Polskie mieszkania prawie najmniejsze w Europie. A inwestorzy kupujący lokale na wynajem „wymuszają” na deweloperach ryzykowny trend – mikroapartamenty

Średni metraż mieszkań w Polsce należy do najmniejszych w Europie. Ale nic to: inwestorzy poszukujący nowych mieszkań pod wynajem „wymuszają” na deweloperach budowanie coraz mniejszych klitek, mikroapartamentów. Bo z nich można wycisnąć wyższą stopę zwrotu. Skoro na rynku jest coraz więcej takich mieszkań, to coraz częściej są one oferowane jako „mieszkanko na start” młodym ludziom po studiach. Później – gdy przyjdzie chęć do zakładania rodziny – mikroapartamenty na kredyt, w których młody człowiek utopił wszystkie swoje oszczędności, mogą być pułapką. Czy „japonifikacja” polskich mieszkań to naprawdę trend, który jest nam potrzebny?

Gdy rok temu rozpoczynała się pandemia Covid-19, mogliśmy słyszeć liczne zapowiedzi, że koronawirus doprowadzi do spadku cen nieruchomości. Tymczasem minął rok i choć czynsze najmu rzeczywiście spadły (średnio o ok. 5%), to ceny mieszkań znów ruszyły w górę. Z pewnością przyczyniły się do tego obniżki stóp procentowych, które całkowicie zniechęciły nas do trzymania oszczędności w bankach. Z kolei rynek kapitałowy wciąż jest zbyt skomplikowany dla wielu osób, pozostaje więc inwestycja w nieruchomości i przejrzysty model zarobku.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Szacuje się, że co najmniej 40% mieszkań w Polsce to zakupy za gotówkę i są to głównie zakupy inwestorów skuszonych wysokimi stopami zwrotu. Rosnące ceny mieszkań, przy jednoczesnych spadkach cen wynajmu, stanowią jednak coraz większe zagrożenie dla potencjalnych zysków z inwestycji. Nic więc dziwnego, że inwestorzy poszukują rozwiązań, które pozwolą utrzymać dochód na wysokim poziomie, czyli „wycisnąć” jak najwięcej pieniędzy z metrów, w które inwestują.

Zapotrzebowanie inwestorów perfekcyjnie odczytują deweloperzy. Wielu deweloperów stara się w budowanych blokach umieścić możliwie największą liczbę mieszkań, by przychylić nieba inwestorom. Mniejsze mieszkanie to tańsza inwestycja dla kogoś, kto kupuje mieszkanie pod wynajem. I stąd od kilku lat mamy boom na mikroapartamenty.

Czytaj też: Czy zakup mieszkania w celu inwestycyjnym – żeby ochronić wartość oszczędności przed inflacją i zarabiać na wynajmie – ma dziś sens? I na jakich warunkach inwestować w nieruchomości? Liczymy!

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. Przetestowałem polski hotel kapsułowy. Ile kosztuje nocleg?I czy da się tu spać?

Mikroapartamenty: inwestycja pod wynajem i „mieszkanka na start”

Pierwsze lokale tego typu zaczęły powstawać w 2013 r. I choć według Wikipedii słowo „apartament” zarezerwowane jest dla przestronnych mieszkań o metrażu co najmniej 100 m2 (takich, jakie po taniości niedawno kupił sobie Daniel Obajtek), to oferty mikroapartamentów obejmują mieszkania o metrażu 15-30 m2. Choć zdarzają się też… 7-metrowe lokale. Na stronach deweloperów dowiemy się, że zwrot z takiej nieruchomości sięga 6-8%. Próg wejścia bowiem nie jest wysoki –  mikroapartamenty „chodzą” po 150.000-200.000 zł.

Komu takie mieszkanie można wynająć? Na stronie deweloperów znajdziemy sugestie, że mikroapartamenty są to mieszkania idealne dla pracowników korporacji, którzy muszą na kilka dni wpaść do miasta lub dla studentów, którzy cenią sobie dobrą lokalizację (studia chyba nie będą już do końca świata tylko online?).

Takie mieszkania kierowane są nie tylko dla inwestorów, ale i reklamowane jako mieszkanie „na start” dla młodych ludzi. Pytanie czy faktycznie na takim metrażu można na stałe mieszkać? Zgodnie z nowelizacją ustawy o nieruchomościach z 2017 r., która miała ten rynek uregulować, minimalny metraż lokalu mieszkaniowego to 25 m2. Można więc przyjąć, że ustawodawca niejako sugeruje nam, że godne warunki do życia będziemy mieli w mieszkaniu, którego metraż wynosi co najmniej wspomniane 25 m2 (i to chyba zakładając, że mieszkamy sami).

Jak więc możliwe, że na rynku dostępne są mniejsze mieszkania jako mikroapartamenty? Otóż sprzedawane są one jako lokale usługowe, co niesie za sobą pewne konsekwencje. W takim lokalu nie możemy się chociażby zameldować na pobyt stały. Znacznie wyższy będzie też podatek od zakupu, bo wyniesie on 23%, a nie 8%, jak w przypadku standardowych mieszkań. To jednak na stronach deweloperów promowane jest jako zachęta, bo okazuje się, że podatek ten można w pełni odliczyć, jeśli lokal będzie zakupiony jako inwestycja na wynajem.

Zaryzykujemy stwierdzenie, że „wymuszane” przez potrzeby inwestorów przenoszenie części „mocy przerobowych” branży deweloperskiej na rynek mikroapartamentów to w długim terminie szkodliwy trend. Im więcej powstaje takich mieszkań, tym mniej – siłą rzeczy – buduje się tych większych, przestronnych, dających większe możliwości powiększania rodziny, realizacji swoich zainteresowań, czy choćby komfortowego łączenia mieszkania z biurem (do tego potrzebne jest osobne pomieszczenie, które nie będzie salonem, ani sypialnią, tylko gabinetem).

ZOBACZ ZAPIS WEBINARIUM: JAK DZIŚ INWESTOWAĆ W NIERUCHOMOŚCI, ŻEBY NIE PRZESTRZELIĆ?

Polska: kraj bardzo małych mieszkań. I coraz mniejszych

W Polsce cały czas mamy znaczne niedobory mieszkaniowe. Prawie połowa dorosłych Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami. Jako główny powód takiej sytuacji wskazywane są zbyt wysokie ceny mieszkań. Przez wielu deweloperów małe mieszkania promowane są jako odpowiedź na potrzeby młodego pokolenia, które ceni sobie niezależność, nie przywiązuje się tak bardzo do rzeczy materialnych i stawia bardziej na dobrą lokalizację, niż na duży metraż. Pytanie: czy ktoś, kto całe oszczędności włoży w zakup mikroapartamentu „na start” i jeszcze zadłuży się w tym celu w banku, będzie miał możliwość, żeby za trzy-pięć lat – gdy będzie chciał złapać trochę oddechu i przestrzeni – kupić kolejne mieszkanie, już duże?

Polska niestety już teraz jest na dnie rankingów pokazujących średni metraż mieszkania. Wynosi on u nas 61 m2. Za nami są tylko Łotwa, Litwa, Estonia i Rumunia. Na czele zestawienia mamy Cypr, Norwegię, Belgię oraz Luksemburg. Tam średnie mieszkanie ma 100 m2. Z polskiej perspektywy USA czy Australia wyglądają wręcz dziwnie ze średnim metrażem miejsca do mieszkania wynoszącym 200 m2 i więcej.

Już teraz odstajemy mocno od bardziej rozwiniętych krajów pod względem wielkości lokali, w których mieszkamy. Idąc w mikrotrendy coraz bardziej oddalamy się od przestrzeni mieszkaniowych, które dają minimum komfortu. Mikroskopijny metraż z pewnością nie sprzyja podjęciu decyzji o założeniu rodziny, jest raczej przyczynkiem do „japonifikacji” polskich rodzin, czyli do tego, że każdy jej członek będzie mieszkał sam w swoim mikromieszkanku. A dane odnośnie nowych urodzeń w Polsce już teraz są zatrważające.

Niektórzy takie mikrapartamenty określają wręcz mianem „patodeweloperki”, w internecie pod tym hasłem znajdziemy memy i rysunki przedstawiające mikroskopijne mieszkania. I rzeczywiście, biorąc pod uwagę pewne nagięcia dotyczące minimalnego metrażu, wygląda to trochę jak omijanie zasad w imię większego zysku dla inwestorów, którzy są ważnym elementem popytu na mieszkania budowane przez deweloperów. A z kolei struktura oferowanych mieszkań wpływa na to, co wybierają ludzie.

Powstaje pytanie: czy sprzedaż takich mieszkań nie utrudnia jeszcze bardziej sytuacji młodemu pokoleniu, które właśnie poszukuje własnego lokum? Jeśli deweloperzy będą się skupiać coraz bardziej na mikromieszkaniach, które przynoszą inwestorom największą stopę zwrotu, być może coraz trudniej będzie znaleźć mieszkanie dla młodej rodziny z dziećmi. Większe mieszkania na pewno nie znikną z rynku, jednak niewykluczone, że ich ceny będą jeszcze bardziej nieosiągalne dla przeciętnej rodziny. W końcu to mikroapartamety w coraz większym stopniu kształtują ceny za metr nieruchomości. A w ich przypadku, choć cena finalna jest relatywnie niska, cena za metr jest powyżej średniej rynkowej.

Czytaj też:  Tak budujemy drugą Japonię? Mikroapartamenty i mikropokoje. 600 zł miesięcznie i mieszkasz w centrum

Mikroapartamenty zasypią lukę mieszkaniową? A może stworzą lukę „metrażową”?

Trochę optymizmu rzucają dane dotyczące tempa powstawania nowych mieszkań. Z danych GUS wynika, że w ubiegłym roku oddano ich do użytkowania ponad 220.000, przebijając tym samym rekord z czasów Gierka (w roku 1980 oddano 217.000 mieszkań). Teoretycznie jesteśmy więc bardzo blisko zasypania niedoborów mieszkaniowych. Według raportu Ministerstwa Rozwoju z ubiegłego roku, szacuje się, że w naszym kraju, na koniec 2019 r. brakowało ok. 650.000 mieszkań. Jeśli od tej wartości odejmiemy 220.000 już wybudowanych, to pozostaje nam już luka wynosząca tylko ponad 400.000 lokali.

Czy oznacza to, że za 2 lata w naszym kraju każdy „potrzebujący” już będzie miał mieszkanie, a ceny zaczną spadać? Niekoniecznie. Standard „gierkowskich” mieszkań raczej nie przyciąga młodych osób, którym zależy na nowoczesnych rozwiązaniach. Być może niektóre domy trzeba będzie niedługo wyburzać. I tu wracamy znowu do kontrowersyjnych mikromieszkań. Jeśli na rynku będzie powstawać coraz więcej lokali typowo pod singli (mikroapartamenty to ich przykład), a coraz mniej mieszkań zapewniających komfortowe warunki dla rodzin z dziećmi, to pomimo teoretycznego zasypania luki mieszkaniowej, za kilka lat możemy zacząć się zmagać z luką „metrażową”.

Czytaj też: Coliving, czyli mieszkanie… współdzielone. Czy to się może w Polsce spopularyzować?

—————————

POSŁUCHAJ NOWEGO PODCASTU „EKIPY SAMCIKA”!

W tym odcinku „Finansowych Sensacji Tygodnia” mamy gościa specjalnego. Mariusz Piotrowski z serwisu Fly4Free.pl odpowiada na nasze pytania dotyczące nadchodzących wakacji. Rezerwować wycieczki i miejsca w samolocie już teraz, czy czekać do czerwca? Jak będą wyglądały podróże lotnicze tego lata? Co z covidowym paszportem? A ceny biletów? Zapraszamy do posłuchania!

—————————

SPRAWDŹ INWESTYCJE ZE ZNAKIEM JAKOŚCI SAMCIKA:

>>> Oszczędzaj na emeryturę i dostań 400 zł „samcikowej” premii. Chcesz dostać 200 zł premii za zainwestowanie 2000 zł albo 400 zł premii za zainwestowanie z myślą o dodatkowej emeryturze 4000 zł? Kliknij ten link albo ten link oraz wpisz kod promocyjny msamcik2021.

>>> Zainwestuj ze mną w fundusze z całego świata bez prowizji. Chcesz wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata? Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o finansach”. Kupuję tam fundusze. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych po wpisaniu kodu promocyjnego ULTSMA. A w tym poradniku najważniejsze rady w co teraz inwestować.

>>> Zainwestuj w ETF-y z całego świata. Proste inwestowanie w ETF-y u robodoradcy możliwe jest dzięki platformie Finax, w której ja również trzymam kawałek oszczędności. Dzięki temu linkowi zainwestujesz tam pieniądze łatwo i wygodnie.

>>> Wypróbuj fundusze od najsłynniejszych firm zarządzających na świecie. Może warto trzymać pewną część swoich oszczędności pod zarządzaniem ludzi, którzy mogą o sobie powiedzieć: „osobiście znam Warrena Buffeta”? Fidelity, Schroeders, AllianceBernstein – fundusze tych legendarnych firm dostępne są dla klientów mBanku. Zachęcam do sprawdzenia na tej stronie.

—————————

Do posłuchania pod tym linkiem. Zapraszam!