Rząd jak pies ogrodnika w sprawie mieszkań na wynajem. Chce utrudnić życie zagranicznym funduszom, a sam zrobił trzy grube błędy. Oskarżam!

Wzrost stóp procentowych, regulacje KNF zaostrzające badanie zdolności kredytowej klientów, odklejenie się cen mieszkań od zarobków spowodują, że Polacy nie kupią już mieszkań na kredyt. Co robi rząd? Zapowiedział, że… będzie chciał utrudnić życie zagranicznym firmom, które budują w Polsce mieszkania na wynajem. Jak pies ogrodnika. Sam nie buduje mieszkań na wynajem, nie zmienia prawa dotyczącego najmu prywatnego (co „uruchomiłoby” setki tysięcy pustostanów) i nie dopuszcza REIT-ów, które mogłyby uruchomić polski kapitał marnujący się w bankach

Coraz bardziej przekonujemy się, że mieszkanie jest nie tylko towarem, ale wręcz jest towarem luksusowym. W wyniku wzrostu stóp procentowych zdolność kredytowa Polaków spadła w ciągu roku o połowę. Nawet jeśli ktoś zarabia 10 000 zł na rękę, to może wziąć kredyt w porywach do 500 000 zł. Mało, biorąc pod uwagę ceny mieszkań.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mieszkanie (na kredyt) nie będzie już tanie. Koniec pewnej ery

Jeśli ktoś liczy, że przeczeka trudniejszy czas i po spadku stóp procentowych możliwości zakupu mieszkania na kredyt będą tak dobre jak do niedawna, to może się rozczarować. Zdolność kredytowa już nigdy nie będzie tak wysoka jak w 2020-2021 r. Banki zupełnie inaczej liczą zdolność kredytową. Nie tylko muszą uwzględniać podwyżki stóp, ale też – jak wynika z naszych informacji – do bólu urealniły koszty utrzymania mieszkania i życia. Rodzinom z dziećmi (w założeniach „kapitałochłonnymi”) jeszcze trudniej wziąć kredyt.

Co robi rząd? Dwie rzeczy: po pierwsze po klęsce programu „Mieszkanie+” mydli nam oczy nowym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ani trochę nie poprawi pozycji osób kupujących mieszkania (dopłaty do wkładu własnego nie eliminują podstawowego problemu, czyli braku zdolności kredytowej, a ewentualny kredyt będzie drogi, bo banki podyktują wysokie marże).

Po drugie zapowiedział przepisy utrudniające życie firmom, które chcą budować mieszkania z myślą o ich oferowaniu na wynajem. Nie wiemy jeszcze, jak te regulacje miałyby wyglądać (nie ma jeszcze nawet prezentacji w power poincie). Wiadomo tylko, że premier obawia się wejścia na polski rynek nieruchomości mieszkaniowych zagranicznego kapitału.

Czy w tym rzucaniu kłód pod nogi funduszom nieruchomości jest jakiś głębszy sens? Czy powinniśmy przyklasnąć? A może zganić? Warto pamiętać, że są to zwykle firmy zagraniczne, a więc jeśli zbudują tu mieszkania, to własność będzie „obca”. Tyle że my nowych mieszkań bardzo potrzebujemy. Może w erze wysokich stóp procentowych nie ma innego wyjścia jak wpuścić tutaj zachodnie fundusze nieruchomościowe?

Czytaj też: Czy miliony Polaków muszą pożegnać się z marzeniami o mieszkaniu? Właśnie teraz ceny na dobre „odlatują” możliwościom. Czy da się jeszcze coś zrobić?

Pustostany w Polsce: co 11. mieszkanie stoi puste!

Według danych GUS z ostatniego spisu powszechnego ok. 11% lokali mieszkalnych w Polsce nie jest zamieszkanych. W niektórych województwach odsetek ten sięga 16%. W dużej części pustostany są własnością gmin: to mieszkania komunalne, które są w opłakanym, nie nadającym się do zamieszkania stanie. Gminy mogłyby je sprzedać, a nowi właściciele z chęcią by je wyremontowali, ale tak się nie dzieje.

Zamiast tego rząd szuka winnych drożyzny na rynku mieszkaniowym: to niemieckie, szwedzkie i amerykańskie fundusze, które kupują mieszkania w ilościach hurtowych. Czy to właściwie zdefiniowany wróg? Do niedawna aktywność funduszy była marginalna, ale ostatni rok to czas rekordowych inwestycji – takie firmy wchodzą taranem na rynek, wykupując całe osiedla, przez co zmniejsza się podaż mieszkań dla „zwykłych ludzi”.

Ich aktywność ogranicza się prawie wyłącznie do Warszawy. W stolicy rocznie sprzedaje się ok. 15 000 – 20 000 mieszkań. Tymczasem zakontraktowanych lub w budowie jest 40 000 mieszkań dla funduszy. Według wyliczeń portalu Domiporta.pl w 2024 r. udział funduszy w zakupach lokali może stanowić 11% ich podaży.

Scenariusz berliński, czyli sytuacja, gdzie fundusze mają po 200 000 lokali, zmonopolizowały rynek i zaczęły dyktować ceny, w dającej się przewidzieć przyszłości nam nie grozi, ale… lepiej zapobiegać niż leczyć. Być może z takiego założenia wyszedł premier, który zapowiedział regulacje.

„Zastanawiamy się nad tym, co zrobić z firmami, z funduszami, które kupują np. po 100, 500, 1000 mieszkań. Czy jeśli firma z Zachodu kupiła kilkaset mieszkań i przetrzymuje te mieszkania, i nikt się do nich nie wprowadza – to czy to jest sytuacja normalna?”

– zapytał retorycznie premier Mateusz Morawiecki. Jak rząd miałby z tym walczyć? Zapewne pogarszając podatkowe uwarunkowania inwestowania w nieruchomości.

Będzie mieszkaniowy szwedzki potop? Rząd się boi, jak pies ogrodnika

Ale wygląda na to, że tu chodzi o coś poważniejszego. Szczegółów nie znamy, ale z wypowiedzi premiera wyłania się obraz przepisów, które sprawią, że przestanie się opłacać kupować mieszkania w dużych ilościach, w celach spekulacyjnych, czekając na wzrost ich cen.

Tyle mniej więcej powiedział premier, ale jeśli ktoś czytał moje poprzednie artykuły, powinien wiedzieć, że to zupełnie bez sensu. Fundusze są, jakie są, ale nie trzymają pustych mieszkań… bo wtedy nie zarabiają. To firmy, które wypracowują stopy zwrotu dzięki wynajmowaniu mieszkań – czyli muszą mieć lokatora, żeby zarabiać. Weszły do Polski, bo uznały, że nasz rynek jest dojrzały, w dodatku przewidziały (?) podwyżki stóp procentowych i to, że ludzi nie będzie stać na zakup, ale na wynajem już tak.

Na północy i na zachodzie Europy mogą zarobić na swoim modelu biznesowym 2% rocznie. W Polsce liczą, że zarobią 3-5% i to będzie dla nich manna z nieba. Oczywiście, w długim terminie w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości, ale dopiero jak inwestycja trochę na siebie „zapracuje”. Mówimy o horyzoncie czasowym 10-20 lat.

Na czym ma polegać walka polskiego rządu z funduszami? Po doświadczeniach z Polskim (nie)Ładem logika i spójność przekazu to ostatnie rzeczy, których się po tym rządzie spodziewam. Obawiam się, że w Alejach Ujazdowskich sami nie wiedzą, co chcą z funduszami zrobić.

Ale… niepewność jest gorsza od najgorszej wiadomości. Stan, jaki się wyłania na dziś, jest taki, że rząd wychodzi na psa ogrodnika: sam nie robi nic, żeby zalepić mieszkaniowy deficyt, a innym rzuca kłody pod nogi. A co powinien zrobić?

Czytaj też: Fundusze inwestycyjne ze Szwecji i Niemiec hurtem wykupują mieszkania w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie na wynajem od landlorda?

Czy Polak będzie chciał wynajmować mieszkanie od funduszu?

Przyszłość rynku mieszkaniowego maluje się w czarnych barwach: nie będzie już ani tanich kredytów frankowych, ani tanich kredytów złotówkowych, ani wysokiej zdolności kredytowej. Być może trzeba będzie zaakceptować fakt, że mieszkanie stało się dobrem luksusowym i stać na nie już niewiele osób. I że będziemy musieli mieszkania wynajmować. Być może „od Niemca”.

To będzie trudne, ponieważ większość ludzi jednak woli model, w którym swobodnie dysponuje mieszkaniem: może je podnająć w razie potrzeby, sprzedać, wziąć pod zastaw nieruchomości pożyczkę czy przekazać w spadku. Nawet rządowe programy najmu mieszkań zakładają tzw. dojście do własności.

Zagraniczne firmy kupujące mieszkania na wynajem przynajmniej coś robią, żeby popyt na dach nad głową zaspokoić. Jak ich oferta wygląda w szczegółach, sprawdzałem tutaj.

Są zalety: „czyste” zasady najmu, brak problemów dla matek z dziećmi i zwierzętami, możliwość podpisania umowy długoterminowej i stabilność najmu. Często w budynkach będących w posiadaniu funduszy są części wspólne, a lokatorom oferowane są dodatkowe usługi (np. sprzątanie). Wada: pieniądze z wynajmu (zapewne coraz większe) będą przez lata i dekady płynęły za granicę.

Dlaczego fundusze mają w Polsce eldorado? Trzy błędy rządu

Fundusze z Zachodu chcą budować w Polsce mieszkania na wynajem, bo zwykłych Polaków nie stać na kredyt, a polski rząd mieszkań na wynajem nie buduje („Mieszkanie+” okazało się klęską). PFR Nieruchomości, który oferuje mieszkania na wynajem komercyjny i socjalny, do tej pory wybudował… 4600 mieszkań, kolejnych 2500 jest w budowie.

Rocznie w Polsce budowało się w ostatnich latach 200 000 – 250 000 mieszkań. W samej Warszawie – 20 000. Ten rząd jak żaden inny po 1989 r. ma ciągoty do ręcznego sterowania gospodarką, wydawania poleceń prezesom państwowych spółek, a mimo to nie umiał zbudować mieszkań, które mogliby wynajmować Polacy.

Zaraz, zaraz, ale przecież w Polsce jest coraz większa grupa obywateli, którzy są takimi „mikrofunduszami”, czyli mają jedno, dwa, trzy (nieraz kilkanaście) mieszkań na wynajem. Eksperci szacują, że w Polsce milion osób już ma przychody z najmu. Zapewne bez większego trudu można byłoby tę liczbę pomnożyć.

Jednocześnie mamy ponad bilion złotych oszczędności, które marnują się w bankach. Mogłyby zostać przeznaczone na zakup nieruchomości na wynajem – dzięki temu jedni Polacy (ci bardziej zamożni) „budowaliby” mieszkania na wynajem dla innych Polaków (tych, których nie stać na zakup). Pieniądze z najmu pozostałyby w Polsce.

Niestety, z powodu asymetrycznych przepisów, które chronią lokatorów, pozostawiając bez żadnej osłony właścicieli, wiele mieszkań stoi pustych, bo właściciele nie chcą szukać sobie kłopotów. Wolą, żeby mieszkanie stało puste, niż żeby istniało ryzyko, że zamiast dochodów z najmu będzie niepłacący lokator. Chodzi o sytuację, w której najemca nie płaci i nic mu nie można zrobić. Rząd też nic z tym nie robi.

Rząd nie pozwolił też na to, by w Polsce rozwinął się rynek REIT-ów. To papiery wartościowe, które są odpowiednikiem „udziałów” w biurowcach, centrach handlowych lub w mieszkaniach. Właściciel REIT-u dostaje co roku udział w czynszach, które płacą najemcy. Na rozwiniętych rynkach ta dywidenda wynosi zwykle 4-5% w skali roku. Ponieważ inwestycja jest zabezpieczona nieruchomością, to jej ryzyko jest niewielkie. Poza tym REIT-y są regulowane i objęte preferencjami podatkowymi. Dlatego w REIT-y na Zachodzie inwestują nawet drobni ciułacze.

Rząd jak pies ogrodnika: sam nic nie zrobi, a innemu nie pozwoli

REIT-y w Polsce nie powstały, choć ustawa była już w Sejmie. Zarówno Ministerstwo Finansów, jak i Narodowy Bank Polski ostrzegały rząd i posłów, że moment na rynku nie jest dobry dla wprowadzenia takich instrumentów. Dla nas widać nigdy czas nie jest wystarczająco dobry, dlatego bilion złotych będzie nadal marnował się w bankach, a na budowaniu mieszkań i wynajmowaniu ich będą zarabiali „obcy”.

Zamiast psioczyć na zagraniczne fundusze, rząd mógłby próbować sam je zastąpić albo stworzyć warunki, żeby zastąpił je polski kapitał (lepsze prawo dotyczące najmu, REIT-y). Ale nie tylko nic takiego się nie dzieje, ale też nie ma sygnałów, że państwo chce zwiększyć swoją aktywność albo zmienić regulacje. Jest jeszcze gorzej, bo – jak pisaliśmy – działki, które były przeznaczone na inwestycje rządowe, są sprzedawane. W takiej sytuacji, jeśli rząd nic nie robi, to niech chociaż nie przeszkadza.

źródło zdjęcia: PixaBay