Kredyt jak ruletka? Ile maksymalnie mogłeś pożyczyć z banku, żeby było bezpiecznie? I jak długo musisz pracować, żeby „odrobić” utraconą zdolność kredytową?

Podwyżki stóp procentowych odbierają wielu Polakom możliwość zakupu mieszkania na kredyt. Warto trzymać kciuki za to, żeby docelowy poziom tych stóp nie był zbyt wysoki. Jak długo trzeba będzie pracować, żeby „odrobić” właśnie utraconą zdolność kredytową? Ile bezpiecznie można było wziąć kredytu, żeby nie „popłynąć”? I czy przypadkiem cała ta sytuacja nie staje się argumentem na rzecz przystąpienia Polski do strefy euro?

Zdolność kredytowa oraz ceny nieruchomości – to dwa najważniejsze parametry stanowiące o tym, jaką część Polaków stać na własne mieszkanie. Co prawda duża część nieruchomości jest w Polsce kupowana za gotówkę, ale po pierwsze ta gotówka często pochodzi ze sprzedaży innej nieruchomości (której nabywca korzystał z finansowania bankowego), a po drugie – udział transakcji nieruchomościowych wspomaganych bankowym pieniądzem wciąż przekracza 50%.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Oczywiście możemy zastanawiać się nad tym, czy każdy musi mieć własne mieszkanie i czy każdy powinien. Zwłaszcza czy powinien mieć mieszkanie na kredyt. Bo wtedy nieruchomość i wieloletnie zobowiązanie de facto „przywiązują” kredytobiorcę do konkretnego miejsca i ograniczają mobilność (a ona może mieć znaczenie w kontekście rozwoju kariery zawodowej).

Tym niemniej lepiej mieć wybór (własne czy wynajmowane) niż go nie mieć. A ten wybór zależy właśnie od tego, jaką mamy maksymalną zdolność kredytową i ile metrów mieszkania hipotetycznie możemy za tę zdolność sfinansować (to z kolei wynika z cen nieruchomości). Na resztę metrów musimy zaoszczędzić pieniądze we własnym zakresie.

Jak długo trzeba pracować na własne mieszkanie? To zależy od… kredytu

Im więcej metrów mieszkania można sfinansować kredytem przy maksymalnej zdolności kredytowej, tym elastyczność decyzyjna potencjalnego kredytobiorcy jest większa. Bo albo może sobie pozwolić na większe lokum, albo kupić zamierzoną liczbę metrów w mniejszej części na kredyt (czyli ograniczyć koszty korzystania z obcego kapitału).

Co wpływa na zdolność kredytową? Głównie dwie rzeczy. Pierwsza to poziom zarobków, który w Polsce generalnie stabilnie rośnie. Zwłaszcza dotyczy to osób o średnich i wysokich dochodach, a to one najczęściej kupują nieruchomości na własność. Druga rzecz to poziom stóp procentowych (czyli pośrednio: koszt odsetkowy finansowania). No i właśnie one ostatnio bardzo mocno nam się zdestabilizowały.

Niemal zerowe stopy procentowe były oczywiście sytuacją patologiczną, choć wynikające z nich koszty kredytów hipotecznych (2,5-3% w skali roku) nie były niczym niespotykanym, patrząc na standardy w niektórych rozwiniętych krajach. Tam tyle kredyty kosztują – i nikt się nie dziwi.

Teraz stopy procentowe podeszły do poziomu, w którym koszt kredytu wzrósł do 5,5-6,5%. To już gorzej, ale – jak na kraj, w którym ludzie wciąż zarabiają trzy razy mniej niż w najzamożniejszych krajach świata – nie jest to rzecz niespotykana. Jednak prognozy mówią, że docelowy poziom stóp procentowych będzie znacznie wyżej niż jest dziś. To spowoduje, iż koszt przeciętnego kredytu hipotecznego osiągnie 8-8,5% w skali roku.

Miejmy nadzieję, że zbyt długo się na tym poziomie nie utrzyma. Nie chodzi tylko o troskę o portfele tych, którzy już mają na karku kredyt hipoteczny (i muszą płacić wyższe raty). Tak wysoki koszt kredytu oddali o wiele lat marzenia tych osób, które utraciły zdolność kredytową na kwoty, za które można by kupić mieszkanie.

Czytaj też: Stopy w górę! Kto może mieć problem ze spłatą kredytu hipotecznego? 

Jak bezpieczny kredyt przestał być bezpieczny?

O ile lat dokładnie je oddali? Policzmy. Przed podwyżkami stóp (gdy koszt kredytu nie przekraczał 3% rocznie) ktoś zarabiający ok. 6000 zł miesięcznie na rękę – to dość dużo jak na polskie warunki – mógł bezpiecznie pożyczyć mniej więcej 450 000 zł na 25 lat. Jeśli do tego miał 100 000 zł własnych oszczędności, to stać go było, żeby za te pieniądze kupić 50-60 mkw. mieszkania na kredyt z 20-proc. wkładem własnym.

Słowo-klucz w tej sytuacji to „bezpiecznie”. Formalnie taka osoba mogłaby pożyczyć więcej i z niższym wkładem własnym, ale bezpieczny kredyt to taki, w którym rata nie przekracza 30-35% miesięcznego domowego budżetu kredytobiorcy (i to przy założeniu, że nie ma innych kredytów). Przy tych warunkach, a także przyjmując, że kredyt nie ma być dłuższy niż 25 lat (oraz że jego marża nie jest szczególnie preferencyjna i wynosi 2%), górne widełki możliwości kredytowych wynosiły właśnie 450 000 zł.

Nota bene ten ktoś musiałby już być dobrze po 40-tce i pochodzić z Poznania (ewentualnie z Krakowa), bo żeby – z zarobkami rzędu 6000 zł miesięcznie – uzbierać aż 90 000 zł na wkład własny (to jedno z założeń bezpiecznego kredytu), musiałby przez 12-13 lat odkładać w banku co najmniej 10% pensji (600 zł miesięcznie). Początek tych 12-13 lat odkładania na pewno nie przypada na początek kariery zawodowej kredytobiorcy: takie pieniądze zaczyna się zarabiać, mając już kilka lat zawodowego doświadczenia, czyli ok. trzydziestki.

Po wzroście kosztów kredytu z 2-3% do obecnego poziomu 5,5-6,5% kredyt nagle przestał być bezpieczny, bo udział raty w domowym budżecie niespodziewanie wzrósł do 51% (zaś sama rata z ok. 2000 zł do ok. 3000 zł). Jeśli koszt kredytu, co już jest praktycznie przesądzone, dojdzie do docelowego poziomu 8-8,5% rocznie (to stanie się zapewne latem lub jesienią), to udział raty w domowym budżecie osiągnie… 60%.

I to już nie będzie zabawne. A mówimy o naprawdę nieźle zarabiającej osobie (w polskich warunkach, może wyjąwszy Warszawę, prawie 9000 zł brutto na etacie to zarobki elitarne). Co prawda mówimy również o singlu, ale za to bezdzietnym.

Czytaj też: WIBOR w górę. Jak chronić się przed wzrostem oprocentowania?

Jak długo trzeba pracować, żeby „odrobić” utraconą zdolność kredytową?

Zadałem sobie pytanie: co by się musiało stać z dochodami kredytobiorcy, żeby te „pęknięte” bufory bezpieczeństwa wróciły do startowego poziomu? Kiedy rata kredytowa znów stałaby się bezpieczna? W obliczeniach pomógł mi analityk Flawiusz Pawluk, który zjadł zęby na różnego rodzaju analizach finansowych. Co nam wyszło?

Zakładamy, że koszt kredytu dziś zostałby „zamrożony” na poziomie obecnym (czyli tak, jak gdyby kredytobiorca dziś przeszedł na stałą stopę procentową) oraz przyjmujemy, że nasz przykładowy rozsądny kredytobiorca jest w dobrym miejscu swojej zawodowej kariery i corocznie przyjmuje 10% podwyżki wynagrodzenia (w coś trzeba wierzyć). Przy takich założeniach obciążenie ratą kredytową wróciłoby do poziomu 30% dopiero po pięciu latach (dokładnie: wyniosłoby wtedy 31%).

A gdyby stopy procentowe zostały „zamrożone” na stałe na poziomie docelowym, czyli implikującym koszt kredytu rzędu 8-8,5% rocznie? Wtedy trzeba byłoby aż siedmiu lat – przy systematycznym wzroście wynagrodzenia o 10% – żeby obciążenie domowego budżetu kredytem wróciło do bezpiecznego poziomu.

Spore znaczenie ma marża kredytowa: gdyby zamiast 2% wynosiła tylko 1%, to aż o rok przesunęłaby w obu przypadkach powrót raty do bezpiecznego poziomu.

Pięć-siedem lat: aż tyle trzeba czekać – i to mając po 10% rocznie podwyżki wynagrodzenia! – żeby już zaciągnięty kredyt wrócił do takiego poziomu, który byłby porównywalny z czasami prawie zerowych stóp procentowych.

Ale tyle samo czasu potrzebuje też ktoś, kto kredytu nie zaciągnął, by móc go znów bezpiecznie wziąć przy wyższym koszcie finansowania. Można więc powiedzieć, że jeśli zarabiasz 6000 zł na rękę i jesteś singlem, to przez kolejnych pięć-siedem lat musisz ciężko i dobrze pracować (czyli zarabiać coraz więcej), by znów móc bezpiecznie kupić mieszkanie.

Czytaj też: Tani kredyt hipoteczny. Jak sobie poradzić ze spłatą, gdy przestał być tani?

Bezpieczny kredyt: 4 m kw. mieszkania za każdy tysiąc zł pensji netto

Na koniec, korzystając z modelu przygotowanego przez Flawiusza Pawluka, postanowiłem policzyć, ile powinien wynosić maksymalny bezpieczny w każdych okolicznościach kredyt. Taki, który nie przekroczyłby 30% domowego budżetu w erze zerowych stóp procentowych, a nawet po wzroście kosztów kredytu do 8% rocznie.

Okazuje się, że jeśli ktoś o dochodzie 6000 zł chciałby wziąć taki kredyt w erze zerowych stóp procentowych, to powinien szarpnąć się na maksymalnie 250 000 zł. Wtedy obciążenie dochodów ratą kredytową nie przekroczyłoby 19% przy prawie zerowych stopach oraz wyniosłoby 34% domowego budżetu przy kosztach kredytu na poziomie 8,5%. Niewesołe to, bo za takie pieniądze – 250 000 zł – nie da się kupić w dużym mieście nawet kawalerki (można sobie pozwolić na 25 mkw. przy cenie 10 000 zł za m2).

Zobacz też wideokomentarz o konsekwencjach podwyżek ceny kredytu:

Co więc powinien zrobić ktoś, kto jest maksymalnie ostrożny i chciałby się bezpiecznie zadłużyć w erze superniskich stóp procentowych, zarabiając 6000 zł miesięcznie na rękę? Odpowiedź jest brutalna: powinien wziąć 250 000 zł kredytu, a na resztę inwestycji mieć własne oszczędności.

Rozciągając te wyliczenia na bardziej uniwersalną sytuację: każdy 1000 zł zarobków na rękę daje „prawo” do ultrabezpiecznego zadłużenia (takiego, którego rata w żadnych okolicznościach nie przekroczy 30% dochodów) na zakup tylko 4 mkw. mieszkania. Jednocześnie każde 10% podwyżki pensji daje dodatkowe 0,5 mkw. mieszkania, które można bezpiecznie kupić za pożyczone pieniądze. Tylko pół metra.

Ten przykład pokazuje, jak kolosalne znaczenie ma oprocentowanie kredytu dla możliwości zakupu mieszkania (o ile ma być częściowo finansowane kredytem). Być może jest to kolejny argument dla zwolenników przystąpienia Polski do strefy euro – tam koszt finansowania jest bliżej 3% rocznie niż 8% rocznie jak u nas.

Obejrzyj też wideokomentarz:

——————

Posłuchaj podcastu: coraz droższe kredyty. Czy znów grozi nam, że będziemy mieszkać „u Niemca”?