Ceny mieszkań od deweloperów po raz pierwszy od trzech lat spadły – donosi NBP. Czy to początek nowego trendu, czy tylko chwilowy incydent?

NBP opublikował dane z cenami mieszkań w drugim kwartale 2020 r. w największych miastach. Sensacyjnie brzmi informacja, że po raz pierwszy od trzech lat spadły ceny mieszkań u deweloperów. Czy to jednorazowy „ząbek”, a kto nie kupił – przegrał życie? A może to początek nowego trendu?

Szczegółowy raport NBP o cenach mieszkań  w pierwszym półroczu 2020 r. będzie opublikowany dopiero we wrześniu, ale jest już pakiet kluczowych liczb na temat cen transakcji w największych miastach (Warszawa, Łódź, Poznań, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Gdynia)  z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Co wynika z danych? Czy pełne trzy miesiące trwania pandemii odcisnęły swoje piętno na oferujących mieszkania? Oto najważniejsze wnioski.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Czytaj też: Kryzysowe strachy. Klienci „oddają” deweloperom już zarezerwowane mieszkania. Po raz pierwszy od dekady pojawiła się „ujemna sprzedaż” mieszkań! Co to zwiastuje?

Mieszkania z drugiej ręki drożeją…

Pandemia nie wpłynęła na pozycję negocjacyjną kupujących mieszkania z drugiej ręki. To ich właściciele w dalszym ciągu dyktują warunki. Średnia cena transakcyjna dla siedmiu miast wzrosła o 2% – do 8.151 zł (na koniec zeszłego roku średnia cena transakcyjna wynosiła 7.758 zł). Z czego wynikają podwyżki? Możliwe, że ceny cały czas podbijają osoby, które „zawodowo” zajmują się kupowaniem mieszkań w dobrej lokalizacji, odsprzedając je z zyskiem po przeprowadzeniu „upgrade’u”.

Ale jednak nie wszystko jest „po staremu”. Z danych wynika, że część osób, które wystawiały mieszkania na sprzedaż, obawia się, czy znajdzie nabywcę, bo ceny ofertowe symbolicznie spadły: z 9.473 zł w pierwszym kwartale, do 9.393 zł w drugim (na koniec roku było to 9.072 zł). Jedynie w Warszawie sytuacja się zupełnie nie zmieniła. W ciągu 12 miesięcy cena używanego mieszkania wzrosła o 15,6%, a od początku roku o 7,5% – do 9.920 zł za metr kw.

Dane są dokładne, bo mierzone indeksem hedonicznym. To oznacza, że biorą poprawkę na różnice w cechach mieszkań ze względu np. na ich lokalizację, powierzchnię, czy standard wykończenia.

Czytaj też: Deweloperzy twardo bronią cen i swoich interesów, ale mieszkania na rynku wtórnym już zaczęły szukać nowej równowagi. Będzie taniej?

Czytaj też: Koronawirus „zaraził” spółkę windykacyjną. Inwestorzy, którzy kupili obligacje, zostali bez pieniędzy. Spółka: „wszystko przez lockdown”. To początek fali?

… a te od dewelopera już nie. To pierwsza taka sytuacja od 3 lat

Równie ważne są ceny nowych mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. To rynek pierwotny jest barometrem gospodarki, to od spadku na rynku nowych mieszkań zaczynały się kryzysy gospodarcze. To nie kto inny, ale deweloperzy – jak widać na wyrost – apelowali do rządu o pomoc w wykupie wyemitowanych przez nich obligacji. Pandemii nie widać w wycenie deweloperskich spółek notowanych na giełdzie. Indeks WIG-Nieruchomości jest na poziomie z pierwszej połowy ubiegłego roku, a od dna na początku pandemii odrobił już 15%.

Jak więc zmieniały się ceny? NBP w tym przypadku nie uwzględnia korekty ze względu na lokalizację, czy jakość mieszkania – wiemy tylko to, co jest zapisane w aktach notarialnych. Co z tego wynika? Po pierwsze: nowe mieszkania w największych miastach są o 6,5% droższe niż przed rokiem.  Ale – i tu pierwsze zaskoczenie – nowe mieszkania w Warszawie zdrożały poniżej średniej dla największych aglomeracji – wzrost na stołecznym rynku wyniósł „tylko” 5,7%.

Choć generalnie jest drożej, niż na koniec zeszłego roku, to w okresie kwiecień-maj-czerwiec za nowe „M” w stolicy płacono… 3,9% mniej, niż w poprzednim kwartale. A dokładnie: 9.438 zł za metr. To wiadomość iście sensacyjna. Pierwszy taki przypadek od pierwszego kwartału 2017 r.!

Co to może oznaczać? Czy trzeci i czwarty kwartał przyniosą dalszy spadek cen? Kubeł zimnej wody na rozgrzane głowy oczekujących trwałego spadku cen wylewa Bartosz Turek z firmy HRE Investments, która jednak jest uczestnikiem rynku nieruchomości, a więc można ją podejrzewać na „urzędowy optymizm”.

„Nie ma pewności, na ile spadek cen wynika z faktu, że deweloperzy faktycznie skorygowali cenniki, a na ile z tego, że do oferty nie wprowadzano nowych lokali. Może być też tak, że część kupujących mieszkania wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów”

Na bardziej dokładne dane trzeba jednak poczekać. Kto chciałby już teraz spojrzeć w przyszłość, powinien przeczytać nasz artykuł: „Ceny mieszkań: wielkie przegrupowanie. Cztery trendy na drugie półrocze, czyli jakie mieszkania będą teraz w cenie?”

Czytaj też: Co robić z pieniędzmi, gdy koronawirus atakuje gospodarkę? Kupować akcje, złoto, waluty obce, nieruchomości? A może… nic?

A może domek na wsi?

Informacja o kwartalnym spadku transakcyjnych cen nieruchomości, to drugi zastanawiający sygnał (obok bezprecedensowej skali zwrotów zakupionych mieszkań), że na rynku może dojść do głębszego spadku cen mieszkań. Czy tak się stanie? Wszystko zależy od rozwoju pandemii. Czy będzie druga fala zachorowań i zamrożenie gospodarki? Lockdown będzie miał raczej raczej lokalny. Ale banki i tak zakręciły kurek z kredytami mieszkaniowymi oraz zaostrzyły kryteria ich przyznawania.

Wiele osób wybrało w tym roku mieszkanie na odludziu. Rośnie zainteresowanie działkami budowlanymi. Jak podliczył portal Bankier.pl w maju niektóre kategorie gruntów (np. niewielkie działki w Warszawie) zdrożały  o 90%. W czerwcu już zaczął się spadek, który trwał jeszcze w lipcu. Ostatecznie średnie ceny ofertowe działek budowlanych są jednak o kilkanaście procent wyższe niż przed rokiem, co oznacza, że drożeją w szybszym tempie niż gotowe mieszkania. Średnia stawka spadła w ciągu ostatnich 12 miesięcy spadła jedynie w Olsztynie.