okoliczności. A ponieważ zaczęła go zżerać ciekawość co do skali rabatu, postanowił zajrzeć do archiwalnej, profesjonalnej tabeli ofert, którą dysponuje jego firma. Rozłączył się i oddzwonił za jakiś czas. I znalazł mieszkanie (o tej powierzchni, z takim samym tarasem i takim samym ogrodem) na tym konkretnym osiedlu, oferowane od początku 2018 r.

Cena katalogowa wynosiła 12.500 zł za metr kwadratowy. Według mediów prezes Orlenu zapłacił za nie 6.900 zł. Na pytanie, czy jakikolwiek inny klient mógłby liczyć na taki rabat usłyszałem krótkie: „Bez komentarza”. Nie zmienia to faktu, że cena wyjściowa – 12.500 zł za metr – nie wyglądała na megaokazję patrząc na miejsce, dzielnicę, infrastrukturę w okolicy oraz ceny rynkowe dużych mieszkań (choć to już kwestia ocenna – zielona okolica ma atuty).

Gdyby prezes Obajtek kupił to mieszkanie po cenie katalogowej to chyba nie miałby się czym chwalić. Ale – powtórzmy jeszcze raz – mówimy o apartamencie z ogrodem zimowym i tarasem na ostatnim piętrze, a nie o „normalnym” mieszkaniu, którego cena mogłaby się mieścić – lub nie – w średniej rynkowej dla całej dzielnicy. A poza tym – jak widzimy z informacji od Szymona Jadczaka – sąsiedzi kupujący penthousy na tym osiedlu nie mieli takich wątpliwości.

Z drugiej zaś strony mamy komunikat dewelopera, firmy Profbud, która zarzeka się – i na razie musimy wierzyć na słowo – że „średnia cena transakcyjna wszystkich mieszkań we wspomnianej inwestycji wyniosła 9.578 zł za metr kwadratowy, natomiast średnia cena za metr kwadratowy wszystkich mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. we wspomnianej inwestycji wyniosła 7.961 zł. Tyle, że nie każde z tych mieszkań wliczanych do średniej jest penthousem na ostatnim piętrze z ogrodem zimowym.

Źródło zdjęcia: OKK PR, Andrzej Rysuje