Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, ale z określonym maksymalnym oprocentowaniem. Czy to możliwe w Polsce?

Pan Sebastian – klient Banku Millennium – był przekonany, że jego umowa kredytowa limituje oprocentowanie kredytu, choć kredyt co do zasady oprocentowany jest według stawki zmiennej. Tak powiedział mu pracownik, ale bank w oficjalnym stanowisku zaprzecza. Czy banki powinny oferować kredyt o zmiennej stopie, ale gwarantujący odsetki maksymalne? W niektórych krajach takie mechanizmy (albo do nich zbliżone) są stosowane

Niedawno opublikowałem tekst na temat oprocentowania kredytów hipotecznych w Banku Millennium. W tej sprawie napisał do mnie pan Sebastian. Stwierdził, że nie boi się rosnących stóp procentowych i wskaźnika WIBOR, ponieważ – jak przekonywał – w jego umowie zaszyty jest bezpiecznik w postaci maksymalnego oprocentowania kredytu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kredyt oparty jest na zmiennej stopie, ale klientowi wydawało się, że oprocentowanie nie wzrośnie ponad określony poziom. Przytoczę kluczowy fragment umowy:

„Wysokość oprocentowania zmiennego nie może w stosunku rocznym przekraczać wysokości ustawowych odsetek maksymalnych na dzień zawarcia Umowy określonych w art. 359 §2 Kodeksu cywilnego”.

Ów zapis w Kodeksie cywilnym mówi o tym, że oprocentowanie kredytu nie może w stosunku rocznym przekroczyć dwukrotności stopy referencyjnej NBP powiększonej o 3,5 pkt proc. Pan Sebastian zaciągał kredyt w ubiegłym roku, w momencie kiedy stopa referencyjna wynosiła zaledwie 0,1%, a więc oprocentowanie kredytu nie mogło przekroczyć 7,2%.

Zacytowany zapis w umowie kredytowej pana Sebastiana wskazuje, w której ustawie i w którym jej miejscu opisany jest wzór na maksymalne oprocentowanie. Mój czytelnik wiedział jednak o postępowaniu wszczętym przez UOKiK wobec Banku Millennium.

W umowach kredytowych bank umieścił zapis, który gwarantował mu minimalne oprocentowanie np. na poziomie 3%, nawet jeśli oprocentowanie wynikające ze wzoru WIBOR plus marża powinno być niższe. Do postępowania UOKiK w tej sprawie za chwilę wrócę.

Pan Sebastian połączył działania UOKiK z zapisem w umowie określającym maksymalne oprocentowanie. Zaczął dopytywać pracownika banku, jak należy ten zapis interpretować. Widziałem zapis korespondencji czytelnika z pracownikiem banku. Bankowiec zapewniał, że maksymalne oprocentowanie obowiązujące w całym okresie kredytowania to ustawowe odsetki maksymalne z dnia podpisania umowy. A to by oznaczało, że choć pan Sebastian miał kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to nie będzie ono nigdy wyższe niż 7,2%.

Rzecz jasna zapytałem bank o tę kontrowersyjną interpretację. Myślę, że jasno dałem do zrozumienia, o jaki mechanizm chodzi. Bank odpowiedział jedynie, że taki zapis stosuje od końca 2020 r.

Przeczytaj też: Co się dzieje ze wskaźnikiem WIBOR? Oto dowód na to, że nigdy nie był tak „odklejony”. Kto jest temu winny? Banki? Rząd? NBP? I jak to naprawić?

Umowa odsyła do wzoru na odsetki maksymalne

Zachęciłem Was do tego, byście przejrzeli swoje umowy kredytowe i sprawdzili, w jaki sposób opisany jest w nich mechanizm oprocentowania kredytu. Odzew był ogromny. W tej sprawie dostałem kilkadziesiąt e-maili, w których pokazaliście mi fragmenty umów kredytowych. Niektórym z Was odpisałem bezpośrednio, pozostałym odpisuję w formie tego tekstu.

Niestety, wszystkie umowy, które zobaczyłem, zawierają podobny zapis, który stosuje Bank Millennium. Nie da się z nich wyciągnąć wniosku, że banki mrożą oprocentowanie na cały okres kredytowania na z góry ustalonym poziomie. W umowach odsyłają do Kodeksu cywilnego, w którym opisany jest po prostu wzór na maksymalne odsetki.

Przy stopie referencyjnej na poziomie 0,1% oprocentowanie kredytu nie mogłoby przekroczyć 7,2%. Gdy stopa referencyjna wynosi 5,25%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 17,5%. I tylko taki bezpiecznik zaszyty jest w umowach kredytowych. A Bank Millennium w końcu zdobył się na komentarz.

„Zacytowane postanowienie stosowane przez bank w umowach kredytu hipotecznego ma charakter informacyjny i jest przytoczeniem przepisu prawa, zgodnie z którym maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać maksymalnych odsetek ustawowych. Przedmiotowe postanowienie wskazuje również, który przepis prawa określa wysokość maksymalnych odsetek ustawowych. Postanowienia tego typu są powszechnie stosowane na rynku w celu zapewnienia konsumentom pełnej informacji na temat zasad naliczania oprocentowania, a te wynikają nie tylko z umowy stron, ale również z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa”.

Przeczytaj też: Stopy procentowe ostro w górę, wzrosną więc raty kredytowe. Wiemy, ile osób może mieć problem ze spłatą kredytu hipotecznego. Czy jesteś na liście?

UOKiK interweniuje w sprawie minimalnego oprocentowania

W międzyczasie zapytałem UOKiK o szczegóły postępowania wobec Banku Millennium dotyczącego ustalania oprocentowania kredytu. UOKiK w tzw. miękkim wystąpieniu do Banku Millennium kwestionował wykorzystywanie przy zawieraniu i wykonywaniu umów z konsumentami postanowienia ustalającego dolny limit oprocentowania.

„W efekcie wystąpienia Prezesa UOKiK bank zmienił formułę oprocentowania dla umów o kredyt hipoteczny zawieranych od października 2020 r. w ten sposób, że próg minimalnego oprocentowania jest określony na poziomie marży banku przewidzianej w umowie o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że w sytuacji gdy wskaźnik referencyjny przyjmie wartość „0” lub ujemną, to oprocentowanie kredytu w tym okresie będzie równe wysokości marży banku określonej w umowie”.

W wyniku interwencji UOKiK-u Bank Millennium umożliwiał kredytobiorcom, którzy w umowie posiadali zapis o minimalnym oprocentowaniu na poziomie 3 lub 2 proc., zawarcie aneksu zmieniającego formułę oprocentowania na wskazaną powyżej, czyli określającą ją na poziomie marży.

UOKiK, odnosząc się do zacytowanego w pytaniu zapisu: „wysokość oprocentowania zmiennego nie może w stosunku rocznym przekraczać wysokości ustawowych odsetek maksymalnych na dzień zawarcia Umowy określonych w art. 359 § 2 Kodeksu cywilnego”, wyjaśnił, że jego analiza „nie była przedmiotem wystąpienia miękkiego”, o którym wspomniałem powyżej.

„Przyjmując założenie, że cytowane postanowienie [fragment umowy dotyczący maksymalnego oprocentowania – mój dopisek] stanowi dokładne odwzorowanie postanowienia zawartego w umowie o kredyt hipoteczny, jego wstępna analiza wskazuje na to, że nie było intencją banku określanie górnego progu oprocentowania na datę zawarcia umowy, ale wskazanie na regułę obliczania maksymalnych odsetek, która ma zastosowanie w sprawie”

– wyjaśniają urzędnicy UOKiK, choć dodają, że zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 385 § 2 zd. 1 i 2 k.c.) „wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta”.

Przeczytaj też: Płatności odroczone rozpędzają się na polskim rynku. To pomoc w zakupach czy prosta droga do narobienia sobie długów?

Czy jest miejsce na trzeci rodzaj kredytu – hybrydowy?

Muszę więc przeprosić wszystkich czytelników, którym poprzedni artykuł mógł dać nadzieję na to, że w swoich umowach znajdą mechanizm ograniczający oprocentowanie kredytu. W tym miejscu warto jednak podywagować, czy taki kredyt miałby w Polsce rację bytu.

Nadal gros kredytów ma wbudowane oprocentowanie zmienne. Jeszcze w ubiegłym roku prawie 100% kredytów hipotecznych zależnych było od wskaźnika WIBOR. Obecnie kredyty o stałej stopie przestały być niszowym produktem.

Mam nadzieję, że Polacy wyciągną wnioski z obecnego „kryzysu inflacyjnego”. Kiedy uda się już okiełznać inflację, a stopy procentowe spadną, częściej wybierać będziemy kredyty z opcją stałych rat, a banki zaoferują kredyty o stałej stopie nie tylko w perspektywie 5-10 lat, ale na większą część życia kredytu.

Ale czy jest miejsce na trzeci rodzaj kredytu – hybrydowy? Mam na myśli kredyt podobny do tego z historii pana Sebastiana, a więc oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, ale ograniczony maksymalnym oprocentowaniem? Wyobraźmy sobie, że bank określa w umowie minimalne oprocentowanie np. na poziomie 3% (stawka, jaką do niedawna stosował Bank Millennium).

W takiej sytuacji klient nie skorzysta na niskich stopach procentowych, ale w zamian bank zagwarantuje mu maksymalne oprocentowanie kredytu – np. równe dwukrotności oprocentowania minimalnego. W tym hipotetycznym przypadku w całym okresie kredytowania oprocentowanie wahałoby się między 3% a 6% w skali roku.

Tylko czy banki i klienci poszliby na taki układ? Takie kredyty – zawierające odsetki maksymalne – istnieją m.in. w Finlandii. Klient wykupuje jednak swego rodzaju „ubezpieczenie” od podwyżki raty, co oznacza, że taki kredyt jest dla niego droższy. Problem w tym, że Polska to nie Finlandia.

U nas karierę robił kiedyś kredyt „Alicja” (bo miał niskie raty), potem kredyty walutowe (bo miały – chwilowo – niską ratę), potem kredyty o zmiennej stopie procentowej (choć od pewnego czasu na bankowych „półkach” były też kredyty stałoprocentowe przez pięć lat, oczywiście nieco droższe). Ba, nawet w ramach kredytów zmiennoprocentowych karierę robią raty annuitetowe (niższe w początkowym okresie spłaty kredytu), a nie raty malejące (na początku wyższe, ale kredyt z tak liczonymi ratami jest tańszy). Jak uważacie, czy Polak zapłaciłby za „ubezpieczenie” od wysokiego WIBOR-u?