Do połowy przyszłego roku większość banków powinna mieć w ofercie hipotecznej kredyt o stałym oprocentowaniu – taki wymóg postawiła Komisja Nadzoru Finansowego w nowej wersji Rekomendacji S. Decyzja o wzięciu kredytu o stałej stopie lub o przejściu z oprocentowania zmiennego na stałe należy jednak od klientów. Czy to może się opłacić? Czy warto zapłacić więcej za spokój na przynajmniej kilka lat? Sprawdzam!
Do tej ważnej zmiany na rynku kredytowym KNF podchodzi już od kilku lat. Początkowo bankom dano czas do końca 2020 r. na przygotowanie oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem. Ale ten okres przedłużono do końca czerwca 2021 r., a bankom spółdzielczym KNF dała czas do końca 2022 r.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
W Polsce udział kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu jest bliski zeru. Na tle Europy jesteśmy pod tym względem na szarym końcu. Największym udziałem kredytów o stałym oprocentowaniu może pochwalić się Belgia, gdzie ich udział sięga aż 98%. Większość tego typu kredytów – ok. 90% lub więcej – oferowanych jest w Estonii, Niemczech i Wielkiej Brytanii.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce z reguły jest sumą zmiennej stawki referencyjnej (WIBOR lub zbliżony wskaźnik ustalany przez bank) i stałej marży, czyli części, na której bank zarabia.
Jeśli stawka WIBOR rośnie lub spada, posiadacz kredytu musi liczyć się z korektą oprocentowania, a więc ze zmianą wysokości miesięcznej raty. Choć nie zawsze. Jakiś czas temu pisałem o zapisach w umowach, jakie stosuje Bank Millennium, który zagwarantował sobie minimalne oprocentowanie na poziomie 3%, nawet jeśli z zastosowania wzoru WIBOR plus marża oprocentowanie powinno być niższe. Z kolei Maciek Samcik opisał pierwszy pozew złożony w tej sprawie, w którym klient domaga się uznania takiego zapisu jako nieuczciwej praktyki.
Pomijając przykład tego banku, z obniżki stóp procentowych do 0,1% powinni cieszyć się właśnie hipoteczni kredytobiorcy, bo oprocentowanie ich kredytów – jeśli nie już, to lada chwila – równać się będzie marży powiększonej o ok. 0,25 pkt proc., bo tyle dziś wynosi stawka WIBOR.
Tak na marginesie marna to pociecha, jeśli te osoby jednocześnie trzymają oszczędności w bankach, bo realnie na nich tracą. Prędzej czy później przyjdzie im też zapłacić – jak wszystkim klientom – więcej za inne usługi bankowe, ponieważ banki będą musiały gdzieś odbić sobie straty z tytułu odsetek.
Przeczytaj też: Przez pomyłkę kliknął nie tam, gdzie powinien i stracił… 20.000 zł. Dlaczego bank nie pomaga klientom chronić się przed takimi błędami?
60 zł miesięcznie za święty spokój, czyli komu opłaca się kredyt o stałym oprocentowaniu
Jeśli banki rzetelnie podejdą do zaleceń KNF, a więc udostępnią i będą aktywnie promować kredyty o stałym oprocentowaniu, czeka je trudne zadanie. Bo kto dziś, mając relatywnie tani kredyt, dobrowolnie zgodzi się na zmianę, która przynajmniej w najbliższym czasie oznaczałaby wyższe oprocentowanie? Albo dlaczego ktoś miałby zaciągać już na starcie droższy kredyt?
Kredyty frankowe cieszyły się olbrzymią popularnością właśnie dlatego, że były wyraźnie tańsze od złotowych. Mało kto brał pod uwagę aż dwa ryzyka, czyli zmienność stóp procentowych i kursu walutowego.
Kredyt o stałym oprocentowaniu znajdziemy dziś w PKO BP, ING Banku i Santander Banku. Na jakich warunkach? Sprawdzam standardową ofertę ING (bank proponuje kilka produktów hipotecznych, ale wiążą się one np. z koniecznością zapewniania stałych wpływu na koncie osobistym). Oprocentowanie zmienne kredytu to suma 6-miesięcznej stawki WIBOR i 2,5-proc. marży. Na tę chwilę oprocentowanie wynosi więc 2,78%. Oprocentowanie stałe, które bank gwarantuje na okres 5 lat, wynosi natomiast 3,38%, a więc jest wyższe o 0,6 pkt proc.
Jak ta różnica przekłada się na miesięczną ratę? Załóżmy, że pożyczamy 200.000 zł (bank wymaga 30-proc. wkładu własnego) i spłatę rozkładamy na 20 lat. Rata kredytu spłacanego w ratach równych wyniosłaby ok. 1.087 zł. Jeśli skorzystamy z oprocentowania stałego, rata naszego przykładowego kredytu wyniesie 1.148 zł, czyli o 61 zł więcej. W ciągu 5 lat posiadacz kredytu „stałego” zapłaci o 3.660 zł więcej niż posiadacz kredytu „zmiennego”.
Oczywiście to teoria. Tak by się stało, gdybyśmy byli pewni, że ani stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, ani stopy rynkowe (WIBOR) ani drgną. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, co przyniesie przyszłość. Gdyby stopy w tym czasie wzrosły – kredyt o stałym oprocentowaniu mógłby się opłacić (bo raty „zmiennych” kredytów poszłyby w górę). Gdyby stopy procentowe poszły jeszcze w dół – bilans dla kredytu o stałym oprocentowaniu stanie się jeszcze bardziej niekorzystny.
Trzymając się przykładu ING, wystarczyłaby jedna podwyżka stóp procentowych o 0,5 pkt proc., żeby wysokość oprocentowania zmiennego i stałego się zrównała. Pewne jest raczej to, że jeśli chodzi o „taniość” kredytu, to dobiliśmy prawie do ściany. Główna stopa procentowa wynosi dziś 0,1%. Nie można wykluczyć, że stopy procentowe będą w Polsce ujemne, ale w takich sytuacjach banki – jako stopę referencyjną – przyjęłyby zero, a więc oprocentowanie kredytu równałoby się wysokości marży. Potencjał obniżki oprocentowania wynosi więc jeszcze jakieś 0,25 pkt proc., czyli tyle, ile wynosi dziś WIBOR.
Przeczytaj też: Stopy procentowe są już prawie zerowe. Kredyt potanieje? Niestety, nie każdy. Marże już ruszają w górę
W PKO BP kredyt o stałym oprocentowaniu (jeszcze) nie dla wszystkich
PKO BP zachęca nie tylko nowych klientów do zaciągania kredytów ze stałym oprocentowaniem, ale też do przejścia na stopę stałą ze zmiennej dotychczasowych klientów. Gwarancja niezmienności to 5 lat. Oferta może wydać się nieco skomplikowana, bo stawki oprocentowania są różne w poszczególnych latach.
W pierwszym roku oprocentowanie wynosi 1,8%, a od drugiego do piątego 3,12%, na co składa się stała stopa bazowa 0,7% oraz marża 1,1 pkt proc. w pierwszym roku i 2,42 pkt proc. w kolejnych. Po pięciu latach oprocentowanie kredyt przechodzi w tryb zmienny, a więc: 2,42 pkt proc. marży powiększonej o 6-miesięczny wskaźnik WIBOR. Właściwie PKO BP ma dwie oferty, które się nieznacznie różnią. Pierwsza pochodzi od PKO BP, a druga od PKO Banku Hipotecznego. To bank decyduje, ofertę którego z nich przedstawi klientowi.
O kredyt ze stałą stopą mogą wnioskować wszyscy nowi klienci, ale możliwość przechodzenia z systemu zmiennego na stały bank podzielił na raty. Obecnie z tego rozwiązania mogą skorzystać osoby, które zaciągnęły kredyt po 27 sierpnia 2018 r.
„Dla klientów, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny wypłacany jednorazowo, w okresie przed październikiem 2019 r. bank udostępnia możliwość przejścia na stałą stopę procentową sukcesywnie. W pierwszej fazie bank udostępnił taką możliwość klientom zawierającym umowy na podstawie wniosków złożonych po 27.08.2018 r. – przejście na stałą stopę procentową następuje po podpisaniu aneksu oraz po spełnieniu odpowiednich warunków. Aktualnie bank pracuje nad udostępnieniem takiej możliwości kolejnym grupom klientów posiadającym i wnioskującym o produkty hipoteczne”
– dowiedziałem się w biurze prasowym banku.
Stopa procentowa to niejedyne ryzyko
Wybierając stałe oprocentowanie, przede wszystkim kupujemy sobie spokój na pół dekady. Nie interesuje nas czy inflacja istotnie wzrośnie, a w ślad za nią w górę pójdą stopy procentowe. Oczywiście opłacalność wyboru stałych rat w porównaniu ze zmiennymi zależeć będzie w takiej sytuacji od tego, kiedy taka podwyżka bądź podwyżki miałaby miejsce – czy np. za rok, czy za cztery.
Ale czy w najbliższych pięciu latach w ogóle będziemy świadkami podwyżek? Ekonomiści przewidują, że tak, choć to dość odległa przyszłość. W lipcu PAP poprosił o prognozy 20 ekonomistów. Tylko jeden z nich uważa, że do końca 2021 r. RPP podniesie stopy. Blisko połowa ankietowanych analityków prognozuje, że do końca 2022 r. główna stopa procentowa wynosić będzie tyle, co dziś, czyli 0,1%. A jeśli doczekamy się jakiś podwyżek – co przewidują pozostali – to maksymalnie o 0,75 pkt proc.
Poziom stóp to niejedyne ryzyko, jakie może wystąpić w najbliższych latach. W Polsce przyzwyczailiśmy się do stawki WIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów. W praktyce WIBOR powinien odzwierciedlać cenę, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze. Ale to stawka sztuczna, ustalana w oparciu o deklaracje kilku banków.
Poza tym w przeszłości dochodziło w Europie do manipulacji stawkami LIBOR (odpowiednik WIBOR-u), dlatego Komisja Europejska rozpoczęła prace nad reformą wskaźników referencyjnych. W ciągu dwóch lat WIBOR ma zniknąć, ale na tę chwilę trudno powiedzieć, czym zostanie zastąpiony. Jeśli będzie wyliczany w sposób mniej korzystny dla klientów – czego nie można wykluczyć – zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu pozwoliłoby to ryzyko ominąć.
Przeczytaj też: Czy klienci banków zyskają na zastąpieniu WIBOR-u innym wskaźnikiem? Ten wykres pokazuje, że kredyty mogłyby potanieć!
Przeczytaj też: Oprocentowanie kredytów wkrótce po nowemu. Czym branża bankowa może zastąpić WIBOR? Oni twierdzą, że znaleźli na to patent
Co zatem robić? Czy zaciągać kredyt o stałym oprocentowaniu albo przechodzić w ten tryb ze zmiennego? Wiele wskazuje na to, że wygranymi mogą być „tradycjonaliści”, a więc ci, którzy wybiorą lub pozostaną przy oprocentowaniu zmiennym.
Banki komercyjne mają jeszcze niespełna rok na przygotowanie oferty ze stałym oprocentowaniem. Obecnie takie kredyty – oprócz ING i PKO BP – oferuje jeszcze Santander Bank. Być może pojawią się banki, które na tyle tanio wycenią ryzyko stałego oprocentowania, że klienci będą mieli mniejszy opór przy wyborze „stałej raty”, choćby na okres 5 lat.
Zachętą do skorzystania ze stałego oprocentowania może być też to, że różnica między zmiennym a stałym oprocentowaniem to dziś 0,6-1 pkt proc. Dlatego proponuję spojrzeć na taki kredyt jak na dobrowolną polisę komunikacyjną. Ubezpieczamy auto np. od kradzieży, ale jeśli nic złego się nie stanie, to nie rwiemy sobie włosów z głowy, bo wydaliśmy pieniądze „na nic”. Nawet jeśli okaże się, że kredyt ze stałym oprocentowaniem będzie droższy, to przecież kupujemy sobie święty spokój.
Źródło zdjęcia: Pixabay
