Będzie nowy (trochę) niższy wskaźnik oprocentowania kredytów hipotecznych. Czy banki się „zemszczą”? Wygląda na to, że już zaczynają to robić. Kogo zaboli riposta?

Coraz więcej wskazuje na to, że zapowiedziana przez premiera zamiana wskaźnika WIBOR w umowach kredytów hipotecznych przyniesie więcej strat niż korzyści. Nie dość, że uzysk dotychczasowych kredytobiorców może być mniejszy, niż się wydawało, to jeszcze jest ryzyko, że banki odbiją sobie straty, który przeniesie im nowy wskaźnik. Niektóre z nich już zaczynają wykonywać ruchy, które mogą o tym świadczyć

Premier Mateusz Morawiecki ogłosił niedawno, że WIBOR 3M i WIBOR 6M zostaną zamienione w umowach kredytowych na inny wskaźnik, który… też będzie odzwierciedlał sytuację na rynku międzybankowym. Różnić od WIBOR-u ma się tylko tym, że będzie się opierał na pożyczkach jednodniowych, a nie trzy- lub sześciomiesięcznych. A więc będzie niższy od WIBOR 3M i WIBOR 6M w okresach podwyżek stóp procentowych NBP (bo wtedy oczekiwania co do przyszłości podwyższają wartość wskaźników) oraz wyższy od nich w przypadku obniżania stóp.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Już sam ten fakt budzi wątpliwości, czy całe zamieszanie ma jakikolwiek sens. Gdyby się okazało, że cykl podwyżek stóp procentowych zakończy się jesienią tego roku (co jest dość prawdopodobne), to w przyszłym roku – gdy ma zacząć zapowiedziana przez premiera „reforma” – stopy NBP mogą zacząć spadać. I wtedy zamiana wskaźnika w umowach kredytobiorcom nie musi się wcale opłacić.

Czytaj więcej o tym: WIBOR do likwidacji? Nie ma powodu. Maciej Jaszczuk rozmawia z Błażejem Wajszczukiem, specem od wskaźników i benchmarków

Nowy wskaźnik oprocentowania kredytów. W pakiecie będzie… spread?

Pojawił się też drugi problem. Unijne prawo stanowi, że zmiana wskaźnika referencyjnego musi zapewnić, że „ekonomiczna wartość umowy”, której dotyczy wskaźnik i zamiennik, będzie na podobnym poziomie. To oznacza, że dla nowych umów może być wprowadzony nowy wskaźnik – na razie wygląda na to, że będzie to WIRD, nowy wskaźnik oparty na oprocentowaniu depozytów overnight – a dla już obowiązujących będzie to WIRD skorygowany o jakiś spread.

Potwierdził to dzisiaj, w rozmowie z „Dziennikiem Gazetą Prawną”, wiceminister finansów Piotr Patkowski. Jego zdaniem dla nowych kredytów będzie obowiązywał WIRD z bieżących notowań, a zamiennik będzie miał dodany spread, o wysokości którego zdecyduje minister finansów.

„Jesteśmy zobowiązani do dodania spreadu korygującego, który spowoduje, że ekonomiczna wartość umowy sprzed i po wystąpieniu tych zamienników pozostanie na podobnym poziomie. Obejmie on szerszy okres i określi tzw. datę zdarzenia regulacyjnego. Jeżeli popatrzymy na różnicę pomiędzy WIBOR a innymi wskaźnikami, to zauważymy, że rozwarstwienie pojawiło się dopiero w ostatnich miesiącach. Natomiast gdybyśmy przyjęli np. pięć ostatnich lat, to spread wcale nie był taki wysoki. Chcielibyśmy, by spread nie obejmował tylko różnicy liczonej przez jeden miesiąc czy dwa kwartały, tylko przez dłuższy okres”.

Pierwsze wyliczenia wskaźnika WIRD to jakieś 4,7%, a WIBOR 3M – 6,45%, zaś WIBOR 6M – 6,65%. Nie wiadomo, jaki będzie dodany spread dla już obowiązujących umów, ale jeśli będzie to średnia z długiego okresu, to ta korekta może być niewielka. Zapewne gdyby zamiana nastąpiła dziś, klienci zapłaciliby mniejsze raty, niż płacą obecnie. Jak będzie w przyszłym roku – nie wiadomo.

Natomiast nie wiadomo, jak zareagują banki. Z ich punktu widzenia nowy wskaźnik, jeśli będzie niższy, oznacza mniejszy zarobek (bo marży kredytowej zmienić nie mogą). W zasadzie trudno powiedzieć, czy będzie to skasowanie części niesprawiedliwego zysku banków (różnicy między „prawdziwą” ceną pozyskiwanego pieniądza, czyli oprocentowaniem depozytów, a wartością wskaźnika WIBOR), czy coś, co uczyni kredyt nieopłacalnym. Raczej to pierwsze.

Ale banki zapewne zareagują. Najprościej byłoby oczywiście obniżyć znów oprocentowanie depozytów. Ale bankowcy są pod lupą klientów i polityków, więc nie wiadomo, czy będą mogli tak postąpić. Mogą zrobić coś innego – podwyższyć marże dla nowych kredytów hipotecznych. A więc będzie mniejsze oprocentowanie bazowe, ale za to wyższa marża.

Podmiana WIBOR-u? Marże nowych kredytów hipotecznych w górę?

Ostatnio marże kredytowe raczej spadały. To stara zasada: im wyższe jest oprocentowanie kredytu, tym większa jest nieśmiałość banku w dokładaniu marży. Dokładnie pokazuje to ten wykres.

Ale w ostatnich godzinach doszły mnie słuchy, że mBank, jeden z największych kredytodawców na rynku, poinformował współpracujących z nim pośredników kredytowych o podwyższeniu wszystkich marż kredytowych – dla kredytów o stałej i o zmiennej stopie – o 0,74 pkt. proc. A więc dużo. „Nowe tabele obowiązują od 24.05, w stosunku do oferty obowiązującej od 12.05” – doniósł mi zaprzyjaźniony doradca finansowy. Ruch to pozornie nielogiczny i w poprzek obecnym trendom.

Oczywiście może być mnóstwo przyczyn podwyższania marż przez duży bank. Jeśli jednak głębiej się zastanowić, to może mieć ten proces coś wspólnego z zastąpieniem WIBOR-u przez WIRD. Od kilku dni WIRD pokazuje swoje notowania, banki mogą więc oszacować skalę obniżki swoich zysków. I mogą próbować zrefundować to sobie wyższymi marżami.

Czym to się może skończyć? Wskaźnik referencyjny w istniejących już umowach nie będzie się różnił znacząco od obecnie obowiązującego WIBOR-u. Z kolei w nowych umowach byłby niższy – ale tutaj banki mogą dokładać wyższe marże. To zaś sprawi, że choć nowy klient dostanie dzisiaj nieco niższe oprocentowanie, to za dwa-trzy lata, gdy stopy ponownie spadną, będzie płacił wyższą ratę niż osoba, która zawarła umowę wcześniej.

Oznaczałoby to, że ręczne sterowanie przez rząd oprocentowaniem kredytów może mieć potężne skutki uboczne. Po pierwsze nie wiadomo, czy nowy wskaźnik będzie niższy od WIBOR-u w innych niż obecne warunkach rynkowych. Po drugie nawet jeśli będzie niższy, to zostanie do niego dopisany jakiś wskaźnik korygujący (raczej niewielki). Po trzecie banki niższe oprocentowanie mogą sobie odbijać na wyższych marżach. I tak wysokie w obecnych czasach kredyty hipoteczne będą więc jeszcze droższe. Nie jestem pewny, czy tego właśnie chciał rząd, ale to się chyba zaczyna dziać.

Posłuchaj 105. odcinka „Finansowych sensacji tygodnia”. Nasz gość: Paweł Mizerski z UNIQA TFI

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Maciek Samcik rozmawia z Pawłem Mizerskim, wiceprezesem UNIQA TFI, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami na rynku długu. Analizujemy aktualną sytuację na rynku polskich i amerykańskich obligacji. Z czego wynikają spadki notowań funduszy inwestujących w #obligacje? Jak długo jeszcze mogą potrwać? A może już nadchodzi ten moment, w którym trzeba przymierzać się do nowych inwestycji w fundusze obligacji, żeby skorzystać z „megapromocji”? Co taka „megapromocja” może przynieść? Jak skutecznie inwestować w polskie i amerykańskie obligacje za pomocą funduszy inwestycyjnych? To podcast w ramach akcji edukacyjnej „Wyciskanie emerytury”. Do odsłuchania pod tym linkiem. Zapraszamy!

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia” znalazł się ostatnio w zestawieniu 10 najpopularniejszych podcastów newsowych na platformie Spotify. A możecie go słuchać także na Google Podcast, Apple Podcast oraz na kilku innych, popularnych platformach podcastowych,

zdjęcie tytułowe: Nick Fewings/Unsplash