Stopy procentowe pójdą w dół. Kiedy nadpłacanie kredytu hipotecznego się opłaca? A przede wszystkim: jak nadpłacać, żeby się opłacało najbardziej?

Od zaciągnięcia kredytu hipotecznego Twoja sytuacja mogła się zmienić. I to zmienić na lepsze, a zatem być może zechcesz spłacić swoje zobowiązanie wcześniej. Owszem, kredyt jest na 20-30 lat, ale przecież nikt nie będzie oczekiwał (no, może poza bankiem, dla którego dłuższy kredyt to wyższy zarobek), że będziesz go spłacać aż tak długo. Oczywiście możesz tak zrobić, ale tak naprawdę to datę całkowitej spłaty kredytu możesz traktować jako okres „do” zamiast literalnie trzymać się, przesłanego przez bank, harmonogramu. Kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca? I jak nadpłacać, żeby opłacało się najbardziej?

Bank nie może zabronić wcześniejszej spłaty kredytu (jakiegokolwiek). Tak naprawdę nadpłaty rat kredytowych możesz robić już od razu po uruchomieniu kredytu. Nie jest to wcale takie rzadkie, gdyż w wielu przypadkach faktyczny dochód klientów jest wyższy lub nawet znacznie wyższy niż ten oficjalny akceptowany przez bank. W takiej sytuacji bank niejako „zmusza” klientów do wzięcia kredytu na dłuższy okres i z niższą ratą, ale ci klienci mogą sobie pozwolić na spłatę większej kwoty miesięcznie.

Banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę (kredytu hipotecznego), ale jedynie przez pierwsze 36 miesięcy od uruchomienia kredytu. Później taka prowizja występować już nie może. A zatem, jeżeli planujesz nadpłacać kredyt po okresie pierwszych trzech, to możesz ten parametr (przy wyborze banku lub oferty) zupełnie pominąć.

Jednak w przypadku większości klientów nadpłat w pierwszych latach nie ma, gdyż są ważniejsze cele. Mieszkanie lub dom trzeba wyposażyć, a tego bank hipoteczny już nie finansuje. I pamiętajcie o jednej (szczególnej) sytuacji. Jeżeli kredyt wypłacany jest w transzach (np. na budowę domu), to nie możecie spłacić całego (wypłaconego) kredytu przed zakończeniem wypłat poszczególnych transz. Jeżeli to zrobicie, wtedy kredyt zostanie zamknięty i bank kolejnych transz już nie wypłaci. Konieczne będzie wnioskowanie o nowy i przejście ponownie całej procedury kredytowej.

To taki klasyczny „strzał w kolano”. Klienci są zwykle ostrzegani, aby tego nie robić. Ale gdyby ktoś nie dosłyszał, zapomniał… Lepiej dopytać, zanim ktoś sobie tego rodzaju krzywdę wyrządzi. No chyba że jest to celowe działanie i kredytobiorca kolejnych transz wypłacać nie chce, gdyż np. uzyskał środki na budowę z innego źródła.

Kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca?

Czy zatem warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca? Podejścia są dwa. Przede wszystkim jest grupa klientów, którzy źle czują się z dużym zobowiązaniem. Wpis hipoteki (w dziale IV księgi wieczystej) im przeszkadza. Tak naprawdę uważają, że „oni mieszkają, ale właścicielem jest bank”. Można zrozumieć taki tok myślenia, aczkolwiek faktycznymi właścicielami są jednak kredytobiorcy, a bank ma jedynie wpis hipoteczny (zabezpieczenie kredytu).

Tacy kredytobiorcy nie będą się oglądać na raty, WIBOR-y i inne drobiazgi. Nawet jeżeli nie jest to ekonomicznie uzasadnione, będą chcieli jak najszybciej spłacić kredyt i poczuć się w 100% posiadaczami wymarzonego domu lub mieszkania. W ich przypadku nie ma sensu pytać, kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca. Bo dla nich opłaca się… zawsze. Wcześniejsza spłata kredytu to nierzadko cel sam w sobie. Tutaj nie ma żadnego liczenia, kiedy są pieniądze, to się kredyt nadpłaca.

Druga, znacznie liczniejsza grupa, liczy i ocenia, co się bardziej opłaca. Czy lepiej nadpłacić kredyt czy może posiadane pieniądze zainwestować? Generalna zasada jest taka, że jeżeli jesteś w stanie na swoich pieniądzach zarobić więcej (netto), niż kosztuje kredyt, to nadpłacanie nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Zwróć uwagę na to, ile możesz realnie zarobić, jak bardzo stabilny będzie to zysk oraz z jakim ryzykiem się wiąże.

Dlatego nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca. Najwłaściwsza odpowiedź brzmi: to zależy. I tutaj porównujemy koszt kredytu w stosunku do potencjalnego zysku na posiadanym kapitale.

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jeżeli już zdecydujesz, że chcesz nadpłacać swój kredyt, to możliwe są dwa warianty. Albo po nadpłacie bank obniża kolejne raty miesięczne (okres kredytowania bez zmian) – to opcja domyślna – lub rata zostaje na takim samym poziomie, ale okres kredytowania ulegnie skróceniu (to rozwiązanie zazwyczaj jest na wniosek klienta).

Każde dodatkowe pieniądze (oczywiście oprócz „poduszki finansowej”, którą mieć warto zawsze) oddajesz do banku, dzięki temu kolejne raty są mniejsze, zapłacisz również mniej odsetek. Przykładowo: masz dodatkowe 10 000 zł, wpłacasz je do banku (zmniejszasz kapitał kredytu do spłaty), a bank rozlicza wpłatę i obniża kolejne raty. Jak to będzie wyglądało w przypadku przykładowego zobowiązania?

Załóżmy, że do spłaty pozostało 400 000 zł kapitału (raty równe, oprocentowanie 7,5%, okres spłaty 25 lat). Rata wynosi 2956 zł, w tym kapitał 456 zł i odsetki 2500 zł, a do spłaty (przy teoretycznym założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni) prawie 486 800 zł odsetek. Wpłata 10 000 zł zmniejszy kolejne raty o 74 zł miesięcznie, do spłaty nadal 474 620 zł odsetek. Czyli nadpłaciliśmy 10 000 zł, a całkowita kwota odsetek zmniejszyła się o około 12 000 zł. Mniej o 74 zł miesięcznie? Raczej ciężko powiedzieć, aby to była kwota znacząca i odczuwalna w domowym budżecie.

Drugim rozwiązaniem przy nadpłacie jest jednoczesne skrócenie okresu kredytowania. Czyli nadpłacasz 10 000 zł, rata pozostaje na tym samym poziomie, ale skraca się okres kredytowania. W naszym przypadku z 300 miesięcy do 279 miesięcy, czyli aż o 21 miesięcy! W tej sytuacji pozostałe do spłaty odsetki wyniosą około 435 000 zł, czyli o ponad 51 000 zł mniej niż w pierwotnej wersji.

To nie jest żadna magia, tylko czysta matematyka. Dlatego też banki domyślnie obniżają ratę kredytu przy nadpłacie, a nie skracają okresu kredytowania. Co więcej, niektóre z nich za ponowne przeliczenie kredytu pobierają dodatkową opłatę. Czasem konieczny jest aneks lub wręcz pobierana jest prowizja.

Oczywiście nie każdy chce lub może nadpłacić kredyt od razu większą kwotą (i jednocześnie skrócić okres kredytowania). Można oczywiście robić comiesięczne nadpłaty i także skracać okres kredytowania. Oczywiście jeżeli nie będzie to opcja płatna. Wynik wyjdzie podobny, ale różnica (w okresie kredytowania) nie będzie aż taka spektakularna.

Najmniej odczuwalne będą częste, niewielkie nadpłaty i obniżanie wysokości kolejnych rat. Załóżmy, że rata wynosi tyle, ile w omawianym przykładzie, czyli 2956 zł. Ale kredytobiorca może nadpłacić maksymalnie 1000 zł. Taka wpłata spowoduje, że kolejne raty będą niższe o około… 8 zł.

Zdarza się, że bank pobiera opłatę lub prowizję z tytułu aneksu skracającego okres kredytowania. Dlatego też, jeżeli masz zamiar robić tego rodzaju nadpłaty, to warto wybrać ten bank, w którym jest to bezpłatne. Jednak jeżeli Twój bank takie opłaty pobiera, to sens nadpłat (z jednoczesnym skróceniem okresu kredytowania) będzie mniejszy. Ale to nie znaczy, że nieopłacalny. Przy większej (relatywnie) nadpłacie korzyści będą większe niż koszty związane z aneksem i przeliczeniem kredytu.

Pamiętaj, że prowizja (za skrócenie okresu kredytowania przy nadpłacie) nie jest związana z wysokością tejże. Niezależnie od tego, czy nadpłata wynosi 1000 zł czy 20 000 zł, to cena aneksu będzie od tego niezależna i niezmienna.

Jak wygląda rozliczenie nadpłaty kredytu?

Zasadniczo nadpłata kredytu jest księgowana na kapitał kredytu (pozostały do spłaty). I ten kapitał zmniejsza. Jednak w momencie nadpłaty bank rozliczy aktualne odsetki. Aktualne, czyli te naliczone od ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. W przyszłości już tych odsetek nie będzie. Kredytobiorca już je przecież zapłacił. Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł, to kolejne odsetki wyniosą już 200 zł (300 zł minus 100 zł).

Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. No chyba że wynikają one z umowy kredytowej. Banki mają prawo pobierać prowizje od wcześniejszej spłaty jedynie przez pierwsze 36 miesięcy. Większość jednak tego nie robi.

Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty, to może się okazać, że lwia część tej nadpłaty zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już w przyszłości.

Może się również zdarzyć, że bank nie będzie chciał rozliczyć nadpłaty. Będzie tak w sytuacji, gdy nadpłatę zlecisz niedługo przed dniem płatności raty. Wtedy naliczone (ale niepobrane) odsetki będą wysokie i bank będzie chciał je również pobrać. Jeżeli na rachunku będzie zbyt niska kwota, to dyspozycja nie zostanie zrealizowana.

Przykładowo: mamy kredyt z ratą 3000 zł, z czego odsetki to 2500 zł. Klient chce nadpłacić 1000 zł na kilka dni przed pobraniem raty przez bank. Oczywiście nadpłata „idzie na kapitał”, ale wcześniej bank będzie chciał rozliczyć naliczone odsetki. Może się okazać, że ta nadpłata nie wystarczy (dyspozycja nie zostanie zrealizowana) lub wystarczy i o zgrozo np. 50 zł na spłatę kapitału, a reszta a konto tychże odsetek. Tak się niestety zdarza i kredytobiorcy są mocno zdziwieni, że ich nadpłata spłaciła odsetki. A nie tak przecież miało być.

Dlatego też najlepiej nadpłatę zrobić w dzień płatności raty (nie ma wtedy odsetek do rozliczenia). Ale po pierwsze nie w każdym banku to możliwe, a po drugie – tak naprawdę dzień nadpłaty nie ma znaczenia. Bank w końcu nie może policzyć odsetek od kredytu dwa razy.

Kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca? I jaka jest alternatywa?

Co jednak zrobić z pieniędzmi, które mogłyby zostać przeznaczone na nadpłacenie kredytu hipotecznego? Można je oczywiście „skonsumować”, czyli wydać na bieżącą konsumpcję („do grobu przecież nie zabiorę”) lub zainwestować w siebie. Dodatkowe kursy, umiejętności, języki obce itp… to się przydaje i często pozwala zwiększyć dochody w związku z poszerzeniem umiejętności i kwalifikacji. Oczywiście wcześniej warto sobie zgromadzić „poduszkę finansową” w kwocie chociaż 3-6 miesięcznych pensji. Tak na wszelki wypadek, aby choroba, utrata źródła dochodu itp. nie zniszczyły domowego budżetu.

Osoby bez takiego zabezpieczenia niestety muszą wtedy (sytuacja kryzysowa) pożyczać pieniądze. Jak nie od rodziny lub znajomych to niestety w firmach chwilówkowych. Co często źle się dla nich kończy. Sytuację oczywiście może uratować odpowiednia polisa ubezpieczeniowa. Ale indywidualna, a nie „wciśnięta” kredytobiorcy przez bank. Odpowiednia polisa potrafi uchronić kredytobiorców od konieczności skorzystania z serwisów typu Zrzutka.pl.

Jaki zatem wniosek? Skoro nie masz możliwości „zarobienia” na swoim kapitale więcej (weź też pod uwagę podatek od zysków kapitałowych), niż wynosi oprocentowanie kredytu, to kredyt nadpłacaj lub nawet spłać w całości. Nie musi to być kredyt hipoteczny. Jeżeli masz kilka zobowiązań, to zawsze wybieraj to, które ma najwyższe oprocentowanie. Jeżeli robisz nadpłatę, to nie po to, aby obniżyć ratę, tylko zawsze domagaj się od banku skrócenia okresu kredytowania.

Oczywiście w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu masz możliwość odzyskania proporcjonalnie zapłaconej prowizji oraz ubezpieczeń. A kiedy i na jaką kwotę możesz liczyć? Rzecznik Finansowy udostępnia na swojej stronie stosowny kalkulator.

Czytaj też: „Pożyczyłam 300 000 zł, a mam oddać prawie 900 000 zł”. Wyzysk? A może „ofiary” wysokich stóp procentowych powinny… cieszyć się z wysokiej inflacji?

——————————-

GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się zmian w podatku Belki? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM: 

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

———————–

POSŁUCHAJ „FINANSOWYCH SENSACJI TYGODNIA”:

>>> FST (238): Dlaczego po kiepskim 2023 r. polska gospodarka tak anemicznie zbiera się do wzrostu? Kiedy uruchomi się silnik inwestycji? Dlaczego słabnie silnik konsumpcji? Czego obawia się polski konsument? Dlaczego to, co widzimy w danych o stanie gospodarki, tak bardzo zaczęło rozjeżdżać się z tym, co czują i widzą ludzie w sklepach i na bazarkach? O strachach polskich konsumentów i nie tylko – Maciej Danielewicz rozmawia z Andrzejem Kubisiakiem z Polskiego Instytutu Ekonomicznego

>>> FST (239): Czy złoto stało się właśnie aktywem spekulacyjnym i czy to powinno zmienić nasz do niego stosunek? Jak wzrost cen złota wpływa na popyt producentów biżuterii i konsumentów? Czy możliwe jest, że powstanie złoto syntetyczne, które zmieni układ sił na rynku? Jakie są szanse na to, że powstanie waluta zabezpieczona rezerwami złota? Co się musi stać, żeby złoto znów spadło poniżej 2000 dolarów za uncję? O tym wszystkim Maciej Samcik rozmawia z Michałem Teklińskim, ekspertem Goldenmark i Goldsaver.pl.

———————–

KORZYSTAJ Z USŁUG FINANSOWYCH SPRAWDZONYCH PRZEZ SAMCIKA:

Codziennie pojawia się coś nowego w świecie finansów osobistych. Nowe aplikacje mobilne, ciekawe ubezpieczenia, usługi finansowe. „Subiektywnie o Finansach” jest po to, żeby te nowinki testować i wspierać najciekawsze z nich.

>>> Najwygodniejszą POŻYCZKĘ weź w VELO BANKU, robiąc zdjęcie temu, co chcesz kupić. Banki zrobiły w ostatnich latach wiele, żeby skrócić klientom drogę do kredytu. Z jednej strony coraz częściej możemy już korzystać z szybkich pożyczek udostępnianych „na jeden klik” w aplikacjach mobilnych oraz robić zakupy w marketplace’ach (takich jak np. VeloMarket), z drugiej możemy pożyczać pieniądze bezpośrednio w sklepach, przy okazji zakupów. W tej ostatniej dziedzinie postęp technologiczny ostatnio bardzo przyspieszył. Fotka zrobiona smartfonem wystarczy, żeby pożyczyć pieniądze na zakup np. elektroniki. Ściągnij aplikację mobilną Velo Banku i wypróbuj kredyt na fotkę.

>>> PAKIET UBEZPIECZEŃ dla siebie, rodziny i swojego majątku kup w PZU. Z pomocą PZU Pakiet na Życie i Zdrowie zabezpieczysz finansowo swoich bliskich na wypadek, gdyby Ciebie zabrakło, a sobie zapewnisz wsparcie w razie choroby lub następstw nieszczęśliwego wypadku. Można dopasować zakres ochrony do Twoich potrzeb, wieku i aktualnej sytuacji życiowej. Prosty wybór, pełna wygoda. Szczegóły znajdziesz pod tym linkiem. Jeśli nie masz dobrze ubezpieczonego mieszkania lub domu – polecam polisę PZU Dom, która chroni nie tylko na wypadek wybuchu gazu, pożaru czy zalania, ale z której wypłacisz też odszkodowanie za wszelkie zniszczenia, uszkodzenia w mieszkaniu oraz za kradzież wyposażenia po włamaniu. A dla dzieci – w kontekście startu nowego roku szkolnego – polecam polisę od następstw nieszczęśliwych wypadków.

>>> GOTÓWKĘ wypłacaj w bankomatach sieci EURONET. Co potrafią nowoczesne bankomaty? Jak wpłacać pieniądze i transferować je na drugi koniec Polski za pomocą bankomatu? Jak w bankomacie wspomóc swoją ulubioną organizację charytatywną? W jaki sposób w bankomacie odebrać nagrodę z konkursu? Jak w bankomacie wymienić walutę? Jak bezpiecznie korzystać z bankomatu? Jak wypłacać pieniądze na… odcisk palca? O tym wszystkim piszemy w ramach akcji edukacyjnej #Cashlovers, której Partnerem jest sieć Euronet. Zapraszam do czytania i korzystania z nowych funkcji bankomatów Euronet!

———————–

ZOBACZ CIEKAWE OFERTY LOKACYJNE

>>> Wkurzają cię niskie kwoty bankowych promocji depozytowych? W tych bankach można dostać aż 7% w skali roku na bardzo wysoką kwotę – do 200 000 zł

>>> 8% w skali roku na koncie oszczędnościowym? Ta opcja znów jest do wzięcia. W jednym z największych banków rusza kolejna edycja nietypowej promocji

>>> Nowy program lojalnościowy w polskim banku. Można zgarnąć niezłe prezenty. Bankowanie nie musi być nudne? W tym banku wymyślili, że za codzienne czynności klienci będą zbierać punkty, które przełożą się na realne korzyści

——————————-

ZOBACZ NASZE NAJNOWSZE WIDEO:

——————————-

WAŻNY DISCLAIMER: Pamiętaj, to nie są porady inwestycyjne ani tym bardziej rekomendacje. Jestem tylko blogerem i dziennikarzem, nie mam licencji doradcy inwestycyjnego i nie mogę wydawać rekomendacji. Dzielę się po prostu swoim doświadczeniem i tylko tak to traktujcie. Twoje pieniądze to Twoje decyzje, a ja – o czym się już wielokrotnie przekonałem – nie jestem nieomylny. Weź to, proszę, pod uwagę, czytając ten i inne teksty o inwestowaniu.

zdjęcie tytułowe: Gosiak1980/Pixabay