NBP chce utrącić pomysł rządu, który ma ułatwić młodym rodzinom zakup mieszkania? „To zagrożenie”. Dla kogo kredyt bez wkładu własnego okaże się pułapką?

Rząd chce pomóc rodzinom, które nie mają pieniędzy na wkład własny do kredytu mieszkaniowego, ale NBP bije na alarm. „Kredyty hipoteczne z gwarancją państwa to zagrożenie dla stabilności systemu finansowego”. Ma rację czy przesadza? Ile kredytów bez wkładu własnego udzielą banki i czy rzeczywiście ta liczba może być niebezpieczna, gdy gospodarka wpadnie w tarapaty? Sprawdzam!

Rząd pracuje nad ustawą, która zwolni (niektórych) kupujących mieszkanie na kredyt od posiadania wymaganego przez banki wkładu własnego. Nowe przepisy są częścią „Polskiego Ładu” (stosowna ustawa właśnie trafiła do Senatu) i skierowane do osób, które mają – jak ujął to premier Mateusz Morawiecki – zdolność do płacenia regularnego czynszu za najem mieszkania, ale nie mają pieniędzy na wkład własny.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Rząd PiS i Solidarnej Polski chce im ulżyć i zaoferować państwową gwarancję przy zakupie mieszkania za bankowy kredyt. Propozycja łapie za serce hojnością, ale czy może być kolejnym – po aferze z frankami – wilczym dołem, w który wpadnie cały bankowy system w Polsce? Tego obawia się polski bank centralny.

Czytaj też: Czego uczy (a przynajmniej powinna nauczyć) nas największa w historii awaria Facebooka? Warto wyciągnąć wnioski już teraz. Lepszej okazji nie będzie. Zapraszam do poczytania nowego felietonu!

Komu przyjdzie z pomocą gwarancja wkładu własnego?

NBP ma jakiś problem z nieruchomościami. Z jednej strony regularnie przestrzega przed REIT-ami (to takie „fundusze inwestycyjne”, które płacą dywidendy od zysków z najmu nieruchomości) i miał zablokować rządowe plany wprowadzenia w Polsce takich instrumentów, a przez brak tych REIT-ów w Polsce ludzie mający niewielkie oszczędności są wyłączeni z możliwości zarabiania na rynku nieruchomości. Z drugiej strony, utrzymując niskie stopy procentowe, nakręca wzrost cen mieszkań. Nieruchomości drożeją szybciej, niż rosną nasze płace, przez co spada średnia liczba metrów kwadratowych, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie.

A teraz NBP napisał bardzo krytyczną opinię do ustawy o planowanej przez państwo gwarancji wkładu własnego do kredytów hipotecznych. To nie pierwszy raz, gdy NBP jest na kursie kolizyjnym z rządem (poróżnił się z Ministerstwem Finansów w kwestii gotówki i bezgotówki), ale tym razem ostrzeżenie brzmi bardzo poważnie.

Zanim się z nim zmierzymy, przypomnijmy, na czym polega idea kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, promowana tak ochoczo przez polski rząd. Na marginesie przypomnę, że w poprzedniej „edycji” rządów PiS wspomaganym przez urzędników pomysłem były kredyty frankowe. Czy kredyt bez wkładu własnego to kolejny głupi pomysł?

Założenia programu umożliwiającego poręczenie przez Bank Gospodarstwa Krajowego kwoty będącej wkładem własnym do kredytu hipotecznego mają być następujące:

• kredyt będzie musiał być zaciągnięty na minimum 15 lat i wyłącznie w walucie polskiej.
• kredyt będzie niedostępny dla bezdzietnych i niemłodych. Będą mogły się o niego starać małżeństwa lub osoby samotne, które wychowują co najmniej jedno dziecko. Będzie też limit wiekowy – 40 lat.
• kredyt z gwarancją ma być dostępny na zakup tylko pierwszej nieruchomości. Jeśli ktoś z ubiegających się o kredyt jest właścicielem nieruchomości (mieszkania lub domu), gwarancji nie dostanie.
• wysokość maksymalna gwarancji to 100 000 zł. Ale uwaga – gwarancja wygasa po 15 latach – co to oznacza, zaraz wyjaśnimy.
• będą limity ceny za 1 m kw. mieszkania, powyżej której nie będzie można skorzystać z gwarancji. Limity są uzależnione od regionu Polski – inne stawki będą dla Warszawy, inne dla Radomia czy Pcimia. Ale jakie dokładnie – to się okaże dopiero w przededniu wejścia ustawy w życie.
• będzie bonus za urodzenie dziecka. Gdy urodzi się drugie dziecko (pierwsze jest warunkiem skorzystania z gwarancji), BGK spłaci za rodzinę 20 000 zł. Za trzecie i każde kolejne „umorzenie” wyniesie 60 000 zł. To realne pieniądze od państwa, które zmniejszą kwotę zobowiązania finansowego wobec banku.

W zasadzie program popełnia wszystkie grzechy swoich poprzedników, czyli RnS („Rodzina na swoim”) i MdM („Mieszkanie dla młodych”). Oba z grubsza też polegały na dopłatach do wkładu własnego lub do odsetek od kredytu (więcej na ten temat w tym artykule). Na nich najbardziej skorzystali deweloperzy, a z pomocy korzystały osoby, które i tak miały zdolność kredytową, ale dzięki dopłatom kupowały sobie większe „M”.

Czytaj też: Jak ochronić oszczędności przed inflacją? Krótki przegląd antyinflacyjnych sposobów lokowania pieniędzy

Czytaj też: Czy podatek katastralny mógłby zatrzymać spekulacyjny wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?

Czy duże LtV jest dziś problemem? Co się zmieni po wprowadzeniu gwarancji wkładu własnego?

Czy brak wkładu własnego jest dla kupujących mieszkania realnym problemem? Premier przekonuje, że tak – rząd szacuje, że pomoc otrzyma mniej więcej 80 000 rodzin (dla porównania: z RnS skorzystało 200 000 rodzin). Będą to rodziny, które mają dochody, ale nie są w stanie odłożyć pieniędzy na wkład własny do kredytu. O jakie pieniądze chodzi? Jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, to trzeba mieć minimum 50 000 zł (10% + dopłata do rat za ubezpieczenie kolejnych 10% wkładu własnego).

Czy takie pieniądze rzeczywiście trudno uciułać? Odkładając co miesiąc 2000 zł, uzbierałoby się taką kwotę w ciągu dwóch lat. Schody zaczynają się wtedy, gdy te 2000 zł trzeba wydać na czynsz za wynajem mieszkania. O takich właśnie osobach mówi rząd: o osobach, które mają zdolność do płacenia czynszu, ale nie starcza im pieniędzy do zaciągnięcia kredytu. Wkład własny jest zaś konieczny, bo jest zabezpieczeniem dla banku – obniża relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości (czyli tzw. LTV).

Wkład własny uciułać coraz trudniej, bo ceny mieszkań rosną. Popyt na kredyty hipoteczne też jest rekordowy. W pierwszym półroczu udzielono 132 000 kredytów mieszkaniowych. Według danych Związku Banków Polskich w lipcu 2021 r. po raz pierwszy w historii miesięczna wartość udzielonych kredytów przekroczyła 8 mld zł. Rząd z jednej strony chce pomóc tym, którym mieszkanie ucieka sprzed nosa (co uciułają pieniądze, to okazuje się, że nie starcza ich na wkład własny do kredytu), ale z drugiej strony jeszcze doleje oliwy do ognia, bo zwiększy popyt na mieszkania. I to bardzo nie spodobało się w NBP.

„Biorąc pod uwagę bieżącą sytuację na rynku nieruchomości, należy zauważyć, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego, wykreuje dodatkowy popyt. Rodzi to ryzyko dalszego zwiększenia presji cenowej na rynku mieszkań, na którym obecnie podaż może nie być w stanie podążać za wciąż rosnącym zapotrzebowaniem. NBP uważa, że możliwość oferowania kredytu na cele mieszkaniowe w kwotach powyżej limitów ostrożnościowych LTV stoi w sprzeczności z celem wprowadzenia limitów przez Komisję Nadzoru Finansowego. Należy liczyć się z możliwością powstania niezamierzonych przez ustawodawcę konsekwencji w postaci osłabienia w dłuższym okresie stabilności systemu finansowego”

– napisał NBP. Czyli – nazwijmy rzeczy po imieniu – NBP ostrzega przed bańką na rynku nieruchomości. Podaż już dziś nie nadąża za popytem (choć ostanie dane mówią, że deweloperzy wzięli się wreszcie do roboty), a gwarancja wkładu własnego nakręci zainteresowanie mieszkaniami zupełnie nowej grupy klientów, którzy dziś oferty zakupu mieszkań w biurach nieruchomości oglądali tylko przez szybę.

Ale czy te 80 000 nowych umów kredytowych dla osób, które dziś nie mają wkładu własnego (a rząd im go zagwarantuje) rzeczywiście może zachwiać rynkiem nieruchomości oraz kondycją sektora bankowego? Jak bardzo zmieniłaby się struktura kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV (w relacji do tego, co jest teraz), gdyby rządowy program zaczął obowiązywać?

Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN nowo zaciągane kredyty charakteryzuje coraz niższy wskaźnik LtV – coraz więcej osób przychodzi do banku z dużą ilością gotówki (czyli mają wkład własny „do kwadratu”). W drugim kwartale, w porównaniu z podobnym okresem sprzed roku, zanotowano spadek udziału kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80%. W tym samym czasie wzrósł odsetek kredytów mieszkaniowych o LtV od 50 do 80% (takich kredytów jest o 10% więcej).

Liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła 2,472 mln sztuk, a ich całkowita wartość to 476,3 mld zł. Z tego – według danych Bankowego Funduszu Gwarancyjnego – „psuje” się tylko 2,4% kredytów o wartości 11,5 mld zł. Obecnie średnia wartość udzielonego kredytu to 329 000 zł. Gdyby założyć, że te 80 000 osób weźmie takie właśnie zobowiązanie, byłoby to w sumie 26,3 mld zł nowych kredytów.

Trudno sobie wyobrazić, by wszystkie te kredyty „się zepsuły”, ale gdyby było to np. 10% (a nie jest to niemożliwe, bo te kredyty będą udzielane osobom o niższej zdolności kredytowej) to byłoby to już 2,9 mld zł nowych kredytów z problemami w spłacie. To już jest znacząca kwota. Szczególnie, że może nie rozłożyć się równomiernie między banki – niektóre mogą być bardziej skłonne do udzielania takich kredytów niż inne.

Czytaj też: Czy podatek katastralny mógłby zatrzymać spekulacyjny wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?

Czytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Czy klient z niskim wkładem własnym (albo bez niego) to zło?

Czy strachy NBP są więc realne? Porozmawiałem na ten temat z Michałem Konarskim, analitykiem sektora bankowego z domu maklerskiego mBanku, i Jackiem Furgą, przewodniczącym Komitetu Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich.

Zdaniem analityka mBanku banki są na tyle roztropne, że będą potrafiły odróżnić klientów, którzy mają zdolność kredytową, od takich, którzy tylko chcą jechać na gapę i skorzystać w gwarancji od państwa. A zatem: nie wystarczy gwarancja od rządu, żeby ktoś dostał „kredyt na puls”. Banki będą pożyczały takim klientom, którzy mają wystarczające dochody.

„Na potrzeby obliczania zdolności kredytowej banki nie będą patrzeć na to, czy ktoś ma gwarancję od państwa czy nie. Będą się liczyć dochody, warunki makroekonomiczne, czas do przejścia na emeryturę. Po drugie – w interesie klienta jest spłacić całą kwotę kredytu, nieważne czy to będzie 100 000 zł (bez wkładu własnego) czy 80 000 zł (z wkładem własnym). Z danych na temat spłacalności kredytów hipotecznych wynika, że klienci mają dużą motywację do płacenia rat. Dodatkowo w lipcu zmieniono rekomendację S, która każe bankom bardziej restrykcyjnie liczyć zdolność kredytową dla długich kredytów, co dodatkowo zaostrza kryteria udzielenia kredytu”.

Jest inny problem – określony poziom LtV (czyli właśnie wkład własny klienta) jest dla banku zabezpieczeniem na wypadek spadku cen nieruchomości o wartość wkładu własnego. Ale, zdaniem analityka, dziś naprawdę trudno sobie wyobrazić aż taki spadek cen mieszkań, by banki musiały prosić klientów – zwłaszcza tych z rządowego programu, o być może niezbyt wysokich dochodach – o dopłaty do LtV.

„Jest sporo konsumentów, którzy wynajmują mieszkanie, ale – choć nie są w stanie odłożyć pieniędzy na wkład własny – to płacenie rat kredytu hipotecznego nie byłoby dla nich problemem. Mają wysoką zdolność kredytową, ale nie mają gotówki. Ta propozycja jest skierowana właśnie do nich. Ale boomu na kredyty bez wkładu własnego bym się nie spodziewał, bo to nie będzie propozycja dla wszystkich. Udział subsydiowanych kredytów w poprzednich programach wynosił średnio 18% – te wartości w przypadku nowego programu się nie powtórzą”.

Więcej obaw ma Jacek Furga. ZBP od początku wstrzemięźliwie, jeśli nie krytycznie, wypowiadał się na temat gwarancji wkładu własnego.

„To niedźwiedzia przysługa dla młodych osób. Kredyt bez „własnego” wkładu własnego będzie droższy, czyli z wyższą marżą banku, nawet o 200 pkt bazowych [2 punkty procentowe – mój dopisek]. Poza tym, będzie spłacany dłużej, co oznacza dłuższy okres naliczania odsetek. To też otwarcie się na klientów mniej wiarygodnych finansowo, bo takich, którzy nie zdołali zaoszczędzić własnych pieniędzy”.

Jacek Furga zwraca uwagę na to, że z punktu widzenia banku taka gwarancja, jaką oferuje rząd, i tak niewiele daje, bo jest udzielana na maksimum 15 lat albo do momentu spłacenia 20% wartości nieruchomości. Od tego momentu bank zostaje z ryzykownym klientem, ale bez gwarancji BGK.

„Dlatego „kredyt bez wkładu własnego” fajnie brzmi, ale tutaj nikt nikomu nic nie daje. A w razie problemów ze spłatą ktoś taki pójdzie do państwa po pomoc, bo powie przewrotnie, że kredyt był z państwową gwarancją”.

Zapytałem mojego rozmówcę o to, gdzie jest napisane, że ten klient będzie bardziej ryzykowny? Przecież banki mogą cały czas restrykcyjnie liczyć zdolność kredytową. Poza tym jak kogoś stać dziś na czynsz najmu, to tym bardziej będzie go stać na ratę kredytu. 

„Fakt, koszt najmu jest wyższy od kosztu kredytu. Ale nie można promować osób, które wybierały „konsumpcję”, a nie oszczędzanie. Lepiej odjąć sobie od ust, zrezygnować z zagranicznych wakacji i uzbierać wkład własny. Dlaczego oczywiście wszystko zależy od tego, jak do takich klientów podejdą banki. Ale wtedy sprawa rozstrzygnie się „na dole” wśród doradców kredytowych, sprzedawców i analityków, którzy – chcąc dostać premie – mogą sprzedawać kredyty bez wkładu własnego klientom mniej wiarygodnym. Jeśli wymagania dotyczące zdolności kredytowej będą zawieszone odpowiednio wysoko, to mogę się z tym zgodzić, że będzie to opcja dla osób, które rzeczywiście mają wysokie dochody, ale pracują od niedawna i nie zdążyły uzbierać oszczędności”

– mówi Jacek Furga. Historia uczy nas, że dotychczasowe programy wspierania rynku nieruchomości nie przyniosły wielkich korzyści. W tej konkretnej sytuacji mogą przyczynić się do wzrostu cen i jeszcze nakręcić popyt. Ale „siła rażenia” programu „mieszkanie bez wkładu własnego” będzie raczej niewielka. Kryteria (szczególnie konieczność posiadania dziecka i braku innych nieruchomości oraz kryteria cenowe) sprawiają, że wielu osobom ten program w życiu nie ulży.

Niewielki realnie zasięg programu zwiększa de facto siłę tezy, że jest to wyłącznie program propagandowy, który ma istnieć głównie w mediach, na plakatach i ma zapewnić rządowi przekonanie elektoratu, że „rząd dobrze rządzi”. A naprawdę to żadnego problemu nikt tu nie rozwiązuje. A może przeciwnie – bo 80 000 osób będzie miało może i łatwiejszy dostęp do (dużo droższego) kredytu, a setki tysięcy lub miliony osób, które się nie załapią, będą cierpiały z powodu jeszcze wyższych cen mieszkań.

Realną pomocą od państwa byłoby spłacenie części kredytu przez rząd (czyli przez wszystkich podatników) – jest to przewidziane, ale dopiero gdy w rodzinie pojawi się kolejne dziecko rodzinie. Dwoje dzieci urodzonych po zaciągnięciu kredytu to już gwarancja spłaty 60 000 zł – ten aspekt analiza NBP pomija. Tylko czy przypadkiem nie będzie to motywacja, żeby rodzić dzieci nie dlatego, że rodzice tego pragną, tylko żeby rząd spłacił część kredytu hipotecznego?

źródło zdjęcia: Unsplash