W Polsce może być nawet milion mieszkań bez lokatorów. Czy uwolnienie pustostanów może być receptą na zwiększenie podaży mieszkań na wynajem i spadek ich cen?

Liczba wolnych mieszkań na wynajem zbliża się do zera. Ale w Polsce może być nawet blisko milion mieszkań, które stoją puste, bo ich właściciele… boją się najmu i nawet nie rozważają, żeby kogoś w swoich opustoszałych „włościach” zakwaterować. Czy należy zachęcić ich do tego, by zaczęli zarabiać na wynajmie nieruchomości? Jak to robić? I czy prawo w Polsce w ogóle temu sprzyja?

Kilka nieszczęść spadło w jednym czasie na rynek najmu, jeśli oczywiście spojrzymy na problem przez pryzmat kogoś, kto szuka mieszkania do wynajęcia. Efektem tych nieszczęść jest drastyczny spadek podaży mieszkań na wynajem i rosnące ceny najmu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Najświeższą przyczyną spadku podaży jest oczywiście wybuch wojny w Ukrainie. W ciągu miesiąca do Polski przybyło już ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy, którzy „wysuszyli” rynek z ofert. Inną przyczyną jest wygasająca pandemia. Powoli wracamy do trybu życia znanego przed pandemią. Koniec z pracą i nauką zdalną, co sprzyja popytowi na najem.

Wreszcie popytowi sprzyjają rosnące ceny kredytów mieszkaniowych czy nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którymi banki mają obowiązek bardziej restrykcyjnie badać zdolność kredytową klientów. Do rosnącego kosztu kredytu trzeba też dodać wysoką inflację, przez co np. prace wykończeniowe stają się droższe. Wiele osób zmuszonych jest więc odłożyć plany związane z zakupem nieruchomości.

Przeczytaj też: Rynek wynajmu mieszkań prawie „wysuszony” z powodu wojny w Ukrainie. Są pierwsze dane o „wojennych” czynszach. Zmienia się też popyt na mieszkania

Ceny najmu wyższe niż przed pandemią

Dla osób szukających mieszkania na wynajem obecna sytuacja stała się wręcz dramatyczna. Moja bliska znajoma musi do końca marca wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Jeszcze kilka tygodni temu mogła wybierać w warszawskich ofertach. Już kilka razy zwiększała „nieprzekraczalny” budżet na najem, ale to też nic nie dało. Ofert brak.

Z najnowszego raport Expandera i Rentier.io o najmie mieszkań wynika, że w ciągu minionych 12 miesięcy stawki najmu w 16 badanych przez te firmy miastach wzrosły przeciętnie o 9%. Niemal wszędzie są już wyższe niż przed wybuchem pandemii. W Szczecinie w ciągu dwóch lat stawki wzrosły aż o 22%. Cenowo „bronią” się jeszcze takie miasta jak Częstochowa, Białystok, Warszawa czy Toruń – w tych miastach jest jeszcze nieco taniej niż w styczniu 2020 r.

W tym momencie podaż mieszkań na wynajem w dużym stopniu uzależniona jest od sytuacji w Ukrainie. Ale jeśli końca wojny nie będzie widać, do Polski przyjadą kolejni uchodźcy z Ukrainy, ale nie tylko. Sankcje nałożone na Rosję z każdym dniem obniżać będą poziom życia w tym kraju. Można więc spodziewać się też napływu uchodźców z Rosji.

Przeczytaj też: Szukasz mieszkania do wynajęcia? Co zrobić, by wygrać casting na najemcę i wytargować niższy czynsz? Oto cechy idealnego najemcy

Susza i drożyzna na rynku najmu mieszkań 

Obserwacjami na temat obecnej sytuacji na rynku najmu podzielił się niedawno Sławek Muturi, szef agencji nieruchomości, która zarządza blisko 7500 mieszkaniami.

„Gdy trzy tygodnie temu otrzymywałem mail o treści „Sławek, pomóż!”, to mogłem być pewny, że chodziło o to, bym zapewnił komuś jakieś darmowe mieszkanie. Dziś maile o podobnej treści dotyczą tego, czy mam jakiekolwiek mieszkanie w rozsądnej cenie. Za tydzień lub dwa – jestem tego pewien – będą dotyczyć tego, czy mam jakiś pomysł na to, jak odzyskać pieniądze od jakiegoś oszusta, który – podając się za właściciela – podpisał umowy najmu i zainkasował zaliczki od kilkunastu różnych osób na to samo mieszkanie”

– mówi Sławek Muturi. Jakie są wolne zasoby zarządzanej przez niego agencji? 24 lutego, czyli w dniu wybuchu wojny w Ukrainie, pustostany wynosiły 1,8% (rok wcześniej blisko 7%). Obecnie pustostany firmy spadły do 0,5%.

„Osoba podejmująca decyzję o wynajęciu mieszkania pół godziny po jego obejrzeniu, otrzymuje od nas informację, że ktoś inny już zdążył podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić zadatek. Kolega, który mieszka w wynajętym mieszkaniu w Krakowie, otrzymał wczoraj SMS od właściciela mieszkania z propozycją podniesienia czynszu najmu o 400 zł, z poziomu 1500 do kwoty 1900 zł za miesiąc”.

Przeczytaj też: Wkurza cię, że rosnący WIBOR podnosi raty kredytów? Pierwszy bank w Polsce zaoferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem aż przez 10 lat. Wiemy z jakim

Uwolnienie pustostanów receptą na spadek cen?

Ale czy można coś zrobić „tu i teraz”, by rozwiązać problem niskiej podaży mieszkań na wynajem? Sławek Muturi uważa, że zna receptę. Jego zdaniem należy uwolnić pustostany, czyli wprowadzić na rynek najmu mieszkania, które z różnych powodów stoją puste.

Z poprzedniego Narodowego Spisu Powszechnego (z 2002 r.) wynika, że spośród 12,5 mln wszystkich mieszkań w kraju aż 760 000 było niezamieszkanych, a więc pustostany stanowiły 6,1%. Za nami kolejny spis, z którego wynika (nie znamy jeszcze szczegółowych wyników), że łącznie mamy dzisiaj ok. 15,2 mln mieszkań.

„Zakładając podobną do 2002 r. proporcję mieszkań pustych – 6,1% – oznaczałoby to, że w Polsce mamy dziś około 927 000 wolnych mieszkań. Część pustostanów znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, nienadających się do zamieszkania ze względu na ich tragiczny stan techniczny zagrażający zdrowiu lub nawet życiu. Ale spora część to puste mieszkania w sprawnych, zamieszkałych budynkach”

– mówi Muturi. A stoją puste, bo właściciele nie mają czasu na zrobienie remontu albo po prostu boją się zniszczenia mieszkania przez najemcę, nie chcą uwikłać się w formalności związane z podpisaniem umowy, a jeszcze inni trzymają mieszkania dla dzieci czy wnuków. Mój rozmówca uważa, że w interesie stabilności rynku nieruchomości jest dziś dotarcie do właścicieli mieszkań i próba przekonania, że wynajmowanie mieszkań nie jest wcale takie straszne.

„Na podstawie obsługi tysięcy mieszkań, a pierwsze wynajęliśmy już blisko 25 lat temu, wiemy, że odsetek najemców dewastujących mieszkanie lub niepłacących i niechcących się wyprowadzić jest znikomy. W naszym doświadczeniu to pojedyncze przypadki w skali roku. Do najmu można się dobrze przygotować, uzbroić w wiedzę, w dobre praktyki najmu. Można obsługę najmu powierzyć profesjonalistom”.

Przeczytaj też: Setki tysięcy uchodźców w polskich miastach. Dworce i hale pękają w szwach. Gdzie powinni zamieszkać? Co powinni mieć za darmo? I kto ma za to płacić?

Problemem właścicieli mieszkań są powolne sądy

Problem w tym, że ciężko jest przekonać ludzi, że wynajęcie mieszkania jest bezpieczne. Fakt, że z punktu widzenia całego rynku problem z niepłacącymi najemcami jest znikomy, nie działa tak na wyobraźnię jak kilka artykułów o nieuczciwych najemcach.

Właściciele mieszkań obawiają się przepisów, które w ich mniemaniu faworyzują najemców. Jednym z kontrowersyjnych i zniechęcających do wynajmu jest brak możliwości pozbycia się najemcy, który nie płaci czynszu. Dla właściciela to faktycznie problem, bo nie może użyć środków „siłowych”, np. pozbyć się rzeczy najemcy i wymienić zamków w drzwiach. Działając w ten sposób, właściciel sam naraża się na konsekwencje prawne.

Żeby pozbyć się uciążliwego lokatora, właściciel musi go najpierw wezwać do zapłaty i polubownego rozwiązania sporu, a jeśli to nie pomoże, skierować sprawę o zapłatę czynszu do sądu, w międzyczasie wypowiedzieć obowiązującą umowę najmu oraz skierować sprawę o eksmisję do sądu. Zdaniem Sławka Muturi problemem nie jest tu ustawa o ochronie praw lokatorskich, a szybkość działania sądów oraz skuteczność działania komorników.

„Słyszałem o sprawach trwających nawet cztery lata. Po tym czasie okazywało się, że dłużnik ukrył swój majątek i komornik i tak nie miał z czego ściągnąć należności. Właścicielowi pozostała satysfakcja z wygranego procesu oraz wątła nadzieja, że komornik za jakiś czas zdoła znaleźć drogę do odzyskania pieniędzy. Takie sprawy się zdarzają, ale nie chciałbym siać niepotrzebnej paniki. Obecnie opiekujemy się ok. 7500 mieszkaniami i zajmujemy się tym od blisko 25 lat. W tym czasie ani razu nasza sprawa nie trafiła do etapu komorniczego. Nawet najtrudniejsze sprawy udaje się zwykle załatwić polubownie”.

Co o tym sądzicie? Czy podobnie jak mój rozmówca uważacie, że nie należy obawiać się wynajmowania mieszkań? A może wręcz przeciwnie: obowiązujące przepisy zbytnio faworyzują najemców kosztem właścicieli? A jeśli tak, to jak powinny być skonstruowane przepisy, by doprowadzić do prawdziwej równowagi stron transakcji?

Czytaj też: Opłacalność inwestycji w mieszkania: NBP pokazał, że dzieje się coś złego

————-

Posłuchaj podcastu: jak wojna zmieni rynek nieruchomości?

Jak wojna przeora rynek nieruchomości? Naszym gościem w podkaście „Finansowe sensacje tygodnia” jest Marek Wielgo, długoletni dziennikarz „Gazety Wyborczej” piszący o nieruchomościach, a od niedawna autor portalu z ogłoszeniami GetHome. Rozważamy wpływ wojny na rynek nieruchomości w Polsce. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem. Podcast jest też na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i pięciu innych, popularnych platformach podcastowych. Macie na temat „wojna a nieruchomości” swoją opinię, doświadczenia albo już widzicie, jak zmienia się rynek? Piszcie na kontakt@subiektywnieofinansach.pl!

Źródło zdjęcia: Pixabay