Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy może się opłacić? Jeśli spłacasz kredyt złotowy, to warto się rozejrzeć i zbadać oferty konkurencyjnych banków. Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność
Pan Tomasz postanowił zrealizować marzenie swojej rodziny o własnym domu. Działka kupiona, wkład własny zgromadzony, więc wystarczyło poszukać banku, który skredytowałby resztę inwestycji. Pogoda dopisywała, sprawdzonej ekipie budowlanej zwolnił się termin, więc finansowanie pan Tomek musiał uzyskać szybko. Ale z kredytem hipotecznym „na szybko” jest jak z ekspresową usługą u szewca. Musi być drożej.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Pomimo sporego wkładu własnego i dość wysokich dochodów (z dobrego źródła) pan Tomek nie szukał najlepszej oferty. Głównym parametrem wyboru kredytu miał być czas, w którym bank jest w stanie wypłacić pierwszą transzę. I faktycznie, poszło szybko. Cały proces kredytowy udało się przeprowadzić w trzy tygodnie od złożenia kompletnego wniosku kredytowego. Ekipa otrzymała zadatek ze środków własnych klienta więc, prace się rozpoczęły, a i transza kredytu z banku spłynęła na czas.
Bank wypłacał również kolejne transze zgodnie z harmonogramem. Budowa zakończyła się sukcesem. Pan Tomasz uzyskał wyższe dochody, niż zakładał, więc wykorzystał jedynie część kredytu bankowego. Nie uruchomił ostatniej transzy. Tym sposobem z uzyskanych 600.000 zł kredytu wykorzystał jedynie 500.000 zł. Ale prowizja oraz ubezpieczenie było liczone od pierwotnej kwoty kredytu czyli od 600.000 zł. Bank pobrał 30.000 zł (5%) składki ubezpieczeniowej (kredytowanej) oraz 12.600 zł prowizji (2%).
Pan Tomasz udał się do bankiera, z którym podpisał umowę kredytową, informując o zmianie potrzeb finansowych. Bank przygotował aneks zmniejszający kwotę kredytu i zaproponował proporcjonalny zwrot składki ubezpieczeniowej. Jeśli chodzi o nadpłaconą prowizję, to bank uznał, że zwrot się już nie należy.
Refinansowanie zbyt drogiego kredytu: argumenty za i przeciw
Pan Tomasz, gdy już zakończył budowę domu i się przeprowadził, zaczął się zastanawiać czy raty nie są zbyt wysokie (ok. 2030 zł miesięcznie). Prowizję i ubezpieczenie już zapłacone, ale marża kredytu nie była niska (2,49%). Może by więc zamienić bank na inny, tańszy Jakie warunki można obecnie uzyskać refinansując kredyt w innym banku? Przy LTV na poziomie ok. 50% możliwa do uzyskania marża to 1,9% (oprocentowanie kredytu – 2,11%), a szacunkowa rata – ok. 1875 zł. Różnica to „jedynie” 153 zł miesięcznie. Niby niedużo, ale tych miesięcy będzie 360 więc łącznie różnica (w ciągu 30 lat) na zapłaconych ratach wyniesie… ponad 55.000 zł.
Można też refinansować kredyt z pozostawieniem takiej samej raty, ale skróceniem okresu kredytowania. Mamy więc do wyboru 30 lat z ratą 1875 zł lub 27 lat z ratą 2026 zł (bliską tej obecnie płaconej). W pierwszej opcji koszty odsetkowe to około 175.300 zł a w drugiej 156.300 zł. Szansa na kolejne spore oszczędności.
Wniosek? Jeśli refinansujemy kredyt i obniżamy tym samym jego marżę, bardziej opłaca się zachować dotychczasową wysokość raty i „grać” skróceniem okresu kredytowania (oczywiście zakładamy, że stopy procentowe w kraju są stałe, bo w okresie kilkunastu lat spłaty trudno snuć w tej dziedzinie jakiekolwiek przypuszczenia.
Ale refinansowanie oznacza kolejny proces kredytowy (trzeba zebrać dokumenty, zaświadczenia itp…), poświęcony czas i oczywiście koszty do poniesienia. Jakie to koszty?
Prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu: 2% (banki wpisują je do umów na trzy pierwsze lata spłaty kredytu), co oznacza – zaokrąglając – 10.000 zł. Z prowizji za uzyskanie nowego kredytu można próbować się wywinąć (0%). Koszt wyceny nieruchomości (operat szacunkowy) to 800-1000 zł. Koszty sądowe to 300 zł i ewentualnie może jeszcze dojść koszt ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży do czasu wpisania banku do księgi wieczystej (zależy od szybkości działania sądu – może sięgnąć kilku tysięcy złotych).
W skrajnie niekorzystnej sytuacji można szacować koszt refinansowania typowego kredytu na kilkanaście tysięcy złotych. Ale przy dobrych wiatrach może to być tylko kilka tysięcy złotych. Sytuację mogą zamydlać ewentualne dodatkowe wymogi stawiane przez bank. Im niższa marża, tym większe ryzyko, że bank będzie żądał opłacania przez np. pięć lat konta osobistego, utrzymywania karty kredytowej albo zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości po cenie znacznie zawyżonej w stosunku do rynkowej.
Ale są i plusy. Refinansowanie kredytu jest o tyle wdzięczne, że można wybrać bank z najlepszą ofertą, nawet jeżeli proces kredytowy potrwa długo. Tutaj nic nas nie trzyma. Nie mamy już ciśnienia i nie trzeba wybierać banku z najszybszymi, lecz nie najtańszymi procesami kredytowymi. Pan Tomasz może też przemęczyć się trzy lata z obecnym bankiem i zrobić refinansowanie już bez opłaty za wcześniejszą spłatę. Ryzyko polega na tym, że nie wiemy, jakie marże będą oferowały banki za trzy lata oraz jak będzie wyglądała sytuacja finansowo-rodzinna pana Tomasza.
Generalnie refinansowanie opłaca się w sytuacji, gdy nowy bank nie wymaga większej lojalności, niż dotychczasowy (nie trzeba ponosić kosztów konta, karty kredytowej), nie żąda prowizji za udzielenie kredytu, zaś marża (uwzględniając dodatkowe koszty ubezpieczeniowe i podobne) jest o co najmniej 0,2-0,3 pkt proc. niższa od dotychczas spłacanego kredytu. No i o ile w dotychczasowym banku nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę. Każdy 0,1 pkt. proc. marży typowego kredytu to 5.000-6.000 zł oszczędności na koszcie łącznym.
Od czego zależy opłacalność refinansowania?
Jak wyglądają parametry Twojego kredytu? Czy jesteś z niego zadowolony? Być może spłacasz zobowiązanie od iluś-tam lat i się tematem nie interesujesz? Aby oszacować czy refinansowanie ma sens z ekonomicznego punktu widzenia (bo są też inne spojrzenia) potrzebne są następujące dane:
- obecna kwota kapitału do spłaty,
- szacunkowa wartość nieruchomości,
- pozostały okres obowiązywania umowy kredytowej,
- parametry kredytu (marża) oraz z jakich dodatkowych usług bankowych musisz korzystać.
Zostaw te dane w komentarzu, a postaram się oszacować czy refinansowanie może się opłacić. I czy masz taki kredyt, który w dzisiejszych warunkach jest korzystny. Pamiętam czasy, kiedy kredyt z marżą 1% to nie był jakiś kosmos, tylko standard na rynku. Spadające stopy procentowe niekoniecznie zmniejszyły oprocentowanie kredytów, bo banki zwyczajnie podniosły swoje marże…
Kolejnym krokiem jest zbadanie zdolności kredytowej i można startować z „refinansem” lub nie. Dodam również, że przyczyny przeniesienia kredytu do innego banku mogą mieć charakter pozaekonomiczny. Zdarza się, że klient decyduje się na taki krok (i ponosi z tego tytułu koszty) tylko dlatego, że mu współpraca z obecnym bankiem nie odpowiada.
Przeczytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?
————————
Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy Samcika!
W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Ekipa blogu „Subiektywnie o finansach” w składzie Maciej Bednarek, Irek Sudak, Michał Wachowski i Maciek Samcik walczy z następującymi zagadnieniami:
02:09 – „Temat tygodnia”: Dane GUS kontra dane z PIT-ów, czyli ile tak naprawdę zarabiają Polacy?
09:57 – „Liczba tygodnia”: NBP kupuje złoto. Co to oznacza i czy my też powinniśmy?
19:10 – „Dwie strony medalu”: Czy pieniądze rzeczywiście szczęścia nie dają? Naukowcy znów to sprawdzili i… się zdziwili
25:10 – „Poradnik Ekipy Samcika”: Testy na przeciwciała Sars-Cov-2 w Biedronce. Za jaką wiedzę płacimy 50 zł?
35:39 – „Ciekawostka tygodnia”: Czy przeciętny klient firmy deweloperskiej może liczyć na „obajtkowy” rabat przy zakupie mieszkania?
Zapraszamy do posłuchania po kliknięciu w ten link
zdjęcie tytułowe do tekstu: Austin Distel/Unsplash
