Stopy procentowe spadają, więc odżywa temat refinansowania kredytu. Komu opłaci się renegocjować warunki kredytu albo zmienić bank?

Temat refinansowania kredytów hipotecznych pojawia się zawsze wtedy, gdy mamy do czynienia ze zmianami stóp procentowych. W 2025 r. stopa referencyjna spadła z 5,75% do 4,5%, czyli o cały punkt procentowy. Jak zatem powinni się zachować posiadacze kredytów hipotecznych? W wielu przypadkach warto pomyśleć o refinansowaniu. Bo skoro można mieć to samo (czyli kredyt), ale taniej, to dlaczego nie skorzystać? Komu refinansowanie może się dziś opłacić?

Pierwszy przypadek, w którym refinansowanie kredytu może mieć głęboki sens, jest zupełnie nieoczywisty i niezwiązany wprost ze zmianami stóp procentowych. Dotyczy on bowiem wzrostu wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. To żadna tajemnica, że kredyty na 90% wartości nieruchomości (z 10% wkładu własnego) są droższe niż w sytuacji, gdy wkład własny wynosi minimum 20%.

Kto powinien pomyśleć o refinansowaniu kredytu?

Poza tym banków udzielających kredytu z minimalnym (10%) wkładem własnym jest znacznie mniej. A tam, gdzie konkurencja jest mniejsza, ceny zwykle są wyższe. I dotyczy to również ceny pieniądza, a nie tylko ziemniaków czy rzodkiewki. Jeżeli LTV (wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości) spadnie poniżej 80%, to niejako automatycznie będzie szansa na więcej lepszych cenowo ofert.

A zatem może się zdarzyć, że masz drogi kredyt (z powodu niskiego wkładu własnego), spłacisz niewiele kapitału, ale wartość nieruchomości wzrośnie o tyle, że kwota kredytu procentowo będzie stanowić mniej niż w momencie wnioskowania o kredyt. I to jest moment, w którym warto pomyśleć o refinansowaniu. Ale nie tylko. O refinansowaniu powinien też pomyśleć ten, kto ma drogi kredyt stałoprocentowy.

Jeszcze kilka lat temu, w okresie kiedy stopy procentowe gwałtownie rosły, stałe oprocentowanie kredytów wynosiło nawet w okolicach 9% w skali roku. W panice wielu kredytobiorców przechodziło wówczas ze zmiennego oprocentowania na stałe. I wielu kredytobiorców nadal takie kredyty spłaca. Zmienili na stałe w „peaku” oprocentowania (gdy przyjmowało najwyższe wartości). Obecnie kredyt na oprocentowanie stałe można uzyskać nawet na 6,25% rocznie. Możliwe są nawet niższe stawki, jeżeli nieruchomość spełnia warunki energooszczędności.

Różnica pomiędzy 9% w skali roku a 6,25% to aż 2,75 punktu procentowego, czyli jest wręcz kolosalna! Przy kredycie na 500 000 zł i spłacie przez 25 lat i ratach równych oprocentowanie 9% rocznie oznacza 4196 zł raty i prawie 759 000 zł odsetek do oddania. Po refinansowaniu tego samego kredytu na 6,25% rata spadnie do 3298 zł, a koszt odsetkowy wyniesie nieco ponad 489 000 zł. A koszt procedury refinansowania to ok. 1000 zł dla lokalu mieszkalnego, domy są nieco „droższe” ze względu na wyższy koszt wyceny nieruchomości. Ale poniesione koszty zwrócą się już po pierwszej zapłaconej racie.

Kiedy zatem warto refinansować kredyt z oprocentowaniem stałym? Tak w skrócie: według mnie ma to sens, jeżeli jego obecne oprocentowanie jest o co najmniej 1 punkt procentowy wyższe niż możliwe do uzyskania. Oczywiście może też się opłacać, jeżeli uda się „urwać” nawet 0,5 punktu procentowego. Generalnie im więcej kapitału do spłaty, tym bardziej warto zrobić refinansowanie. I przy tym niższym oprocentowaniu obecnym może to się opłacić.

Ze stałego na zmienne?

Kredyty z oprocentowaniem stałym są oferowane z reguły na 5 lat. Czyli de facto one również mają oprocentowanie zmienne, ale nie zmienia się ono co 3 miesiące lub 6 miesięcy, ale co 5 lat. Wtedy też jest moment, w którym można przejść ze stałego oprocentowania na zmienne. Nie można bowiem refinansować kredytu z oprocentowaniem stałym na oprocentowanie zmienne. Ani także z dłuższego stałego na krótszy okres obowiązywania takiego oprocentowania. Takie jest zalecenie KNF i banki się do tego stosują.

W czasie kiedy stopy procentowe spadają i przewidywane są kolejne spadki, wielu kredytobiorców myśli o tym, aby ich oprocentowanie (raty) malały wraz ze zmieniającymi się stopami rynkowymi. KNF jednak stoi na stanowisku, że nie należy pozwalać kredytobiorcom na zbyt wiele, gdyż… mogą podejmować decyzje zbyt pochopnie.

Co zatem zrobić, jeżeli masz oprocentowanie stałe i chcesz mieć zmienne? Pierwsza opcja to poczekać do końca pierwszych 5 lat (lub 7-10 lat, bo i takie oferty są dostępne) i wtedy zamiast nowego stałego oprocentowania wybrać oprocentowanie zmienne, czyli oparte na marży (wpisanej w umowie kredytowej) plus WIBOR. Opcja druga – jeżeli nie chcemy czekać – to refinansowanie kredytu w SKOK-u. Ich bowiem regulacje dotyczące konieczności utrzymania stałego oprocentowania w kredytach hipotecznych nie obowiązują. A potrafią mieć ciekawą ofertę.

Natomiast przejść z oprocentowania zmiennego na stałe można zawsze, bez żadnych ograniczeń. Obecnie to rzadka sytuacja, ale może pojawić się moment, że stałe oprocentowanie będzie na bardzo niskim poziomie (wiele lat temu było nawet poniżej 3%!) i trafią się osoby, które zechcą wykonać taki ruch. Nie znamy przyszłości, ale im niższe stopy procentowe tym niższe oczekiwania do ich dalszego obniżania. Czyli pewnie z czasem pojawią się osoby, które zechcą sobie zagwarantować niski procent na kolejne 5 lub 10 lat. A kiedy będzie taki „dołek”? Tego oczywiście nie wiemy.

Czytaj też: Co z lokatami po obniżce stóp? (ciąg dalszy tekstu o refinansowaniu poniżej):

Myślisz o refinansowaniu? Kiedy może się nie udać?

Refinansowanie to nie jest automat. Są sytuacje (wcale nie takie rzadkie), że refinansowanie kredytu się nie udaje. Tylko jak to możliwe, że kilka lat temu klienci otrzymali kredyt np. na 300 000 zł z oprocentowaniem 9%, a teraz nie mają zdolności na 280 000 zł na 6%? Cóż, to możliwe. Przy każdym wnioskowaniu o finansowanie (w tym wypadku kredyt hipoteczny) analizie podlega: zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty zobowiązania zgodnie z harmonogramem, bazy kredytowe (BIK, BIG, KRD itp.), nieruchomość (czyli zabezpieczenie kredytu) oraz scoring klientów. Klienci mogą nie mieć zdolności, gdy:

>>> uzyskują nieakceptowane przez bank dochody np. w innej walucie, dochód jest uzyskiwany zbyt krótko (zmiana pracy), firma zatrudniająca jest w upadłości itp.,

>>> stosują optymalizację podatkową, czyli płacą niskie podatki, więc oficjalnie dochód mają niski; zawiesili niedawno działalność gospodarczą lub zmieniają jej formę (np. na spółkę z o.o.) albo prowadzą ją zbyt krótko,

>>> dochód przypadający na rodzinę jest zbyt niski z powodu np. urodzenia dzieci, urlopu wychowawczego lub gdy jeden z wnioskodawców nie ma żadnego oficjalnego dochodu.

Pozostałe przyczyny odmowy refinansowania to:

>>> fakt, że wnioskujący o kredyt mają negatywne wpisy w bazach danych, w szczególności w BIK. Korzystają z chwilówek lub zbyt wielu płatności odroczonych. Mają zbyt wiele innych zobowiązań,

>>> to, że wnioskujący o kredyt popadli w problemy finansowe np. z powodu choroby, wypadku (swojego lub kogoś z rodziny) i po prostu stracili zdolność kredytową z powodu wysokich wydatków.

Najmniej problemów jest zwykle z nieruchomościami. One się raczej „nie psują” i nie tracą na wartości. Jednak mogą pojawić się jakieś tematy spadkowe, wpisy w księdze wieczystej itp… Inna sprawa, że nieruchomość jest w polskich warunkach tylko pomocniczym zabezpieczeniem kredytu – podstawowym są dochody kredytobiorców.

Aby ocenić, czy refinansowanie ma sens, potrzebne są następujące informacje:

>>> obecne warunki kredytu – ile wynosi stałe oprocentowanie lub marża kredytu na oprocentowaniu zmiennym,

>>> ile pozostało kapitału do spłaty,

>>> jaka jest obecna szacunkowa wartość zabezpieczenia kredytu,

>>> jakie są obecne dochody, zobowiązania, sytuacja rodzinna kredytobiorcy,

>>> status w bazach danych, w szczególności BIK (czy nie ma tam wpisów uniemożliwiających uzyskanie finansowania).

Jeśli wszystkie te parametry zaświecą się „na zielono”, to możesz myśleć o refinansowaniu. Kwestią pozostaje tylko opłacalność refinansowania, czyli ile jest do ugrania. No i decyzja, czy przechodzimy ze zmiennego oprocentowania na stałe, za stałego na nowe stałe lub ze zmiennego na nowe zmienne. Zmianie może również ulec okres kredytowania (krótszy, dłuższy), a także sposób spłaty rat (równe lub malejące). To Ty jako klient o tym wszystkim decydujesz. Ty, myśląc o refinansowaniu, wybierasz, jaka ma być konstrukcja nowego kredytu.

————————–

TO TEŻ CIEKAWE, PRZECZYTAJ:

——————————-

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

——————————-

CZYTAJ, TO TEŻ CIEKAWE: 

——————————

zdjęcie tytułowe: Jerzy Górecki/Pixabay