Szok w USA: 30-letni kredyt kosztuje już prawie 7% rocznie! W odpowiedzi rosną „niestandardowe” kredyty na mieszkania. Będzie powtórka z subprime?

Kredyty hipoteczne w USA są już chyba droższe, niż w Polsce. Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów stałoprocentowych sięga już niemal 6,8%! Jaki jest efekt? W USA na popularności zyskują bardziej ryzykowne wersje kredytu hipotecznego. Mimo kryzysu subprime z lat 2007-2009 amerykański rynek kredytów hipotecznych znów idzie w kierunku coraz bardziej ryzykownego pożyczania. Na czym polega nowy trend, jaka jest skala tego zjawiska i czy ta moda może dotrzeć też do Polski? Czy jest możliwe, żeby polskie banki łagodziły warunki udzielania kredytów hipotecznych?

Narzekacie na drogie kredyty hipoteczne w Polsce? I na to, że banki nie chcą pożyczyć pieniędzy na stały procent na 20-30 lat (a najwyżej tylko na pięć?). No to na pocieszenie: średnia 30-letnia stała stopa procentowa kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych wzrosła właśnie do niemal 6,8%, co jest najwyższym poziomem od roku (ten parametr mierzy Mortgage News Daily).

W zeszłym roku kredytobiorcy liczyli, że spadająca inflacja pchnie w dół stopy procentowe w USA i że stopy procentowe nowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu znów spadną poniżej 5%. I że rynek nieruchomości wystrzeli. Ale rzeczywistość jest brutalna: inflacja jest wysoka, a to sprawia, że nawet oprocentowanie rzędu 6,8% w skali roku w wartościach realnych wcale nie są wysokie.

Przy obecnej inflacji w USA będącej w przedziale 3,5-4%, „realna” 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytów hipotecznych wynosi tylko ok. 3%, co jest stosunkowo niskim poziomem w porównaniu z erą sprzed kryzysu finansowego. W tej wartości musi się „zmieścić” marża banku oraz wynagrodzenie za to, że bank wziął na siebie 30-letnią zmienność stóp procentowych. W Polsce banki żądają 2% marży za samo wynagrodzenia (przerzucając koszt zmienności stóp procentowych w części lub w całości na klientów).

Nic dziwnego, że odsetek kredytów hipotecznych udzielanych w USA z wykorzystaniem alternatywnych praktyk kredytowych rośnie bardzo dynamicznie. Kredytodawcy hipoteczni coraz częściej sięgają po kredyty alternatywne, żeby ożywić słaby rynek nieruchomości. Chodzi o kredyty z nieco wyższym oprocentowaniem, wykorzystujące inne zabezpieczenia dla kredytodawcy niż te najbardziej typowe – dochody z umowy o pracę. Te kredyty osiągnęły już poziom 6% wszystkich udzielonych w USA kredytów hipotecznych w 2025 roku.

Dzięki zmodyfikowanym kryteriom kredytobiorcy mogą dostać większy kredyt, którego nie dostaliby w ramach tradycyjnego kredytu hipotecznego. Ponieważ skala tego zjawiska rośnie, a rynek kredytów hipotecznych wciąż jest słaby i od lat właściwie stoi w miejscu, można się spodziewać dalszego wzrostu. Czy może to zagrozić systemowi finansowemu w USA i czy ta moda dotrze też do Polski?

„Alternatywne” kredyty hipoteczne w USA

Udział kredytów hipotecznych udzielanych z wykorzystaniem alternatywnych praktyk kredytowych to obecnie niewielka część rynku. Jednak w ciągu ostatnich trzech lat ten udział się podwoił. Według firmy Inside Mortgage Finance, zajmującej się danymi z rynku nieruchomości, w 2025 roku kredyty hipoteczne udzielane na niestandardowych warunkach stanowiły już niemal 6% wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych, co jest najwyższym odsetkiem od czasu kryzysu na rynku nieruchomości sprzed dwóch dekad.

Przyrost niestandardowych kredytów hipotecznych, niezgodnych z zasadami (non-confirm), jako udział w całości kredytów hipotecznych. pokazuje grafika Inside Mortgage Finance poniżej:

Taki kredyt – non-conform lub Non-Qualified Mortgage (Non-QM) – nie spełnia wszystkich rygorystycznych standardów wprowadzonych po kryzysie kredytów hipotecznych w latach 2007-2009. Kredyty typu non-QM zazwyczaj wiążą się z wyższym oprocentowaniem dla kredytobiorcy, ale za to oferują szansę nabywcom domów, którzy w innym przypadku nie kwalifikowaliby się do tradycyjnych pożyczek. Jakie grupy kredytobiorców korzystają z tego typu kredytów i czy są one spłacane?

Dużymi klientami tych pożyczek są osoby, które prowadzą działalność na własny rachunek lub inwestują w aktywa, takie jak nieruchomości, a także inwestorzy kupujący domy pod wynajem. Mogą to być osoby z dużym majątkiem, ale nieregularnym dochodem. Kredyty uwzględniają szerszy zakres źródeł dochodu. Kredytobiorcy mogą również mieć ogólny wyższy poziom zadłużenia.

Zamiast polegać na wynagrodzeniach, płaconych podatkach i standardowej wycenie ryzyka, kredytodawcy oceniają w ramach non-conform siłę finansową kredytobiorcy za pomocą alternatywnych metod. To m.in. uśrednione dane z wyciągów bankowych, szacowana wartość płynnych aktywów finansowych, takich jak akcje, fundusze emerytalne lub oszczędności (przekształcone w potencjalny miesięczny dochód), dochody z wynajmu nieruchomości, wartość portfela inwestycyjnego, cash flow nieruchomości…

W takich przypadkach często stosuje się inne zasady spłaty: zmienne oprocentowanie kredytu, niższe raty na początku okresu kredytowania, dłuższe okresy spłaty, a większe znaczenie ma zabezpieczenie kredytu wartością majątku niż bieżącego dochodu. Ale obniżenie raty na początku, zwiększa ryzyko później, bo kwoty spłaty rosną z czasem i to przy zmiennym oprocentowaniu.

Ta forma poluzowania zasad odbija się na ryzyku dla kredytodawców. Wskaźniki przeterminowanych spłat kredytów niezgodnych z przepisami udzielonych w 2023 roku lub później rosną szybciej niż dla tradycyjnych kredytów hipotecznych. Rząd nie gwarantuje tych pożyczek, tak jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych, więc kredytodawcy muszą albo utrzymać kredyt we własnych portfelach, narażając się na bezpośrednie ryzyko w przypadku jego niespłacenia, albo sprzedać go na rynku, ale nie dostaną za taki kredyt dużych pieniędzy.

Jednym z powodów, dla których kredytodawcy są bardziej zainteresowani tymi kredytami, jest to, że są one atrakcyjne dla osób o wysokich dochodach z różnych źródeł (nie tylko z umowy o pracę) i drobnych inwestorów. Nowe domy kupowane po to, żeby w nich zamieszkać, kupuje obecnie nieco mniej osób, a coraz więcej osób kupuje nieruchomości, które mogą być potem wynajmowane, żeby generować dochód.

Odsetek domów kupowanych przez inwestorów wzrósł w 2025 roku do około 30%, co stanowi najwyższy poziom w historii. Nabywcami są najczęściej inwestorzy i dosyć zamożni kredytobiorcy. Kredyty niestandardowe stają się również coraz popularniejsze jako sposób na sfinansowanie kupna nowego droższego domu. Kredyty te cieszą się popularnością wśród inwestorów, ponieważ pozwalają na uzależnienie oprocentowania od przewidywanego dochodu z wynajmu nieruchomości.

Jak rozruszać rynek przy drogich domach i kredytach?

Amerykański rynek sprzedaży domów ma kłopoty. Panuje niepewność i zastój, a nastroje siadły po wybuchu konfliktu z Iranem. Skorygowany sezonowo wskaźnik roczny sprzedaży to 4,02 miliona domów. Teoretycznie nie jest to tak mało, jednak jeśli się spojrzy na dane z ubiegłych lat, to wnioski nie są optymistyczne. To poziom podobny do tego, co działo się na rynku w latach 2023-2024, czyli w okresie naznaczonym bardzo wysokimi stopami procentowymi z powodu wysokiej inflacji. A poprzednio podobny wynik rynek notował w czasach wielkiego kryzysu finansowego w latach 2008-2011.

Początek roku wydawał się jeszcze całkiem niezły, bo oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło poniżej 6%. Ale wojna w Iranie, która trwa już pełne 3 miesiące, dosyć szybko podniosła oczekiwania inflacyjne i oprocentowanie kredytów hipotecznych. Agenci nieruchomości i kredytodawcy hipoteczni przygotowują się więc raczej na kolejny rok słabej sprzedaży domów – już trzeci pod rząd.

Stopa oprocentowania kredytów na poziomie niewiele przekraczającym 6% jest jeszcze do zaakceptowania przez nabywców – wynika z ankiety NAR. Jednak już oprocentowanie powyżej 6,5% może zniechęcić kupujących do zakupu. Liczba domów na sprzedaż pozostaje poniżej poziomu sprzed pandemii, a z 29 do 32 dni wydłużył się czas sprzedaży domów po wystawieniu na rynek.

I w tym miejscu otwiera się pole dla niestandardowych kredytów. Rozruszanie rynku kosztuje, bo rośnie ryzyko. Obecnie udzielane kredyty non-QM to nie są oczywiście dokładnie odpowiedniki „subprime” z 2007 roku, które zrobiły tyle złego w globalnych finansach, ale są bardziej ryzykowne niż te standardowe, gwarantowane przez Fannie Mae, Freddie Mac czy Ginnie Mae. Dla wielu z tych osób to jedyna droga do finansowania zakupu nowej nieruchomości, mimo że formalnie nie kwalifikują się do zwykłego kredytu.

Czy cała sytuacja przypomina kryzys sprzed kilkunastu lat? Teraz są bezpieczniki. Najważniejsza różnica polega na tym, że po 2008 roku USA wprowadziły regułę Ability-to-Repay (ATR). To obowiązek zweryfikowania zdolności do spłaty kredytu przed udzieleniem kredytu hipotecznego, aby upewnić się, że będzie on w stanie go regularnie spłacać. Dodatkowo: dzisiejsi kredytobiorcy mają średnio wyższy scoring (ocenę wiarygodności kredytowej), częściej mają wkład własny, a ceny domów nie spadają, tym bardziej że ich podaż jest mała.

Nie znaczy to, że nie istnieje ryzyko, bo jednak bieżące dochody takich kredytobiorców są mniej przewidywalne, a modele wyceny wartości majątku i aktywów są mniej standardowe. Trochę podobne jest to, że ten rynek bardzo mocno opiera się na obecnych wysokich cenach nieruchomości, a część kredytów zależy wręcz od dalszego wzrostu czynszów i cen domów. To na razie wydaje się bezpieczne, bo analizy mówią o wzrostach na rynku, ale ceny domów i wysokości czynszów nie muszą wciąż rosnąć.

Poprzednio banki rozdawały kredyty ludziom, którzy często realnie nie byli w stanie ich spłacić. Subprime stanowiły w szczytowym okresie popularności aż ok. 18–21% nowych hipotek. To był szczyt bańki, a rynek subprime miał astronomiczną wartość ok. 1.3–1.5 bln dolarów tuż przed krachem we wrześniu 2008 roku, kiedy upadał bank Lehman Brothers. Problem wybuchł z całą siłą, kiedy wzrosły stopy procentowe. Wtedy eksplodowały raty kredytów, rozpoczęła się fala niewypłacalności, wartość domów zaczęła spadać. To uruchomiło lawinę i rozlało się na cały system finansowy USA, a potem – świata.

Czy grozi powtórka z kryzysu subprime?

Czy możliwy jest powrót „kreatywnego” kredytowania na tak wielką skalę, jak poprzednio? Na przeszkodzie mogą stanąć lepsze reguły udzielania kredytów, zabezpieczenia ze strony instytucji państwa, inny sposób funkcjonowania tych kredytów na rynku finansowym, inna klientela sięgająca po kredyty i ogólnie zdrowszy rynek nieruchomości. Ceny domów nie rosną dziś szaleńczo, ale w spokojnym przyzwoitym tempie, i utrzymują wartość jako podstawowe zabezpieczenie kredytów hipotecznych.

Firma Inside Mortgage Finance ocenia udział kredytów non-QM na 6%, ale są też inne szacunki, według których ten rynek to już nawet 8-10% wszystkich kredytów hipotecznych. Obligacje zabezpieczone kredytami hipotecznymi nadal są jednym z największych segmentów amerykańskiego rynku obligacji. Co roku emitowane są nowe papiery o wartości setek miliardów dolarów.

Kluczowa różnica względem lat 2005–2008 polega na tym, że zmieniła się struktura rynku i regulacje. Kredyty są więc nadal pakowane i sprzedawane inwestorom jako MBS (Mortgage-Backed Security), ale są teraz znacznie ostrzejsze standardy dotyczące zdolności kredytowej i dokumentacji dochodów. A więc nie są to tak niskiej jakości „paczki” kredytów, jak kiedyś.  Duża część rynku hipotecznego jest wspierana przez instytucje takie jak Fannie Mae, Freddie Mac oraz Ginnie Mae. Ponad 90% ryzyka hipotecznego jest dziś bezpośrednio lub pośrednio wspierane przez państwo. Perspektywy tego rynku analizuje bardzo dokładnie platforma Morningstar.

W identycznej formie kryzys się więc nie powtórzy, również dlatego, że inna jest obecnie wrażliwość amerykańskiego banku centralnego. Fed wciąż ma w swoim bilansie ogromne ilości MBS z poprzednich lat i systematycznie prowadzi operację zmniejszania tych zasobów. W razie potrzeby, nauczony doświadczeniem ostatnich kryzysów, w tym z okresu pandemii i popandemicznego, na pewno przystąpiłby do ratowania zagrożonych instytucji poprzez skup aktywów na rynku. W 2025 roku całkowita emisja MBS wyniosła około 1,9 bln dolarów.

Ale podobnie jak w 2008 roku ceny mieszkań są bardzo wysokie w stosunku do dochodów ludzi, dostępność mieszkań dramatycznie spadła, a wiele zakupów ma charakter inwestycyjny. W USA nadal jest ogromny deficyt mieszkań — to ponad 4 mln lokali – według Realtor.com. A rynek kredytów opiera się na założeniu, że ceny nieruchomości długoterminowo nie spadają tylko rosną. To psychologicznie bardzo podobna postawa do tej z końca poprzedniej bańki kredytów subprime. I podobna do tej, jaka funkcjonuje w Polsce…

CZYTAJ TEŻ:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM: 

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————-

Źródło zdjęcia: I Do Nothing But Love/Unsplash