Rządzący przygotowują ulgę podatkową dla kupujących mieszkania. A może lepszy byłby „zrabatowany” wkład własny?

W najbliższych tygodniach  zacznie się maraton pracy nad finansami państwa, a jednym z kluczowych elementów będzie kształt ulg na zakup mieszkań. Czy rząd ułatwi zakupy nieruchomości, dopłaci do wkładu własnego? I komu w ten sposób chce pomóc. A może lepiej dofinansować klientom wkład własny?

Rynek nieruchomości stoi na rozdrożu, a rząd zapowiadał, że chce mu pomóc i wprowadzić ulgę na zakup mieszkań. Ustawa jest opracowywana (są znane jej główne założenia), ale… czy wszystko idzie w dobrą stronę? Dziś potencjalni kupujący nie wiedzą na czym stoją: czy kupować mieszkanie, czy czekać na rządowy program wsparcia?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Na własne mieszkanie czeka od 600.000 do 1,2 mln osób (szacunki są mocno rozbieżne). Aż 42% młodych ludzi mieszka z rodzicami pod jednym dachem. Wielu nie stać na zakup mieszkania, bo ceny nieruchomości rosną szybciej, niż ich zarobki. Być może kryzys po Covid-19 na jakiś czas przerwie ten trend.

Według firmy Emmerson Evaluation, która zajmuje się wyceną nieruchomości, ceny mieszkań spadną w Polsce w ciągu najbliższych dwóch lat o 15-20%. Oznacza to, że mieszkanie warte dziś 500.000 zł w dającej się przewidzieć przyszłości potanieje o 100.000 zł. Zakładając że pensje będą rosły, realny spadek cen mieszkań byłby jeszcze większy. Z kolei analitycy PKO BP spodziewają się 15% spadku cen już na koniec tego roku.

Co stoi za tą wizją? Oczekiwanie, że na rynek trafią lokale kupione z myślą o najmie krótkoterminowym (w ostatnich latach co drugie mieszkanie było kupowane nie po to, żeby zaspokoić potrzeby lokalowe, ale jako inwestycja pod wynajem). Niewykluczone, że jednocześnie  spadnie popyt, bo ludzie nie będą dostawać kredytów, zaś banki podwyższą oczekiwania dotyczące wkładu własnego.

Czytaj też: NBP o rynku mieszkaniowym: finanse deweloperów słabną, a ich los jest w rękach klientów. Na razie ceny mieszkań nie spadają. A popyt… mimo tego zaczął odbijać się od dna

Pomaganie nie zawsze jest dobre? Czy ulga w PIT to tania kiełbasa wyborcza?

W tym wszystkim przewijają się plany rządu na temat pomocy dla kupujących mieszkania. Na czym miałoby to polegać? Do tej pory takie programy okazywały się najlepszą pomocą dla firm, niż dla konsumentów, choć ci drudzy szczególnie chwalili sobie program „Mieszkanie dla Młodych”, który w latach 2014-2018 pomógł sfinansować zakup mieszkania 110.000 rodzin na kwotę 2,9 mld zł.

Jak podaje firma Morizon, w ciągu ostatnich 10 lat oddano do użytku łącznie 1.624.540 nowych mieszkań. PiS obiecywał w 2005 r. aż 2,7 mln mieszkań do 2030 r. więc jesteśmy na dobrej ścieżce.  Firma jednak dodaje, że duży udział miał w tym program „Mieszkanie dla Młodych”, dzięki któremu druga połowa dekady okazała się dla deweloperów naprawdę owocna. W ramach „Mieszkania dla Młodych” nabywcy przed 35. roku życia mogli uzyskać od 10% do 30% dopłaty do wkładu własnego, którego banki wymagają podczas starania się o kredyt.

Teraz na stole propozycja jest zgoła inna – Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektem wprowadzającym ulgę w podatku PIT dla osób fizycznych nabywających mieszkania na rynku pierwotnym lub budujących dom jednorodzinny na własnej działce. Pierwotnie pomysł miał służyć realizacji czegoś co nazywa się Narodowy Program Mieszkaniowy. Ale wybuchła pandemia i teraz przekaz brzmi, że nowa ulga ma pomóc ożywić rynek po spodziewanej recesji.

Ulga ponownie będzie skierowana osób młodych (35 lat) i rodziny wielodzietnych. Hipotetycznie od dochodu byłoby można odliczyć od 4.600 zł (singiel), do 12.600 zł (limit dla małżeństwa z trojgiem dzieci). Jeśli mieszkanie kosztuje 500.000 zł, to ulga może okazać się niewystarczająca. Bartosz Turek z HRE Investments komentuje to dla nas tak:

„Jeśli program zostanie wprowadzony w życie w takiej formie, to raczej nie ma się co spodziewać, aby okazał się rozwiązaniem skutecznym. De facto mówimy bowiem o wsparciu w wydatkach ponoszonych już po zakupie, a więc co najwyżej na etapie wykończenia domu lub mieszkania. Plusem pomysłu jest to, że dopłaty nie powinny powodować presji na wzrost cen nieruchomości. Deweloper nie będzie podnosił ceny dla młodego małżeństwa tylko dlatego, że spodziewa się, iż w połowie kolejnego roku para będzie mogła dostać zwrot podatku”

Z kolei Jarosław Sadowski z Expandera, porównuje nową ulgę do ulgi IKZE. A ta, jak wiadomo, jest miłym odliczeniem, ale nie zmienia w istotny sposób możliwości finansowych

„Odliczenie od dochodu 12.000 zł to mniej więcej tyle, ile małżonkowie mogą odliczyć, jeśli oboje wpłacą maksymalną dozwoloną kwotę na IKZE. Kwota takiej ulgi wyniosłaby więc zaledwie ok. 2 000 zł. Gdyby ulga była odliczana od podatku, to byłaby bardziej dostrzegalna. Ale – z drugiej strony – w przypadku rodziny, w której oboje małżonkowie zarabiają przeciętną pensję, roczny podatek będzie mniejszy, niż 12 000 zł, zwłaszcza że zostanie pomniejszony o ulgę na trójkę dzieci”

Krótko pisząc: z pomysłów rządu nie ucieszą się ani klienci, ani branża deweloperska, czy tym bardziej budowlana. A szkoda, bo można by było zrobić to lepiej. Jak?

Czytaj też: Jest aż tak źle? Deweloperzy proszą rząd o wsparcie. „Bo będą bankructwa”

Czytaj też: „Jeśli od młodego pracowałeś, możesz przejść na emeryturę nawet przed 60-tką” – proponuje prezydent. Czy emerytury stażowe to dobry pomysł?

Zamiast ulgi niższy wkład własny dla młodych?

Po ogłoszeniu pandemii banki zaostrzyły kryteria kredytowe, w tym wymagania co do wkładu własnego. Dziś trzeba mieć już nawet 30% wartości mieszkania, nie można się już ubezpieczyć od braku niskiego wkładu i przynieść do banku jedynie 10% ceny mieszkania. To oznacza, że zakup mieszkania za 400.000 zł wymaga od nabywcy posiadania już ponad 100.000 zł własnych oszczędności (wkład własny plus opłaty transakcyjne).

Eksperci, z którymi rozmawialiśmy uważają, że lepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie systemu gwarancji zastępujących chociaż częściowo wkład własny do kredytów mieszkaniowych – szczególnie dla osób młodych lub kupujących pierwsze mieszkanie. Banki nie ryzykowałyby więcej niż obecnie, bo gwarancji na brakujący wkład własny udzielałby Bank Gospodarstwa Krajowego.

Wkład własny nie może całkowicie zniknąć, bo zakup mieszkania na kredyt to transakcja, która powinna być dostępna dla osób, które potrafią oszczędzać i rozsądnie zarządzać domowym budżetem. No bo jak dać komuś kredyt na np. 500.000 zł, jeśli delikwent nie potrafi uzbierać kilkudziesięciu tysięcy złotych? Jaka jest gwarancja, że podoła nowemu, wysokiemu zobowiązaniu na lata?

Z drugiej strony wiele osób wynajmuje mieszkanie i są rzetelnymi płatnikami czynszu od wielu lat. Czynszu równego kwocie raty, albo nawet wyższego. I pieniądze – zamiast na wkład własny – przeznaczały na cele mieszkaniowe. Jeśli więc mają te udokumentowane wydatki na czynsz, np. w historii przelewów, mogłyby dostać dodatkowe punkty do bankowego scoringu plus gwarancję BGK.

„Wymagania odnośnie wkładu własnego ograniczają możliwości zakupu własnego mieszkania szczególnie przez osoby młode, czy szerzej – nabywców pierwszego w życiu mieszkania. Jest to przestrzeń dla rządu, który wzorem rozwiązań nowozelandzkich mógłby proponować np. przez rok system gwarancji kredytowych dla osób chcących kupić swoje pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie. Koszt takiego rozwiązania byłby symboliczny, a przeciwdziałałby ryzyku wystąpienia zjawiska credit crunch, dodając cegiełkę do szybkiego powrotu gospodarki na ścieżkę wzrostu”

– twierdzą przedstawiciele firmy HRE, która rozpędza teraz akcję społeczną, która ma skłonić decydentów do bardziej zdecydowanych działań w „obronie” niskiego wkładu własnego. Jak widzielibyście idealny program wsparcia polskich rodzin w zakupie swojego pierwszego mieszkania? Ulga podatkowa, „żyrowanie” wkładu własnego przez państwowy bank, a może jeszcze coś innego? Piszcie, podyskutujmy!

źródło zdjęcia: PixaBay/KPRM/NaTemat