25 maja 2022

Kredyty hipoteczne w odwrocie, ale… nie wszystkie! Oto cztery trendy, które sprawiają, że eksperci kredytowi mają pełne ręce roboty

Kredyty hipoteczne w odwrocie, ale… nie wszystkie! Oto cztery trendy, które sprawiają, że eksperci kredytowi mają pełne ręce roboty

Ostatnie pół roku bardzo zmieniło rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Przeszliśmy od post-covidowego szaleństwa cenowego w pierwszej połowie 2021 r. po drastyczne spowolnienie w 2022 r. Kredytów jest udzielanych nadal sporo, ale… popularne jest refinansowanie kredytu, kredyty na zakup ziemi i nie tylko! Oto cztery ważne trendy na rynku kredytów na nieruchomości

Osoby, które planowały nabycie nieruchomości na kredyt, w bardzo wielu przypadkach musiały zweryfikować swoje plany. Częściowo z powodu wzrostu cen mieszkań. Ale przede wszystkim w związku ze znacznie mniejszą zdolnością kredytową, która spadła o kilkadziesiąt procent (z powodu wyższego oprocentowania kredytów). Im niższy dochód na członka rodziny, tym spadek zdolności kredytowej jest większy.

Zobacz również:

Do zaciągania kredytów zniechęca też niepewność odnośnie wysokości raty. Klienci postrzegają kredyt (i jego koszt) przez pryzmat pierwszej raty. Im jest ona wyższa (i w dodatku – perspektywy niekorzystne), tym mniejsza jest skłonność do zaciągania zobowiązania. Ale wcale to nie oznacza, że pośrednicy kredytowi nie mają nic do roboty. Popyt na kredyty nie znikł. Ale zaciągamy już inne kredyty niż poprzednio.

Mieszkanie to luksus? Teraz bierze się kredyt na… działkę

Pierwsza grupa kredytobiorców to ci, którzy podpisali umowy z deweloperami jeszcze przed podwyżkami stóp i są w trakcie wypłaty transz (już po decyzji i uruchomieniu kredytu). Zazwyczaj takie osoby nie rezygnują z zakupu ani z kredytu, pomimo rosnących rat. Kredyt jest przecież zawierany na 20-30 lat, raz jest drożej a raz taniej.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku, gdy ktoś podpisał umowę z deweloperem, ma decyzję kredytową banku, ale kredytu jeszcze nie uruchomił. Zdarza się, że klienci odstępują od umowy zakupu nieruchomości (czasem nawet wiąże się to z utratą zadatku!) i rezygnują z kredytu hipotecznego lub próbują „sprzedać” swoje nienabyte mieszkanie na zasadzie cesji (umowa trójstronna). Ich przerażenie wzbudza oczywiście nie spadek ceny rynkowej nieruchomości (na razie nic takiego się nie dzieje), ale koszt kredytu i niepewność co do przyszłości.

Całkiem nieźle sprzedają się (i kredytują) działki budowlane. Kwoty kredytów (oraz raty) nie są zwykle tak wysokie jak w przypadku mieszkań lub budowy domu. Przede wszystkim zainteresowani nimi są klienci z gotówką (którzy w ten sposób ją inwestują, chroniąc się przed inflacją) oraz ci, którzy myślą o budowie domu (w przyszłości, za „jakiś czas”).

Z moich rozmów z klientami wynika, że teraz zakup działki – widziany oczami klientów – wciąż jest względnie tani. W najbliższym czasie (kilka lat) klienci planują jak największą spłatę kredytu na zakup działki, aby przy budowie domu mieć już wysoki wkład własny (nieobciążoną ziemię, która – jak sądzą – jeszcze w tzw. międzyczasie zyska na wartości przynajmniej w takiej skali, jak inflacja zniszczy wartość gotówki).

Budujący dom systemem gospodarczym w pułapkach kredytowych

Wielu kredytobiorców dręczy sytuacja na rynku materiałów budowlanych. W moim odczuciu, w obecnej sytuacji, najbardziej poszkodowani są ci, którzy znajdują się w trakcie budowy domu systemem gospodarczym (pieniądze z transz nie wystarczają na wykonanie prac z nimi związanych!). Dzięki temu, zupełnie nie z własnej winy, można wpaść w pułapkę kredytową.

Na czym ona polega? Nie mogę budować, gdyż zabrakło mi pieniędzy, a bank nie wypłaca kolejnej transzy, gdyż nie zostały wykonane wszystkie prace z poprzedniej. Koło się zamyka. Mogę albo przerwać budowę i zostać na lodzie (z wykorzystanym częściowo kredytem i bez nieruchomości), albo zaciągać kolejne kredyty (zwykle już bardzo drogie), by kontynuować prace.

Dlatego też tak ryzykowna jest obecnie budowa domu. Problemem jest nie tylko rosnąca rata, ale również o wiele wyższe niż w kosztorysie koszty do poniesienia. Posiadacze kredytów na budowę domu systemem gospodarczym są w znacznie gorszej sytuacji niż ci, którzy mają WIBOR-owy kredyt na już wybudowane mieszkanie (im przynajmniej nie wzrosną już koszty materiałów budowlanych i robocizny).

Rekordowo popularne refinansowanie kredytu

Jednym z celów kredytu hipotecznego bywa refinansowanie kredytu z innego banku. Cel znany od wielu lat, ale stosunkowo mało popularny. Tak się składa, że obecnie refinansowanie kredytów przeżywa prawdziwy boom! W większości przypadków oczywiście to popularne refinansowanie kredytu jest związane z przechodzeniem ze zmiennego oprocentowania na stałe.

Przy obecnym poziomie stóp procentowych jest to już mocno ryzykowne, ale część klientów po prostu źle znosi podwyżki stóp procentowych i koszty nie są dla nich istotne – chcą po prostu zablokować koszt kredytu na stałym poziomie. Nie zawsze jest to przeskok ze zmiennego na stałe oprocentowanie w ramach jednego banku! Popularne jest refinansowanie kredytu z jego jednoczesnym przeniesieniem.

Skoro zmiana kredytu ze zmiennym oprocentowaniem może się wiązać z ponownym badaniem zdolności kredytowej, to dlaczego nie zmienić przy okazji banku? Każdy ułamek punktu procentowego oszczędności na oprocentowaniu lub marży (w przypadku kredytów opartych na stawce WIBOR) to są już realne (i czasem niemałe) pieniądze. Dlatego też klienci tak często są zainteresowani zmianą banku.

A wiadomo, że rata to nie wszystko. Czasem można się (w pakiecie) pozbyć niechcianych ubezpieczeń lub warunków promocji, które nie każdemu leżą. Poza tym, coraz częściej klienci zwracają również uwagę na jakość obsługi w banku, w którym mają kredyt. Ma być jakość, a nie – jakoś. W szczególności dotyczy to tych klientów, którzy nie zamierzają spłacić kredytu w ciągu kilku lat, lecz sytuacji, w których związek z bankiem ma trwać 20-30 lat.

Trzeba jednak uważać. W niektórych przypadkach refinansowanie kredytu (wcześniejsza całkowita spłata) wiąże się również z koniecznością zapłacenia prowizji dla obecnego banku. W przypadku kredytów, którym nie „stuknęły” jeszcze trzy latka, może to być utrudnione. Dodatkowe koszty należy brać pod uwagę przy ocenie atrakcyjności refinansowania.

Popularne nie tylko refinansowanie kredytu. Chętniej nadpłacamy!

Bardzo wysokie oprocentowanie kredytów oraz nadal niskie potencjalne zyski z depozytów bankowych powodują, że ci, którzy mają taką możliwość, starają się nadpłacać kredyty. Rozwiązania są oczywiście dwa. Nadpłata kredytu oraz obniżenie wysokości kolejnych rat lub skrócenie okresu kredytowania z pozostawieniem raty na tym samym poziomie.

Dzięki temu możliwe jest ograniczenie kosztów (odpowiednio: bieżących lub całkowitych) związanych z kredytem hipotecznym. Warto jednak pamiętać, żeby wcześniejsza spłata lub częściowa nadpłata kredytu nie skończyła się zniszczeniem płynności finansowej. Bo jeśli kilka miesięcy później trzeba będzie pójść po pożyczkę gotówkową na podratowanie budżetu domowego – może to być najgorsza decyzja w życiu. Tutaj piszę jakie są „za” i „przeciw” wcześniejszej spłacie kredytu.

Są również sytuacje, gdy kredytobiorcy mają bardzo duży problem z regulowaniem zobowiązania i dlatego zmuszeni są (skrajny przypadek) do sprzedaży nieruchomości i np. powrotu do zamieszkania z rodzicami. Jeżeli taka sytuacja jest bardzo prawdopodobna, to korzystniej jest zbyć samemu nieruchomość, zanim zostaniemy do tego zmuszeni przez wierzyciela.

Pamiętaj, jeżeli nadal masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, a bank nie chce zmienić umowy na stałoprocentową bez ponownego badania zdolności kredytowej, to działaj. Przynajmniej sprawdź oferty w innych bankach. Możesz też napisać do mnie. Opisz swoją sytuację, a postaram się pomóc (pisz do mnie)

Zakup mieszkania finansowany kredytem… gotówkowym?

Okazuje się, że coraz częściej zakup nieruchomości jest finansowany kredytem… gotówkowym. Nie są to może jakieś „milionowe” transakcje, ale mniejsze kwoty – np. do 100 000 zł, 150 000 zł. Za tyle można np. kupić działkę lub sfinansować zakup gotowego mieszkania (jak ktoś posiada wysoki wkład własny). Najlepsze oferty dla „gotówki” mają oprocentowanie (również stałe) do 10%.

Rata takiego kredytu jest zbliżona do analogicznego kredytu hipotecznego przy obecnych stopach procentowych. Plusem jest również szybka decyzja kredytowa (w kilka dni, a nie tygodni) oraz niższe koszty związane z transakcją (wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe). I mniejsza liczba dokumentów, które trzeba zebrać, oraz formalności.

Minusem jest okres kredytowania, który wynosi dla „gotówek” tylko do 10 lat, a dla kredytów hipotecznych – nawet 30-35 lat. Im krótszy okres kredytowania tym niższe koszty, ale jednak znacznie wyższa rata. Nie każdego na nią stać lub może nie posiadać zdolności kredytowej dla takiej pożyczki. Tym niemniej dzieje się rzecz zaskakująca – dostęp do kredytów hipotecznych stał się tak trudny i drogi, że porządna oferta kredytu gotówkowego może być konkurencyjna.

zdjęcie tytułowe: MasterSenaiper/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
19 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Piotr
8 miesięcy temu

Punkt 5 zakup nieruchomości na kartę kredytową 😄 mógłbym mieć taki limit, że spokojnie by starczyło.

pomysł oczywiście nieekonomiczny, ale takie limity banki przyznają.

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Piotr

AmeEx pewnie tak ;-))

stef
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

w Millenium można było dostać kiedyś 30 krotność zarobków..

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  stef

Teraz już chyba tylko 10-krotność

Waldek
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ekhm, parę lat temu pewna korporacja z USA otwierająca się w Polsce dawała pracownikom amexy z wielkim limitem na delegacje i wydatki służbowe plus druga z mniejszym na cele prywatne. Jeden z pracowników kupił sobie w salonie nowe auto płacąc tym amexem służbowym. Po tym zdarzeniu szybko ścięto limity do kilku tys PLN.

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Waldek

Nie wiedziałem, że w AmEx można mieć niski limit 🙂

stef
8 miesięcy temu

odnośnie finansowania kredytem gotówkowym;
mam wibor 6m+1,895 marży, czyli niby dobre warunki, ale już pojawiają się kredyty gotówkowe o minimalnie lepszym RRSO. Dojdzie do sytuacji że będzie się opłacało uzyskać 100 000 kredytu gotówkowego i nadpłacic nim hipotekę!

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  stef

I to będzie patologia

Dominik
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A gotówkowe na 9,99% maja okres nawet 10 lat oprocentowanie stałe. Do 150 tysiecy. Szkoda że tylko 10 lat jakby tak na 15 się dało to moze zamiast hipotecznego 2 gotówkowe by było warto.

Jedyny BNP Paribas ma hipoteczny na 10 lat na 8,50%.

Może jakiś ranking kredytów gotówkowych ? Jak komuś zostało 10 lat to moze jednak wziecie gotówkowego i spłata hipotecznego nim nie jest taka głupia w sumie

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Dominik

Przy dużych kwotach kredyty gotówkowe są do pewnego stopnia „negocjowalne”, więc nie wiem czy taki ranking byłby pomocny, ale może pokażemy kilka fajnych ofert. Tylko już się zdarzało, że jak pokazaliśmy dobrą ofertę, to ona znikała, bo ludzie się na nią rzucali 😉

Dominik
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

To zostanie 2 najlepsza czy 3. Przeglad rynku by się przydał.

Ciekawi mnie ile najmniej się da. Było 6,7 w aionie teraz ciekawe czy poniżej 9 da się zejść.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Dominik

Chyba Revolut ma taką ofertę

Dominik
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Wiem że bank millenium na 5 lat ma mega ofertę bo tam konto mam. 8.83 rsso do 4p tysięcy

A reszta nie wiem. Jestem ciekawy czy gdzieś lepiej jest. Ranking lokat jest, karty kredytowe były. Bnp pięknie zapalił bonami do allegro w promocji. To z rankingu kredytów napewno sporo osób skorzysta.

Adax
8 miesięcy temu

Po co kredyt komuś kto ma gotówkę? -> Całkiem nieźle sprzedają się (i kredytują) działki budowlane. Kwoty kredytów (oraz raty) nie są zwykle tak wysokie jak w przypadku mieszkań lub budowy domu. Przede wszystkim zainteresowani nimi są klienci z gotówką (którzy w ten sposób ją inwestują, chroniąc się przed inflacją) oraz ci, którzy myślą o budowie domu (w przyszłości, za „jakiś czas”).

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Adax

Po to, że gotówkę można ulokować na 10% rocznie, a kredyt tyle nie kosztuje

Andrzej
8 miesięcy temu

Ciekawe jakby wyglądał rynek nieruchomości jakby od początku zdolność była liczona realnie. Czyli uwzględniając stopy gdy bank centralny walczy z galopującą inflacją a nie super optymistyczne na samym szczycie hossy kiedy stopy szorują po dnie. Zaś umowa kredytowa promowała tych co umieją zaciskać pasa i są w stanie mieć sensowy wkład własny.
Teraz mamy wyśrubowane ceny nieruchomości, dziadki z areałem oczekują bóg wie jakich pieniędzy za działkę budowlaną. Zaś na pierwszej linii budowlanki szara strefa dawno przekroczyła 100% wolumenu oficjalnych transakcji ;).

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Sprzedaż kredytów wynosiłaby trzy sztuki kwartalnie 😉

rraaffaalleekk
8 miesięcy temu

Jak dla mnie ciekawa sytuacja, trochę niezrozumiała. Miesiąc temu z ciekawości chciałem sprawdzić swoją zdolność kredytową u naszego „giganta” bankowości PKO BP 🙂

Zarobki => około 5.7 kPLN z umowy o pracę, singiel, jedyne obciążenie to karta kredytowa z limitem 1 kPLN, na bieżące wydatki.

Poniżej propozycja banku:
Maksymalna zdolność na kredyt hipoteczny: 220 kPLN na 30 lat z oprocentowaniem stałym
Natomiast kredyt gotówkowy: na już, co najmniej 150 kPLN.

Ciekawi mnie skąd taka mała różnica, tylko 70 kPLN.

Macie Państwo jakiś pomysł?

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  rraaffaalleekk

Bo przy kredycie hipotecznym obowiązują dodatkowe regulacje KNF (musi być zdolność na spłatę rat przy WIBOR o 5 pkt. proc. wyższym), a w przypadku kredytów gotówkowych nic takiego nie ma. Albo w pierwszym przypadku nastąpiło przeregulowanie, albo w drugim niedoregulowanie. Odpowiedź poznamy za trzy-cztery lata, w zależności od portfela złych kredytów w inkryminowanym banku 🙂

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!