Co prawda oferują je tylko trzy banki w Polsce, ale są to prawdopodobnie jedyne konta w ofercie banków, które nie tylko gwarantują ochronę przed inflacją, ale też ochronę przed „inflacją mieszkaniową”. Przeglądam ofertę bankowych Kont Mieszkaniowych. Kto powinien się nimi zainteresować i gdzie tkwi ryzyko? I czy to w ogóle ma jakieś przewagi nad 10-letnimi obligacjami indeksowanymi inflacją?
Kilka dni temu informowałem Was w „Subiektywnie o Finansach” o tym, że posiadacze Kont Mieszkaniowych dowiedzieli się o poziomie dopłaty do ich pieniędzy za zeszły rok. Wyniosła ona aż 14,1%. A więc do oprocentowania, które naliczyły banki, państwo dorzuciło jeszcze kluczowy kawał procentów decydujący o dużej opłacalności Konta Mieszkaniowego dla jego posiadaczy. Dopłata wynikła ze wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w 2024 r.
- Zastanawialiście się kiedyś, ile śladu węglowego generuje Wasza firma? Warto wiedzieć, bo coraz częściej mogą Was o to pytać. Jak policzyć swój ślad? [POWERED BY BANK PEKAO]
- Na jaki procent założyć lokatę, żeby ochronić swoje pieniądze przed inflacją? Trzy kroki [POWERED BY RAISIN]
- Polska na ścieżce inwestycji, Europa na ścieżce konfrontacji. Dr Ernest Pytlarczyk o deglobalizacji [POWERED BY BANK PEKAO]
Wiem, że po tym artykule wielu z Was zainteresowało się Kontami Mieszkaniowymi i zaczęło poszukiwać w sieci informacji o bankowej ofercie. W tym momencie nie jest ona zbyt bogata, niestety. Zaledwie trzy banki oferują Konto Mieszkaniowe (w każdym razie więcej ofert nie znalazłem, ktokolwiek widział, ktokolwiek wie…). Można na nie wpłacić od 500 zł do 2000 zł miesięcznie. Trzeba mieć dobrze poukładany domowy budżet, bo wpłaty muszą być systematyczne, w roku można opuścić tylko jeden miesiąc. A oszczędzać trzeba co najmniej przez trzy lata (maksymalnie przez dziesięć lat).
Premie z Kont Mieszkaniowych przedmiotem pożądania
Pieniądze można wypłacić z Konta Mieszkaniowego w każdym momencie, ale żeby dobrać się do państwowych dopłat (kluczowych w tym produkcie), kasa musi iść na zakup mieszkania (a więc kontem docelowym musi być rachunek dewelopera lub osoby sprzedającej nam mieszkanie). W każdym innym przypadku przepada dopłata rządowa za wszystkie lata oszczędzania oraz przepada zwolnienie z podatku od dochodu. A to dwie najistotniejsze zalety Konta Mieszkaniowego.
Jego oprocentowanie standardowe jest bowiem nędzne, musi wynosić co najmniej 75% tego oprocentowania, które dotyczy zwykłych kont oszczędnościowych w danym banku. I – jak prześwietliłem oferty banków – tyle właśnie wynosi. Jeśli więc bank płaci na koncie oszczędnościowym w standardzie 2% rocznie, to na Koncie Mieszkaniowym musi płacić co najmniej 1,5%. Żadna atrakcja, gdy bazowe oprocentowanie kont oszczędnościowych w bankach jest nędzne. Bonusy kryją się w dopłatach i zwolnieniu podatkowym.
Ta dopłata, zwana premią mieszkaniową, jest naliczana raz w roku na podstawie miesięcznych składników cząstkowych, które wynikają z dwóch rzeczy: po pierwsze ze wskaźnika inflacji w kolejnych miesiącach, po drugie ze średniego wzrostu ceny metra kwadratowego mieszkania w ostatnich czterech kwartałach podanego przez GUS – w porównaniu z analogicznym wskaźnikiem z poprzedniego roku. Do naliczenia Premii Mieszkaniowej jest brana wyższa z tych dwóch liczb.
Co to w praktyce oznacza? Że do pieniędzy składowanych na Koncie Mieszkaniowym – i jakoś tam oprocentowanych, ale niżej od standardowych kont oszczędnościowych – państwo raz w roku dopisuje „waloryzację” w wysokości inflacji za poprzedni rok albo wzrostu ceny metra kwadratowego mieszkania. Jest jedno ograniczenie – w żadnym wypadku waloryzacja nie może być większa od 15% w skali roku.
Przegląd Kont Mieszkaniowych dostępnych w polskich bankach
Pieniądze, o ile zostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy, są więc doskonale chronione przed inflacją oraz „inflacją mieszkaniową”. To, co zbierzemy, w momencie wydawania na mieszkanie będzie miało wartość realną nie mniejszą niż dziś.
A jak wyglądają standardowe warunki oprocentowania Kont Mieszkaniowych oferowane przez banki? W Banku Pekao standardowe oprocentowanie wynosi 1,52%. Dla nowych klientów bank aż na pół roku włącza oprocentowanie premiowe – aż 7% w sali roku. Żeby się załapać na tę promocję, trzeba założyć Konto Mieszkaniowe do końca marca 2025 r.
Dziś obowiązuje też inna promocja dla dotychczasowych klientów – po zakończeniu promocji powitalnej na Koncie Oszczędnościowym obowiązuje oprocentowanie 4% w skali roku (a nie 1,52%), jednak tylko do końca kwietnia. Być może bank przedłuży tę promocję, ale nie jest to pewne. Szczegóły Konta Mieszkaniowego w Banku Pekao pod tym linkiem.
W Alior Banku (tutaj szczegóły) do końca marca obowiązuje promocyjne oprocentowanie Konta Mieszkaniowego w wysokości 3,75%, ale co dalej, nie wiadomo. Standardowe oprocentowanie po wygaszeniu promocji wynosi 2% w skali roku, czyli nieco więcej niż w Banku Pekao. Identyczna sytuacja jest w PKO BP – tutaj też w standardzie jest oprocentowanie 2%, a w promocji do końca marca 3,75% (szczegóły tutaj).
———————–
ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ JUŻ TERAZ! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.
———————–
Czy Konto Mieszkaniowe może się nie opłacić? Może lepsze obligacje?
O atrakcyjności inwestowania na Koncie Oszczędnościowym będą decydowały premie dopisywane przez rząd. A te zależą od wzrostu cen mieszkań i inflacji. Jeśli mieszkania będą taniały, a inflacja będzie niska, to o premiach takich jak w 2023 r. (15%) oraz w 2024 r. (14,1%) raczej nie ma co myśleć. Konto Oszczędnościowe to produkt dla tych, którzy obawiają się, że ceny mieszkań będą rosły szybciej niż inflacja.
Jeśli to inflacja będzie wyższa, to można też trzymać pieniądze w antyinflacyjnych obligacjach skarbowych, bo one też mają oprocentowanie uzależnione od inflacji i to jeszcze powiększone o dodatkową marżę (do 2%). W przypadku Kont Mieszkaniowych odpowiednikiem „marży” jest standardowe oprocentowanie na koncie.
Ale obligacje nie mają ograniczeń dotyczących wydania pieniędzy, a te dziesięcioletnie mają także kapitalizację odsetek. Mają natomiast „wpięty” podatek Belki (chyba że inwestujemy w obligacje za pomocą IKE, wtedy wypłata jest bez „belki”, ale w IKE trzeba trzymać pieniądze do okresu okołoemerytalnego, więc nie jest to mechanizm oszczędzania na mieszkanie, lecz na emeryturę).
Jeden z czytelników zwrócił uwagę na pewną wadę Konta Mieszkaniowego – brak waloryzacji limitów wpłat. Obowiązujący i niezmieniony od 2023 r. limit wpłat na to konto w wysokości 2000 zł miesięcznie, powoduje, że, mieszkając w dużym mieście, na tym koncie nie da się zaoszczędzić na zakup mieszkania, mimo że dopłaty pozwalają „gonić” cenę metra kwadratowego.
„Odłożenie rocznie na koncie maksimum 24 000 zł daje wkład na mniej niż dwa metry kwadratowe mieszkania. Ceny rosną, a limit wpłat na Konto Mieszkaniowe ciągle taki sam. Czyli po 10 latach oszczędzania państwo polskie ochroni przed inflacją lub wzrostem cen mieszkań równowartość mniej niż 20 mkw. mieszkania. A tyle to nawet nie mieszkanie w myśl polskiego prawa, które mówi, że lokal mieszkalny zaczyna się od 25 mkw. Żyjemy w państwie, które jest bardziej hojne dla obcokrajowców niż własnych rodaków.”
Osobom, które mają długoterminowe plany związane z zakupem mieszkania i nie mają kłopotów z płynnością finansową, radziłbym jechać na dwóch koniach naraz. Gdyby zdarzyła się nieruchomościowa hossa – np. wywołana jakimiś dopłatami do kredytów – wtedy Konto Mieszkaniowe będzie lepszym rozwiązaniem. Jeśli o oprocentowaniu będzie decydował wskaźnik inflacji, wówczas Konto Mieszkaniowe traci większość blasku w stosunku do obligacji.
Natomiast takie kwestie jak: indeksowanie inflacją, „marża” w postaci standardowego oprocentowania i brak podatku dochodowego na „wyjściu” i możliwość tego „wyjścia” już za kilka lat – to są zalety nie do podważenia. Polacy tych zalet nie doceniają, bo na razie Konta Mieszkaniowe ma tylko ok. 10 000 klientów.
—————————–
KALKULATOR KONT MIESZKANIOWYCH
Każdy z Was ma swoją inflację, swoje możliwości odkładania pieniędzy, swoje przewidywania odnośnie do stóp procentowych i swój wzrost cen metra kwadratowego. Dlatego przygotowałem dla Was uniwersalny i darmowy kalkulator, który policzy za Was, co będzie korzystniejsze w danych warunkach.
Kalkulator możecie ściągnąć, klikając tutaj!
Jego działanie jest niezwykle proste. Podajecie spodziewane wartości inflacji w komórkach B2 do B11 i spodziewane zmiany cen metra kwadratowego w komórkach C2 do C11. W komórkach F2 i F3 podajecie miesięczne wpłaty odpowiednio na konto mieszkaniowe (500 do 2000 zł) i obligacje (w sztukach, każda jest warta 100 zł).
Możecie też zmienić oprocentowanie konta mieszkaniowego (komórki G8 do G10) i obligacji (komórki F13 do F15 i G13 do G15). Zwróćcie uwagę, że oprocentowanie w kolejnych latach zależy od inflacji (zmieniacie tylko procent inflacji)! Reszta wyliczy się sama.
—————————–
Kto może założyć Konto Mieszkaniowe?
Żeby założyć Konto Mieszkaniowe i oszczędzać na preferencyjnych warunkach, trzeba będzie spełnić kilka kryteriów. Po pierwsze nie można mieć żadnej nieruchomości mieszkalnej na własność (są wyjątki, o czym niżej) ani nie można przekraczać 45. roku życia. Konto Mieszkaniowe można założyć nawet dla 13-latka, co nie jest złym pomysłem – im wcześniej zacznie się oszczędzać na wkład własny, tym więcej się uzbiera pieniędzy.
Konto Mieszkaniowe może założyć osoba mająca już mieszkanie pod warunkiem, że to mieszkanie jest dosyć ciasne – metraż nie przekracza 50 mkw. i w tej ciasnocie gnieździ się potencjalny oszczędzający wraz z dwójką dzieci albo nie przekracza 75 mkw. i mieszka w takim mieszkaniu trójka dzieci. Ograniczenie dotyczące braku mieszkania nie dotyczy też osób mających czwórkę dzieci, nawet jeśli mają 90-metrowy apartament, a także osób z piątką dzieci. W tym ostatnim przypadku nie ma ograniczeń metrażu.
Z oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym nie wyklucza odziedziczenie mieszkania lub domu już po rozpoczęciu oszczędzania, a nawet przed nim, ale w tym drugim przypadku jest taki warunek, że spadek nie może przekraczać 50% dziedziczonej nieruchomości.
A jeśli nie możesz się zdecydować na żadne mieszkanie?
Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym może trwać maksymalnie przez 10 lat. Wypłacenie pieniędzy z przeznaczeniem na inny cel niż mieszkaniowy kończy się likwidacją Konta Mieszkaniowego i przeniesieniem pieniędzy na zwykły ROR (jeśli wyjdzie się z „imprezy” przed upływem trzech lat – trzeba też zapłacić podatek z odsetkami).
Po upływie 10 lat oszczędzania – albo po częściowej wypłacie pieniędzy wcześniej lub gdy konto nie jest systematycznie uzupełnione, ale ma już co najmniej trzy lata „stażu” – Konto Mieszkaniowe jest automatycznie zamieniane w Lokatę Mieszkaniową. A tam przez kolejne cztery lata lub do ukończenia przez klienta 30. roku życia jest odnawiana z oprocentowaniem wynoszącym co najmniej 75% tego, co dany bank płaci na zwykłych rocznych depozytach.
Mówimy tu o sytuacji, w której mimo 10 lat oszczędzania dany ciułacz jeszcze nie jest gotowy na zakup mieszkania. Jego pieniądze nie są już na Koncie Mieszkaniowym (bo można je mieć tylko przez 10 lat), ale przez co najmniej cztery kolejne lata mogą być „zaparkowane” i korzystać z benefitów związanych z programem.
Każdy posiadacz Konta Mieszkaniowego widzi osobno saldo pieniędzy, które wpłacił, a osobno wartość dopłaty wynikającej z ustawy. Są więc de facto dwie sumy na koncie – pierwsza zakłada, że beneficjent wyda pieniądze na mieszkanie, a druga, że wyda na dowolny cel i dopłata przepadnie.
——————————-
ZAPROSZENIA DO OSZCZĘDZANIA:
Jak zdobyć motywację do inwestowania? Jak osiągnąć ten stan, w którym łatwiej nam jest odłożyć pieniądze, niż je wydać? Dziś odpowiemy na pytanie o najtrudniejszy etap oszczędzania, czyli jego… początek. Jedni mówią, że ten najtrudniejszy etap kończy się wraz z zebraniem pierwszych 10 000 zł, inni – że dopiero po zebraniu 100 000 zł. Dlaczego tak trudno jest osiągnąć ten poziom? I jak przeskoczyć przez ten płot?
Konto na platformie Raisin pozwala zarobić do 6,7% w skali roku. Dywersyfikacja oszczędności jest dla każdego. Załóż bezpłatne konto w Raisin tutaj, a potem złóż zlecenie utworzenia lokaty, przelej pieniądze i przetestuj nową platformę do europejskiego oszczędzania dostępną w Polsce.
Konto oszczędnościowe w BNP Paribas płaci 9% w skali roku. Ruszyła ciekawa promocja. Aktywni klienci dla każdego banku są wartością dodaną, więc bank BNP Paribas podkręca nagrody w swojej promocji, w której zachęca nas do… osobistej wizyty w oddziałach banku. Jak zasłużyć na oprocentowanie w wysokości 9%? Komu opłaci się ta akcja?
Konto oszczędnościowe w Banku Pekao, czyli 7% przez pięć miesięcy do 100 000 zł. Co najbardziej denerwuje tych, którzy chcieliby skorzystać z bankowych promocji wysoko oprocentowanych depozytów lub kont oszczędnościowych? Dwie rzeczy: krótki okres trwania wysokiego oprocentowania i niska kwota, którą można w promocji ulokować. W Banku Pekao ruszyła ciekawa promocja bez tych wad.
——————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
——————————-
ZOBACZ JAK PRZYGOTOWAĆ SWOJE PIENIĄDZE DO WOJNY:
zdjęcie tytułowe: Pixabay/Canva
