7 maja 2019

Umowa na wyłączność: nie podpisuj takiej, gdy sprzedajesz mieszkanie, a wiesz, że cię energia rozpiera. A agent jest bez energii

Czy biuro nieruchomości może zarobić na sprzedaży mieszkania nie kiwnąwszy nawet palcem w bucie? Okazuje się że tak i to całkiem sporo. Pod warunkiem, że odpowiednio skonstruuje umowę z właścicielem lokalu

Na rynku nieruchomości trwa boom. W branży pośrednictwa transakcyjnego działają gracze mniejsi i więksi. Ci mniejsi ponoszą realne koszty, muszą starać się o klienta, jeździć na spotkania, pokazywać mieszkania, zadowolić się niską prowizją. W przypadku większych bywa różnie. Casem wystarczy upolować klienta, który podpisze umowę pośrednictwa na wyłączność i liczyć na to, że klienta zacznie w końcu nosić.

Pan Andrzej (imię zmienione) wystawił na sprzedaż mieszkanie. Oczywiście rozdzwoniły się telefony i jak łatwo się domyślić, zdecydowana większość dzwoniących to były osoby z biur pośrednictwa nieruchomości. Panu Andrzejowi zależało na szybkim sfinalizowaniu transakcji, postanowił rozpuścić wici jak najszerzej, więc nie przepędzał pośredników. Jednymi z nich byli agenci Metrohouse. Umówiono spotkanie.

„Agent zaproponował współpracę na wyłączność. Moje obawy o ograniczenie liczby potencjalnych chętnych rozwiał tym, że agencja ma – jak twierdził – umowy z innymi biurami nieruchomości, więc – chcąc niechcąc – będę „przeczesywał” dużą część rynku pośrednictwa”

– opowiada pan Andrzej. Po podpisaniu umowy pośrednictwa na wyłączność pan Andrzej zaproponował, by podjechali i zobaczyli mieszkanie, które pośrednik ma sprzedawać. Ale sympatyczny pan uprzejmie przeprosił, wymawiając się, że właśnie się śpieszy na kolejne spotkanie i właściwie to jest już spóźniony, więc bardzo chętnie obejrzy, ale w innym terminie. A najlepiej będzie jak po prostu obejrzy zdjęcia. W sumie racja, mieszkanie to mieszkanie, wszystkie są takie same – cztery ściany, okna, drzwi ;-).

Minęło kilka dni i zadzwonił telefon. Zadzwoniła agentka z poprzednio współpracującej z panem Andrzejem firmy z informacją, że ma osobę zainteresowaną zakupem mieszkania. Umowa na wyłączność mocno ogranicza współpracę, więc jedyne co pan Andrzej mógł zrobić to podać numer telefonu do agenta, z którym podpisał deal.

„Nie otrzymałam żadnej informacji zwrotnej. Po kilku dniach bezczynnego oczekiwania na działania agenta dałem własne ogłoszenia, lokal zaś okleiłem kartkami ze swoim numerem telefonu. Odezwały się dwie osoby. Zaczęliśmy negocjacje, które zakończyły się podpisaniem umowy. Poinformowałam agenta o sprzedaży nieruchomości”

– opowiada pan Andrzej. Informacji zwrotnej nie otrzymał. A w każdym razie nie w takiej formie, jakiej oczekiwał. Ta przyszła w formie listu, który zawierał informację o zamknięciu umowy na wyłączność i gratulacje z okazji skutecznej sprzedaży. Do listu z gratulacjami została też dołączona faktura opiewająca na kwotę 4.000 zł.

Za co ta fakturka? Pan Andrzej sam dał ogłoszenia, zrobił zdjęcia, wydrukował i umieścił kartki z telefonem na oknach mieszkania. Sympatyczny agent nawet nie pofatygował się obejrzeć lokal. Pan Andrzej, lekko zaniepokojony, jeszcze raz przeczytał umowę. W aneksie znalazł punkt zatytułowany „Ryczałtowy Zwrot Kosztów”. A tam, pomiędzy licznymi podpunktami, zawarto uzgodnienie stron, że kwota Ryczałtowego Zwrotu Kosztów wynosić będzie 4.000 zł.

„Mając na uwadze, że Zleceniobiorca jest zobowiązany wykonać na rzecz Zleceniodawcy usługi o koszcie przewyższającym koszt usług standardowo świadczonych w ramach Umowy Pośrednictwa, Strony niniejszym uzgadniają, że w przypadku, gdy do dnia wygaśnięcia umowy Okresu Wyłączności Zleceniodawca sprzeda nieruchomość innej osobie niż osoba pozyskana przez zleceniobiorcę (…) w celu pokrycia kosztów związanych z usługami świadczonymi na podstawie niniejszej Umowy, Zleceniodawca zobowiązuje się zwrócić Zleceniobiorcy koszty świadczonych przez Zleceniobiorcę usług (…)”

Czyli, inaczej pisząc, jeśli agent nie znajdzie klienta, a posiadacz mieszkania zrobi to sam – pośrednik i tak powinien dostać pieniądze (formalnie: zwrot kosztów). Kolejny podpunkt umowy brzmi tak:

„W przypadku, gdy Zleceniodawca nie poinformuje zleceniobiorcy o zawarciu Umowy Sprzedaży lub umowy przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, do zawarcia której doszło w Okresie Wyłączności, w terminie 7 dni od zawarcia takiej umowy, dodatkowo Zleceniobiorca zobowiązuje się zapłacić Zleceniobiorcy 50% kwoty Ryczałtowego Zwrotu Kosztów”

Jeśli więc sprzedający sam poczyni starania i znajdzie kupca na mieszkanie, to jeszcze musi pilnować, żeby w terminie 7 dni – gdy sam ma mnóstwo załatwiania formalności związanych ze sprzedażą – powiadomić agencję. Panu Andrzejowi realnie groziło, że będzie musiał zapłacić 6.000 zł, a nie „tylko” 4.000 zł. Pan Andrzej napisał pismo, że się nie zgadza z wystawioną fakturą i jej nie akceptuje.

Odpowiedź była dość przewidywalna. Firma nie po to zawiera tego typu umowy „na wyłączność”, żeby potem czynić w owej wyłączności jakieś niepokojące wyłomy. Skoro klient sprzedał mieszkanie na własną rękę, zamiast uzbroić się w cierpliwość i czekać aż agent znajdzie czas, żeby je zaoferować… Oto najistotniejsza część odpowiedzi firmy pośrednictwa nieruchomościowego:

„Wykonaliśmy szeroko zakrojone działania marketingowe oraz handlowe i przygotowaliśmy profesjonalną ofertę sprzedaży nieruchomości mającą zachęcić potencjalnych klientów do bliższego zapoznania się z lokalem”

W dalszej części przytoczono zapis o Ryczałtowym Zwrocie Kosztów uznając, że nie ma podstaw do uznania reklamacji oraz, że całkowicie uzasadnione są oczekiwania pośrednika do pełnego wywiązania się przez klienta ze zobowiązań finansowych wynikających z wiążących umów.

Czy powinniśmy żałować pana Andrzeja, który podpisał niezbyt korzystną dla siebie umowę? Cóż, umowy się czyta przed podpisaniem, zwłaszcza jeśli dotyczą aktywów o takiej wartości, jak mieszkanie. Nie ma obowiązku podpisywania umowy, która sprowadza się do zasady „czy się stoi czy się leży, pośrednikowi prowizja się należy”.

Z drugiej strony pośrednicy też mają swoje racje. Czasem zdarza się, że sprytni klienci chętnie korzystają z pomocy pośredników, po czym – „działając wspólnie i w porozumieniu” z potencjalnym nabywcą – dochodzą do wniosku, że płacenie prowizji pośrednikowi jest frajerstwem i dogadują sie „na boku”. W takiej sytuacji to pośrednik zostaje na lodzie nawet jeśli poniósł realne koszty związane ze znalezieniem chętnego na mieszkanie.

Warto pamiętać o czytaniu umów z pośrednikami na rynku, gdzie nie ma zezwoleń, licencji, koncesji, nadzoru KNF-ów i innych organów. Ale warto też pamiętać, że pośrednik może próbować wpisywać do umowy różne zapisy, które w zarysie mają zagwarantować ochronę jego praw, a w szczególe – zapewnić prowizję na zasadzie „czy się stoi, czy się leży…”.

Z każdym pośrednikiem można negocjować i – wiem z własnego doświadczenia – oni wręcz bardziej szanują klientów, który precyzyjnie chcą ustalić zasady współpracy. Oczywiście: warto też pamiętać o tym, że na starcie to pośrednik jest słabszą stroną umowy, bo musi szukać klientów, a nie ma wpływu na to czy strony się dogadają i czy dostanie jakąkolwiek zapłatę.  Umowa powinna być więc uczciwa i chronić interesy obu stron – pośrednika i sprzedającego.

Czytaj też: Zła wiadomość. Policzyli jak bardzo boom na rynku nieruchomości przeszkadza w bogaceniu się rodzin

Czytaj też: Inwestowanie w mieszkania na wynajem. Nadchodzi koniec eldorado?

autor zdjęcia tytułowego: MasterSenaiper/Pixabay

 

12
Dodaj komentarz

avatar
6 Comment threads
6 Thread replies
2 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
11 Comment authors
GrzegorzAnettMagdalenaEmiliaMarcinJańczuk Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
QVX
Gość
QVX

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem pozwy o zapłatę prowizji w umowach o wyłączność są oddalane, o ile pośrednik nie wykaże, co uczynił w celu wykonania umowy. A zatem, jeśli istotnie tak było, jak opisuje to artykuł, to, o ile ów P. Andrzej ma odrobinę determinacji, to spokojnie wygra.

Edmund
Gość
Edmund

Nie wygra. Z własnego doświadczenia wiem, że firma z rękawa zaczyna sypać argumentami czego oni nie zrobili. Większość to bujda, ale nie do udowodnienia. Nie mamy Pana płaszcza i co Pan nam zrobisz.

Bartek B.
Gość
Bartek B.

Podstawowe pytanie to czy klient może wypowiedzieć umowę pośrednikowi zaraz przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Paweł
Gość
Paweł

Raczej są zapisy typu : Opłata będzie pobrana jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu x miesięcy od dnia zakończenia umowy.

MarcinJańczuk
Gość
MarcinJańczuk

Panie Macieju, Jako, że wpis dotyczy marki, z którą współpracuję niemal od początku jej istnienia czuję się w obowiązku ustosunkować się do Pana wpisu na blogu, który przeczytałem z zaciekawieniem, ale również z pewnym niepokojem. Zależy nam na dogłębnym wyjaśnieniu sprawy, ponieważ zawsze kładziemy nacisk na przestrzeganie najwyższych standardów obsługi i chcielibyśmy być postrzegani jako dostarczyciel dobrej jakości usług, a nie wątpliwej współpracy zakończonej niezadowoleniem klienta. Zacznę od wyjaśnienia kwestii dotyczących współpracy z pośrednikami, nie tylko tymi działającymi pod brandem Metrohouse. Podstawowym obowiązkiem pośrednika, który przyjmuje do swojej bazy na podstawie umowy pośrednictwa nieruchomość (niezależnie czy to jest umowa z… Czytaj więcej »

Emilia
Gość
Emilia

W dobie portali z tanimi/darmowymi ogłoszeniami, dostępem do ksiąg wieczystych online i świetnymi aparatami w telefonach to dla mnie biura pośrednictwa sprowadzają się do legalnej mafii z prowizją za nic. Kilka procent ogromnej prowizji za wrzucenie fotek w jeden program podłączony do kilku stron z ogłoszeniami? Śmiechu warte. Wciąż mnie zastanawia dlaczego ludzie ulegają ich namolnym telefonom z propozycją pseudo pośrednictwa. A największą patologią jest to, że w większości przypadków to kupujący musi opłacić tę prowizję zamiast właściciela, który tę usługę zamówił. Większym absurdem jest tylko żądanie prowizji w wysokości jednego czynszu za pokazanie mieszkania na wynajem. Za co? Oczywiście… Czytaj więcej »

Grzegorz
Gość
Grzegorz

Przecież nie ma obowiązku korzystania z usług pośrednika. Tak jak i z usług innych zawodów: hydrulika, mechanika, lekarza. Chcesz to korzystasz, nie chcesz to nie korzystasz. W czym masz problem?

Magdalena
Gość
Magdalena

Od jakichś trzech tygodni również mam bardzo niemiłą sytuację z firmą Metrohouse. Najpierw zadzwonił Pan i powiedział, że z nimi podpisuje się się umowy na wyłączność. Odpowiedziałam, że ja sprzedaję bezpośrednio i w podanej cenie nie przewidziałam prowizji dla agencji. Zapytałam jaką prowizję bierze, żeby dodać do ceny mieszkania i żeby cena była nadal rynkowa. Ten Pan na to, że oni nie mają ustalonej wysokości prowizji, bo on nie chce się zamykać na potencjalny zysk. Tak! Tak powiedział: „nie chcę się zamykać”. Więc ja mu na to, że jest chciwy. On, że nie wie o co chodzi. A ja mu… Czytaj więcej »

Anett
Gość
Anett

A ja się wypowiem jako agent w Metrohouse. Na agenta idiotę można wpaść w każdej firmie. Niestety ale 90% agentów na rynku to osoby którym nikt nigdy nie pokazał jak może wyglądać praca agenta profesjonalisty (na szczęście to się powoli zmienia). Pracują z klapkami na oczach, bo nie potrafią się rozejrzeć dookoła. Nie potrafią pracować inaczej bo nikt im tego nie pokazał. Tak więc przed podpisaniem umowy trzeba agenta po prostu sprawdzić. Na co patrzeć: – czy pobiera prowizje od dwóch stron – dobry agent będzie pobierał prowizję tylko od jednej strony, tej dla której pracuje, będzie ona większa ale… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin