Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment

Kiedy w Warszawie będzie można wynająć eleganckie mieszkanie w centrum za 1.600 zł, czyli za połowę dotychczasowej stawki? Właściciele mieszkań przez koronawirusa i zastój turystyki spuszczają z tonu. Z drugiej strony nadchodzące bezrobocie może zmniejszyć popyt na mieszkania. Z trzeciej – w te wakacje apartamenty mogą mieć większe wzięcie, niż hotele. Z czwartej – zapewne nie przyjadą do Polski turyści. Sprawdziliśmy dla Was stan rynku mieszkań na wynajem i perspektywy na przyszłość. Wnioski? Dwuznaczne

Kawalerka w Warszawie za 1.300 zł plus czynsz? Brzmi nieźle, takie oferty już się zdarzają, ale wciąż są czymś nadzwyczajnym, a nie „nową normalnością”.  A czy mogą stać się standardem? Stan rynku najmu długoterminowego jest teraz uzależniony od sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego. Im więcej mieszkań z konieczności będzie „przechodzić” z rynku krótkoterminowego na długoterminowy, tym bardziej spadną ceny najmu. Jakie są perspektywy? Postanowiliśmy to sprawdzić i wyłuskaliśmy dane od Airbnb na temat stanu warszawskiego rynku. Co się okazało? Jakie wnioski płyną na przyszłość?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Prześwietlamy rynek ofert najmu mieszkań na Airbnb

Po pierwsze – ceny spadły. Wiele osób westchnie – nareszcie! Trudno o bardziej dobitny sygnał i zapowiedź większych zmian na rynku. Licząc miesiąc do miesiąca zmiana jest prawie niezauważalna – w lutym średnia dobowa stawka wynajęcia mieszkania w Warszawie wynosiła 180 zł, a w marcu 179 zł.

Ale licząc rok do roku spadek wyniósł już 7%! Rok temu turyści wybierający się w marcu do Warszawy płacili średnio 193 zł. Z całą pewnością, to nowe zjawisko – jeszcze w lutym, licząc rok do roku, ceny stały w miejscu.

Czytaj też: Tanie paliwo to radość kierowców. Czy opłaca się jeszcze kupować auto elektryczne?

Po drugie, nieznacznie spadła liczba aktywnych ofert. W marcu na Airbnb mieliśmy 5674 ofert najmu mieszkań wobec 5832 w lutym. Licząc rok do roku liczba ofert nawet wzrosła i to o 319 pozycji, ale jest to raczej efekt niskiej bazy i rozwoju polskiego rynku. Spadek liczby ofert w ostatnich tygodniach nie jest duży, można nawet stwierdzić, że po części ma charakter sezonowy – w ubiegłym roku w pierwszym kwartale również spadała liczba aktywnych ofert.

Bardziej miarodajne są dane o liczbie dokonanych rezerwacji. W poprzednich dwóch latach  między lutym, a marcem widać było wyraźnie, że liczba rezerwacji wzrastała (dwie pierwsze czerwone strzałki). W tym roku trend się odwrócił, a turyści (albo szukający mieszkań na kwarantannę) zarezerwowali 0 5,4% mniej noclegów:  z 5170 do 4891. To jednak ciągle prawie 5.000 osób, które robiło rezerwacje. Sporo. Na kiedy robili rezerwacje?

Z danych Airbnb widać, że spadł wyraźnie popyt „zagraniczny” (patrz wykresy poniżej). Liczba „polskich” rezerwacji jest stała. Wyraźny, wręcz rekordowy spadek liczby turystów zaczął się już w czwartym kwartale ubiegłego roku. Mogło być to zapowiedzią kryzysu gospodarczego, spadku koniunktury, albo… otwarciem od nowego roku Niemiec na pracowników z Ukrainy.

Czytaj też: Czy koronawirus zainfekuje ceny mieszkań? Co robić, gdy myślisz o zakupie lub wynajmie mieszkania? Sprawdzamy!

Czytaj też: Ceny mieszkań w 2019 r. wzrosły rekordowo. Ale oni przewidują, że w 2020 r. jest szansa na ochłodzenie. A może nawet spadnie deszcz?

Właściciele zatęsknią za weekendowymi turystami-rozrabiakami?

Do tej pory omawialiśmy dane z przeszłości. Narodowa kwarantanna i wstrzymanie ruchu lotniczego obowiązują od połowy marca, więc główne „uderzenie” w rynek najmu i turystykę dopiero przed nami. Czy i jakie będą w tym roku wakacje? To jedna wielka niewiadoma.

Airbnb w związku z pandemią, chcąc ułatwić życie wynajmującym udostępniło nowe narzędzie – wykres, który pozwala śledzić zmianę cen i zachowania klientów w przyszłości.

Jakie perspektywy rysują się dla warszawskiego rynku najmu? Po pierwsze – ceny rok do roku spadną, ale jeśli śledzić oferty, to okazuje się, że spadek jest prognozowany tylko do ostatniej dekady czerwca. Największa różnica w cenie najmu w porównaniu do roku ubiegłego jest w maju (nawet blisko 30 zł za dobę). Ale druga połowa roku zwiastuje odbicie – prognozowane ceny są wyższe i to o kilkanaście, kilkadziesiąt złotych niż w 2019 r. Zobaczymy na ile rzetelna będzie ta prognoza.

To statystyka, a jak wygląda realne życie? Zainteresowanie najmem jest obecnie znikome. Właściciele nie obniżają cen, bo popyt po prostu zamarł i nie ma znaczenia, czy wystawią lokal 20% takiej, czy 30% taniej – chętnych i tak jest niewielu (głównie osoby na kwarantannie). Najbliższe tygodnie i ewentualnie zapowiedź rządu ws. znoszenia restrykcji pokaże czy spadek zainteresowania podróżowaniem i zwiedzaniem kraju będzie trwały.

O ile na wykresie historycznym rezerwacji widać, że w przeszłości turyści byli zainteresowani wyjazdami weekendowymi na ten rok – te charakterystyczne „górki” (to piątki i soboty), to w ostatnim czasie,  a dokładniej w ciągu 7 ostatnich dni poziom zainteresowania wyjazdami jest zupełnie płaski niezależnie od dnia tygodnia – prawie nie ma nowych rezerwacji.

Choć weekendowi klienci Airbnb często kojarzyli się z głośnym zachowaniem i rozrabianiem do rana ku rozpaczy reszty lokatorów (są wspólnoty, które zakazują najmu krótkoterminowego – jak się okazuje potem w sądach bezprawnie), to ich brak zapowiada chude lata dla właścicieli lokali, którzy kupili je z myślą właśnie o takiej weekendowej turystyce.

Czytaj też: Jak żyć bez pracy i z kredytem hipotecznym? Oferowane przez banki wakacje kredytowe są za drogie? Jest lepsze rozwiązanie! Ale banki się nim nie chwalą

Wynajem mieszkania: Kiedy będzie taniej? A może… wcale nie będzie?

Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich roku-dwóch jednym z motorów wzrostu rynku nieruchomości. W Warszawie, a już szczególnie w Trójmieście spore części nowych osiedli w najlepszych lokalizacjach były kupowane z myślą o oferowaniu ich turystom.

Rachunek był prosty: mieliśmy podróżować więcej i więcej, niskie stopy procentowe nie zachęcały do trzymania pieniędzy w banku, puchł więc rynek nieruchomości.  Rosły ceny transakcyjne zakupu i rosły stawki najmu. Teraz czas na ochłodzenie – ale czy czeka nas epoka lodowcowa, czy krótkotrwały przymrozek?

Spadek dochodów wielu Polaków, wzrost bezrobocia i strach przed wirusem oraz zamknięte (nie wiadomo na jak długo) granice i na pewno wyższe ceny biletów lotniczych (jak już będzie można latać) – to wszystko przemawia za epoką lodowcową. Z drugiej jednak strony to właśnie mieszkania na wynajem, kwatery prywatne, agroturystyka i domki nad jeziorem są dziś bezpieczniejszą, z punktu widzenia ryzyka zakażenia wirusem, formą wypoczynku, niż hotele i pensjonaty.

Te ostatnie zresztą będą zapewne miały ograniczenia w liczbie turystów, których mogą przyjąć. Nieczynne będą baseny, zapewne w restauracjach hotelowych posiłki będą wydawane tylko na wynos. Znikną prawie wszystkie przewagi hoteli nad samodzielnym wypoczynkiem. To przemawia za szybkim powrotem popytu na mieszkania na wynajem. Skoro nie można (albo to niebezpieczne) jechać za granicę…

To zjawisko zdecyduje o sytuacji na rynku „normalnego” najmu na długi termin, czyli o cenie mieszkania, które będziemy chcieli wynająć na rok lub dwa lata. Jeśli spojrzeć na ofertowe ceny w portalach ogłoszeniowych typu OLX, OtoDom, czy Gumtree, to ceny w kategorii „wynajem” wciąż raczej stoją. Tylko nie wiadomo jaka jest płynność. Być może obie strony – popytowa i podażowa – czekają na ustalenie nowych cen rynkowych?

Jeśli posegreguje się oferty od najstarszych, to widać, że nawet ogłoszenia typu „kawalerka w centrum Warszawy za 1300 zł + 400 zł czynszu” wiszą już od początku marca. To by oznaczało, że popyt się na razie wycofał niezależnie od ceny. Wynajem mieszkań jest w dużej części „zamrożony”.

Jak sprawdził Łukasz Nawaro, jeden z analityków instytutu badawczego Digital Economy Lab przy Uniwersytecie Warszawskim, 461 mieszkań, które były wcześniej wystawione na Airbnb obecnie można znaleźć w tych dwóch portalach, jako mieszkania do wynajęcia na dłuższy okres. To nie dużo jak na prawie 6.000 ofert, ale też nie jest to kropla w morzu.  Na rynek najmu średnio- i długoterminowego trafiają zarówno mieszkania ze Śródmieścia, jak i z odległych dzielnic stolicy.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu spadki stawek za wynajem długoterminowy pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast. W większości przypadków były to jednak niewielkie obniżki (o 1-2%), a w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Przełomu nie ma. Kolejny miesiąc-dwa mogą już dać odpowiedź, czy w będzie można wynająć mieszkanie w dobrej lokalizacji za bezcen.

źródło zdjęcia: PixaBay