Stopy procentowe pójdą w dół. Jaki kredyt hipoteczny dziś bardziej się opłaci? Stała stopa kontra zmienna. Jak to policzyć? ? Jaką przyjąć strategię?

Stopy procentowe pójdą w dół. Jaki kredyt hipoteczny dziś bardziej się opłaci? Stała stopa kontra zmienna, czyli bezpieczeństwo kontra możliwość płacenia mniejszych rat w przyszłości. A jak wychodziliśmy na tym w przeszłości? Jak to policzyć? Jaką przyjąć strategię?

Przy wiele lat takich dylematów Polacy nie mieli, bo banki w Polsce oferowały kredyty hipoteczne tylko z oprocentowaniem zmiennym, czyli wskaźnikiem zmiennym (np. WIBOR 3M lub WIBOR 6M) powiększonym o marżę banku. Dopiero pięć lat temu pojawiły się pierwsze kredyty z oprocentowaniem stałym (stałe na pięć lat i tylko w niektórych bankach). A od lipca 2021 r. wszystkie banki komercyjne (oferujące kredyty hipoteczne) muszą mieć w ofercie kredyty z oprocentowaniem stałym (obowiązującym przez minimum pięć lat). Co ciekawe, jeżeli nie chcą, kredytu z oprocentowaniem zmiennym oferować nie muszą.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Najważniejsza pierwsza rata? Można wpaść w pułapkę

Przyglądając się temu, na co klienci zwykle najbardziej zwracają uwagę (przy wyborze finansowania), można zauważyć, że kluczowym czynnikiem jest (niestety?) wysokość pierwszej raty. Kiedyś było tak w przypadku kredytów walutowych, ale zasada ta jest również zauważalna przy wyborze rodzaju oprocentowania, a nie tylko waluty. Chociaż wszyscy doskonale wiemy, że w czasie wielu lat „życia” kredytu raty muszą się zmieniać (rzadziej lub częściej), ale jednak w podświadomości często układamy sobie w głowie koszt kredytu w odniesieniu do bieżącej sytuacji domowego budżetu.

A wtedy punktem odniesienia jest to, ile wyniesie pierwsza pełna rata kapitałowo-odsetkowa. Jeżeli dla danego rozwiązania (np. oprocentowanie stałe) ta pierwsza rata będzie niższa, to klienci intuicyjnie będą szli właśnie w tym kierunku, niezależnie od tego, czy w skali spłaty całego kredytu też będzie on tańszy czy niekoniecznie. Jeżeli kredyt z oprocentowaniem zmiennym byłby na początku tańszy (niższe oprocentowanie, czyli niższa pierwsza rata), to jest duże prawdopodobieństwo, że klient właśnie taki kredyt wybierze.

O tym, jaką pułapką może być ten sposób myślenia, najlepiej świadczy to, co działo się w 2020–2021 r., czyli w okresie pandemii. Wówczas stopy procentowe były niemal zerowe, a wartość WIBOR wynosiła niewiele ponad 0,2%. A więc najtańsze kredyty hipotecznie oparte na stawce WIBOR miały oprocentowanie rzędu 2% w skali roku. Ale, co ciekawe, już wówczas dostępne były kredyty z oprocentowaniem stałym. O ile pamiętam – a doradzałem wówczas przy takich kredytach – oprocentowanie wynosiło nawet poniżej 3% w skali roku przez pierwszych pięć lat!

Z dzisiejszego punktu widzenia – zwłaszcza dziś, gdy wiemy, do jak wysokiego poziomu później powędrowały stopy procentowe – to było oprocentowanie-marzenie. Jednak bardzo wielu kredytobiorców wybrało jednak najniższą możliwą (w danym momencie ratę) zamiast bezpieczne, ale jednak nieco wyższe oprocentowanie stałe.

Stała stopa kontra zmienna: podwójni pechowcy

Czym to się skończyło, chyba pamiętamy. Oprocentowanie stałe pozostało stałe (przez pięć lat, jego beneficjenci właśnie kończą korzystać z tego „prezentu”), a ci, którzy zdecydowali się na oprocentowanie zmienne, doznali szoku, gdy WIBOR z poziomu ok. 0,2% wzrósł do nawet ok. 7,5% (tyle było w październiku 2022 r.), zaś raty kredytowe się podwoiły. Nawet dziś WIBOR (5,85%) jest znacznie powyżej stałego oprocentowania (już z marżą), które w czasie pandemii banki proponowały klientom.

Najwięksi pechowcy wykonali jeszcze jeden nerwowy i szkodliwy manewr. Po spektakularnych i szokujących wzrostach rat kredytów (z oprocentowaniem zmiennym) niektórzy kredytobiorcy zdecydowali się przejść (uciec?) na oprocentowanie okresowo stałe. Jednak nie było to już ok. 3% w skali roku jak w czasie pandemii. Przy wysokich już stopach procentowych banki proponowały przejście na stałą stopę przy oprocentowaniu nawet 9% w skali roku! Kredyty hipoteczne potrafiły mieć koszt na poziomie pożyczek gotówkowych.

Dwa nietrafione wybory w ciągu kilku lat mogły dobić wiele domowych budżetów. Niektórzy odczuwają tego skutki nawet do dzisiaj. Dotyczy to przypadków, gdy ktoś najpierw zaciągnął „tani” kredyt oparty na WIBOR, po wzroście stóp procentowych przeszedł na wysokie oprocentowanie stałe i później nie miał już zdolności kredytowej, aby refinansować ten kredyt – został więc na pięć lat „uwięziony” w bardzo wysoko oprocentowanym kredycie stałoprocentowym.

Stałe oprocentowanie też może oznaczać pułapki

Ale ci, którzy od początku myślą wyłącznie o kredycie stałoprocentowym, też muszą się nastawić na komplikacje. Dziś 85% wszystkich nowych kredytów hipotecznych jest opartych na okresowo stałej stopie procentowej. I wybór takich kredytów jest duży, bo od lipca 2021 r. Komisja Nadzoru Finansowego narzuciła bankom konieczność oferowania klientom kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym.

Przy czym zwrot „okresowo” jest tutaj kluczowy. Tak naprawdę nie ma bowiem w naszym kraju kredytów hipotecznych z całkowicie stałym (w całym okresie) oprocentowaniem. Przy kredycie stałoprocentowym rata też będzie się zmieniać, jednak rzadziej niż w kredycie o zmiennym oprocentowaniu (przy takim zmienia się raz na trzy lub sześć miesięcy) – raz na pięć, siedem lub dziesięć lat, w zależności od oferty banku.

A co się dzieje, jak skończy się ten pierwszy okres stałego oprocentowania? Klient będzie miał wybór: przejście na oprocentowanie zmienne, czyli np. aktualny WIBOR (lub inny obowiązujący wskaźnik) plus marża z umowy kredytowej (bo nawet przy kredycie stałoprocentowym jest też podana marża), albo nowe stałe oprocentowanie na poziomie rynkowym obowiązującym w danej chwili.

I to jest najważniejszy czynnik ryzyka przy kredycie stałoprocentowym. Prędzej czy później pięć lat minie i pojawi się dylemat – przyjąć propozycję banku czy iść do konkurencji po refinansowanie? Czasem zdarza się, że po pięciu latach bank, licząc na rozleniwienie klienta, na kolejnych pięć lat proponuje mu niespecjalnie korzystne warunki nowej stałej stopy.

KNF nie pozwoli bezkarnie zamieniać kredytów

Jest jeszcze jeden kłopot. W czerwcu 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego wydała „zalecenie”, na podstawie którego banki mogły zmieniać danemu klientowi oprocentowanie ze zmiennego na stałe, ale już nie mogły tego robić, by klient mógł przejść z oprocentowania okresowo stałego na zmienne. Zalecenie było motywowane troską o klientów, by ci nie podejmowali pochopnych i często szkodliwych (dla siebie) decyzji finansowych.

Można się z tym uzasadnieniem zgadzać lub nie, ale dziś jest tak: jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i chcesz go zmienić na stałoprocentowy, możesz to zrobić bez ograniczeń. Możesz przyjąć ofertę kredytu stałoprocentowego we własnym banku lub refinansowanie w innym. Ale jeśli masz już w umowie kredytowej stały procent i chcesz przejść na zmienny (WIBOR plus marża), to nie ma takiej możliwości i banki się na takie zmiany (z powodu stanowiska KNF) nie zgadzają.

Dodatkowo, jeżeli masz oprocentowanie stałe np. na 7-10 lat i chcesz refinansować je kredytem na stały procent, ale przez krótszy czas – np. na pięć lat, to również nie możesz tego zrobić. A zatem musisz poczekać, aż skończy się okres okresowo stałego oprocentowania, wtedy dopiero wybrać ofertę ze zmiennym procentem i próbować refinansować kredyt.

To też bywa pułapka. Przykład? Dwa lata temu klient zaciągnął kredyt na zakup działki. Zdecydował się na oprocentowanie stałe. Obecnie chciałby ten kredyt refinansować plus dobrać pieniądze na budowę domu na tejże działce. Jednak zakłada, że oprocentowanie kredytów spadnie, więc chciał wnioskować o kredyt ze stopą zmienną. Niestety nie ma takiej możliwości. Refinansowanie kredytu hipotecznego (w jakiejkolwiek kwocie) ze stałego na zmienne jest bowiem niemożliwe.

Tykająca bomba zegarowa

Dziś nie ma zbyt wielu klientów z tego typu problemami. Oprocentowanie kredytów stałoprocentowych i zmiennoprocentowych jest na podobnym poziomie. Ale wyobraźmy sobie sytuację, że Rada Polityki Pieniężnej zacznie obniżać stopy procentowe. Nie musimy sobie nawet takiej sytuacji wyobrażać, bo prezes NBP właśnie wprost zapowiedział, że obniżki stóp procentowych są „w drodze”.

Wprost wpłynie to na wskaźnik WIBOR. Obecnie WIBOR 3M wynosi 5,85% (czyli jest ciut wyższy niż stopa referencyjna NBP wynosząca obecnie 5,75%). Inflacja spadła znacząco i presja na obniżkę stóp procentowych jest coraz większa. A zatem pytanie nie brzmi już „czy”, tylko „kiedy” i „o ile” stopy procentowe spadną. A wtedy wielu z tych, którzy mają kredyty oprocentowane stopą stałą na 8-9% w skali roku oraz mają takie oprocentowanie zafiksowane na 7-10 lat, zechce przejść na niższe oprocentowanie zmienne.

Problem w tym, że banki (realizując zalecenie KNF) na to nie pozwolą. WIBOR za rok będzie wynosił 3,5-4%, oprocentowanie kredytów opartych na tej stawce będzie wynosiło nie więcej niż 5,5-6% w skali roku, a niektórzy będą tkwić w klatce stabilnego, bezpiecznego, ale jednak drogiego kredytu stałoprocentowego ze stawką 8-9% w skali roku. Co się wtedy stanie? Czy będą protesty? Czy banki będą oskarżane o oszustwo? Czy KNF znajdzie się pod pręgierzem? Czas pokaże. To całkiem niedaleka przyszłość.

Stała stopa kontra zmienna. Którą wybrać?

Oprocentowanie stałe dostępne jest dla kredytu hipotecznego w każdym banku komercyjnym. Zmienne tylko w tych, które chcą takie oferować (np. nie ma takiej opcji w Banku Millennium). Jednak obecnie wartości WIBOR plus marża lub oprocentowanie okresowo stałe to wartości zbliżone.

A zatem klienci-kredytobiorcy mają (nie)prosty wybór. Po pierwsze mogą wziąć oprocentowanie stałe na pięć lat lub nawet na całą dekadę, czyli mieć bezpieczeństwo wynikające z niezmiennej raty w określonym w umowie kredytowej okresie, jednak bez możliwości skrócenia tego okresu (nawet w skutek refinansu). Po drugie mogą wziąć oprocentowanie zmienne – to opcja dla tych, którzy liczą na to, że stopy procentowe spadną i zostaną nisko przez długi czas. W ostateczności – jeśli się pomylą w rachubach – pozostanie im opcja zmiany oprocentowania na stałe, gdyż mają taką możliwość.

Jak ten dylemat może wyglądać na konkretnym przykładzie? Załóżmy, że chcemy kupić nieruchomość wartą 500 000 zł, kwota kredytu wynosi 400 000 zł, okres kredytowania to 25 lat, raty równe. Oprocentowanie (okresowo) stałe w banku, który wybrałem do porównania, wynosi 6,97% (w tym marża 1,75%) lub zmienne oparte na stawce WIBOR 1M (5,85%) plus marża 1,75%. Prowizja w obu przypadkach wynosi okrągłe 0%, takie same są też koszty ubezpieczeń.

Przy oprocentowaniu stałym mamy 60 rat po 2819,47 zł (następnie „wchodzi” nowa wartość oprocentowania stałego lub WIBOR plus marża), przy oprocentowaniu zmiennym szacunkowa rata to 2982,03 zł. Różnica w racie to ok. 163 zł miesięcznie. Co zatem wybrać? Stała rata jest niższa, ale z pewnością nie zmieni się przez pięć lat (pomijam nadpłaty lub zmianę okresu kredytowania). Natomiast oferta zmiennoprocentowa jest wyższa, ale w przypadku zmiany wartości WIBOR może spaść (wzrosnąć także).

Jeżeli WIBOR wyniesie 5,22% (spadek o 0,63 punktu procentowego w porównaniu z wartością obecną), wtedy rata zmienna zrówna się ze stałą. Jeżeli spadnie bardziej, to kredyt z oprocentowaniem zmiennym będzie tańszy. Im wcześniej spadnie do tego poziomu, tym większa będzie szansa, że w całym pięcioletnim okresie klient zaoszczędzi dzięki niższemu oprocentowaniu. Dziś prognozy są takie, że za rok WIBOR będzie już o co najmniej 1 pkt procentowy niżej. Jeśli by się utrzymał na takim poziomie (albo jeszcze spadł) przez kolejnych kilku lat, kredyt zmiennoprocentowy będzie bardziej opłacalny.

Jak obliczyć, który kredyt się opłaci?

Opinie klientów są podzielone. Jedni chcą mieć „święty spokój” i wybierają stałą ratę, nawet za cenę nieco wyższego kosztu, a inni liczą, że na zmiennym oprocentowaniu wyjdą lepiej. Tak naprawdę to każdy klient otrzymuje minimum dwie propozycje (no chyba że bank oprocentowania zmiennego nie oferuje) i może wybrać, zdecydować. Jeden z banków przedstawił właśnie kilka dni temu swoją wizję przyszłych stóp procentowych, to może być podpowiedź dla osób mających dylemat „stała czy zmienna stopa”.

Tak naprawdę, patrząc okiem człowieka, który chce jak najmniej zapłacić za kredyt, trzeba porównać dwa parametry: o ile kredyt stałoprocentowy jest tańszy od zmiennoprocentowego (w sensie – jaka jest różnica w oprocentowaniu dziś) oraz prognozowaną na najbliższe dwa lata (na dłużej się nie da) zmianę stawki WIBOR. Jeśli różnica w oprocentowaniu jest większa niż prognozowana zmiana WIBOR, kredyt stałoprocentowy w pięcioletnim okresie nie powinien „przegrać” (a jeśli nawet, to niewiele).

Zawsze można udać się do eksperta finansowego, który wykona symulację i pomoże porównać kredyty – zarówno pomiędzy bankami, jak i między rodzajami oprocentowania. Ale oczywiście trzeba pamiętać, że ekspert kredytowy nic nie sugeruje (a przynajmniej nie powinien), nie wybiera za klienta, nie wskazuje, co będzie lepszą opcją. Jego zadaniem jest pokazanie opcji, a wyboru dokonuje klient i to on płaci później raty i ponosi efekty swoich decyzji. Gdybyście mieli brać teraz kredyt hipoteczny, to którą opcję byście wybrali i dlaczego?

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————-

zdjęcie tytułowe: Dom Development