Tanie kredyty? A może program "mieszkanie za połowę ceny"?

Polski rząd jest „na ostatniej prostej”, by zaprezentować nowy program wspierania kredytobiorców. Czy skończy się tak, jak zawsze, czyli wzrostem cen mieszkań? Może lepiej pójść w inną stronę? Ciekawy pomysł na pierwsze mieszkanie ma rząd małego zachodniego skrawka Europy. Gibraltar buduje mieszkania, a następnie sprzedaje je swoim mieszkańcom za… połowę ceny. Program nazywa się 50/50. Czy da się zastosować także u nas?

Zapowiadany przez Donalda Tuska w kampanii wyborczej program darmowych kredytów hipotecznych nie wypalił (w koalicji rządowej nie było co do niego zgody, a po traumie „Bezpiecznego Kredytu 2%” z czasów rządów PiS nikt już nie ma ochoty na powtórkę), jednak rząd nie odpuszcza planów wprowadzenia tanich kredytów. Kolejny program ma być podobny do „Mieszkania dla Młodych”, czyli jednego z poprzednich programów wsparcia kredytobiorców.

„Mieszkanie dla Młodych” polegało na tym, że rząd oferował jednorazową dopłatę do wkładu własnego (skorzystało z tego wsparcia 110 000 rodzin). Wydaje się jednak, że dla coraz większej liczby Polaków to nie brak wkładu własnego jest problemem, lecz wysoka cena pieniądza i zbyt niska zdolność kredytowa. A z tymi problemami trudniej walczyć, niż z brakiem wkładu do kredytu.

A może pójść w zupełnie inną stronę? Nowe, wygodne mieszkanie wybudowane gdzieś na wolnej jeszcze powierzchni tego skalistego kontynentalnego kawałka Wielkiej Brytanii można mieć już za połowę ceny. Zbyt piękne, żeby było prawdziwe? Jak w każdym mieszkaniowym programie wsparcia mieszkaniowego gdzieś jednak musi czaić się haczyk. Jak to możliwe, że rząd rozdaje mieszkania za pół ceny?

Gibraltar należy do najbardziej zaludnionych terytoriów na świecie. Obszar terytorium składa się głównie z wielkiej, wysokiej na 400 m skały i wąskiego paska lądu nad brzegiem morza. To piąte pod względem intensywności zabudowania i zamieszkania miejsce na Ziemi, po Makao, Monako, Singapurze i Hongkongu. Systematycznie rośnie populacja tego państwa, z 24 000 jeszcze w latach 70. XX w. do 34 000 obecnie. Dla zwiększającej się liczby mieszkańców potrzeba coraz więcej mieszkań, a o te w tak gęstym obszarze niełatwo. Czy program 50/50 pomaga? Jak zastosować go poza Gibraltarem?

Czytaj też: Czy jest nam potrzebny kredyt zero procent? We Francji podobne rozwiązanie przetestowali i… Jakie wnioski to przynosi polskim politykom?

Pierwsze mieszkanie tylko za połowę ceny? Jak to się opłaca?

Gibraltar jest niewielkim terytorium z niewielką, ale rosnącą liczbą mieszkańców. Zajmuje zaledwie 6,55 km2 powierzchni. Ale to nie znaczy, że dzięki niewielkiej skali ma niewielki problem z dostępnością mieszkań. Problem jest całkiem spory, podobnie jak w innych znacznie większych organizmach państwowych i gospodarczych. Również sporo jest pomysłów na rozwiązanie najpilniejszych potrzeb mieszkaniowych. Te naprawdę palące to lokum dla młodych ludzi, którzy chcą zamieszkać w swoim pierwszym własnym mieszkaniu. Kluczowe jest tu słowo „własnym”.

W naszym regionie Europy to oczywiste, że jeśli ktoś chce zamieszkać na dłużej w jakimś miejscu, to najpewniej będzie starał się o kupno mieszkania czy domu. Własność stała się słowem-kluczem naszego rynku mieszkaniowego. Polacy znacznie częściej są właścicielami mieszkań i domów niż mieszkańcy zachodniej części naszego kontynentu, np. znacznie od nas bogatsi Niemcy.

Jest jednak spora część mieszkańców zachodniej części Europy, która chce mieszkanie kupić. Jeśli kupować, to oczywiście na kredyt. Może być mniej lub bardziej korzystny. Na stosunkowo tanim kredycie koncentrowały się polskie rządowe programy w ostatnich latach. Ale w Gibraltarze wymyślono jeszcze inny sposób na polepszenie dostępności pierwszego mieszkania.

To program własności domów 50/50. W jego ramach nabywcy mogą kupić 50% udziałów w nieruchomości wybudowanej przez rząd, płacąc czynsz za pozostałą część. Ta opcja umożliwia osobom kupującym lokum po raz pierwszy w życiu wejście na rynek mieszkaniowy po bardziej przystępnej cenie niż w przypadku kupna na wolnym rynku. Nabywcy mają możliwość zakupu pozostałych 50% własności później. Najwcześniej jednak po trzech latach zamieszkiwania mogą wykupić całość.

Tę formę własności można określić bardziej jako „współwłasność”, bo 50% mieszkania należy do rządu. Rząd finansuje na początku całość kosztów budowy, ale otrzymuje tylko połowę wpływów ze sprzedaży, gdy mieszkania zostaną sprzedane.

Rząd okresowo uruchamia nowe projekty mieszkań po przystępnej cenie. Te inwestycje oferują szereg opcji mieszkaniowych, od kawalerek po większe domy rodzinne, z korzystnymi warunkami dla kupujących po raz pierwszy. Parametry kupowanego w ten sposób mieszkania, głównie liczba sypialni, są dosyć dokładnie określone, w zależności od tego, czy nabywcą jest osoba mieszkająca samotnie czy będzie to para, czy też para (lub osoba samotna) z dzieckiem lub większą liczbą dzieci.

Projekty zazwyczaj dają pierwszeństwo w zakupie lokalnym mieszkańcom lub ludziom pracującym w określonych zawodach, takim jak pracownicy służb podstawowych. Mimo kolejnych programów wciąż jednak istnieje duży deficyt mieszkań ze względu na rosnącą populację.

Przez ostatnie trzy dekady w Gibraltarze wybudowano kilka sporych osiedli opartych na programie współwłasności 50/50. Do tej grupy należą osiedla takie jak: Harbour Views, Montagu Gardens, Waterport Terraces, Mons Calpe. Wszystkie te nieruchomości były kupowane zazwyczaj tak, jak kupowało się mieszkania w Polsce w latach 90. XX w. i często kupuje się obecnie, tzn. na etapie planu/projektu, jeszcze przed wkopaniem pierwszej łopaty w ziemię. Nabywca płacił raty za zakup swojej części, czyli połowy wartości, w tym czasie nieruchomości były budowane, a po zakończeniu budowy można się było wprowadzać.

Według mediów obecna najniższa cena ofertowa za mieszkanie z dwoma sypialniami na takim typowym osiedlu wynosi ok. 260 000 funtów brytyjskich. Zazwyczaj na samym początku wymagane jest wpłacenie depozytu w wysokości co najmniej 10% wartości nieruchomości. Nawet w relatywnie zamożnym społeczeństwie Gibraltaru taki jednorazowy wydatek nie zawsze jest łatwy do udźwignięcia. Potem jednak jest lepiej, bo ciężar spłaty rat dotyczy 50% wartości. A można mieszkać w takim współwłasnościowym mieszkaniu przez całe życie. Można też wykupić drugą połowę po upływie trzech lat od zamieszkania.

Są jednak też inne ograniczenia. Warunki umowy uniemożliwiają wynajem takiego mieszkania na rynku prywatnym i określają, jakim kategoriom nabywców nieruchomość może zostać sprzedana po upływie minimalnego 10-letniego okresu zamieszkania (a więc po trzech latach mieszkanie można w całości wykupić, ale dopiero po 10 latach – ewentualnie je sprzedać).

Osiedla są budowane w jednym celu – zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodych ludzi w długim terminie. Cena jest przystępna, niższa niż na prywatnym rynku nieruchomości, ale umowa wiąże nabywców ograniczeniami dysponowania współwłasnością. Nie jest to, jak często ostatnio w Polsce bywa, okazja do inwestycji kapitałowej, mieszkanie nie może stać puste, nie można go wynajmować innym osobom ani od razu sprzedawać na rynku po wyższej cenie.

Wielki plac budowy. Problemem brak miejsca. Jak… w Polsce?

Gibraltar to mikroskopijne terytorium należące do Wielkiej Brytanii, ale leżące od metropolii dosyć daleko i rządzące się w wielu zakresach swoim prawami. Ma też swoje problemy. Największym jest brak ziemi pod budowę nowych domów i mieszkań. Kawałki ziemi są łakomym kąskiem dla deweloperów, są wręcz na wagę złota. Między morzem a skałami trudno jest znaleźć dobre miejsce na zlokalizowanie większego osiedla bloków.

Polska jest co prawda kilkadziesiąt razy większa i ziemi u nas nie brakuje, nie jesteśmy skrawkiem lądu rzuconego na brzeg morza, ale… nieoczekiwanie mamy podobny problem: brak działek. Są coraz droższe, a znalezienie działki pod budowę osiedla mieszkaniowego w przyzwoitej odległości od centrum wielu metropolii jest marzeniem ściętej głowy. Z drugiej strony – widzimy hektary nieużytków, połacie ziemi niczyjej, wielkie poprzemysłowe obszary czy choćby gigantyczne zapasy ziemi należące do PKP (może kiedyś kolejom się przydadzą…). Niestety tu i teraz budujemy w rozproszeniu, wszędzie, gdzie się da. Bo… nie ma działek. Ale – może to ograniczenie bardziej administracyjne.

W Gibraltarze ziemi nie ma, bo – po prostu jej nie ma, fizycznie. Przez wiele lat dominowała tu niska zabudowa charakterystyczna dla całego regionu. Od lat 90. XX w., wraz z dynamicznym wzrostem zapotrzebowania na nowe mieszkania, zaczęły powstawać duże osiedla stosunkowo wysokich bloków. Ponieważ nie ma tu wielkiego wyboru terenów, większość osiedli jest zlokalizowana w rejonie portów czy infrastruktury transportowej w środkowej części miasta. Ponieważ pośrodku króluje wielka 400-metrowa skała, samo miasto to właściwie wąski pasek lądu przyczepiony do skały od północnego zachodu. Z braku miejsca zabudowa staje się coraz intensywniejsza, a bloki pną się coraz wyżej i budowane są coraz ciaśniej.

Gibraltar wciąż jednak buduje. Ale – buduje w coraz większym stłoczeniu. To teren z ostrym południowym słońcem, więc mieszkańcom nie grozi jesienna i zimowa depresja spowodowana ciemnością i brakiem dostępu do światła. Jednak mimo wszystko zmniejszają się odstępy między oknami mieszkań w coraz wyższych blokach. Podwórka i dziedzińce kurczą się. Widać to na zdjęciach pokazujących portowy północno-zachodni obszar miasta nad samą wodą. To syndrom wielu skalistych niewielkich terytoriów. Tak samo buduje się w Monaco, a jeszcze ciaśniej i wyżej – w Hongkongu.

„Szybko zbliża się czas, kiedy zabraknie nam ziemi na budowę tych osiedli 50/50. Jednak każdego roku będzie wiele osób chcących kupić swoje pierwsze lokum.”

Takie opinie można przeczytać w gibraltarskiej prasie. Rząd Gibraltaru nie daje jednak za wygraną i stara się pozyskiwać tereny z różnych źródeł. Np. ostatnio do rozbiórki trafiła stara i niepotrzebna już elektrownia. Wybudowano nową, a stary teren bez zbędnej zwłoki przeznaczono pod budowę nowego blokowiska. Wykorzystywane są głównie tereny poprzemysłowe lub odzyskane po przebudowie infrastruktury miejskiej.

Zabudowa wchodzi też powoli w morze (podobno już ok. 10% nowej zabudowy powstaje na sztucznych wyspach) i w wielką skałę (buduje się domy w niższych partiach zachodniego zbocza). Nieubłaganie zbliża się jednak czas, kiedy miejsca po prostu zabraknie. Co wtedy?

Lokalne media często piszą o stosunkowo złym stanie starej, przedwojennej substancji mieszkaniowej. Rozwiązaniem są oczywiście remonty, ale można sobie wyobrazić wyburzanie starych dzielnic pod nową blokową zabudowę. Tak stało się w Monaco, a nawet w Brukseli, w której stare miasto częściowo musiało ustąpić wielkim gmachom unijnej administracji.

Nie pomoże konserwator zabytków. Za jakiś czas skaliste miasto nad Cieśniną Gibraltarską może więc wyglądać jak jedno wielkie betonowe blokowisko. Nie będzie to pewnie ładne, ale – przysporzy nowych mieszkań.

Są i kontrowersje. Tanie mieszkania w Gibraltarze dla Gibraltarczyków!

W kwietniu 2023 r. rząd Gibraltaru ogłosił, że jeśli spełnione zostaną pewne kryteria (osiedle musi mieć ponad 30 lat, a właściciel musi posiadać mieszkanie przez co najmniej 10 lat), domy w osiedlach współwłasnościowych mogą zostać sprzedane dowolnej osobie, która nie musi być obywatelem lub długoterminowym rezydentem. Według lokalnych mediów, nabywcą w takim razie może być ktoś, kto przyjedzie z zagranicy i kupi mieszkanie w Montagu Gardens lub Harbour Views bez wcześniejszego mieszkiwania w nim przez trzy lata, pod warunkiem, że poprzedni właściciel spełniał kryteria.

„Jest to sprzeczne z samymi podstawami pierwotnej polityki budowy mieszkań i warunkami umowy najmu, która wcześniej została zawarta z rządem. To podnosi cenę nieruchomości, ponieważ jest ona dostępna dla większej liczby osób. Ta sytuacja potencjalnie odbiera szansę na przystępne ceny nieruchomości dla Gibraltarczyków chcących polepszyć swoje obecne warunki mieszkaniowe lub dla długoterminowych rezydentów”.

To opinia jednego z publicystów lokalnego portalu Gibraltar Chronicle. Jego zdaniem, zjawisko starzenia się populacji i umierania osób mieszkających w tych osiedlach spowoduje, że mieszkania i tak stopniowo w coraz większym stopniu będą trafiać na rynek, jeśli dzieci tych właścicieli mają już swoje mieszkania. Jednak powinny być nadal wykorzystywane przez Gibraltarczyków i długoterminowych rezydentów, tak jak zawsze były do tego przeznaczone. Publicysta postuluje objęcie tych mieszkań np. programem „Help To Buy”, który ma pomagać ludziom w zakupie nieruchomości.

Program „Help to Buy”, przedłużony przez rząd brytyjski do 31 grudnia 2024 r., jest inicjatywą mającą na celu pomóc kupującym po raz pierwszy w zebraniu depozytu potrzebnego do zakupu nowego domu lub mieszkania. W ramach programu można otrzymać ulgę podatkową od podatku dochodowego i podatku od odsetek od depozytów bankowych do wartości 30 000 euro. Ma zastosowanie do nowo wybudowanych nieruchomości do maksymalnej wartości 500 000 euro. Zasadniczo stworzony z myślą o terytorium Wielkiej Brytanii.

W Wielkiej Brytanii funkcjonuje też dodatkowo program „First Home”. To program kapitału własnego realizowany we współpracy państwa i banków. Ma pomóc kupującym po raz pierwszy w zmniejszeniu różnicy między depozytem a kredytem hipotecznym i ceną nowego domu. Może sfinansować do 30% wartości rynkowej nieruchomości lub 20%, jeśli ktoś korzysta też z „Help to Buy”.

Nabywcy otrzymują środki z programu w zamian za przejęcie przez program „First Home” częściowego udziału w nieruchomości. Przez pierwsze 5 lat nie ma opłat za tę usługę. „First Home” dotyczy nowo wybudowanych domów lub mieszkań tylko do określonej wartości, która obecnie waha się od 350 000 do 500 000 euro, w zależności od władz lokalnych.

W Gibraltarze trwają wciąż dyskusje, co jeszcze rząd mógłby zaproponować. Tymczasem część mediów zbulwersowana jest np. takimi informacjami jak ta o sprzedaży przez gibraltarskie władze resztek 50% udziałów w niektórych osiedlach prywatnemu funduszowi. Rząd tłumaczy takie ruchy chęcią pozyskania nowych środków na budowę kolejnych osiedli 50/50. Pozbywa się po prostu zamrożonych kapitałów. Jednak niektóre media alarmują, że to wyzbywanie się przez władze publiczne społecznego gibraltarskiego majątku i prywatyzowanie budownictwa o charakterze społecznym.

Jednak wymogi rynku i sytuacja finansowa związana z zadłużeniem publicznym mogą zmusić rząd do takich działań w stosunku do starszych osiedli. Najważniejsze jednak, żeby pozyskane w ten sposób środki były przeznaczone na finansowanie nowych projektów. Oczywiście będzie to możliwe do czasu, kiedy starczy na nie terenów pod zabudowę. Szczegóły obu brytyjskich programów „Help to Buy” i „First Home” można znaleźć tutaj.

Czy program 50/50 byłby dobry nad Wisłą?

Wydaje mi się, że programowi znad Cieśniny Gibraltarskiej można by się przyjrzeć w naszym kraju. Co prawda Polacy są mocno przywiązani do bezwzględnej własności kupowanych mieszkań czy domów, jednak cięcie kosztów dla nabywcy o 50% na wiele lat to gratka nie lada. Jest jedno „ale” – nie mogliby z takiego programu korzystać wszyscy ci, którzy w ostatnich latach postanowili być aktywni na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a dla ulokowania swoich finansowych nadwyżek. Takich inwestorów było sporo. Zwłaszcza w okresie wysokiej inflacji i szybko rosnących cen nieruchomości, kiedy wydawało się, że taka inwestycja jest jedną z najlepszych na rynku.

Program 50/50 to typowy program do wykorzystania tylko dla osób chcących długoterminowo zamieszkać w konkretnym mieszkaniu. Jego plusem jest to, że nie podniesie cen na całym rynku, ani nie zablokuje nowo wybudowanych mieszkań jako aktywów inwestycyjnych czekających na lepsze czasy i dalsze wzrosty cen. Największym plusem jest to, że pozwala szybko zamieszkać w mieszkaniu, z którego nikt nas nie wyrzuci, a to, czy takie mieszkanie jest w 100% naszą własnością jest, moim zdaniem, sprawą drugorzędną. Wykup jest jednak możliwy, trzeba tylko cierpliwie poczekać.

Nie musi to być jedyny program mieszkaniowy. Ale może to być ciekawa alternatywa dla obecnie istniejących możliwości zakupu mieszkań i domów. Zamiast rządu dysponentami podobnego programu mogłyby stać się największe miasta, bo to do nich zjeżdżają młodzi ludzie w poszukiwaniu pracy i to w metropoliach brakuje najwięcej nowych mieszkań. Im większe zróżnicowanie oferty wsparcia budowy i kupna mieszkań, tym większa szansa, że młodzi ludzie będą mogli taniej i efektywniej, w zależności od swoich planów i możliwości finansowych, realizować potrzeby mieszkaniowe.

Więcej o historii Gibraltaru i aktualnej sytuacji mieszkaniowej tego brytyjskiego terytorium w opracowaniu urzędu statystycznego Gibraltaru i w reportażu lokalnej telewizji GBC.

Czytaj też: Ile kosztuje wybudowanie metra mieszkania? Jakie rabaty można wytargować od dewelopera, a jakie od sprzedającego na rynku wtórnym? Co mówią liczby?

—————————————

Zobacz też wideo „Subiektywnie o Finansach” poświęcone tanim kredytom Donalda Tuska: