Sejm zaczął dyskutować nad ustawą o „kredycie na 2%”. Postanowiłem wyłowić najlepsze pomysły polityków na rynek nieruchomości. Oto co złapałem

Sejm zaczął prace nad projektem ustawy, która ma wprowadzić tzw. „kredyt na 2%” (który wcale nie jest na 2%) i oszczędnościowe konto mieszkaniowe. Przy tej okazji swoje pomysły na rynek nieruchomości mogła przedstawić opozycja. Jakie rozwiązania zaproponowano? I czy mają one sens? Oto mój subiektywny przegląd

Przez prawie dwie godziny wypowiadali się przedstawiciele wszystkich klubów i kół poselskich, więc spektrum opinii i poglądów było szerokie. Jednak w miarę wspólne było przekonanie wśród opozycji, że program dopłat do kredytów jest raczej działaniem doraźnym – i to niezależnie od oceny, czy sama idea jest dobra czy zła.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Co ciekawe, takiego charakteru tych regulacji nie ukrywa też rząd. Opisywałem niedawno wypowiedź jednego z przedstawicieli Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który tłumaczył „kredyt na 2%” jako interwencję państwa w rynek mieszkaniowy. Głównym jej celem jest ograniczenie negatywnych efektów załamania się rynku kredytów hipotecznych – co nastąpiło w konsekwencji gwałtownych i mocnych podwyżek stóp procentowych.

Jakie to konsekwencje? Po pierwsze wstrzymanie nowych budów przez deweloperów. Czy nam się to podoba, czy nie, to firmy deweloperskie są głównym „producentem” mieszkań w Polsce. Jeśli oni przestaną budować, to mieszkań, przynajmniej w krótkim terminie, nie będzie (zresztą już za dwa lata taki efekt nastąpi, co widać po danych publikowanych m.in. przez NBP).

Drugi problem to odkładanie się popytu na mieszkania – jeśli dzisiaj ktoś nie może wziąć kredytu, to nie znaczy, że przestaje potrzebować mieszkania. Jest ryzyko, że gdy stopy zaczną spadać, wszyscy na raz rzucą się kupować mieszkania – a takie szoki zawsze są dla gospodarki niebezpieczne.

Czytaj też: Czy to największa zaleta programu „Bezpieczny kredyt 2%”? Poniekąd „zmusza” do niepopularnej, ale bardzo opłacalnej decyzji. Ile można zaoszczędzić?

Lewica ze słuszną diagnozą. Co z receptą?

Tak więc nie ma nic odkrywczego w stwierdzeniach, wygłoszonych na przykład przez Adriana Zandberga z Lewicy, że „miliardy ostatecznie popłyną do kieszeni dużych firm deweloperskich i zarobią banki, które obsługują cały ten system”. To nie jest (niestety) efekt uboczny tych regulacji. To jest ich cel.

Co ciekawe, fakt ten zrozumiał i do tego pochwalił Robert Kwiatkowski (kiedyś podobno w „grupie trzymającej władzę”, dzisiaj w Kole Parlamentarnym Lewicy Demokratycznej), zaznaczając, że rządowy program nie tyle ma napędzać popyt, co zapobiegać jego załamaniu. Były szef TVP zauważył także, że z problemem niedoboru mieszkań nie poradziła sobie III RP, nie poradził sobie PRL i nie poradziła sobie także II RP.

Jakie zatem pomysły na rynek nieruchomości mają przedstawiciele lewicy (szeroko pojętej, dlatego z małej litery)? Zarówno wspomniany Zandberg i Kwiatkowski, jak i potem Joanna Senyszyn (również z Lewicy Demokratycznej) widzą ratunek w spółdzielniach mieszkaniowych.

Niestety, choć brzmi to pięknie, realnie budownictwo spółdzielcze w Polsce nigdy się nie sprawdziło. Polecam ten artykuł z Business Insidera, który wyjaśnia, jak to z tą formą działalności rzeczywiście było. Bo choć historia spółdzielni mieszkaniowych sięga aż końca XIX wieku, w II RP nie zdążyły się one na dobre rozkręcić, w PRL-u były raczej fasadą do realizowania polityki państwowej (i przez państwo dotowane), a w III RP zmiany regulacji skutecznie wyrugowały ten sposób budowania na szerszą skalę.

Co do zasady z diagnozą Adriana Zandberga ciężko się nie zgodzić. Problemem polskiego rynku mieszkaniowego – patrząc z perspektywy osób, które potrzebują lokalu na własny użytek – jest fakt, że jest to rynek sprzedającego.

Deweloperzy nie muszą zabiegać o klientów, osoby sprzedające mieszkanie na rynku wtórnym też zbytnio nie muszą się gimnastykować, by znaleźć zainteresowanie na swój lokal. Nawet teraz, gdy akcja kredytowa w segmencie hipotecznym wyhamowała o 70%, ceny nie poleciały w dół. Sprzedający mają nadal wystarczająco dużo siły negocjacyjnej, by nie ulegać presji.

Co na to lewica? Jakie ma pomysły na rynek nieruchomości? Trzeba zwiększyć podaż mieszkań. Zandberg uważa, że „musi wejść na serio do tej gry państwo i samorząd”. Jak by się to miało odbywać? Państwo płaci, a samorząd buduje. A to, co wybuduje, wynajmuje po regulowanych stawkach ludziom.

Teoretycznie to mogłoby działać. Ale diabeł tkwi w szczegółach. Jak będą ustalane stawki najmu? Czy będą równe tym rynkowym? Bo jeśli nie, to do takiego interesu trzeba będzie dokładać coraz więcej publicznych pieniędzy – na utrzymanie, na remonty. A im większy będzie zasób tych samorządowo-państwowych mieszkań, tym większy deficyt będą generowały.

Rozwiązaniem byłyby stawki rynkowe – to jednak sprawiłoby, że sporej części społeczeństwa nadal nie byłoby na takie mieszkania stać. Można poczytać, co się dzieje w osiedlach (nielicznych), które powstały w ramach programu Mieszkanie Plus.

Na przykład w tym reportażu TVN24, jeden z mieszkańców czuje się oszukany, bo w 2016 r. ówczesna premier Beata Szydło zapowiadała stawki najmu na poziomie 10-20 zł za metr kwadratowy. A teraz, po 6 latach, jest 27 zł, a nawet i 34 zł. Inni lokatorzy bulwersują się, że w wynajmowanych lokalach nie mogą „ingerować w okna” i montować zewnętrznych rolet (czego bez zgody zarządcy budynku nie wolno zrobić nawet w mieszkaniu własnościowym).

Wiadomo, że głośna mniejszość nie musi reprezentować poglądów większości. Ale politycy są niezwykle wyczuleni na tego typu medialne wydarzenia. I nie przepuszczą okazji, by nie przywalić oponentowi. Te historie z mównicy sejmowej były przytaczane kilkukrotnie.

Czemu o tym piszę? Ponieważ łatwo jest powiedzieć: państwo ma budować. Dużo trudniej jest to zrealizować. Rządy PiS wystartowały z programem 500+, który udało się wdrożyć. Ale właściwie każdy kolejny, który zakładał jakieś bardziej skoordynowane działania, niż tylko rozdawanie pieniędzy, okazywał się fiaskiem.

Nie dałbym jednak złamanego grosza, że którakolwiek z aspirujących do rządzenia po jesiennych wyborach partii, byłaby w stanie w krótkim czasie taki program przeprowadzić z powodzeniem. A wiecie dlaczego? Bo ani w rządzie, ani w samorządach nie ma zgromadzonych kompetencji, know-how, kapitału wiedzy – zwał jak zwał – które pozwoliłyby na takie przedsięwzięcie.

Kto ma te kompetencje? Deweloperzy. Programy budownictwa społecznego, spółdzielczego, państwowego czy samorządowego w założeniach mają dużo słusznych tez. Ale żeby to zadziałało, to trzeba albo pogodzić się z tym, że muszą minąć lata, a może i dekady, żeby sektor publiczny nauczył się rynku mieszkaniowego, albo tenże sektor publiczny musi tę wiedzę „wynająć” od znienawidzonych „prywaciarzy”.

Spuentował to dobrze Robert Kwiatkowski (jest coś takiego w politykach, że gdy już nic od nich nie zależy, to nabierają rozsądku w wypowiedziach): polityka mieszkaniowa to sprawa na pokolenia, a nie na kadencje.

To co PiS, tylko bardziej

Przesuńmy się bliżej centrum naszej sceny politycznej. Poseł Jacek Tomczak z PSL uważa, że głównym powodem, dla którego spadła w ostatnim czasie liczba nowych inwestycji budowlanych, jest inflacja (a oprócz inflacji jeszcze „drożyzna”). Zaś winnym wysokiej inflacji jest PiS. Zaproponowane przez omawiany projekt rozwiązania są więc próbą radzenia sobie z problemami, które rząd sam stworzył – skonkludował poseł.

Tylko że my już to wiemy, i rząd też to wie. Jak Koalicja Polska – PSL, UED, Konserwatyści oceniają tę ustawę? Mówiąc krótko: za mało! „Dofinansowanie w wysokości 500 000 zł do każdego mieszkania jest za niskie” – stwierdził Tomczak (przypuszczam, że chodziło o limit wysokości kredytu). „Dziesięcioletni okres kredytowania za krótki” (przez 10 lat państwo ma dopłacać do kredytu – licząc na to, że do tego czasu stopy spadną na tyle, by dopłata nie była potrzebna).

Co jest potrzebne? „Żeby wprowadzić ambitny program wsparcia nabywania polskich rodzin, trzeba wprowadzić program dopłat także do wartości mieszkania” – ogłosił przedstawiciel PSL, dodając, że tak to działało za rządów jego partii w koalicji z Platformą Obywatelską. Tu niestety czas wystąpienia się skończył, więc nie dowiedzieliśmy się, jakie jeszcze ma pomysły na rynek nieruchomości.

Wystąpienie posłanki Krystyny Sibińskiej z PO było dość krótkie – zaczęło się od wyliczenia porażek poprzednich programów mieszkaniowych PiS, a skończyło się na przypomnieniu, że Platforma ma swój pomysł na wsparcie Polaków w staraniach o własny kąt. Pomysł na kredyt na 0% recenzowała w „Subiektywnie o Finansach” Monika Madej.

Szerszym spojrzeniem na całość problemu wykazał się natomiast Cezary Grabarczyk z PO. Były minister infrastruktury, a potem sprawiedliwości, przypomniał premierowi o zapowiedziach ustawy o REIT-ach, czyli funduszach inwestujących w mieszkania na wynajem. Podejść było w ostatnich latach kilka, ale żadna się nie powiodła. W mojej ocenie brak dostępu do takiej formy inwestowania w nieruchomości jest jedną z największych luk w naszym systemie finansowym.

Posłanka Paulina Hennig-Kloska z Polski 2050 podobnie jak inni słusznie zdiagnozowała, że program dopłat do kredytów nie rozwiąże w krótkim terminie problemu ze spadającą podażą mieszkań. Co trzeba w takim razie zrobić? „No, proste rzeczy” – stwierdziła posłanka. Trzeba po prostu obniżyć inflację, koszty długu i wskaźniki referencyjne.

W 1637 r. wybitny matematyk Pierre de Fermat zapisał na marginesie książki twierdzenie, które z czasem nazwano „Wielkim twierdzeniem Fermata”. Obok tego twierdzenia zanotował: „znalazłem zaiste zadziwiający dowód tego twierdzenia. Niestety, margines jest zbyt mały, by go pomieścić”. Przez kolejne blisko 350 lat najtęższe głowy męczyły się z odtworzeniem tego dowodu – a udało się to dopiero w latach 90. XX wieku, na gruncie teorii matematycznych, które Fermatowi się pewnie nawet nie śniły.

Czy posłanka Hennig-Kloska jest Fermatem ekonomii? Nie wiem. Ale jeśli ma gdzieś zanotowane, jak w prosty sposób jednocześnie obniżyć inflację, koszty długu i wskaźniki referencyjne – to niech się tym ze światem podzieli, żebyśmy nie musieli czekać kolejnych kilkuset lat na tak potrzebne nam dzisiaj rozwiązanie.

Skrajności się przyciągają, mówi porzekadło. I coś w tym jest. Poseł Michał Urbaniak z Konfederacji, który przemawiał niedługo po Adrianie Zandbergu, zgodził się ze swoim lewicowym kolegą, że jedynymi, którzy osiągną korzyści z nowego rządowego programu są deweloperzy i banki. Co więcej, obaj panowie użyli tej samej metafory: gaszenia pożaru benzyną. Coś czuję w kościach, że powyborcze układanki mogą niejednego politologa zaskoczyć…

Poseł Konfederacji wydawał się czuć rozgoryczenie z faktu, że projekt przepisów korzystniej traktuje ponoć konkubinaty niż małżeństwa. Dlaczego? Ponieważ – jak twierdzi poseł na Sejm RP – wzięcie kredytu z dopłatą przez jedno z małżonków blokuje taką możliwość drugiemu, natomiast w przypadku związków nieformalnych „trudno to będzie zweryfikować”.

Stanowisko Konfederacji w tej sprawie to krótka piłka: projekt odrzucić. Co zamiast tego? Znieść podatek Belki i podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania, ale jak tu weryfikować związek małżeński, panie pośle?

Pomysły na rynek nieruchomości? Ciągle czekamy

Niestety nie usłyszałem podczas tych obrad nic, co pozwoliłoby mi wierzyć, że ktokolwiek ma pomysł na politykę mieszkaniową. Ktoś mógłby powiedzieć, że przecież to były tylko 5-minutowe wystąpienia w sprawie jednego projektu ustawy. Tylko że nikt – poza PO, która swój pomysł na rynek nieruchomości z grubsza pokazała – nie przedstawił ani diagnozy, która odstawałaby od powtarzanych przez wszystkich ogólników, ani propozycji alternatywnych rozwiązań – poza: dobrze by było, gdyby było dobrze.

Może im bliżej wyborów, tym konkretów zacznie pojawiać się więcej. Obawiam się jednak, że zbliżający się termin głosowania nie będzie sprzyjał wyważonym analizom i długoterminowym projektom, ale raczej licytacji na dopłaty, dodatki i refundacje.

Źródło zdjęcia: Anna Strzyżak/Kancelaria Sejmu