Czy miliony Polaków muszą pożegnać się z marzeniami o mieszkaniu? Właśnie teraz ceny na dobre „odlatują” możliwościom. Czy da się jeszcze coś zrobić?

Czy miliony Polaków muszą pożegnać się z marzeniami o mieszkaniu? Właśnie teraz ceny na dobre „odlatują” możliwościom. Czy da się jeszcze coś zrobić? A może właśnie teraz jest ten moment, gdy trzeba powiedzieć średnio zarabiającemu Polakowi: „sorry, zapomnij o mieszkaniu na własność, czas na wynajem”? Czy instytucjonalnych inwestorów zajmujących się hurtowym wynajmowaniem mieszkań witać z obawą czy z nadzieją?

Tempo, w jakim drożeją nieruchomości w Polsce, a zwłaszcza w dużych aglomeracjach, zwiększa się z kwartału na kwartał. Problem nie był taki bolesny, gdy równie szybko rosły wynagrodzenia, a kredyty były w miarę tanie i dostępne.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Rok 2021 zmienił wszystko. Przez większą część roku funkcjonowaliśmy w środowisku ultraniskich stóp procentowych, tanich kredytów i zerowego oprocentowania depozytów. Przy narastającej inflacji i zapewnieniach prezesa NBP, że nie będzie zaostrzał polityki pieniężnej, oszczędności masowo płynęły na rynek nieruchomości.

Nie wszyscy kupowali inwestycyjnie – spora część Polaków, zmęczona pracą zdalną w ciasnych czterech ścianach, postanowiła zmienić lokal na większy. Niektórzy zaś rzeczywiście uznali, że to może być dobry moment, by mieć jakąś kawalerkę na wynajem.

Co się działo później? Dobrze pamiętamy. Stopy poszły mocno w górę, KNF zaostrzył kryteria udzielania kredytów, inflacja zaczęła znacząco i gwałtownie pożerać naszą stopę życiową. Ci, którzy zadłużyli się na zakup nieruchomości, liczą teraz rosnące raty, a dużej części społeczeństwa mieszkaniowy pociąg odjechał.

Czytaj też: Kredyt na mieszkanie? To będzie luksus. Duża podwyżka stóp procentowych i nowe wytyczne KNF kontra kredytowe marzenia. Czy to nie przesada?

Polska gospodarka rozwija się, Polacy się bogacą. Czemu ceny mieszkań nie miałyby rosnąć?

Czy ceny mieszkań powinny iść w górę? Raczej tak. Rosną dochody Polaków, ale i koszty w budownictwie – w dłuższym horyzoncie nie ma siły, która sprawiłaby, żeby nominalna cena metra kwadratowego nie poszła w górę. Trzeba zadać inne pytanie – czy ten wzrost był, żeby użyć modnego ostatnio słowa, zrównoważony? Czyli taki, który nie generuje w gospodarce nierównowag, napięć społecznych i wzrostu nierówności. Przeanalizowałem dane NBP i GUS, żeby to sprawdzić.

Czy ceny nieruchomości chroniły w Polsce przed inflacją? W najprostszym porównaniu – tak. Indeks cen konsumpcyjnych jest obecnie ok. 50% wyższy niż był w 2006 r., a ceny mieszkań poszły w górę w tym czasie o 140%.

Nie jest to oczywiście doskonałe porównanie – inflacja sama w sobie niewiele mówi o rozwoju gospodarczym kraju. Również do cen mieszkań „na sucho” można mieć zastrzeżenia – nieruchomości wymagają wszak nakładów, mogą generować dochód (z najmu) albo zaspokajać potrzeby życiowe właścicieli.

Dlatego ciekawszym porównaniem jest, moim zdaniem, odniesienie cen mieszkań do wynagrodzeń w gospodarce. Co wyszło z tej analizy?

Rzut oka na wykres i widzimy, że ceny mieszkań rosły szybko przed kryzysem, a po krótkiej korekcie nastąpiła długa stagnacja. Dopiero w okolicach 2017 r. coś się zaczęło dziać i niebieska linia zaczęła piąć się w górę. W tym samym czasie płace w miarę stabilnie się zwiększały.

Ostatecznie, przy tym horyzoncie analizy, na ostatniej prostej ceny mieszkań wyprzedziły płace, choć różnica nie jest duża. Na przestrzeni 15 lat wzrost wynagrodzeń był o 16 pkt proc. niższy niż wzrost ceny metra lokalu. Sytuacja na rynku przed kryzysem 2008 r. była jednak diametralnie różna od tego, co nastąpiło po jego wybuchu. Zniknęły z ofert banków choćby kredyty walutowe, które tak walnie przyczyniły się wcześniej do napędzania popytu na mieszkania.

Zrobiłem analogiczne ćwiczenie, ale tym razem punkt początkowy wyznaczyłem 2 lata później – na IV kwartał 2008 r. I tutaj wyniki były zgoła odmienne. Od 2009 r. zdecydowanie więcej zyskał pracownik niż kapitalista. Średnia płaca wzrosła od tego czasu o 94%, a cena metra mieszkania – o 55%.

Jaki z tego wniosek? Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Jaki by okres nie wziąć, wynik może być odmienny. Dlatego policzyłem też różnicę w tej skumulowanej zmianie dla każdego kwartału od końca 2006 r. Co z tego wynika? Że w horyzoncie ostatnich 10 lat wartość majątku osób posiadających mieszkania (a nieruchomości stanowią główną część majątku Polaków) rosła szybciej niż wynagrodzenia. Sytuacja wbrew pozorom nie zmieniła się w 2012 r., ale w 2021 r. Silne wzrosty w ostatnim czasie podbiły kilkuletnie stopy wzrostu.

Najbardziej interesujące jest jednak, jak te trendy wpływają na naszą siłę nabywczą. Czyli mówiąc po ludzku: na ile metrów mieszkania może pozwolić sobie przeciętnie zarabiający Polak.

Chyba przesadziłem z liczbą mnogą – „metrów”. Do tak dobrych czasów dane nie sięgają. W przedkryzysowych (myślę o kryzysie finansowym) latach można było przy dobrych wiatrach znaleźć się około 1 metra za 1 pensję. Potem przyszedł boom, napędzany m.in. kredytami frankowymi, które ciążą na naszej gospodarce i systemie bankowym do dzisiaj. W mgnieniu oka siła nabywcza przeciętnej pensji spadła o jedną trzecią.

Odbudowa gospodarki po kryzysie szła wolno. A mimo to wynagrodzenia dość stabilnie rosły. Deweloperzy nie mieli jednak argumentów, by windować ceny mieszkań, więc sytuacja z perspektywy przeciętnych państwa Nowaków poprawiała się.

Coś zaczęło zmieniać się w 2017 r. Widać to także na wcześniejszych wykresach. Deweloperzy zaczęli, najpierw nieśmiało, testować gotowość kupujących do zapłacenia wyższych cen. Oczywiście, nie działo się to w oderwaniu od wzrostu cen surowców i kosztów pracy, jednak gdy okazało się, że droższe mieszkania nie odstraszają klientów – trend zaczął nabierać tempa.

Rosnące ceny mieszkań zaczęły przyciągać popyt spekulacyjny, to zaś powodowało jeszcze szybsze wzrosty i tak dalej, i tak dalej. I dla tak rozgrzanego rynku obniżenie stóp procentowych prawie do zera było tylko dolaniem oliwy do ognia. Czy bezprecedensowe luzowanie polityki pieniężnej było błędem? Z pewnością nie, w obliczu pandemii reakcja polityki pieniężnej i fiskalnej była odpowiednia. To widać po relatywnie niskiej recesji, jaką Polska przeszła w wyniku zamknięcia gospodarki.

Ale już utrzymywanie takiej stymulacji tak długo, a do tego zapewnianie, że o żadnym zacieśnianiu mowy być nie może – tutaj już usprawiedliwienia nie ma. Kto za te błędy zapłaci? Jak to zwykle bywa – zwykli zjadacze chleba. Prezes NBP z milionową pensją i premier, który – mówiąc oględnie – działa aktywnie na rynku nieruchomości, jakoś sobie poradzą.

Dlaczego martwić się, że ceny mieszkań gwałtownie rosną? Jest kilka powodów do niepokoju

Prawdziwa sytuacja może być jeszcze bardziej niezrównoważona. Dlaczego? Bo porównuję średnie, a te nie uwzględniają różnic wewnątrz tych wskaźników. Zdaniem dr Pauli Kukołowicz z Polskiego Instytutu Ekonomicznego, tak jak wzrosty cen mieszkań dotyczą głównie dużych miast, tak na podwyżkach płac korzystali ostatnio najlepiej zarabiający.

„Około 70% obszaru Polski się wyludnia. Tam ceny nieruchomości rosną w znacznie niższym tempie. Z kolei wzrost płac przez lata przebiegał w miarę równomiernie w różnych grupach. Ale okres pandemii zmienił to. Najmniej zarabiający stracili, a ci z czołówki – zwiększyli dystans”

– wyjaśniła ekonomistka, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z polityką społeczną. I dodała jeszcze jeden szokujący fakt. Jaki? Badania GUS dotyczące nierówności w Polsce są prowadzone w oparciu o sondaże. Udzielenie odpowiedzi jest dobrowolne, a osoby rzeczywiście najbogatsze raczej nie wyrywają się do zwierzeń.

Dlatego poziom nierówności dochodowych jest w Polsce wyższy, niż to wynika z oficjalnych danych. Wyższy niż w krajach naszego regionu, porównywalny do tego w Niemczech.

To nie jest dobre dla kraju na naszym poziomie rozwoju. Dlaczego? Bo nierówności są barierą dla zrównoważonego rozwoju. Takiego, w którym zasoby są efektywnie wykorzystywane. W tym takie zasoby jak ludzki talent. Pomyślcie, ile gospodarka traci inżynierów czy lekarzy, bo kogoś nie stać na poświęcenie kilku lat na studia.

Czytaj też: Choć w polskie domy nie trafiają rakiety wroga, to wojna w Ukrainie już promieniuje na nasz rynek nieruchomości. Jak się zmienia?

Czy Polska jest wyjątkiem? U naszych sąsiadów różnie bywa z dysproporcjami między cenami nieruchomości a płacami. Gdzie są największe różnice? „Liderem rozwarstwienia są Węgry” – wskazuje Paula Kukołowicz. I tam widać to było już przed pandemią. W ciągu pięciu lat przed pandemią (2015-2020) mieszkania naszych „bratanków” zdrożały o 80%, a średnie wynagrodzenia tylko o 20%.

Duże różnice są też w Czechach. Z drugiej strony są państwa takie jak Estonia czy Litwa, gdzie dynamiki są zbliżone. Kukołowicz zwraca też uwagę na kraje Południa Europy, gdzie stagnacja dotknęła zarówno wynagrodzeń, jak i cen nieruchomości.

„Słyszymy, że Polacy sprzedają mieszkania w Polsce i kupują apartamenty we Włoszech czy w Grecji. To anegdoty, ale dane potwierdzają, że ma to sens”

– zauważa ekonomistka.

Co z tym zrobić? Jak zapewnić dostępność mieszkań? I kto ma to robić?

W Polsce dominuje model zaspokajania potrzeby mieszkaniowej przez własność. Jak jest w innych krajach? Różnie. Ale da się zauważyć korelację: im bogatszy kraj, tym większa część osób mieszka w wynajętym lokalu.

Z czego to wynika? Powody mogą być różne. Czasami przyczyną są zbyt wysokie ceny nieruchomości. Czasami kwestie kulturowe. W Polsce, według danych Eurostatu, w wynajmowanym mieszkaniu żyło 14% ludności. To jeden z niższych odsetków w UE. Unijna średnia wynosi 30%. Na przykład w bogatych Niemczech rozkłada się to pół na pół, a w Szwajcarii mieszkający na swoim są w mniejszości.

Czy w Polsce byłoby to możliwe? Raczej nieprędko. Potrzebna byłaby zmiana mentalności – zarówno wśród najemców, jak i właścicieli. Problemem, jak w wielu innych dziedzinach naszej gospodarki, jest niskie zaufanie. To podnosi koszty transakcyjne wszelkiego rodzaju. To rzutuje na długość umów, na kaucje, na zgody na remonty i dostosowywanie mieszkań.

Jest więc rolą państwa, by te braki w zaufaniu społecznym nadrabiać odpowiednim prawem. Takim, które równoważy interesy właściciela i prawa lokatora. Jeśli przepisy są od rzeczywistości oderwane, wówczas rynek działa w oparciu o fikcyjne umowy albo inne prawne potworki własnego chowu, których wyegzekwowanie wymaga długotrwałych postępowań sądowych.

„W najbliższym czasie nie spodziewamy się ani niższej inflacji, ani niższych stóp procentowych, ani niższych rat – dostęp do mieszkań z finansowego punktu widzenia nie poprawi się. Do tego setki tysięcy rodzin z Ukrainy potrzebują miejsca do mieszkania”

– ostrzega Paula Kukołowicz. Dlatego Sejm powinien się wziąć do pracy jak najszybciej.

Czy inwestorzy instytucjonalni mogą uratować sytuację? Są szanse i są zagrożenia

Niektórzy się ich boją, inni wyglądają z nadzieją. O kogo chodzi? O firmy zajmujące się wynajmowaniem mieszkań. Rzeczywiście hasło, że „Niemcy wykupują mieszkania”, budzi wewnętrzny niepokój, ale populistyczne slogany taki efekt wywołują. Jak wejście zinstytucjonalizowanych wynajmujących może zmienić nasz rynek? Na dwoje babka wróżyła.

Co może się na rynku poprawić? Po pierwsze – stabilność. Inwestor instytucjonalny nie ma „córki, która wraca z Anglii”, więc nie wypowie z dnia na dzień umowy lokatorowi. Może też mieć ustaloną politykę w zakresie ustalania wysokości czynszu – nie zaskoczy podwyżkami. Zależy mu też na długoterminowych umowach – one stabilizują rentowność inwestycji.

Po drugie – pewność. Umowy między właścicielem nieruchomości a lokatorem będą pewnie wystandaryzowane. A więc relacja będzie miała charakter konsumencki – to zaś zmniejsza niepewność dla obu stron. Czy duże korporacje zawsze grają uczciwie? Oczywiście – nie. Kolejne postępowania i kary nakładane przez UOKiK świadczą o tym, że firmy często próbują oskubać swoich klientów. Ale z drugiej strony – konsumenci mają gdzie się zwrócić po pomoc. I wielokrotnie interwencje UOKiK korygowały nadużycia na rynku.

Co może się pogorszyć? Przede wszystkim paradoksalnie dostępność mieszkań może spaść. Zwłaszcza jeśli popyt ze strony tych podmiotów nie będzie zrównoważony rosnącą podażą od deweloperów. Bo wtedy rzeczywiście może rosnąć frustracja wśród osób szukających własnego mieszkania, którym sprzed nosa cały blok wykupi jakiś zagraniczny fundusz.

Wraz z rozwijaniem oferty przez takie podmioty (dzisiaj to margines rynku) musiałaby następować zmiana w strukturze popytu osób fizycznych. Coraz większa część powinna decydować się na najem jako sposób na miejsce do życia. Inaczej nie ma siły – dodatkowy popyt musi przełożyć się na wyższe ceny mieszkań.

Regulowanie cen najmu – czy to dobra droga? A może zbyt daleko idąca ingerencja państwa?

Instytucje państwowe mogłyby też próbować w inny sposób zapewnić, by koszty mieszkania nie ciążyły za bardzo domowym budżetom. Chodzi o odgórne regulowanie czynszów. Dla liberałów to herezja, a dla zwolenników bardziej etatystycznego podejścia do gospodarki – sposób na korygowanie rynku.

Jakie są plusy? Policzyli to ekonomiści z think-tanku DIW Berlin. Dane jednoznacznie pokazują, że nierówności dochodowe spadają po „zamrożeniu” czynszów. Ten efekt nie trwa jednak w nieskończoność. Przez pierwszy rok-dwa skutki są najmocniejsze, ale potem zaczynają słabnąć. Po pięciu-sześciu latach zwykle sytuacja wraca do normy.

I nawet ten krótkotrwały efekt nie jest darmowy. Jaką cenę trzeba zapłacić?

>>> Pogarsza się jakość infrastruktury. Jeśli właściciele dostają mniej pieniędzy, to mniej są skłonni zainwestować w remonty.

>>> Spada podaż nowych mieszkań. Skoro stopy zwrotu są ograniczone, to nie opłaca się budować nowych apartamentowców.

>>> Zmniejsza się dostępność mieszkań. Skoro więcej osób stać na wynajem, a baza lokalowa nie rośnie, to dla osób chcących wejść na ten rynek nie ma już miejsca. Więc i tak trzeba kupować. A to podbija ceny mieszkań.

>>> Wolny rynek nie lubi ograniczeń i szuka dziur, przez które mógłby się przecisnąć. Im bardziej restrykcyjne regulacje, tym większa pokusa na wykorzystywanie luk prawnych, które z czasem podważają sens ograniczeń.

Mówiąc krótko, mrożenie jakichkolwiek cen na rynku – usług, kredytów, żywności, czynszów – to rozwiązanie na krótką metę. Czasami konieczne do reakcji na jakiś szok gospodarczy, ale w dłuższym horyzoncie – nieskuteczne.

Zobacz też wideokomentarz na ten temat z kilkoma ciekawymi wykresami. A pod klipem wideo – ciąg dalszy artykułu:

Mieszkanie w końcu prawem czy towarem? Dwie rady dla polityków na krótki termin i dwie na długi

W publicznych dyskusjach łatwo stawia się skrajne tezy. Mieszkanie jest prawem, rząd ma każdemu dać trzy pokoje z kuchnią. Mieszkanie jest towarem, jak cię nie stać, to „zmień pracę i weź kredyt”, cytując klasyka.

Sprawy nie trzeba jednak stawiać od razu na ostrzu noża. „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli” – głosi nasza Konstytucja. Czy to oznacza, że rząd ma dać każdemu lokal? Raczej nie. Tak samo jak z prawa do bezpieczeństwa ekologicznego nie wynika obowiązek władz do sadzenia drzew na każdej działce.

Chodzi o tworzenie warunków, w których każdy, na zasadach rynkowych, może swoje cztery ściany znaleźć. Co więc mogę poradzić rządowi?

W krótkim terminie mamy problem w postaci zbiegu szoków. Gwałtownie rosnące stopy procentowe coraz mocniej zmniejszają zdolność kredytową, a inflacja podbija ceny najmów. Dodatkowo przybycie uchodźców zwiększa ciśnienie na i tak napiętym rynku mieszkaniowym. Polski rząd, coraz swobodniej poczynający sobie w zakresie ingerencji w wolny rynek (tarcze antykryzysowe, tarcze antyinflacyjne), może mieć pokusę, by zamrozić stawki czynszów.

Moja rada na najbliższe miesiące – rządzie, przemyśl to dobrze. Przelicz bilans korzyści i strat. Żeby znowu nie wyszło po polskoładowemu. Kolejny bubel, który połowa rynku będzie omijać, tylko pogłębi brak zaufania. Obywateli do rządu. Najemców do wynajmujących. Polaków do Ukraińców. Nie stać nas na to.

Druga sprawa, to jak najszybsze rozpoczęcie prac nad uregulowaniem rynku najmu. Podkreślam – rozpoczęcie. Niech zdążą się wypowiedzieć wszystkie zainteresowane strony. Niech kształt ustawy, która ma decydować o życiowych decyzjach milionów Polaków, nie będzie napisana na kolanie i zmieniana co trzy miesiące.

W dłuższym terminie polecam dwa działania. Rozwijać najem instytucjonalny, ale w sposób stopniowy, żeby społeczeństwo miało się jak przestawić. Najgorsze, co się może stać, to agresywne wejście kilku zagranicznych funduszy, zaburzenie równowagi na rynku – co potem kończy się jakimiś panicznymi reakcjami polityków, którzy chcą wylewać dziecko z kąpielą.

Równolegle koniecznie trzeba uregulować w końcu REIT-y, jeśli chcemy, by na rozwoju funduszy nieruchomościowych mogli też zarabiać polscy inwestorzy. Możliwość takiego inwestowania w rynek nieruchomości może zmniejszyć popyt spekulacyjny i uwolnić lokale dla osób, które potrzebują ich na własny użytek.

A druga porada? To unikanie szoków w polityce makroekonomicznej, szczególnie pieniężnej – bo ona ma szczególnie duży wpływ na rynek nieruchomości. Czy można było uniknąć podwyżek stóp procentowych? Z pewnością nie. Czy można było lepiej przygotować do nich rynek? Z pewnością tak. Może gdyby cykl zacząć wcześniej (choć NBP upiera się, że zaczął w optymalnym momencie) albo przynajmniej zacząć go sygnalizować… może wtedy część transakcji na rynku miałaby inne parametry i części problemów może dałoby się uniknąć.

—————————

Posłuchaj 100. odcinka podcastu! Czy pomagać kredytobiorcom? Czy mieszkania trwale „odlecą” Polakom?

W setnym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” świętujemy mały jubileusz. Jesteśmy z Wami już ponad dwa lata. W tym czasie podcast zdobył niemałą popularność, m.in. znalazł się w rankingu dziesięciu najczęściej słuchanych podcastów newsowych na platformie Spotify. Dziękujemy! Ale nie samym świętowaniem podcaster żyje. W tym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” zastanawiamy się m.in. jak pomagać kredytobiorcom hipotecznym, czy w ogóle im pomagać i co jest nie tak z Funduszem Wsparcia Kredytobiorców, który przecież do takiego pomagania został powołany.

Rozmawiamy też o tym co zrobić, żeby mieszkanie było bardziej dostępne dla przeciętnego obywatela. I czy w ogóle da się jeszcze coś zrobić, czy też właśnie teraz obserwujemy trwały, ostateczny i nieodwołalny „odjazd” możliwości zakupu własnego mieszkania dla przeciętnie (a nawet dobrze) zarabiającego obywatela. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem. Podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” szukaj też na Spotify, Google Podcasts, Apple Podcasts, Overcast, Amazon Music, CastBox, Pocket Casts, Radio Public, Stitcher.