Pierwszy bank startuje z kredytami na WIRON. Znamy szczegóły!

Pierwszy bank rusza z kredytami na WIRON! Poznałem szczegóły jego oferty i porównałem z poprzednią, czyli kredytami opartymi na WIBOR. Co się zmieniło? Czy jest taniej? A przede wszystkim, czy „nowe” kredyty hipoteczne oparte na stawce WIRON mogą zamieszać na rynku kredytów hipotecznych, coraz bardziej zdominowanym przez stałe oprocentowanie. Prześwietlam!

Już od pewnego czasu wiadomo, że era wskaźnika WIBOR, jako miernika kosztów kredytów hipotecznych, się kończy. Wszystko przez to, że za szybko rósł, wyprzedzając podwyżki stóp procentowych. Klienci nie rozumieli tego mechanizmu i narzekali, więc rząd zdecydował, że WIBOR z umów musi zniknąć. Tym bardziej że pojawiły się zarzuty kredytobiorców, iż był w przeszłości podatny na manipulacje (albo wręcz manipulowany). I – jako jego następca – w wielkich bólach narodził się WIRON.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Nowy wskaźnik jest już od dobrych kilku miesięcy publikowany, ale na razie banki ograniczały się raczej do wycofywania z oferty kredytów na WIBOR. I pozostawiały klientom wyłącznie kredyty o okresowo stałej stopie procentowej (teoretycznie bezpieczniejsze, ale chyba nie wtedy, gdy stopy procentowe są na samym szczycie). Zaś posiadacze kredytów opartych na wskaźniku WIBOR zaczęli otrzymywać propozycje zawarcia aneksów na wypadek jego likwidacji.

WIRON – z natury swojej konstrukcji – przy stabilnych stopach procentowych jest na niższym poziomie niż WIBOR. A więc kredyty oparte na WIRON (przy założeniu, że pozostałe czynniki są bez zmian) powinny być tańsze, niż te oparte na WIBOR. Ale pojawiła się wśród klientów hipoteza, że banki dlatego wycofywały z oferty kredyty na WIBOR, żeby klientów nie kuły w oczy wyższe marże, które pojawią się przy kredytach na WIRON.

Czy tak rzeczywiście jest? Wreszcie możemy się przekonać. Pierwszym bankiem, w którym można uzyskać kredyt bazujący na WIRON, jest ING. O tym już informowaliśmy, jednak do tej pory bank nie ujawniał szczegółów nowej oferty. Zrobił to dopiero teraz. Jednak więc wygląda oferta kredytu opartego na WIRON na tle innych dostępnych (czyli stałoprocentowych) oraz na tle poprzednich kredytów na WIBOR?

Masz kredyt z WIBOR-em? On też zmieni się na WIRON-owy

Zanim opowiem o ofercie kredytu na WIRON w ING, dwa słowa o tych, którzy mają dziś kredyty oparte na WIBOR. Co z nimi? Wspomniałem o aneksach, które podsuwają banki. Aktualnie kredyty hipoteczne (z oprocentowaniem zmiennym) mają do umowy wpisaną marżę banku oraz wskaźnik WIBOR, na podstawie którego wyliczane jest oprocentowanie. Zmiana na WIRON nastąpi zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej (jeśli klient podpisał aneks) lub na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów (którego jeszcze nie ma).

Zamiast WIBOR w umowach pojawi się więc WIRON (z dodanym spreadem korygującym). Zapewne będzie to zmiana pozytywna, a oprocentowanie spadnie. Aczkolwiek nie wiemy o ile, bo nie znamy jeszcze wartości tego tajemniczego spreadu korygującego. Sama różnica pomiędzy WIBOR a WIRON to obecnie około 1 pkt procentowy. Czyli jeżeli ktoś miał oprocentowanie kredytu np. WIBOR plus 2% marży (jego oprocentowanie wynosi ok. 8,90%), to w przypadku WIRON byłoby to około 7,90% (no i jeszcze ten spread).

W przypadku kredytu na 300 000 zł, na 25 lat, spłacanego w ratach równych różnica na racie (na korzyść kredytobiorcy) powinna wynieść ok. 200 zł. Czyli dzięki tej zmianie może on nawet „zyskać” równowartość jednej raty kredytu w roku, o ile oczywiście tej różnicy nie zje spread korygujący, którego celem będzie właśnie stabilizacja warunków kredytu po zmianie wskaźnika (czyli żeby banki nie mogły pozwać państwa o zmianę reguł gry w czasie jej trwania).

Zmiana ta oczywiście dotknie wprost (i od razu) spłacających kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Ci, którzy mają już kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym, odczują zmianę dopiero po zakończeniu okresu oprocentowania stałego.

Tylko WIRON w umowie. Czy jest taniej?

Już niedługo dostępne będą nowe kredyty, w których będzie zapisany już tylko WIRON. Pierwszym bankiem, który się zdecydował na taki krok, jest ING Bank Śląski. Już od 26 czerwca (decyduje data wydania klientowi formularza informacyjnego) oferowane przez bank kredyty (oprocentowanie zmienne i stałe) będą bazować na stawce WIRON. W przypadku stałoprocentowych będzie to oczywiście stawka „zablokowana” na pięć lat. W przypadku zmiennoprocentowych oprocentowanie będzie się zmieniało częściej, w rytm zmian WIRON-u.

Bank ogłosił właśnie warunki cenowe dla nowej oferty, zwanej „Wakacje na swoim”. Jak więc będzie z kredytami na WIRON w ING? Dostępne są dwie opcje:

kredyt z prowizją 1,5% i marżą 2,39% oraz
kredyt bez prowizji i z marżą 2,34% plus pakiet x-sell, czyli kredyt z dodatkowymi produktami (konto z wpływem min. 2000 zł miesięcznie, polisa na życie oraz zgoda na weryfikację behawioralną). Poza tym wnioskujący o kredyt w wariancie EKO (dom energooszczędny) przy prowizji 0% mają marżę niższą o 0,05 pkt proc.

Jak to wygląda w porównaniu z poprzednimi ofertami? O ile x-sell się nie zmienił, o tyle marża kredytowa jest już inna. We wcześniejszych ofertach (opartych na WIBOR) marża była na poziomie 1,59-1,64% (w zależności od wybranej opcji). Natomiast wartość prowizji wynosiła 1,5% (a więc ona nie uległa zmianie).

Czyli z jednej strony klient ma niższy o ok. 1 pkt procentowy wskaźnik (WIRON zamiast WIBOR), ale z drugiej bank podniósł również marżę – o 0,8 pkt procentowego. Po zsumowaniu daje to odpowiednio oprocentowanie ~8,6% (WIBOR) oraz ~8,4% (WIRON).

Nowy kredyt o zmiennym oprocentowaniu jest tańszy, aczkolwiek niewiele. Niższa wartość wskaźnika została w 80% pokryta przez wyższą marżę kredytu. Czyli to bank „zjadł” większość różnicy w poziomie wskaźników. Jeżeli posłużymy się danymi z wcześniejszego przykładu, to szacunkowa rata kredytu wyniesie 2373 zł (w przypadku kredytu na WIBOR byłoby 2433 zł). Korzyść dla kredytobiorcy jest, ale minimalna.

Kredyty z oprocentowaniem, w którym jest WIBOR są coraz częściej kierowane do sądów celem „odwiborowania”. Czy to samo będzie możliwe w przypadku WIRON? Ciężko powiedzieć. Kiedyś również się wydawało, że WIBOR jest nie do ruszenia… Sposób wyznaczania WIRON-u nie jest szczególnie zrozumiały, więc może być różnie.

Czy ING pokona inne banki kredytami na WIRON?

W tym momencie chciałbym wyjaśnić kilka kwestii. Przede wszystkim ING to bank, w którym kredyt hipoteczny można dostać tylko z minimalnym wkład własnym na poziomie 20%. Poza tym nie brał on udziału we wcześniejszych programach kredytów z dopłatami „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” ani nawet „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Dlatego też na 99,99% nie będzie on udzielał kredytów w ramach „Bezpieczny kredyt 2%”. Kredyty walutowe (i problemy z nimi związane) również omijają ten bank. Albo ich nie udzielał, albo był to jakiś śladowy wolumen.

Czyli w skrócie: to bank z prostą ofertą dla takich lepiej sytuowanych klientów (moje subiektywne odczucie). A zatem jak jego nowa oferta wygląda na tle konkurencji? W przypadku oprocentowania zmiennego – kredytów na WIBOR, bo w niektórych bankach takie jeszcze są sprzedawane – klienci mogą w innych bankach liczyć nawet na marżę w okolicy 1,8% (bez prowizji i ubezpieczeń, 20% wkładu własnego), czyli oprocentowanie jest w okolicach 8,7%. Nowa oferta ING z kredytami na WIRON może być konkurencyjna.

Część banków ma w ofercie tylko oprocentowanie stałe. Jego wartość może wynieść nawet około 7,50% (tutaj duże znaczenie ma x-sell). A zatem oprocentowanie zmienne w ING (z WIRON) będzie miało wartość wyższą niż stałe w innych bankach. I tutaj pojawia się kluczowe pytanie: czy w obecnej sytuacji opłaca się jeszcze wnioskować o kredyt ze stałym (okresowo) oprocentowaniem?

Inflacja już nie rośnie i (być może?) trend w stopach procentowych się odwróci (a może nie). W takiej sytuacji (gdyby stopy procentowe zaczęły spadać) ci, którzy teraz zdecydowali się na oprocentowanie stałe, mogliby zostać na lodzie, czyli z kredytem, którego oprocentowanie jest „zablokowane” na wysokim poziomie. W tej sytuacji banki z kredytami na WIRON mogą mieć czyste sumienie i mówić: „oferowaliśmy klientom obie opcje”.

Trzeba bowiem pamiętać, że nie ma problemu, aby zmienić oprocentowanie zmienne na stałe. Jednak w drugą stronę to już może być problem. Banki nie pozwalają przejść z oprocentowania stałego (np. w pierwszych 5 latach) na zmienne. W takiej sytuacji konieczne byłoby refinansowanie kredytu do innego banku. Czyli przejście całego procesu kredytowego jeszcze raz. Koszty nie są duże (wycena nieruchomości, prowizja, opłaty sądowe) i nie każdy nadal będzie miał zdolność kredytową.

ING ze swoją nową ofertą może namieszać w kredytach hipotecznych. Co prawda na topie teraz jest temat kredytu z dopłatą (w ramach programu „Pierwsze mieszkanie”), ale nie zapominajmy o tych wszystkich kredytobiorcach, którzy na dopłaty się nie złapią. Tych, którzy kredyt już spłacają (mogą go przecież refinansować) lub chcą zaciągnąć nowy, ale nie mają szansy na „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Prędzej lub później pojawią się kolejne banki z kredytami na WIRON. Jaka będzie ich oferta? Czas pokaże, na razie nie mamy żadnego punktu odniesienia. Wiemy tylko, że najprawdopodobniej kredyty na WIRON nie będą dużo tańsze od WIBOR-owych, choć różnica w poziomie obu wskaźników mała nie jest.

——————————

FINANSOWE PUZZLE, CZYLI JAK OSIĄGNĄĆ DOBROBYT

Jak ochronić się przed inflacją? Jak zapewnić dobrą przyszłość dziecku? Jak zaprojektować domowy budżet? Jak wyjść z długów? Jak znaleźć się na autostradzie do bycia rentierem? Ekipa „Subiektywnie o Finansach” przygotowała pakiet e-booków, w których znajdziesz konkretne odpowiedzi na te pytania, a także rady, tipy, wykresy, wyliczenia. Dla zarejestrowanych klubowiczów specjalna promocja! Zobacz i ułóż z nami finansowe puzzle. Kliknij i zamów, to może być Twoja najlepsza inwestycja w wiedzę!