Boom na kredyty hipoteczne zaskoczył bankowców niczym zima drogowców. Wniosek kredytowy „tonie” w banku na cztery miesiące, a deweloper… żąda karnych odsetek

Dlaczego banki nie radzą sobie z rozpatrywaniem wniosków kredytowych? Bo boom na kredyty hipoteczne zaskoczył bankowców niczym zima drogowców. Wniosek kredytowy może utknąć w banku nawet na cztery miesiące. „Oni kompletnie nie dostosowali zasobów do sytuacji i do popytu” – twierdzą pośrednicy finansowi. W bankach drastycznie brakuje analityków kredytowych, rosną też zatory związane z wycenami nieruchomości. Doszło do tego, że z powodu opieszałości bankowców klienci muszą płacić deweloperom kary umowne

W Polsce obowiązuje prawo, które nakazuje bankowi rozpatrzenie kompletnego wniosku kredytowego w ciągu 21 dni od jego złożenia. Ale to była fikcja nawet jeszcze zanim nastąpił obecny boom na kredyty hipoteczne. Sęk w tym, że przepis nie wiązał się z żadną karą dla banku, który go nie przestrzega, zatem nikt w bankach nie traktuje go poważnie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Cztery miesiące czekania na decyzję kredytową? To się dzieje naprawdę…

Gdyby było inaczej, to pewnie nie doszłoby do ogromnych zatorów, które od kilkunastu tygodni obserwujemy w bankach. Wraz ze wzrostem zainteresowania kredytami hipotecznymi bankowcy – w obawie przed sankcjami – zwiększaliby własne zasoby, w tym zespoły ludzi „obrabiających” wnioski. Ale ponieważ nie musieli robić tego wcześniej, to również nie robią tego obecnie.

Czytaj więcej o tym: Decyzja kredytowa: banki mają na nią 21 dni, ale się nie wywiązują (subiektywnieofinansach.pl)

Jeden z zaprzyjaźnionych pośredników finansowych podał mi przybliżony deklarowany czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny w Santander Banku, jednym z największych banków na rynku:
– weryfikacja ilościowa dokumentów – 1 dzień roboczy.
– weryfikacja merytoryczna dokumentów – 30 dni roboczych.
– weryfikacja dokumentów dostarczanych w tzw. międzyczasie (gdy bank poprosi o uzupełnienie) – 15 dni roboczych.
– przekazanie wniosku do ostatecznej decyzji kredytowej – 4 dni robocze. – Podjęcie ostatecznej decyzji kredytowej – 35 dni roboczych.

Jak łatwo policzyć, mówimy o nawet trzech miesiącach oczekiwania od momentu złożenia kompletnego wniosku o kredyt. Wniosek kredytowy w banku leży, choć jest kompletny i gotowy do rozpatrzenia. I leż nie 21 dni, tylko do nwet trzy miesiące. I to bez gwarancji, że na koniec decyzja będzie pozytywna (nawet jeśli zdolność kredytową klient ma, to zawsze może pojawić się problem ze stanem prawnym nieruchomości).

A jak wygląda sytuacja w innych bankach? Bank Millennium daje sobie na przeprocesowanie wniosku kredytowego ok. 40 dni roboczych (czyli realnie dwa miesiące). W ING na wstępną decyzję kredytową czeka się średnio właśnie dwa miesiące, a na ostateczną – kolejny miesiąc. Podobno dość dobra sytuacja jest jeszcze z banku BNP Paribas.

Boom kredytowy zaskoczył bankowców. Brakuje analityków kredytowych

Im dłuższe są kolejki, tym więcej dublujących się wniosków kredytowych składają klienci – tzn. jeśli dostają od swoich pośredników kredytowych sygnał, iż banki są totalnie zapchane i czeka ich wielomiesięczne czekanie, to składają wnioski do większej liczby banków niż zwykle – żeby „trafić” na taki, który przejdzie szybciej. Im więcej wniosków, tym większa szansa – myślą sobie ludzie.

W tej sytuacji rośnie znaczenie posiadania dobrze ustosunkowanego pośrednika, doradcy kredytowego. Takiego, który wie, co można zrobić, by dany wniosek kredytowy na biurku konkretnego analityka został przesunięty na wierzch kupki.

Ważniejsze niż zwykle staje się też podejście do swojego banku – tego, w którym mamy konto osobiste, firmowe, karty debetowe i kredytowe i limity kredytu odnawialnego. Jeśli jesteśmy dobrym klientem swojego banku i mamy wysoki wkład własny (a więc nasz kredyt ma szansę nie być problematycznym) – jest szansa na szybką ścieżkę. Szybką, czyli półtora miesiąca od złożenia kompletu dokumentów do decyzji kredytowej.

Czytaj o seksizmie w scoringach: Jedno małżeństwo, jeden wniosek, dwie decyzje. Faceci mają lepiej? (subiektywnieofinansach.pl)

Z informacji, które dochodzą do mnie z banków wynika, że są dwa wąskie gardła. Pierwsze to analitycy kredytowi. Jest ich po prostu za mało. Z moich źródeł wiem, że w dwóch dużych bankach mają zaledwie po kilkunastu analityków na całą Polskę. Dostają dziennie po kilkadziesiąt nowych wniosków kredytowych do rozpatrzenia.

Z jednej strony zarządy banków naprężają muskuły, na prezentacjach pokazują wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych, mówią o rosnącym udziale w rynku, a z drugiej strony są skąpe działy analityków kredytowych, kompletnie nieprzystosowane i nieprzygotowane do takiego boomu, jaki dziś przeżywamy.

Drugie wąskie gardło to moce przerobowe zewnętrznych firm, które na zlecenie banków przeprowadzają wyceny nieruchomości. Klient podaje, którą nieruchomość chce kupić, jaki ma wkład własny i ile pieniędzy potrzebuje. Ale bank musi też mieć własną wycenę, która przyda się w sytuacji, gdyby kredyt nie był spłacany w terminie i trzeba będzie wystawić nieruchomość na sprzedaż.

I tych firm, które wyceniają mieszkania „pod kredyty”, jest za mało. Oczekiwanie na termin u takiego „wyceniacza” niekiedy opóźnia rozpatrywanie wniosku kredytowego o dwa tygodnie.

Niektórzy kredytobiorcy w desperacji deklarują bankom, iż we własnym zakresie przeprowadzą niezależną wycenę i przekażą ją bankowi do weryfikacji, ale niektóre banki się na to nie godzą – współpracują z jedną lub dwoma sprawdzonymi firmami i nie interesują ich żadne inne wyceny. Pozostaje więc czekać i wziąć tabletki na uspokojenie. Albo dać na tacę w intencji, by wniosek kredytowy w banku magicznie przesunął się na początek kolejki.

Czytaj więcej o tym: Ile warte jest to mieszkanie? Wycena nieruchomości przez internet (subiektywnieofinansach.pl)

Wniosek kredytowy utknął w banku. Klient musi płacić karne odsetki

Polskie banki są relatywnie nowoczesne, ale nie zawsze dotyczy to działów, które zajmują się procesowaniem wniosków kredytowych (zwłaszcza tych hipotecznych, bo szybkie kredyty gotówkowe potrafią rzeczywiście być szybkie). Owszem, klienci coraz częściej mogą zdalnie umieszczać skany dokumentów w systemie (co przyspiesza ich przetwarzanie), ale duża część roboty analitycznej mogłaby być zautomatyzowana (weryfikacja baz danych, przygotowanie umów).

Czytaj więcej o tym: Zakup mieszkania i kredyt hipoteczny całkiem online? Da się w Polsce? (subiektywnieofinansach.pl)

Podobnie wycena nieruchomości mogłaby być przeprowadzana za pomocą dronów i sztucznej inteligencji. Udzielanie kredytu całkiem zdalnie i bez zbędnej biurokracji – to wciąż marzenie nieziszczalne. Niestety, klienci zaczynają już za to płacić. Oto relacja zaprzyjaźnionej pośredniczki kredytowej;

„Spora część deweloperów ani myśli wydłużać w umowach deweloperskich terminów płatności, tylko od razu trzepią odsetki karne za przekroczenie terminu zapłaty. Mój klient trafił na wyjątkowo wrednego dewelopera i będzie musiał zapłacić dodatkowe 2000 zł za przekroczenie terminu wpłaty pieniędzy. Będziemy pisać do banku reklamację z prośbą o zwrot tych kosztów, ale czy to się uda? Wniosek był złożony w banku w połowie maja, do dzisiaj nie ma decyzji”

Jakie szanse mają takie roszczenia? Podstawa prawna z jednej strony jest silna – ustawa mówi o 21 dniach, które ma bank na podjęcie decyzji. Z drugiej strony, dopóki sytuacja się nie uspokoi, banki zapewne nie będą chciały robić takich precedensów. Przynajmniej nie z własnej woli. Jeśli sprawa trafi do sądu, to prawdopodobnie bank będzie musiał zapłacić odszkodowanie, ale ilu klientów pójdzie w takiej sprawie do sądu?

Czytaj więcej o patologiach w sprzedaży mieszkań: Licytacje deweloperskie: tak chcą nam sprzedawać domy i segmenty (subiektywnieofinansach.pl)

Nikt – a zwłaszcza klienci oczekujący na decyzje kredytowe – nie przewidział, że z rozpatrywaniem wniosków w bankach będzie tak źle. I dlatego sporo może być przypadków, gdy klienci będą zmuszeni płacić deweloperom odsetki za nieterminowe płatności.

Na tzw. rynku wtórnym sytuacja jest trochę inna – tutaj bardzo długie oczekiwanie na kredyt oznacza ryzyko, iż sprzedający wycofa się z transakcji. Może się to zdarzyć zwłaszcza wtedy, gdy zadatek jest niski, a do sprzedającego zapuka kupujący płacący więcej i to gotówką.

W takiej sytuacji klient musi szukać nowego mieszkania i zaczynać od nowa procedurę kredytową. Czyli znów trzy-cztery miesiące czekania.

Czytaj też: Masz już kredyt? To nie koniec problemów. Bank nalicza wyższe raty. Straty? 6000-8000 zł. Bo sądy nie działają (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Księga wieczysta, hipoteka i… podwyższona marża. Bank nie chce działać (subiektywnieofinansach.pl)

———

ZAINWESTUJ CZĘŚĆ SWOICH OSZCZĘDNOŚCI Z ROBOTEM INVESTO

Na świecie ludzie, którzy nie mają ogromnych oszczędności i nie znają się na inwestowaniu, coraz częściej korzystają z robodoradców. Jak działa taki automat pomagający w inwestowaniu pieniędzy? Zapraszam do przeczytania tutaj. Jak dzięki niemu ludzie na Zachodzie inwestują pieniądze? Przeczytaj tutaj. W Polsce usługi robodoradztwa oferuje od niedawna swoim klientom ING Bank. Można z nich skorzystać, zakładając Investo za pomocą serwisu internetowego albo aplikacji mobilnej (ZAPRASZAM DO KLIKNIĘCIA W TEN LINK I POZNANIA SZCZEGÓŁÓW).

Wkrótce opiszę swoje prywatne doświadczenia z Investo po zainwestowaniu tam własnych oszczędności. Już teraz zapraszam natomiast do obejrzenia klipu wideo, w którym opowiadam, z czym to sie je (dosłownie!). A także do posłuchania podcastu, w którym rozmawiam z ekspertem od robodoradców. Więcej na temat działania Investo oraz pobieranych od klientów opłat napisałem tutaj.

———

zdjęcie tytułowe: Wesley Tingey/Unsplash