Europejski Kongres Finansowy: lek na inflację? Polaku, kup listy zastawne!

Europejski Kongres Finansowy 2022: banki powinny emitować listy zastawne dla klientów indywidualnych i finansować w ten sposób kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej – taki pomysł na bezpieczniejsze i stabilniejsze kredyty hipoteczne pojawił się podczas obrad bankowców i ekspertów na Europejskim Kongresie Finansowym. Pozytywne skutki uboczne? Wyższe oprocentowanie depozytów (a w efekcie niższa inflacja) oraz wykorzystanie polskich oszczędności do podtrzymania budowy nowych mieszkań. A więc szansa, że nie będziemy „mieszkać u Niemca”

Mamy problem z kredytami hipotecznymi o zmiennej stopie procentowej. Okazało się, że klienci, którzy wcześniej zgodzili się na wzięcie na klatę zmienności rat, teraz nie są w stanie jej udźwignąć. Politycy od razu rzucili się na pomoc i wyszli z propozycjami zmiany wskaźnika, od którego zależy oprocentowanie (zamiast WIBOR-u miałby być jakiś chwilowo niższy) oraz wakacji kredytowych.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Bankowcy zareagowali na to, przykręcając jeszcze bardziej kurek z nowymi kredytami (BNP Paribas ogłosił, że w ogóle nie będzie udzielał kredytów klientom, którzy nie mają w tym banku konta) oraz podwyższając marże. Z ich punktu widzenia kredyt hipoteczny staje się nieopłacalnym interesem, gdy trzeba oferować każdemu klientowi wakacje kredytowe.

Europejski Kongres Finansowy: bankowcy wliczą konsumeryzm w marże?

Podczas jednej z „hipotecznych” debat na Europejskim Kongresie Finansowym pojawiło się nawet spostrzeżenie, że tak naprawdę banki powinny to przewidzieć i wliczyć w marże udzielanych kiedyś kredytów koszty pomocy dla kredytobiorców, gdyby kiedyś wzrosły stopy procentowe. Krótko pisząc: kredyty hipoteczne z ery niskich stóp procentowych powinny mieć dodatkową „dopłatę” na wypadek ryzyka, że kiedyś klientowi będzie trzeba dopłacać do rat.

Kto wie, czy mądrzejsi o to doświadczenie bankowcy dzisiaj nie stosują już tej zasady dla kredytów o stałych stopach procentowych udzielanych nowym klientom oraz tym refinansującym obecnie posiadane kredyty. W niektórych bankach oprocentowanie kredytów stałoprocentowych sięga już 9% rocznie (na pięć lat) albo i więcej. Zaciąganie takiego kredytu nie jest mniejszym ryzykiem niż kredyt z niskim wkładem własnym przy zerowych stopach procentowych.

Podczas jednej z debat na EKF usłyszałem, że przecież dla banków kredyt stałoprocentowy niesie dziś takie samo ryzyko jak zmiennoprocentowy z czasów niskich stóp procentowych – że klient za kilka lat przyjdzie i powie, że został oszukany. Że „ubrano” go w długoterminowy kredyt o stałej, znacznie wyższej niż rynkowa stopie procentowej. I znów trzeba będzie pomagać klientom – np. obniżając im raty.

Zapewne z tego powodu Alexander Fleischmann, szef polskiego oddziału Raiffeisen International, zapytany o to, jaki procent polskiego rynku kredytów hipotecznych powinny stanowić te o stałej stopie procentowej, odpowiedział: „teraz? zero”. Nie lubię Raiffeisen International za ich występki przeciwko frankowiczom, ale w tej sprawie obawiam się, że ten facet – bardzo doświadczony bankowiec – ma rację.

Generalnie bankowcy zaczynają żyć w przekonaniu, że poza tradycyjnymi czynnikami, od których zależy cena kredytu (koszt kapitału, ryzyko niewypłacalności jakiejś części klientów, koszty związane z udzieleniem kredytu), powinni zacząć wpisywać w marżę koszt pomocy dla konsumenta, gdy okaże się, że raty za bardzo wzrosły albo za słabo spadły.

Nie jest to dobra wiadomość dla osób, które w przyszłości będą zaciągały kredyty hipoteczne. Bankowcy, doświadczeni kosztami roszczeń frankowiczów, WIBOR-owiczów oraz spodziewając się powtórki z rozrywki w przypadku udzielanych obecnie kredytów o stałym oprocentowaniu, albo będą ograniczali dostęp do kredytów hipotecznych (bo im się nie będą opłacały jako zbyt ryzykowne i zbyt długoterminowe), albo będą je bardzo wysoko wyceniali.

W obu przypadkach będzie to oznaczało jeszcze trudniejszy dostęp do kredytów, a w konsekwencji – jeszcze większe ssanie na rynku najmu. Zaspokojenie popytu klientów, którzy nie mają szans na kredyt, zapewne wezmą na siebie zagraniczne fundusze inwestycyjne, które chętnie kupią hurtem mieszkania w dużych miastach i je nam wynajmą. Dochody z czynszów oczywiście powędrują na Zachód.

Kredyt o stałym oprocentowaniu. Powered by zwykły Polak

Lekarstwo? Głównodowodzący EKF-em prof. Leszek Pawłowicz lansuje pomysł, żeby upiec kilka pieczeni na jednym ogniu: zaproponować Polakom kredyty ze stałym oprocentowaniem na pięć lub dziesięć lat, a sfinansować tę „zabawę” listami zastawnymi sprzedawanymi… innym zwykłym Polakom.

W tym miejscu należy się Wam krótkie wyjaśnienie: co to takiego ten list zastawny? To coś a la obligacja, ale zabezpieczona konkretną, istniejącą już nieruchomością. A dochód z listu zastawnego jest z kolei gwarantowany strumieniem oprocentowania uzyskanego z kredytu, który został udzielony na nieruchomość sfinansowaną takim listem zastawnym.

Dziś listy zastawne banki mogą emitować tylko dla inwestorów instytucjonalnych – funduszy inwestycyjnych, banków, firm ubezpieczeniowych. Nie istnieje prawo pozwalające na zakup takiego instrumentu finansowego zwykłemu Polakowi, który chciałby mieć bardzo bezpieczny i dochodowy sposób oszczędzania poza depozytem bankowym.

Banki emitowałyby więc listy zastawne dla zwykłych Polaków, oprocentowane na 5% rocznie, a z uzyskanych pieniędzy kredytowałyby nieruchomości, pobierając od kredytobiorców stałe np. 7% w skali roku. Ale kredytobiorca mógłby w każdej chwili spłacić kredyt.

Np. jeśli okazałoby się, że ten kredyt jest, zdaniem kredytobiorcy, zbyt drogi (np. spadły stopy procentowe i można mieć tańszy kredyt), to dany klient mógłby po prostu wykupić na giełdzie list zastawny i w ten sposób spłacić kredyt. Listy zastawne byłyby notowane i miałyby ceny rynkowe, oczywiście tym wyższe, im większa byłaby różnica między oprocentowaniem listu a bieżącymi stopami procentowymi.

Komisja Nadzoru Finansowego mogłaby pomóc „rozkręcić” ten interes, oferując bankom preferencje za finansowanie kredytów hipotecznych listami zastawnymi, a nie zwykłymi depozytami. Banki mogłyby np. nie płacić od takich kredytów podatku bankowego lub mieć mniejsze wymogi kapitałowe (czyli mniej własnego kapitału jako „podkład” pod udzielony kredyt).

Klienci mieliby więc kredyt o stałym oprocentowaniu, a jednocześnie możliwość wcześniejszej spłaty, gdyby uznali, że już „im się nie opłaca”. Banki miałyby stabilne finansowanie i przewidywalną marżę bez żadnych szoków, konieczności pomagania kredytobiorcom, zmian WIBOR-u oraz wakacji kredytowych.

Listy zastawne dla zwykłych Polaków i… nie będziemy mieszkać „u Niemca”?

A wszystko – i tu kolejny plus – byłoby finansowane polskim pieniądzem. Bo te listy zastawne kupowaliby zwykli Polacy, którzy dziś trzymają ponad bilion złotych w bankach. Jeśli to polscy ciułacze finansowaliby akcję kredytową bezpiecznych kredytów mieszkaniowych, to jednocześnie i nieruchomości byłyby w polskich rękach. To lepsza sytuacja niż oddanie rynku zagranicznym funduszom inwestycyjnym, które zbudują tu mieszkania na wynajem.

Gdyby kilkaset miliardów złotych, które dziś leżą na depozytach, popłynęło do listów zastawnych, banki musiałyby bardziej bić się o pieniądze konsumentów. Podwyższyłyby oprocentowanie depozytów i być może nie trzeba byłoby dalej podwyższać stóp procentowych, co niszczy gospodarkę. Albo podwyżki stóp procentowych przynajmniej cokolwiek by dawały. Bo dziś różnica między oprocentowaniem pieniędzy w bankach a inflacją jest tak wysoka, że podwyżki stóp w ogóle nie zwiększają naszej skłonności do oszczędzania (a to najsilniejszy mechanizm ograniczający przyszłą inflację).

Gdyby polski rząd biegusiem przygotował prawo pozwalające emitować listy zastawne dla zwykłych Polaków, moglibyśmy wykorzystać sytuację, w której z rynku mieszkaniowego uciekli inwestorzy-„spekulanci” i być może na jakiś czas mieszkania byłyby łatwiej dostępne dla tych, którzy chcą w nich mieszkać. Warunek: muszą mieć dostęp do w miarę sensownego kredytu. Mam nadzieję, że ktoś wysoko postawiony to przeczyta i stuknie się w czoło, zanim będzie za późno.

Ogólnie rzecz biorąc, bankowcy, których mnóstwo spotkałem, zwiedzając Europejski Kongres Finansowy, nie mają już złudzeń – ich zdaniem konsumeryzm doprowadzi do tego, że każdy klient, któremu przestanie się podobać zmienne lub stałe oprocentowanie, będzie mógł zażądać od banku rekompensaty.

Wcześniej przerobiły to inne kraje. Np. w Finlandii już są kredyty, w których jest oprocentowanie zmienne, ale takie, do którego dokładane jest płatne ubezpieczenie od podwyżki rat. Czyli jeśli fiński odpowiednik WIBOR-u spada, to klient płaci mniejsze raty, a jeśli wzrośnie powyżej bazowego poziomu – wtedy klient nie płaci wyższych rat, bowiem jest od tego „ubezpieczony”. I taka jest chyba przyszłość kredytów hipotecznych w Polsce. Jak Wam się ona podoba?

——————

Nowy odcinek podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”: coraz droższe wesela, nowe obligacje skarbowe i… pożegnanie

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” wyjątkowo dużo się dzieje. Rozmawiamy o nowym rekordzie inflacji i o tym, jak z nią walczyć. Czy podwyżki stóp procentowych cokolwiek jeszcze mogą pomóc? I czy pomogą nowe obligacje skarbowe, które właśnie trafiły do sprzedaży? Komentujemy też zaskakującą (a może wcale nie?) decyzję banku BNP Paribas o wycofaniu się ze sprzedaży kredytów hipotecznych klientom „z ulicy”. Prześwietlamy też podwyżki cen usług ślubno-weselnych, sprawdzamy, ile warto włożyć do koperty dla nowożeńców oraz podpowiadamy tani sposób na wesele. A na koniec… pożegnanie po latach. Zapraszam do odsłuchania pod tym linkiem, a także na siedmiu popularnych platformach podcastowych, w tym Spotify, Google Podcast i Apple Podcast.