Zalane mieszkanie, wilgoć i pleśń na ścianach. Szacunkowe straty? 160 000 zł. Ale deweloper nie poczuwa się do odpowiedzialności

Dwa lata temu pani Katarzyna kupiła dom od dewelopera Domar. W październiku 2021 r. awarii uległa instalacja doprowadzająca wodę do budynku. Straty? Szacunkowo 160 000 zł. Ale deweloper nie poczuwa się do odpowiedzialności. Już prawie dziesięć miesięcy pani Katarzyna mieszka w zniszczonym, wilgotnym i zagrzybionym mieszkaniu. Jest jeszcze nadzieja na polubowne rozwiązanie sporu, czy sprawa będzie musiała znaleźć finał w sądzie?

Kupowanie mieszkania od dewelopera jest dziś o niebo bezpieczniejsze niż jeszcze kilkanaście lat temu. Wcześniej bankructwa deweloperów były na porządku dziennym, a ludzie, którzy powierzali firmom pieniądze na etapie „dziury w ziemi”, nierzadko tracili oszczędności życia. Ten okres w historii polskiej deweloperki brutalnie ukazany został w filmie z 2006 r. „Plac Zbawiciela” w reżyserii Joanny Kos-Krauze i Krzysztofa Krauzego. Jeśli ktoś nie widział, polecam.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale jest coraz bezpieczniej. Od dekady deweloperzy muszą posiadać tzw. rachunki powiernicze, na które trafiają środki klientów. Bank może udostępnić środki deweloperowi dopiero wtedy, jeśli ten przeniesie własność mieszkania na nabywcę (rachunek powierniczy zamknięty) lub wypłacać je (rachunek otwarty) w miarę postępu prac budowlanych. To był krok naprzód w stronę zwiększenia bezpieczeństwa klientów, ale w przypadku rachunku otwartego istniało ryzyko, że bank wypłaci środki deweloperowi, a ten przerwie budowę, zbankrutuje albo ulotni się z pieniędzmi klientów.

Dlatego UOKiK zaczął lobbować za uszczelnieniem tej ochrony, czego efektem jest obowiązująca od 1 lipca nowa ustawa deweloperska. Wprowadziła ona m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Trafia na niego określona część wpłat klientów (maksymalnie 2%). System ma zapewnić klientom pełną ochronę wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku bankructwa dewelopera czy banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Tą ochroną objęte są inwestycje rozpoczęte po 1 lipca 2022 r.

Jest bezpieczniej, choć mam wrażenie, że klientom przydałaby się większa ochrona również po odebraniu kluczy do mieszkania. Mam na myśli różnego rodzaju usterki i wady, które mogą ujawnić się po kilku miesiącach lub latach po wprowadzeniu się do własnego „M”. Zwykle gdy buduje się bardzo dużo (z tym mieliśmy do czynienia jeszcze do niedawna), ilość nie zawsze idzie w parze z jakością.

Przeczytaj też: Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

Deweloper Domar ignoruje klientkę

Oczywiście nie jest tak, że po odbiorze kluczy nabywcy mieszkań są pozbawieni ochrony. Deweloper może udzielić klientowi gwarancji albo kupujący może korzystać z rękojmi przez okres 5 lat. To czas na wykrycie ewentualnych wad, które deweloper ma obowiązek naprawić. Ale co robić, gdy dochodzi do poważnej usterki, a deweloper nie poczuwa się do odpowiedzialności? W takiej sytuacji znalazła się pani Katarzyna, która już blisko 10 miesięcy walczy z deweloperem o usunięcie skutków zalania mieszkania (na jej prośbę zmieniliśmy imię).

Kilka lat temu postanowiła zaufać firmie Domar. To deweloper, który do tej pory specjalizował się w projektach na rynku nieruchomości komercyjnych, ale jakiś czas temu zaczął działać również na rynku mieszkaniowym. Zaczął skromnie – od kilku domów w zabudowie szeregowej w jednej z dzielnic Rzeszowa. I na taką nieruchomość skusiła się nasza czytelniczka. Dom kupiła w marcu 2020 r. za blisko 600 000 zł. Na kredyt.

„Jest to moje pierwsze, długo wyczekiwane mieszkanie, dlatego byłam przeszczęśliwa, że wreszcie będę mieszkać w swoich czterech ścianach. Dom oczywiście na kredyt, dlatego wykończenie zajęło mi około 2 lata. Wprowadzałam się we wrześniu 2021 r. do domu jeszcze nie całkiem wykończonego, co nie przeszkadzało mi, ponieważ kolejne ekipy w ciągu najbliższych dni miały dokończyć prace”

– opisuje czytelniczka. Ale 27 października 2021 r. doszło do poważnej awarii instalacji doprowadzającej wodę do budynku. Woda lała się strumieniami, zalała cały garaż. Całe szczęście pani Katarzyna była wówczas w domu, bo mogła szybko zareagować. Otworzyła garaż, żeby woda nie wlewała się do innych części domu i wezwała pogotowie wodociągowe.

Nazajutrz zgłosiła awarię deweloperowi. Domagała się roszczenia z tytułu rękojmi, a więc likwidacji źródła awarii i jej skutków.

„Pracownicy firmy Domar oraz firm podwykonawczych budujących tę inwestycję ciągle zapewniali mnie o tym, że podejmą się usunięcia wad i przywrócenia mieszkania do stanu sprzed zalania. Ja ze swojej strony byłam także aktywna. Znalazłam firmy, które dokonają naprawy. Wiem, gdzie kupić potrzebne materiały. Ale moje telefony, maile i prośby, które kieruję do dewelopera z prośbą o usunięcie skutków awarii, od 10 miesięcy były ignorowane”

– pisze pani Katarzyna.

Przeczytaj też: Kolejny pomysł na tanie mieszkanie okazał się klapą. „Dom bez pozwolenia to jakiś żart” – donoszą czytelnicy. Ale rząd się nie zniechęca i wprowadza upgrade

Dziesięć miesięcy w zalanym mieszkaniu

Nie jest tak, że deweloper nie zrobił w tej sprawie nic. Usterka w postaci rozszczelnienia się instalacji doprowadzającej wodę w szeregówce została usunięta, a wykonawca wstawił osuszacze. Ale – jak twierdzi pani Katarzyna – te działania nic nie dały, zalane powierzchnie nie zostały osuszone. Domar uznał, że te działania były wystarczające i zamykają sprawę. Innego zdania jest pani Katarzyna, która jeszcze dwa miesiące temu opisywała, w jakim stanie jest jej mieszkanie (od tamtego czasu za własne pieniądze likwiduje skutki awarii).

„Woda jest pod całym parterem, w murach, w podłodze. Ściany są obdarte, ponieważ woda zmagazynowana w murach doprowadziła do łuszczenia się farby. W domu jest wilgotno, jest pleśń, a niedawno pojawiły się owady wychodzące spod parkietu, który jest niesamowicie powyginany i nadaje się jedynie do utylizacji.”

Czytelniczka stwierdziła też, że stan mieszkania drastycznie zaostrzył u niej astmę oskrzelową i wywołał nowe dolegliwości.

„Już kolejny miesiąc mieszkam w domu, który jest zalaną budową, nie mogę podjąć dalszych prac wykończeniowych, ponieważ praktycznie cały parter należy zdemontować i odbudować jeszcze raz.”

Pani Katarzyna zleciła wycenę kosztów remontu domu. Wynajęta przez nią firma budowalna podała kwotę – ok. 160 000 zł. To koszt wymiany zniszczonych przez wodę i wilgoć elementów (drzwi, podłoga, glazura, terakota itd.) oraz generalnego remontu. Z roszczeniem w takiej kwocie wystąpił do firmy Domar prawnik reprezentujący panią Katarzynę. Wyznaczony termin zapłaty już dawno minął, bo deweloper nie poczuwa się do odpowiedzialności.

Miejski Rzecznik Konsumentów broni klientki

W sprawie pani Katarzyny interweniował Miejski Rzecznik Konsumentów w Rzeszowie. W piśmie do dewelopera napisał m.in., że w sytuacji gdy lokal nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca (deweloper) lub gdy został wydany w stanie niezupełnym, to mamy do czynienia z zaistnieniem przesłanki, która umożliwia kupującemu skorzystanie z uprawnień rękojmi za wady fizyczne budynku.

Dalej przytoczył art. 556 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca ponosi odpowiedzialność, jeżeli sprzedany lokal ma wady zmniejszające jego wartość i użyteczność ze względu na cel określony w umowie, a odpowiedzialność sprzedawcy jest uzależniona jedynie od samego faktu powstania wady w kupionej rzeczy. „Nie ma zatem możliwości uwolnienia się od odpowiedzialności przez próbę wykazania braku winy sprzedawcy czy też winy osoby, którą posłużył się sprzedawca przy wykonywaniu umowy” – czytamy w piśmie, które rzecznik skwitował następująco:

„Decyzja reklamacyjna [odrzucenie reklamacji klientki – mój dopisek] spółki, jak i twierdzenia o rzekomym usunięciu skutków awarii nie znajdują odzwierciedlenia w zaistniałej sytuacji faktycznej, tak więc odrzucenie roszczeń konsumentki jest z Państwa strony nieuzasadnione.”

Deweloper: Sprawa jest skomplikowana

Oficjalne stanowisko firmy Domar w tej sprawie znam z odpowiedzi przesłanej Miejskiemu Rzecznikowi Konsumentów. Firma odmówiła mi bowiem udzielenia merytorycznego komentarza. Dlaczego? Wyjaśniam na końcu tekstu. Jeśli chodzi o rękojmię, Domar twierdzi, że roszczenia z tego tytułu zostały zrealizowane.

„Rozszczelnienie miało miejsce w części garażowej budynku, w związku z tym podjęto dodatkowo działania związane m.in. z osuszeniem budynku, usuwając skutki awarii (…). Reklamowana wada, objęta rękojmią, została usunięta”

– zapewnia deweloper. Pani Katarzyna uważa, że to była fuszerka, a nie osuszenie, bo urządzenia osuszyły powietrze, ale nie usunęły wody, która znajdowała się pod budynkiem. Domar stoi na stanowisku, że roszczenia klientki mają obecnie charakter odszkodowawczy. Kwestionuje kwotę, na jaką firma budowlana wyceniła „sprzątanie”, a więc przywrócenie budynku do stanu sprzed awarii.

Podkreśla, że kalkulację kosztów remontu wykonała firma „bezpośrednio zainteresowana wykonaniem prac remontowych, przez co wskazywany zakres prac remontowych i wyliczenia mogą zasadnie budzić wątpliwości”. Czyżby deweloper sugerował, że wycena została zawyżona? Nawet jeśli przyjmiemy, że tak, to dlaczego deweloper nie zlecił dokonania wyceny innej firmie, o co od dawna zabiegła pani Katarzyna?

Deweloper uważa, że przede wszystkim trzeba ustalić, czy po jego stronie w ogóle można mówić o odpowiedzialności odszkodowawczej. W piśmie do Miejskiego Rzecznika Konsumentów deweloper pisze, że sprawa jest skomplikowana, zarówno w wymiarze faktycznym, jak i prawnym, a jej należyte wyjaśnienie wymaga skorzystania z wiedzy specjalistycznej z różnych dziedzin.

„Z tego też względu nie jest możliwa automatyczna akceptacja wszystkich wysuwanych roszczeń bez wcześniejszego ustalenia ewentualnej odpowiedzialności spółki, związku przyczynowego między wadą a szkodą i dokładnego zakresu szkody pozostającej w tym związku, co do których spółka ma uzasadnione podstawy, by je na obecnym etapie kwestionować.”

Pani Katarzyna rozkłada ręce:

„Zatem po mojej stronie teraz leży udowodnienie tego, że do awarii doszło z winy dewelopera, a wynikiem tej awarii było zalanie mieszkania i powstałe szkody. Zauważyć tutaj należy, że przyłącze wody znajduje się w murach. Tam doszło do rozszczelnienia i w konsekwencji do zalania mieszkania. Deweloper otrzymał stosowną ekspertyzę, w której podano przyczynę awarii, zakres szkód i sposób ich naprawy. Takie pismo jest dla niego niewystarczające. On sam nie zrobił żadnych pomiarów wilgotności i nie przedstawił mi żadnego dokumentu, z którego wynikałoby, jakie prace mógłby wykonać.”

I dodaje:

„Skoro Domar dopilnował wszystkich formalności i nie ponosi odpowiedzialności za zalanie, to kto ją ponosi? Faktem jest zalanie, woda zalegająca pod budynkiem, pleśń i małe robaczki wychodzące spod zalanego i namokniętego parkietu. Winnego brak.”

Przeczytaj też: Czy banki będą chciały płacić nam jeszcze więcej za depozyty? Ten wykres pokazuje, jakie mamy na to szanse. Ważna rada dla oszczędzających

Przełom w sprawie? Domar proponuje ugodę

Pani Katarzyna mimo wszystko jest dobrej myśli. Przeczytała inny mój artykuł, w którym opisałem podobną historię pani Małgorzaty, również walczącej z deweloperem o usunięcie skutków awarii. Po publikacji artykułu deweloper wziął się do roboty i przeprowadził wymagane prace remontowe. Pani Katarzyna liczyła więc na to, że i w jej przypadku deweloper uzna swoją odpowiedzialność i pokryje koszty doprowadzenia domu do stanu używalności.

Czy właśnie dojrzał do takiej decyzji? Z panią Katarzyną jestem w kontakcie od blisko dwóch miesięcy. Właśnie się dowiedziałem, że deweloper… zaproponował ugodę. Dlaczego miesiącami odsuwał od siebie finansową odpowiedzialność za skutki awarii, a teraz zmienił taktykę? Czy to efekt tego, że w sprawę zaangażował się Miejski Rzecznik Konsumentów albo że dziennikarz zaczął przy niej „węszyć”?

Domar zaproponował pani Katarzynie 40 000 zł. Nawet gdyby przystała na tę propozycję, taka kwota pokryje tylko część kosztów remontu. Poza tym – idąc na ugodę – musiałaby się zrzec wszelkich roszczeń wobec dewelopera w związku z zalaniem. Problem w tym, że wodna awaria to niejedyna usterka, którą w ostatnim czasie odkryła (nie piszę o nich, ponieważ firma ma jeszcze „ustawowy” czas, by się do nich ustosunkować).

Co zatem robić? Mimo ogromnych emocji na miejscu stron sporu usiadłbym do stołu i jeszcze raz wycenił koszty remontu, angażując do tego firmę akceptowaną przez dewelopera i jego klientkę. Proponowane 40 000 zł to zdecydowanie za mało, żeby przywrócić mieszkanie do stanu, w którym można komfortowo zamieszkać. W innym razie sprawa trafi do sądu, co – mam wrażenie – nikomu nie służy.

Efekt mrożący, czyli Domar kontra Bednarek

Jak już wspomniałem, poprosiłem firmę Domar o komentarz w sprawie awarii w mieszkaniu pani Katarzyny. Spółka odpisała, że nie jest zobowiązana do udzielania mediom informacji o swojej działalności. Jednocześnie zagroziła, że publikacja jakichkolwiek materiałów prasowych, które (cytuję Domar) „mogą w sposób bezprawny godzić w dobra osobiste Spółki, w tym naruszać renomę, pogarszać wizerunek Spółki w odbiorze społecznym, narażać Spółkę na utratę zaufania lub wiarygodności (…) może spowodować konieczność podjęcia przez Spółkę przewidzianych prawem kroków prawnych na drodze cywilnej w celu ochrony dóbr osobistych Spółki”.

Myślę, że dużo lepiej na wizerunek współki i zaufanie do niej wpływa otwartość informacyjna niż takie próby zniechęcania do publikacji. Błędy się zdarzają – zwłaszcza jeśli prowadzi się działalność tak złożoną jak deweloperka – ale jak już coś pójdzie nie tak, to warto po prostu wziąć to na klatę i „posprzątać”. To najbardziej buduje zaufanie i wiarygodność, na której – jak czytam – bardzo Domarowi zależy.

Zdjęcie tytułowe: Pixabay