Rząd chce wprowadzić „ziemski podatek Belki”. Potem podatek od pustostanów i katastralny? Nowe ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości

Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym wprowadzi zapewne powszechny „ziemski podatek Belki” (pod niewinną nazwą „opłata planistyczna”). Może on narazić budujących domy na dodatkowy wydatek, ale i wywołać znacznie poważniejszy skutek. Grunty budowlane mogą stracić na atrakcyjności jako lokata kapitału. Zwłaszcza że inwestujący w nieruchomości obawiają się też wprowadzenia innych podatków

Jakiś czas temu zastanawialiśmy się na „Subiektywnie o Finansach” nad tym, czy będzie w Polsce podatek katastralny (czyli od wartości nieruchomości). Te pogłoski podsycał boom na spekulacyjne zakupy nieruchomości (gdy ceny rosły po 10-15% rocznie). Co i rusz ktoś z rządu coś bąknął na ten temat, a potem ktoś inny dementował. Już dziś co prawda mamy podatek od posiadania nieruchomości, ale wprowadzenie podatku od wzrostu wartości – to byłby przełom.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jeśli wierzyć rządowym oficjelom, to jeśli cokolwiek grozi osobom inwestującym w nieruchomości, to raczej podatek od pustostanów. Jakiś czas temu mówiło się też o wyższym opodatkowaniu najmu, ale skończyło się na wprowadzeniu obowiązku rozliczania się przez wynajmujących mieszkania podatkiem ryczałtowym (niedającym możliwości wrzucania różnych rzeczy w koszty).

Czytaj też: W tym kraju uznali, że dostępność mieszkań dla rodzin to strategiczna sprawa. I wpisali ją do zadań… banku centralnego. Są pierwsze efekty!

Ale to nie wszystko. Rząd pracuje nad zmianami w ustawie o planowaniu przestrzennym, która uderzy podatkiem w tych, którzy trzymają swoje oszczędności w „lokatach ziemskich”. A dokładniej – w działkach budowlanych. Nie można powiedzieć, że to będzie coś strasznego i koniec świata, ale z całą pewnością inwestycja w działkę budowlaną po wprowadzeniu podatku będzie mniej atrakcyjna.

Kto wie, czy nie zaczyna się w Polsce realizować czynnik ryzyka, o którym co jakiś czas piszę na „Subiektywnie o Finansach”, omawiając rolę nieruchomości w moim portfelu inwestycyjnym. Historia dowodzi, że nieruchomości dobrze chronią przed inflacją (a w Polsce nawet bardzo dobrze), ale nigdy nie włożyłbym wszystkich oszczędności w tę klasę aktywów.

Powód jest taki, że jest to inwestycja, której nie da się przenieść (a więc jej wartość jest podatna na siłę nabywczą pieniądza) ani schować przed urzędem skarbowym, gdyby ten chciał go opodatkować albo skonfiskować, czy np. zabronić handlowania nią (co się przecież zdarzyło w przypadku ziemi rolnej – były poważne ograniczenia w możliwości zakupu ziemi rolnej).

Nieruchomości (nie dotyczy ziemi) nie da się ubezpieczyć od wojny, np. od zniszczenia w nalotach, nie jest też płynna (sprzedaż jest czasochłonna). Dlatego dziwię się każdemu, kto inwestuje wyłącznie np. w banku i w nieruchomości. Choć oczywiście ziemia albo mieszkania, apartamenty czy domy powinny być elementem każdego portfela inwestycji, bo zmniejszają zmienność i są antycykliczne.

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Opłata planistyczna zaciśnie pętlę inwestorom w nieruchomości?

Inwestujących w ziemię czekają w najbliższym czasie duże zmiany. Projekt reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego co prawda wciąż jest na etapie opiniowania, ale najprawdopodobniej wejdzie w życie na początku 2023 r. Jego elementem jest zmiana zasad obowiązywania tzw. opłaty planistycznej, która zwiększy koszt budowy domu i zmniejszy atrakcyjność gruntów budowlanych jako dobrej lokaty kapitału.

Opłata planistyczna już dziś istnieje. Czasami nazywana rentą planistyczną, jest pobierana przez gminy z tytułu wzrostu wartości gruntu ze względu na zmiany dotyczące planu przeznaczenia ziemi. Do tej pory opłata ta była stosunkowo łatwa do ominięcia zarówno przez drobnych inwestorów budowlanych, jak i przez budujących domy na własne potrzeby. Płacą ją głównie deweloperzy, firmy budujące obiekty handlowe, usługowe (galerie handlowe) czy magazynowe, którym zależało na jak najszybszym uruchomieniu budowy po uzyskaniu odpowiednich zgód.

Opłata planistyczna dotyczy dziś gruntów budowlanych, dla których został uchwalany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub następowała jego zmiana. Opłatę płaci się jedynie w przypadku, gdy ziemia została sprzedana w okresie do pięciu lat od daty uchwalenia tego planu. Przy czym obie przesłanki muszą być spełnione jednocześnie.

A więc wystarczy, że właściciele działki budowlanej poczekają pięć lat ze sprzedażą nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu. Każda gmina ma możliwość dowolnego kształtowania stawki opłaty, byleby zmieściła się w widełkach do 30% wzrostu wartości danej nieruchomości.

Nowe przepisy wprowadzą zmiany co do wysokości oraz sposobu i zakresu pobierania opłaty planistycznej. Po pierwsze wysokość opłaty planistycznej będzie stała w całej Polsce i wyniesie 30% wzrostu wartości danej nieruchomości. Po drugie opłata obejmie wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania (MPZP), jak również w wyniku wydania przez urzędników decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Po trzecie opłata będzie naliczana niezależnie od tego, czy i po jakim czasie od uchwalenia planu zagospodarowania dana nieruchomość zostanie sprzedana. Wykluczy to sens zwlekania ze sprzedażą gruntu przez pięć lat od uchwalenia planu.

Opłata planistyczna będzie mogła być naliczona po uzyskaniu przez urząd gminy informacji o wydaniu pozwolenia na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. (Kaskada urzędowych decyzji jest taka: uchwalenie planu zagospodarowania, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wydanie pozwolenia na budowę). W praktyce oznacza to, że opłata planistyczna będzie niejako pobierana z góry i będzie obciążać bezpośrednio koszty budowy.

Z dobrych wiadomości: zgodnie z nowelizacją opłata planistyczna będzie mogła być stosowana tylko w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy wydanej w ramach procedury rozpoczętej po 1 stycznia 2026 r. Jest więc jeszcze trochę czasu, żeby wystąpić o decyzję dotyczącą warunków zabudowy.

W nowych przepisach będzie też niekorzystna zmiana dla tych, którzy nie zaczną szybko budowy po uzyskaniu zgody urzędników. Decyzja o warunkach zabudowy, choć będzie skutkowała od razu koniecznością zapłaty opłaty planistycznej, będzie miała… termin ważności.

Po upływie pięciu lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, będzie ona wygasać (po tym terminie urzędnicy nie wydadzą pozwolenia na budowę). Wszystkie wydane przed wejściem w życie ustawy decyzje o warunkach zabudowy też wygasną automatycznie po pięciu latach od uchwalenia nowego prawa (jeśli nie zostaną „wykorzystane”).

Co „ziemski podatek Belki” oznacza dla osób inwestujących w nieruchomości?

Czy opłata planistyczna będzie dotkliwym obciążeniem? Załóżmy, że wydajemy 100 000 zł na zakup gruntu (ziemi budowlanej). Rynkowa cena gruntu w momencie wydania decyzji o warunkach zabudowy wynieść może np. 150 000 zł. Wzrost wartości wynika z faktu, że już jest pewne, że można na tym gruncie coś zbudować i na tym zarabiać (sama ziemia „jeść nie woła”, ale też nie daje możliwości zarobku na deweloperce ani na wynajmie). Mamy więc wzrost wartości nieruchomości o 50 000 zł, zaś 30% opłaty planistycznej od tej wartości wyniesie 15 000 zł.  

Niby niewiele (w skali wartości inwestycji, która na tej ziemi może powstać), ale wprowadzenie opłaty planistycznej będzie mimo wszystko bolesne. I to zarówno dla drobnych inwestorów budowlanych, jak i dla tych, którzy inwestują w ziemię. I to z kilku istotnych powodów.

Po pierwsze będzie to niejako dodatkowy podatek inflacyjny, gdyż – jak historia pokazuje – ceny gruntów rosną w tempie zbliżonym do inflacji. Opłata planistyczna oznacza, że trudniej będzie uzyskać realną ochronę wartości inwestycji w zakup gruntu budowlanego.

Po drugie oszacowanie wzrostu wartości ziemi będzie przeprowadzane przez urzędników gminnych. Będzie on w wielu przypadkach trudny do prawidłowego oszacowania i weryfikacji. Dlatego za pewnik można przyjąć, że wielu właścicieli nieruchomości nie będzie się zgadzało z tymi wyliczeniami i będzie zaskarżało wyliczone stawki opłaty planistycznej.

Po trzecie przyspieszenie okresu poboru opłaty planistycznej będzie powodować bezpośredni wzrost kosztów budowy. Właściciele będą musieli przygotować się na ten dodatkowy wydatek – pytanie, czy będą w stanie zaprognozować wzrost wartości gruntu w danej gminie i miejscu, jeśli np. zaplanują rozpoczęcie budowy za jakiś czas. Najlepiej by było, gdyby sama gmina publikowała cyklicznie takie stawki dla wszystkich typów działek.

Po czwarte ziemia stanie się o wiele mniej interesującym aktywem inwestycyjnym. Oczywiście wciąż będzie można dobrze zarobić na przekwalifikowaniu ziemi rolnej na budowlaną, bo w takim przypadku skok wartości może być kilkukrotny (średnia cena hektara gruntu rolnego to 40 000 – 60 000 zł, a gruntu budowlanego – z reguły 150 000 – 200 000 zł), ale ziemia budowlana już aż tak bardzo mocno nie zyskuje na wartości w stosunku np. do inflacji.

W związku z tym opłata planistyczna w wysokości 30% przy gruntach budowlanych to taki rodzaj „ziemskiego podatku Belki”, z tym że wyznaczonego na dużo wyższym poziomie niż 19% w przypadku innych inwestycji. To może zniechęcić niektórych inwestorów do lokowania wolnych środków w ziemię budowlaną. Wzrost jej wartości nie zawsze będzie przekraczał inflację, zaś od skokowego wzrostu tej wartości – wliczanego zwykle w cenę nabycia ziemi – w momencie uzyskania pozwoleń na budowę będzie się płaciło wysoki podatek.

Ryzyko to raczej nie dotyczy osób, które już zainwestowały w ziemię, bo ona zyskuje na wartości na tyle szybko, że nawet podatek nie grozi ujemną realną stopą zwrotu. Średnie ceny ofertowe działek budowlanych w województwie warmińsko-mazurskim wzrosły przez ostatnie pół roku (według danych Bankier.pl) z 65 zł za metr kwadratowy do 110 zł za metr. Ale już w województwie mazowieckim, gdzie ceny są wyśrubowane, był to wzrost tylko z 203 zł do 241 zł, a więc mniej niż wyniosła realna inflacja w tym czasie.

Im droższe grunty i im wyższa inflacja, tym mniejsza szansa, że wzrost ceny ziemi ochroni realną wartość pieniądza (a w każdym razie nie każdej). Jeśli mam ziemię budowlaną, której wartość rośnie np. o 5% rocznie, a inflacja wynosi 15% rocznie, to skokowy wzrost wartości tej ziemi po zgodzie urzędników na budowę mieszkań, domu czy sklepu może decydować o tym, czy ostatecznie dochód z inwestycji w grunt przebije inflację. A 30% podatku od tej wartości dodatkowo podnosi poprzeczkę.

O co chodzi rządowi? Będzie dociskanie właścicieli nieruchomości?

Zmianami w prawie rząd chce prawdopodobnie osiągnąć wiele celów jednocześnie. Z jednej strony chodzi o przyspieszenie startu projektów budowlanych i ograniczenie problemu z gminami, które często nie uchwalały MPZP. Może też o zwiększenie tempa obrotu ziemią i zmniejszenie inwestycji wyłącznie o charakterze spekulacyjnym. I te motywacje można zrozumieć – deficyt gruntów pod zabudowę stanowi jedną z przyczyn wzrostu cen mieszkań.

Z drugiej strony podskórnie wyczuwać można cel fiskalny. Pytanie brzmi, czy od ściślejszego opodatkowania wzrostu wartości ziemi nie zaczyna się droga do wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego? Jedno jest pewne: uderzanie podatkami w inwestujących w nieruchomości nie będzie lekiem na wysokie ceny mieszkań. Najpierw rząd musi ograniczyć inflację, bo dopóki będzie wysoka, to chętnych na ochronę realnej wartości pieniądza poprzez zakup ziemi lub mieszkania nie będzie brakowało. 

————-

Boisz się inwestowania? Skorzystaj z bankowych promocji

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi leżącymi w banku na 0,00001%? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

—————

Jak żyć, gdy inflacja i kryzys zjadają oszczędności? Zapisz się do cyklu edukacyjnego

Wspólnie z Tomkiem Piekielnikiem, doradcą podatkowym, inwestorem i ekonomistą, przygotowujemy „Niezbędnik Bezpieczeństwa Finansowego”. To cykl miniporadników, w którym – krok po kroku – omawiamy zagrożenia i przygotowujemy scenariusze ratunkowe dla Twojego domowego budżetu, majątku, oszczędności oraz inwestycji. I przygotowujemy zestaw rekomendacji.

Maciej Samcik i Tomasz Piekielnik

Co wchodzi w skład cyklu?

>>> pakiet antykryzysowych miniporadników, które będziemy wysyłać Ci codziennie albo niemal codziennie – na zmianę z Tomkiem;

>>> zapisy wideodyskusji w inwestycyjnym ringu Samcik vs. Piekielnik dotyczących tematów, które nas dzielą, jeśli chodzi o lokowanie oszczędności oraz o scenariusze na przyszłość;

>>> wejściówka na zamknięte webinarium, w którym opowiemy o akcjach, obligacjach, nieruchomościach, złocie, kryptowalutach w czasie kryzysu oraz przedstawimy nasze pomysły na antykryzysowy portfel inwestora;

>>> coś specjalnego na koniec cyklu, dla najbardziej zainteresowanych, którzy chcieliby wiedzieć jeszcze więcej (i jeszcze lepiej się przygotować).

== ZAPISZ SIĘ TUTAJ ==

Są dwa scenariusze dla gospodarki: pierwszy zakłada, że obędziemy się bez bardzo wysokiej inflacji (rzędu 70-100% rocznie), czyli uda się schłodzić gospodarkę bez terapii szokowej (będzie trochę kłopotów, wszyscy zbiedniejemy, ale inflacja spadnie pod własnym ciężarem). Drugi zakłada, że gospodarka sama się nie schłodzi i wejdzie w „spiralę śmierci”. To byłby wariant turecki, o którym niedawno Maciek Jaszczuk pisał na „Subiektywnie o Finansach”. O tym, co trzeba zrobić z pieniędzmi w zależności od tego, który ze scenariuszy zacznie się materializować, też opowiemy na wspomnianym wyżej webinarze w ramach „Niezbędnika…”.

zdjęcie: Ryan Riggins/Unsplash