Kredyt na 2% czy na 0%? Licytacja polityków trwa, a tymczasem jest „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Wkład własny niepotrzebny, państwo może spłacić za nas część długu!

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” zmienia nazwę na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Rząd zorientował się, że w poprzednim kształcie program – najoględniej pisząc – nie jest wielkim sukcesem i próbuje go uatrakcyjnić. Co się zmieni? I czy teraz będzie się bardziej opłacało pójść po kredyt na mieszkanie z możliwością uzyskania gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego na brakujący wkład własny? Kiedy BGK spłaci za nas część zadłużenia?

Oglądacie licytację polityków i zastanawiacie się, czy wybrać kredyt na 0% czy kredyt na 2%? Dziś o bardziej realnym rozwiązaniu. Od 1 marca 2023 r. weszły w życie ważne zmiany w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Szczegóły – dla fanów tekstów prawniczych – opisane są w nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym z opcjonalną gwarancją wkładu własnego. Ale spokojnie: po to jest „Subiektywnie o Finansach”, żebyście nie musieli tam zaglądać (chyba że ktoś bardzo lubi).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Na początek krótkie przypomnienie, bo ostatnie gejzery pomysłów polityków na pomaganie ludziom w zakupie mieszkania powodują, że można popaść w chaos. Nie mówimy tu ani o kredycie od Donalda Tuska na 0%, ani o kredycie od premiera Morawieckiego na 2% przez 10 lat. Nie mówimy też o Koncie Mieszkaniowym, które ma być uruchomione dopiero w drugiej połowie 2023 r. Ani o programie Mieszkanie+, w którym można wynająć zbudowane przez państwo mieszkanie z opcją dojścia do własności (to też nie jest sukces).

„Mieszkanie bez wkładu własnego”? Nie, „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”

„Mieszkanie bez wkładu własnego”, przekształcane w „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, to program, który ruszył niedawno i bierze w nim udział jeszcze niewiele banków. Polega na tym, że idziemy po kredyt do komercyjnego banku, ale nie mamy wkładu własnego. Z pomocą banku, w którym złożyliśmy wniosek, możemy dostać gwarancję Banku Gospodarstwa Krajowego na wkład własny. I dzięki temu bank-kredytodawca nie będzie od nas tego wkładu własnego wymagał.

Ma to sens dla kogoś, kto mieszkanie wynajmuje (a więc stać go na płacenie czynszu), więc prawdopodobnie miałby też zdolność kredytową, ale nie zdołał uzbierać pieniędzy na wkład własny, bo wszystko ładuje w coraz wyższy czynsz, który musi płacić właścicielowi mieszkania. Program ma pomóc wyjść z tej matni.

Ale zanim przeczytacie dalszy ciąg najważniejsza informacja, dla tych którzy już mają „w procesie” wniosek o kredyt w programie. Otóż wszystkie postępowania proceduralne w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, dla których nie zostanie wydana decyzja kredytowa do końca lutego, wymagają „odnowienia”. A konkretnie: założenia po 1 marca 2023 r. nowego wniosku o „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” z nowym wnioskiem do Banku Gospodarstwa Krajowego i wszystkimi potrzebnymi załącznikami.

Nie zmieniają się cele kredytu – to może być pokrycie całości albo części wydatków na zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym plus wykończenie (remont) mieszkania, żeby doprowadzić je do stanu „używalności” lub też zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym oraz jego remont. Jakie są od 1 marca najważniejsze punkty programu?

Po pierwsze – ale na pewno nie najważniejsze – następuje zmiana nazwy programu z „Mieszkanie bez wkładu własnego” na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Nie wiadomo dlaczego rząd się na to zdecydował, ale być może nie chce, żeby program kojarzył się z niewypałem, którym było „Mieszkanie bez wkładu własnego” (nie do końca z winy projektodawców, po prostu wzrost stóp procentowych i regulacje KNF zniszczyły zdolność kredytową Polaków, niezależnie od posiadanego lub nieposiadanego wkładu własnego). Nowa nazwa, nowe otwarcie.

BGK zagwarantuje nawet 200 000 zł. Więcej mieszkań do wyboru

Po drugie – zakres gwarancji wyniesie maksymalnie 20% wydatków, w celu pokrycia których udzielany jest kredyt (chodzi o różnicę między kwotą odpowiadającą 20% całkowitej kwoty wydatków a wkładem własnym kredytobiorcy, a więc można mieć wkład własny, ale to nie powoduje, że gwarancja będzie większa niż 20% wartości kredytu). Gwarancja zastępuje bowiem wymóg wniesienia wkładu własnego. Jest wyjątek: wkład własny objęty gwarancją może wynieść nawet 30%, gdy mówimy o kredycie z oprocentowaniem okresowo stałym.

Po trzecie – suma wkładu własnego wnoszonego przez kredytobiorcę i kwoty gwarancji nie może przekroczyć 200 000 zł. Ograniczenie nie będzie miało zastosowania, gdy wkładem własnym będzie wyłącznie nieruchomość gruntowa. Generalnie jednak suma wkładu własnego i kredytu nie będzie mogła przekroczyć 1 mln zł. Dość wysoki limit, pozwalający kupić bez wkładu własnego całkiem dużą posiadłość, przy czym warto pamiętać, że trzeba mieć jeszcze zdolność kredytową – przejęcie przez Bank Gospodarstwa Krajowego tych 200 000 zł to tylko połowa sukcesu.

Po czwarte – są wyższe i bardziej zróżnicowane, jeśli chodzi o lokalizację limity ceny mieszkania, które będzie można kupić bez wkładu własnego – ustawa mówi, że cena lokalu mieszkalnego (lub wkład budowlany w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego) nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (tabela wskaźników obowiązujących w danym okresie będzie publikowana na stronie BGK) oraz:

• współczynnika 1,4 – w przypadku gdy kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu (czyli dla mieszkań na rynku pierwotnym,
• współczynnika 1,3 – w przypadku gdy kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą lokalu (czyli mówimy o mieszkaniu na rynku wtórnym).

Co to oznacza w praktyce? Że w programie mogą wziąć udział mieszkania, których cena nie przekracza określonej wartości. Są one określone i publikowane na stronie BGK. Limity zmieniają się co kwartał, więc warto zaglądać na strony BGK i sprawdzać ich wysokość, zanim wybierzecie mieszkanie. Dziś np. maksymalna cena metra mieszkania we Wrocławiu, by można było pójść po gwarancję BGK na brakujący wkład własny, wynosi ok. 10 000 zł na rynku pierwotnym i 9 300 zł na rynku wtórnym. W gminach podwrocławskich jest to nieco mniej, a w pozostałych gminach województwa – 7400 zł i 6800 zł za m2.

To spora zmiana – w poprzedniej odsłonie programu wielkim problemem było to, że nawet jeśli ktoś miał zdolność kredytową i znalazł bank współpracujący z BGK, to znaleźć mieszkanie, które spełniało limity cenowe, było też bardzo trudno. Nowe limity są bardziej życiowe i duża część oferty deweloperów (oraz ogłoszeniodawców na rynku wtórnym) spełnia kryteria cenowe, by można było pójść po kredyt bez wkładu własnego.

Po piąte – co do zasady gwarancja na wkład własny jest dostępna dla ludzi, którzy kupują pierwszą w życiu nieruchomość. Ale mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego może kupić ktoś, kto już ma nieruchomość, ale pod pewnymi warunkami. Jest możliwość zaciągnięcia kredytu przez gospodarstwo domowe, w skład którego wchodzi osoba (lub więcej) posiadająca prawo własności lub spółdzielcze prawo do mieszkania lub domu pod warunkiem, że posiadają łącznie:

• prawo własności lub spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego mieszkania lub domu oraz
• maksymalna powierzchnia mieszkania lub domu i liczba dzieci w gospodarstwie domowym to: 50 m2 przy dwójce dzieci, 75 m2 przy trójce dzieci, 90 m2 przy czwórce dzieci i bez żadnego limitu przy piątce dzieci.
• wkład własny kredytobiorcy to maksymalnie 10%

A jeśli ktoś dostał w spadku prawo własności mieszkania lub domu? A więc nie kupił za własne pieniądze, bo ich nie miał, lecz otrzymał? Jeśli działo się to w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie kredytu i darowizna była od bliskiej rodziny (osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej) – to nie wyklucza to udziału w programie. Ale tylko w sytuacji, gdy darowizna dotyczyła udziału we współwłasności mieszkania lub domu nie większego niż 50%, a obdarowana osoba posiadała wcześniej udział w tej współwłasności.

Kiedy BGK spłaci część kredytu, czyli warunki spłaty rodzinnej

„Rodzinny kredyt mieszkaniowy” ma jeszcze jedną ciekawą funkcję. Otóż możliwa jest sytuacja, w której Bank Gospodarstwa Krajowego nie tylko zagwarantuje brakujący wkład własny (co przecież – samo w sobie – nie obniża wartości kredytu, nie podwyższa zdolności kredytowej, nie powoduje spadku oprocentowania, ani nie powoduje, że klient ma do spłaty mniejszy kredyt), ale spłaci za klientów część zadłużenia! 

To właśnie jest „spłata rodzinna”. Jest to dokonywana przez BGK (na rzecz kredytobiorcy) spłata części kredytu, który został objęty gwarancją w związku z powiększeniem się gospodarstwa domowego. A więc jeśli weźmiecie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” i urodzą się Wam dzieci. Spłata rodzinna wynosi 20 000 zł za drugie dziecko w rodzinie oraz 60 000 za dziecko trzecie lub kolejne. Jednak nie więcej niż wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Ze spłaty rodzinnej będą mogli skorzystać wnioskodawcy, którzy spełniają następujące warunki:

• brak prawa własności mieszkania lub domu innego niż nabyty albo wybudowany, uzyskany w wyniku realizacji inwestycji mieszkaniowej z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego,
• brak spółdzielczego prawa dotyczącego mieszkania lub domu inne niż nabyte z wykorzystaniem środków rodzinnego kredytu mieszkaniowego,
• prowadzenie gospodarstwa domowego na terytorium Polski,
• brak wypowiedzianej umowy rodzinnego kredytu mieszkaniowego,
• brak ogłoszenia upadłości kredytobiorcy,
• brak przedterminowej spłaty rodzinnego kredytu mieszkaniowego, chyba że dokonano jej po 3 latach od udzielenia kredytu

Termin na złożenie wniosku o spłatę rodzinną wynosi 12 miesięcy od dnia powiększenia się gospodarstwa domowego o kolejne dziecko. W przypadku, gdy do powiększenia gospodarstwa domowego doszło przed pierwszym uruchomieniem środków rodzinnego kredytu mieszkaniowego – w terminie roku od dnia tego uruchomienia.

To bardzo ciekawy mechanizm, który powoduje, że „opłaca się” starać o „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” w sytuacji, gdy myślimy o powiększeniu rodziny. Nie mamy wkładu własnego, ale mamy niezłe zarobki i tym samym zdolność kredytową (to podstawa!), nie mamy kupionych wcześniej mieszkań, a myślimy o powiększeniu rodziny.

Warto w takiej sytuacji pomyśleć o trochę większym mieszkanku za trochę większe pieniądze i na kredyt z trochę większą ratą, bo może się okazać, że np. gdy przytrafi nam się dwójka dzieci, 80 000 zł kapitału kredytu spłaci za nas państwo (czyli BGK).

„Rodzinny kredyt mieszkaniowy”: czy to będzie hit?

Czy wprowadzone zmiany spowodują, że zainteresowanie programem będzie większe? Trudno powiedzieć. W ostatnim roku większym problemem niż brak wkładu własnego była zbyt niska zdolność kredytowa oraz wysokie ceny nieruchomości. Zdolność kredytowa się nam zwiększyła średnio od kilku do nawet kilkunastu procent po obniżeniu przez KNF bufora na wzrost oprocentowania z 5 do 2,5 punktu procentowego. Ale czy ceny nieruchomości spadną? Raczej nie ma dużej szansy na to. Dobrze, że zwiększyły się – i urealniły – limity ceny mieszkania, które można kupić na kredyt bez wkładu własnego. To duża zmiana in plus.

Mimo lekkiego odbicia od dna naszej zdolności kredytowej wciąż trudno marzyć o kredycie na 80-90 m2 mieszkania nie mając w rodzinie dwóch pensji przekraczających bardzo wyraźnie średnią krajową. Kto zarabia przeciętnie – i tak po „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” pójść nie może, bo nie ma zdolności kredytowej. Trzeba też pamiętać, że nie w każdym banku jest dostępny „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. I nie każdy z oferujących to rozwiązanie banków ma korzystna warunki dotyczące marży kredytowej i oprocentowania (tutaj państwo nic bankom nie narzuca).

Poza tym wielu kredytobiorców czeka na, zapowiedziany pod koniec 2022 r., program „Pierwsze mieszkanie” (to jest ten słynny kredyt na 2%). Został on (na początku lutego) skierowany przez rząd do konsultacji społecznych oraz opiniowania. I ma wejść w życie w połowie 2023 r. Część potencjalnych chętnych na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” z gwarancją wkładu własnego i możliwością spłaty części długu przez BGK może czekać na bardziej opłacalne opcje – kredyt 2% od premiera lub kredyt 0% od szefa opozycji. Jeśli macie pytania o „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” –piszcie

zdjęcie tytułowe: Nathan Dumlao/Unsplash