Kredyty hipoteczne w odwrocie, ale… nie wszystkie! Oto cztery trendy, które sprawiają, że eksperci kredytowi mają pełne ręce roboty

Ostatnie pół roku bardzo zmieniło rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Przeszliśmy od post-covidowego szaleństwa cenowego w pierwszej połowie 2021 r. po drastyczne spowolnienie w 2022 r. Kredytów jest udzielanych nadal sporo, ale… popularne jest refinansowanie kredytu, kredyty na zakup ziemi i nie tylko! Oto cztery ważne trendy na rynku kredytów na nieruchomości

Osoby, które planowały nabycie nieruchomości na kredyt, w bardzo wielu przypadkach musiały zweryfikować swoje plany. Częściowo z powodu wzrostu cen mieszkań. Ale przede wszystkim w związku ze znacznie mniejszą zdolnością kredytową, która spadła o kilkadziesiąt procent (z powodu wyższego oprocentowania kredytów). Im niższy dochód na członka rodziny, tym spadek zdolności kredytowej jest większy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Do zaciągania kredytów zniechęca też niepewność odnośnie wysokości raty. Klienci postrzegają kredyt (i jego koszt) przez pryzmat pierwszej raty. Im jest ona wyższa (i w dodatku – perspektywy niekorzystne), tym mniejsza jest skłonność do zaciągania zobowiązania. Ale wcale to nie oznacza, że pośrednicy kredytowi nie mają nic do roboty. Popyt na kredyty nie znikł. Ale zaciągamy już inne kredyty niż poprzednio.

Mieszkanie to luksus? Teraz bierze się kredyt na… działkę

Pierwsza grupa kredytobiorców to ci, którzy podpisali umowy z deweloperami jeszcze przed podwyżkami stóp i są w trakcie wypłaty transz (już po decyzji i uruchomieniu kredytu). Zazwyczaj takie osoby nie rezygnują z zakupu ani z kredytu, pomimo rosnących rat. Kredyt jest przecież zawierany na 20-30 lat, raz jest drożej a raz taniej.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku, gdy ktoś podpisał umowę z deweloperem, ma decyzję kredytową banku, ale kredytu jeszcze nie uruchomił. Zdarza się, że klienci odstępują od umowy zakupu nieruchomości (czasem nawet wiąże się to z utratą zadatku!) i rezygnują z kredytu hipotecznego lub próbują „sprzedać” swoje nienabyte mieszkanie na zasadzie cesji (umowa trójstronna). Ich przerażenie wzbudza oczywiście nie spadek ceny rynkowej nieruchomości (na razie nic takiego się nie dzieje), ale koszt kredytu i niepewność co do przyszłości.

Całkiem nieźle sprzedają się (i kredytują) działki budowlane. Kwoty kredytów (oraz raty) nie są zwykle tak wysokie jak w przypadku mieszkań lub budowy domu. Przede wszystkim zainteresowani nimi są klienci z gotówką (którzy w ten sposób ją inwestują, chroniąc się przed inflacją) oraz ci, którzy myślą o budowie domu (w przyszłości, za „jakiś czas”).

Z moich rozmów z klientami wynika, że teraz zakup działki – widziany oczami klientów – wciąż jest względnie tani. W najbliższym czasie (kilka lat) klienci planują jak największą spłatę kredytu na zakup działki, aby przy budowie domu mieć już wysoki wkład własny (nieobciążoną ziemię, która – jak sądzą – jeszcze w tzw. międzyczasie zyska na wartości przynajmniej w takiej skali, jak inflacja zniszczy wartość gotówki).

Budujący dom systemem gospodarczym w pułapkach kredytowych

Wielu kredytobiorców dręczy sytuacja na rynku materiałów budowlanych. W moim odczuciu, w obecnej sytuacji, najbardziej poszkodowani są ci, którzy znajdują się w trakcie budowy domu systemem gospodarczym (pieniądze z transz nie wystarczają na wykonanie prac z nimi związanych!). Dzięki temu, zupełnie nie z własnej winy, można wpaść w pułapkę kredytową.

Na czym ona polega? Nie mogę budować, gdyż zabrakło mi pieniędzy, a bank nie wypłaca kolejnej transzy, gdyż nie zostały wykonane wszystkie prace z poprzedniej. Koło się zamyka. Mogę albo przerwać budowę i zostać na lodzie (z wykorzystanym częściowo kredytem i bez nieruchomości), albo zaciągać kolejne kredyty (zwykle już bardzo drogie), by kontynuować prace.

Dlatego też tak ryzykowna jest obecnie budowa domu. Problemem jest nie tylko rosnąca rata, ale również o wiele wyższe niż w kosztorysie koszty do poniesienia. Posiadacze kredytów na budowę domu systemem gospodarczym są w znacznie gorszej sytuacji niż ci, którzy mają WIBOR-owy kredyt na już wybudowane mieszkanie (im przynajmniej nie wzrosną już koszty materiałów budowlanych i robocizny).

Rekordowo popularne refinansowanie kredytu

Jednym z celów kredytu hipotecznego bywa refinansowanie kredytu z innego banku. Cel znany od wielu lat, ale stosunkowo mało popularny. Tak się składa, że obecnie refinansowanie kredytów przeżywa prawdziwy boom! W większości przypadków oczywiście to popularne refinansowanie kredytu jest związane z przechodzeniem ze zmiennego oprocentowania na stałe.

Przy obecnym poziomie stóp procentowych jest to już mocno ryzykowne, ale część klientów po prostu źle znosi podwyżki stóp procentowych i koszty nie są dla nich istotne – chcą po prostu zablokować koszt kredytu na stałym poziomie. Nie zawsze jest to przeskok ze zmiennego na stałe oprocentowanie w ramach jednego banku! Popularne jest refinansowanie kredytu z jego jednoczesnym przeniesieniem.

Skoro zmiana kredytu ze zmiennym oprocentowaniem może się wiązać z ponownym badaniem zdolności kredytowej, to dlaczego nie zmienić przy okazji banku? Każdy ułamek punktu procentowego oszczędności na oprocentowaniu lub marży (w przypadku kredytów opartych na stawce WIBOR) to są już realne (i czasem niemałe) pieniądze. Dlatego też klienci tak często są zainteresowani zmianą banku.

A wiadomo, że rata to nie wszystko. Czasem można się (w pakiecie) pozbyć niechcianych ubezpieczeń lub warunków promocji, które nie każdemu leżą. Poza tym, coraz częściej klienci zwracają również uwagę na jakość obsługi w banku, w którym mają kredyt. Ma być jakość, a nie – jakoś. W szczególności dotyczy to tych klientów, którzy nie zamierzają spłacić kredytu w ciągu kilku lat, lecz sytuacji, w których związek z bankiem ma trwać 20-30 lat.

Trzeba jednak uważać. W niektórych przypadkach refinansowanie kredytu (wcześniejsza całkowita spłata) wiąże się również z koniecznością zapłacenia prowizji dla obecnego banku. W przypadku kredytów, którym nie „stuknęły” jeszcze trzy latka, może to być utrudnione. Dodatkowe koszty należy brać pod uwagę przy ocenie atrakcyjności refinansowania.

Popularne nie tylko refinansowanie kredytu. Chętniej nadpłacamy!

Bardzo wysokie oprocentowanie kredytów oraz nadal niskie potencjalne zyski z depozytów bankowych powodują, że ci, którzy mają taką możliwość, starają się nadpłacać kredyty. Rozwiązania są oczywiście dwa. Nadpłata kredytu oraz obniżenie wysokości kolejnych rat lub skrócenie okresu kredytowania z pozostawieniem raty na tym samym poziomie.

Dzięki temu możliwe jest ograniczenie kosztów (odpowiednio: bieżących lub całkowitych) związanych z kredytem hipotecznym. Warto jednak pamiętać, żeby wcześniejsza spłata lub częściowa nadpłata kredytu nie skończyła się zniszczeniem płynności finansowej. Bo jeśli kilka miesięcy później trzeba będzie pójść po pożyczkę gotówkową na podratowanie budżetu domowego – może to być najgorsza decyzja w życiu. Tutaj piszę jakie są „za” i „przeciw” wcześniejszej spłacie kredytu.

Są również sytuacje, gdy kredytobiorcy mają bardzo duży problem z regulowaniem zobowiązania i dlatego zmuszeni są (skrajny przypadek) do sprzedaży nieruchomości i np. powrotu do zamieszkania z rodzicami. Jeżeli taka sytuacja jest bardzo prawdopodobna, to korzystniej jest zbyć samemu nieruchomość, zanim zostaniemy do tego zmuszeni przez wierzyciela.

Pamiętaj, jeżeli nadal masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, a bank nie chce zmienić umowy na stałoprocentową bez ponownego badania zdolności kredytowej, to działaj. Przynajmniej sprawdź oferty w innych bankach. Możesz też napisać do mnie. Opisz swoją sytuację, a postaram się pomóc (pisz do mnie)

Zakup mieszkania finansowany kredytem… gotówkowym?

Okazuje się, że coraz częściej zakup nieruchomości jest finansowany kredytem… gotówkowym. Nie są to może jakieś „milionowe” transakcje, ale mniejsze kwoty – np. do 100 000 zł, 150 000 zł. Za tyle można np. kupić działkę lub sfinansować zakup gotowego mieszkania (jak ktoś posiada wysoki wkład własny). Najlepsze oferty dla „gotówki” mają oprocentowanie (również stałe) do 10%.

Rata takiego kredytu jest zbliżona do analogicznego kredytu hipotecznego przy obecnych stopach procentowych. Plusem jest również szybka decyzja kredytowa (w kilka dni, a nie tygodni) oraz niższe koszty związane z transakcją (wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe). I mniejsza liczba dokumentów, które trzeba zebrać, oraz formalności.

Minusem jest okres kredytowania, który wynosi dla „gotówek” tylko do 10 lat, a dla kredytów hipotecznych – nawet 30-35 lat. Im krótszy okres kredytowania tym niższe koszty, ale jednak znacznie wyższa rata. Nie każdego na nią stać lub może nie posiadać zdolności kredytowej dla takiej pożyczki. Tym niemniej dzieje się rzecz zaskakująca – dostęp do kredytów hipotecznych stał się tak trudny i drogi, że porządna oferta kredytu gotówkowego może być konkurencyjna.

zdjęcie tytułowe: MasterSenaiper/Pixabay