Wzięli kredyt na mieszkanie, ale zostali oszukani. Płacą raty, a bank zgłosił się po zastaw. Bezsens?

Kredyt hipoteczny to zawsze – niezależnie od tego czy bank jest przyjaźnie nastawiony, czy też wydaje się być zdziercą – pistolet przystawiony kredytobiorcy do głowy. Właśnie dlatego ważnym dla mnie elementem każdego planu na życie jest sterowanie w takim kierunku, by mieć pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego. Nie jestem przeciwnikiem posiadania kredytu hipotecznego, ale uważam, że trzeba mieć oszczędności pozwalające w jak największym stopniu go spłacić. Ale nawet najbardziej przewidujący konsument nie jest w stanie zabezpieczyć się przed nieszczęściem, które spotkało moją czytelniczkę, panią Martę.

Jest ona posiadaczką kredytu hipotecznego – i to we frankach – zaciągniętego na zakup nieruchomości, która nigdy nie zostanie ukończona. Obecne zadłużenie klientki – 110.000 zł (tyle wpłaciła na mieszkanie zanim okazało się, że budowa nie zostanie ukończona). Deweloper, który mieszkania miał zbudować, zbankrutował, zaś jego szefowie są obecnie na ławie oskarżonych. Pięknie. Kredyt hipoteczny teoretycznie miał być zabezpieczony, ale w praktyce łapę na majątku bankruta trzyma syndyk, zaś całość kasy ze sprzedaży tego, co zostało zbudowane, weźmie bank kredytujący dewelopera.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pani Marta jest klientką banku BZ WBK. To on udzielił jej kredytu na budowaną nieruchomość. Oczywiście klientka zobowiązała się do tego, że kredyt zabezpieczy jak tylko dla budowanej nieruchomości zostanie ustanowiona księga wieczysta. Sęk w tym, że… żadnej księgi wieczystej nie będzie. Ani mieszkania nie będzie. Tylko 110.000 zł kredytu we frankach jest realnym bólem. Raty pani Marta spłaca rzetelnie, z niczym nie zalega. Poza kredytem „hipotecznym” nie ma żadnych innych długów. Ma męża-współkredytobiorcę i oboje mają stałą umowę o pracę.

Czytaj też: Ten bank udzieli kredytu hipotecznego prawie całkiem… online!

Czytaj też: Czy banki zbyt optymistycznie szacują nam zdolność kredytową? Te dane mnie niepokoją

Czytaj też: O co trzeba zapytać przed wzięciem kredytu na mieszkanie?

W czym problem? Ano w tym, że bank bardzo niepokoi się o brak zabezpieczenia kredytu. Najchętniej położyłby rękę na jakiejś innej nieruchomości, w zastępstwie tej, którą miał kredytować, a która nie powstanie. Wprawdzie głównym zabezpieczeniem każdego kredytu hipotecznego i tak są zarobki kredytobiorcy, ale nieruchomością bank też by nie wzgardził.

„W międzyczasie kupiliśmy mieszkanie, współfinansowane przez rodziców. Przyznam, że nie chcemy, aby bank dopisał się do niego jako właściciel zastawu. Pod koniec 2016 r. bank w próbował wymusić na nas przedstawienie innej hipoteki. Odpowiedziałam, że nie możemy zgodzić się na to. Pomimo tego, że kupiliśmy mieszkanie, to współfinansujący je rodzice zażądali, by nie było ono obciążone hipoteką. Dla nas jest to wiążące. Nie bierzemy pod uwagę przymusowego obciążenia hipoteką tego mieszkania)”

– pisze pani Marta. I zapytuje czy bank może wypowiedzieć prawidłowo spłacany kredyt lub szantażować kredytobiorcę taką możliwością, by wymusić na nim przedstawienie innej hipoteki na zabezpieczenie kredytu. Inni pechowi klienci dewelopera-bankruta w tzw. międzyczasie również kupowali inne mieszkania (płacąc już z własnej kieszeni), zaś bank dopisywał się do hipoteki. Ewentualnie – postawieni również pod ścianą – przedstawiali hipoteki domów swoich rodziców, krewnych. Wszystko pod groźbą wypowiedzenia kredytu hipotecznego i koniecznością spłaty zadłużenia w ciągu 30 dni.

„Bank wysłał do nas formularz informacyjny z koniecznością wskazania m.in. statusu mieszkaniowego, stanu cywilnego, ustroju małżeńskiego, formy zatrudnienia, nazwy pracodawcy, miesięcznych dochodów netto i brutto, miesięcznych wydatków oraz bieżących zobowiązań finansowych. Wszystkie te informacje przedstawiliśmy i teraz bank „prosi” o podanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, na której może się zabezpieczyć„.

– pisze pani Marta. Czy można się przed tym skutecznie obronić? Na to pytanie pani Marty nie potrafię jednoznacznie odpowiedzieć, bo sprawa nie jest biało-czarna. Z jednej strony bank nie jest bez winy. Przed udzieleniem kredytu pani Marcie bank (wówczas jeszcze był to Kredyt Bank, potem przejęty przez BZ WBK) analizował sytuację dewelopera i na podstawie dokumentów dostarczonych przez niego udzielił klientce kredytu. Uznał więc go za wiarygodną firmę. Czy teraz bankowcy mogą próbować przerzucać cały dyskomfort wynikający z upadłości dewelopera na klientów? Czy mogą wymuszać dostarczanie nowych zabezpieczeń? Zwłaszcza w sytuacji, gdy brak wspisu hipoteki już jest „karany” przez bank podwyższoną marżą kredytu?

„Zgodnie z zawartą umową, do czasu wpisu do hipoteki, standardowa marża banku została podwyższona o 1 punkt procentowy. W zaistniałej sytuacji (nie z naszej winy) ponosimy dodatkowe koszty udzielonego kredytu. Nie chcemy, by bank dopisał się do hipoteki innego mieszkania. Jesteśmy otwarci na inne propozycje banku”

– deklaruje pani Marta. I twierdzi, że poprzez spłacanie bez opóźnień kolejnych rat, wyższą marżę, brak innego zadłużenia i stabilną pełnoetatową pracę powinna uzyskać święty spokój. Bank powinien zaakceptować, że zdarzyło się nieszczęście i dopóki kredyt spłacany na „przejściowych” warunkach (z podwyższoną marżą) powinien przymykać oko na fakt, że mamy tu kredyt hipoteczny bez hipoteki.

„Jak 100 innych rodzin, zostaliśmy oszukani, okradzeni przez dewelopera, którego sprawdzał również bank. Jesteśmy skłonni do rozmów z bankiem i dotychczas regularnie informowaliśmy go o zmianach w naszej sprawie. Tym razem uważamy, że pomimo braku zabezpieczenia, nie może od nas żądać wskazania innego zabezpieczenia dla kredytu i występuje z pozycji silniejszej strony”

– pisze pani Marta. Bank, gdyby chciał pójść na rękę pani Marcie i jej mężowi, mógłby – przynajmniej do czasu, gdy raty są spłacane terminowo – przymknąć oko na to, że przez zbieg niekorzystnych okoliczności ma w portfelu kredyt niezabezpieczony. Ale z drugiej strony, widząc na horyzoncie inną nieruchomość, na której mógłby się zabezpieczyć, próbuje robić pod nią podchody. Jakie ma karty w ręku?

Wydaje się, że dość mocne. W regulaminie kredytu, w sekcji „Zobowiązania kredytobiorcy”, jest passus, że „Kredytobiorca zobowiązany jest do wykorzystania kredytu zgodnie z jego przeznaczeniem”. Potem jest sekcja „Skutki naruszenia umowy”, w której stoi jak wół, że bank może „obniżyć kwotę przyznanego kredytu lub wypowiedzieć umowę w przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu lub w razie utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej”.

Bank stwierdza, że niedotrzymanie przez Kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu następuje w przypadku wystąpienia co najmniej jednego ze zdarzeń, o których mowa w §14 regulaminu oraz niewykonania zobowiązań, o których mowa w §13 (wspomniana wyżej sekcja „Zobowiązania kredytobiorcy”)

Ów §14 regulaminu mówi o tym co jest naruszeniem umowy: utrata przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, brak terminowych spłat, składanie fałszywych oświadczeń, znaczne obniżenie realnej wartości zabezpieczenia lub utrata zabezpieczenia, wykorzystanie kredytu niezgodnie z przeznaczeniem, brak postępu prac w budowie mieszkania lub nieodpowiednie udokumentowanie wykorzystanej części kredytu.

Przynajmniej kilka z tych warunków dałoby się przypisać do sytuacji, w której znalazła się pani Marta. Tyle, że bank – wypowiadając umowę kredytową – strzeliłby sobie w kolano, bo jest pewne jak w banku, że klienci w ciągu 30 dni nie przyniosą mu 110.000 zł. Będzie więc trzeba przysłać komornika, który wejdzie im na pensje. Jeśli klienci będą sprytni, to szybko zejdą do szarej strefy i przestaną mieć jakiekolwiek ściągalne przychody. I sytuacja stanie się patowa.

Dziś kredyt jest niezabezpieczony, ale terminowo spłacany. Dlatego pozycja negocjacyjna klientów też jest, w istocie rzeczy, nie najgorsza. Pytanie brzmi: czy starczy im pary. Jak byście postąpili na miejscu klientów? Walczylibyście jak lwy czy odpuścili i przekonali rodziców, by zgodzili się na wejście banku na hipotekę mieszkania, które ci rodzice współfinansowali?

Czytaj też: Bezpieczny kredyt hipoteczny? Bez kajdanek? Już od lipca