21 sierpnia 2023

Oszczędzający na mieszkanie mają dylemat. Wybrać Konto Mieszkaniowe czy obligacje indeksowane inflacją? Co się bardziej opłaci? Scenariusze i darmowy kalkulator!

Oszczędzający na mieszkanie mają dylemat. Wybrać Konto Mieszkaniowe czy obligacje indeksowane inflacją? Co się bardziej opłaci? Scenariusze i darmowy kalkulator!

Pierwsze banki oferują już Konto Mieszkaniowe. Kuszą nas oprocentowaniem bez podatku i atrakcyjną premią, która ma zniwelować wzrost cen mieszkań, ale pojawiają się też groźne obostrzenia. Czy mimo to oszczędzający na mieszkanie powinni się skusić na takie konto? A może lepsze będą obligacje skarbowe? Liczę, co się bardziej opłaci: Konto Mieszkaniowe czy obligacje oszczędnościowe Skarbu Państwa?

Zobacz również:

Program Konto Mieszkaniowe, który ma ułatwić Polakom zebranie oszczędności na zakup mieszkania, ma swoje ograniczenia, ale i tak kusi profitami (m in. ma nas ochronić przed wzrostem cen nieruchomości i podatkiem Belki). W tym momencie trzy banki oferują takie konto (Pekao, PKO BP i Alior), ale prawdopodobnie będzie ich więcej. Z drugiej strony: od dawna jest dostępny instrument o podobnych cechach – obligacje skarbowe. W związku z tym przyszli nabywcy mieszkań stanęli przed dylematem – wybrać Konto Mieszkaniowe czy obligacje indeksowane inflacją? Policzyłem to.

Konto Mieszkaniowe czy obligacje skarbowe? Założenia

Konto Mieszkaniowe jest korzystne dla oszczędzających, bo – oprócz zwykłych odsetek – zapewnia tzw. premię mieszkaniową, która – w zamyśle – powinna ochronić nasze oszczędności przed inflacją. Taka premia może wynieść nawet 15% w skali i będzie wyższym z dwóch parametrów: inflacji za poprzedni rok lub wzrostu ceny metra kwadratowego mieszkania.

Zanim przejdziemy do wyliczeń, to musimy przyjąć pewne założenia. Niestety w takim porównaniu mamy sporo niewiadomych, które postaram się jasno omówić. Przyjmę też różne scenariusze, abyście sami byli w stanie sprawdzić, co bardziej opłaci się w Waszej sytuacji. A na koniec nauczę Was samodzielnie tworzyć takie scenariusze.

Po pierwsze (to dosyć oczywiste, ale muszę o tym wspomnieć) zakładam, że osoba oszczędzająca spełnia warunki Konta Mieszkaniowego, a tych jest wcale nie tak mało. W skrócie: musimy być w wieku od 13 do 45 lat, nie posiadać mieszkania ani domu i przeznaczyć środki z tego konta na cele mieszkaniowe (szerzej o warunkach pisała Monika Madej tutaj tutaj – zachęcam do lektury).

Przejdźmy do wpłat. Zakładam, że zasilamy Konto Mieszkaniowe maksymalną dostępną kwotą, tj. 2000 zł miesięcznie przez 10 lat. Jeżeli chodzi o obligacje skarbowe, to co miesiąc kupujemy 20 sztuk 10-letnich obligacji indeksowanych inflacją EDO. Po 10 latach przedwcześnie wykupujemy wszystkie posiadane obligacje, ponosząc opłatę w wysokości 2 zł za sztukę. Wpłat dokonujemy pierwszego dnia miesiąca.

Dla uproszczenia pomijam w ogóle Lokatę Mieszkaniową, na którą można (a czasem trzeba) przeksięgować środki z konta oszczędnościowego. Tam i tak nie ma premii mieszkaniowej, więc to niewiele zmieni w obliczeniach. Zakładam też, że inwestycję rozpoczynamy w styczniu 2024 r. (dla prostoty wyliczeń i by skorzystać z premii już w pierwszym roku – bo musimy mieć takie konto przez minimum 9 miesięcy w pierwszym roku oszczędzania, by już wtedy naliczyła się premia).

Oprocentowanie Konta Mieszkaniowego na razie znane jest tylko w trzech bankach. W Banku Pekao wynosi ono 5% przez pół roku od otwarcia konta, potem 3% do 8 lipca 2024 r., a następnie wyniesie 76% aktualnego oprocentowania standardowego na koncie oszczędnościowym. W Alior Banku oprocentowanie wynosi 5% do 31 grudnia 2023 r., a potem 2%. W PKO BP oprocentowanie wynosi 5,35% do końca roku, a potem 2%.

Zgodnie z ustawą, oprocentowanie na Koncie Mieszkaniowym nie może być niższe niż 75% stopy oprocentowania rachunku oszczędnościowego w danym banku. Taki zapis oznacza, że standardowe oprocentowanie konta mieszkaniowego będzie dosyć niskie. Skoro w obecnej sytuacji banki oferują odpowiednio 1,52% i 2%, a bez problemu można znaleźć lepsze oprocentowanie (tutaj moje ostatnie porównanie), to nie powinniśmy spodziewać się zbyt dobrych warunków.

W związku z tym zakładam, że oprocentowanie konta mieszkaniowego wyniesie: 5% przez pierwszy rok, a następnie będzie w wysokości 20% inflacji (w przypadku deflacji 1%). Natomiast oprocentowanie obligacji skarbowych, w pierwszym okresie odsetkowym, wyniesie 7,25% w 2024 r. i 70% inflacji w kolejnych latach (w przypadku deflacji będzie to 1,25%). W kolejnych okresach odsetkowych będzie to 1,25% + inflacja.

To oczywiście tylko założenie, ale myślę, że to całkiem realna sytuacja. Gdy w końcu inflacja będzie spadać, to spadną zarówno stopy procentowe, jak i oprocentowanie oszczędności oraz obligacji. Natomiast, jeśli inflacja będzie rosnąć, to stopy procentowe i oprocentowanie wzrośnie.

W przypadku obligacji odsetki są kapitalizowane po każdym rocznym okresie odsetkowym, a podatek 19% płacimy w momencie wykupu. Wtedy płacimy też wspomnianą wcześniej opłatę za wcześniejszy wykup. W przypadku konta mieszkaniowego zakładam, że podatku nie ma, bo przeznaczenie tych środków na cele mieszkaniowe zapewni nam zwolnienie z podatku Belki. Natomiast bank pobierze 1% premii mieszkaniowej z tytułu jej wypłaty.

Pozostaje największa niewiadoma, czyli dane o przyszłej inflacji i dane o przyszłej cenie metra kwadratowego lokalu. Tego oczywiście nie da się przewidzieć (gdzieś coś wybuchnie i cała analiza „psu na budę”), ale postaram się omówić różne scenariusze. Sprawdźmy, jak to wyglądało w przeszłości:

RokŚrednia cena m2 (w zł)Wskaźnik m2Inflacja (rok poprzedni = 100)Wskaźnik inflacjiPremia konta mieszkaniowego
20002281,250,07110,100,100,10
20012510,000,10105,500,060,10
20022403,50-0,04101,900,020,02
20032238,00-0,07100,800,010,01
20042388,750,07103,500,040,07
20052439,250,02102,100,020,02
20062545,250,04101,000,010,04
20072816,000,11102,500,030,11
20083316,250,18104,200,040,15
20093891,500,17103,500,040,15
20104360,250,12102,600,030,12
20113858,25-0,12104,300,040,04
20123996,250,04103,700,040,04
20134025,250,01100,900,010,01
20144033,500,00100,000,000,01
20153969,50-0,0299,10-0,010,01
20164054,000,0299,40-0,010,02
20174170,000,03102,000,020,03
20184237,500,02101,600,020,02
20194461,250,05102,300,020,05
20204891,500,10103,400,030,10
20215134,250,05105,100,050,05
20225318,750,04114,400,140,14

Jak widzicie, w ciągu ostatnich 23 lat (wziąłem pod uwagę okres od 2000 r.) wskaźnik inflacji był wyższy od wskaźnika wzrostu cen metra kwadratowego w 7 przypadkach, a 14 razy wyższy był ten drugi. Dwukrotnie oba wskaźniki były poniżej 0,01. Zarówno inflacja, jak i ceny metra kwadratowego aż sześciokrotnie nie przekroczyły minimalnego wskaźnika, określonego w ustawie na 0,01. Ciekawiej wygląda maksymalny próg (0,15) – inflacja nie przekroczyła go ani razu, a ceny metra kwadratowego dwukrotnie.

W scenariuszu „bazowym” zakładam więc, że jeden raz wskaźnik wyniesie 0,01, czterokrotnie inflacja będzie wyższa (o 0,01), a pięciokrotnie wyższe będą ceny metra kwadratowego (o 0,02). Ale rozważę też inne scenariusze – o nich później. Zakładam też, że inflacja dla obligacji będzie równa inflacji dla Konta Mieszkaniowego (w praktyce tak wcale nie musi być, bo obligacje są indeksowane o inflację z jednego miesiąca, a konto o średnioroczną).

Zdaję sobie sprawę, że część założeń nie ma sensu (np. nikt by nie kupił obligacji 10-letnich, wiedząc, że je sprzeda za miesiąc), ale jakieś założenia musiałem poczynić w celu porównania. Zawsze staram się też wspomnieć o słabych stronach tych założeń. Mam nadzieję, że wszystko jest jasne, a jeśli macie chęć poczytać inne scenariusze, to dajcie znać w komentarzach. A teraz przejdźmy do obliczeń.

Czytaj też: Konto Mieszkaniowe czy obligacje skarbowe?. Wiemy, jak działa nowy program rządu! Będzie specjalna premia uzależniona od inflacji lub… zmiany cen metra kwadratowego mieszkania

———————–

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ JUŻ TERAZ! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Co wybrać: Konto Mieszkaniowe czy obligacje skarbowe?

Pierwszy scenariusz będzie scenariuszem „bazowym”. Zakładam w nim, że inflacja będzie powoli spadać, następnie się unormuje i już nie wybuchnie. To taki trochę scenariusz-marzenie NBP, ale też całkiem realny. W związku z tym inflacja od 2024 r. wyniesie kolejno: 6,2%, 4,6%, 4,6%, 4,2%, 3,5%, 3%, 2%, 0,9%, -0,5%, 1%. Natomiast zmiana ceny metra kwadratowego wyniesie odpowiednio 6,1%, 4,5%, 4,8%, 4,4%, 3,4%, 3,2%, 1,9%, 1,1%, -1%, 1,2%.

W związku z tym oprocentowanie konta oszczędnościowego wyniesie odpowiednio 5%, 0,92%, 0,92%, 0,84%, 0,7%, 0,6%, 0,4%, 0,18%, 1%, 0,2%, a oprocentowanie obligacji skarbowych w pierwszym roku odpowiednio 7,25%, 3,22%, 3,22%, 2,94%, 2,45%, 2,1%, 1,4%, 1,25%, 0,63% i 0,7%. Dla uproszczenia zebrałem te dane w tabeli:

RokInflacjaZmiana cen m2Premia konta mieszkaniowegoOprocentowanie konta mieszkaniowegoOprocentowanie obligacji w 1 roku
20246,20%6,10%0,0625,00%7,25%
20254,60%4,50%0,0460,92%3,22%
20264,60%4,80%0,0480,92%3,22%
20274,20%4,40%0,0440,84%2,94%
20283,50%3,40%0,0350,70%2,45%
20293,00%3,20%0,0320,60%2,10%
20302,00%1,90%0,020,40%1,40%
20310,90%1,10%0,0110,18%0,63%
2032-0,50%-1,00%0,011,00%1,25%
20331,00%1,20%0,0120,20%0,70%

Co się okazuje? Na Koncie Mieszkaniowym po 10 latach uzbieralibyśmy 274 944,51 zł. Na to składa się 240 000 zł naszych wpłat (2000 zł miesięcznie przez 10 lat), 26 904,24 zł premii mieszkaniowej i 8040,27 zł odsetek. To całkiem przyjemna kwota, ale czy lepsza niż możliwa do uzyskana z obligacji?

Z obligacji po 10 latach oszczędzania zaoszczędzilibyśmy 271 057,54 zł. Ta kwota również składa się z 240 000 zł wpłat (20 obligacji co miesiąc), ale już z 42 691,42 zł odsetek. W zamian musimy ponieść koszty w postaci wcześniejszego wykupu (4348,78 zł) i podatku Belki (7285,10 zł). W naszym „bazowym” scenariuszu lepsze okazałoby się Konto Mieszkaniowe.

Czytaj też: 10 lat z „Bezpiecznym kredytem 2%”: kto tyle wytrzyma? Ci, którzy skuszą się na kredyt z dopłatą, muszą spędzić najbliższą dekadę tak… jak przewiduje ustawa

Co się opłaci przy wyższej, a co przy niższej inflacji?

Powyższy scenariusz nie jest oczywiście jedyną możliwą sytuacją. Są eksperci, którzy wieszczą, że inflacja będzie jeszcze jakiś czas wysoka, a są i tacy, którzy liczą na jej szybki spadek. Weźmy pod uwagę następujące scenariusze: „optymistyczny” (bardzo szybki spadek dynamiki inflacji), „pesymistyczny” (inflacja utrzymuje się przez długi czas powyżej celu inflacyjnego NBP) oraz „katastrofalny” (inflacja całkiem wymyka się spod kontroli). W poniższej tabeli zawarłem hipotetyczne wartości inflacji (ceny mieszkań na razie zgodne z wcześniejszym założeniem).

Konto mieszkaniowe czy obligacje scenariusze
Konto mieszkaniowe czy obligacje? Scenariusze

Co się okazuje? Zacznijmy od scenariusza „optymistycznego”. Inflacja bardzo szybko spada w nim poniżej celu inflacyjnego i „nie wychyla się”. Ceny mieszkań też powoli rosną. W takim scenariuszu, odkładając 2000 zł miesięcznie, wypłacimy z Konta Mieszkaniowego 263 430,98 zł (240 000 zł wpłat, 19 140,17 zł premii mieszkaniowej i 4290,82 zł odsetek).

Niewiele gorszy wynik zapewniłyby nam 10-letnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją – wypłacimy z nich 262 556,32 zł (240 000 zł wpłat, 32 259,86 zł odsetek i koszty w postaci 4412,55 zł wcześniejszego wykupu oraz 5290,99 zł podatku). Konto Mieszkaniowe ciągle wygrywa, ale różnica jest już niewielka.

Problem w tym, że takiego optymizmu nie podzielają nawet członkowie RPP (nawet Ci wybrani przez PiS). Dużo bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz „pesymistyczny”, w którym inflacja znajdzie się przez dłuższy czas powyżej celu inflacyjnego. Co się wtedy bardziej opłaci? Konto mieszkaniowe czy obligacje skarbowe?

Wysoka inflacja znacznie zwiększy nasze nominalne wypłaty zarówno z Konta Mieszkaniowego (357 644,79 zł), jak i z obligacji skarbowych (348 299,86 zł). Na Koncie Mieszkaniowym zaoszczędzimy jednak znacznie więcej. Skąd się wzięła aż taka różnica? Przy większych odsetkach coraz większe znaczenie będzie miał brak podatku, który cechuje Konto Mieszkaniowe.

W tym scenariuszu „pesymistycznym” premia mieszkaniowa wyniesie 93 295,62 zł (te „skoki”, które widać na wykresie, to właśnie wypłata premii mieszkaniowej – 15 marca każdego roku), a odsetki na Koncie Mieszkaniowym 24 349,17 zł. Odsetki z obligacji to wprawdzie aż 138 346,03 zł, ale znaczną część pochłonie podatek (25 403,67 zł) i koszt wykupu (4642,50 zł).

Jeszcze ciekawszy jest scenariusz „katastrofalny”, w którym inflacja i ceny metra kwadratowego rosną przez dziesięć lat w dwucyfrowym tempie. W takiej sytuacji na Koncie Mieszkaniowym zaoszczędzimy 453 697,37 zł (240 000 zł wpłat, 163 405,44 zł premii mieszkaniowej i 50 291,93 zł odsetek). Na obligacjach skarbowych zaoszczędzimy 454 928,65 zł (270 064,26 zł odsetek, od których musimy odjąć 4720,25 zł kosztu wykupu i 50 415,36 zł podatku).

Okazuje się, że przy tak wysokiej inflacji i cenach mieszkań lepsze będą… obligacje skarbowe. Dlaczego? Po pierwsze, dlatego że kapitalizacja odsetek bardzo dobrze zadziała, a, po drugie, dlatego że premia mieszkaniowa maksymalnie wyniesie 15% (obligacje indeksowane inflacją nie mają takiego limitu).

Czytaj też: Ceny mieszkań rosną, my zastanawiamy się: konto mieszkaniowe czy obligacje, a w tym kraju ceny domów spadły o 16%, deweloperzy zaś na wyścigi ścinają marże. Wystarczyło… nie przeszkadzać

Zmieniamy założenia: inflacja się stabilizuje, a ceny mieszkań rosną. Co wtedy?

Dotychczas zakładałem, że ceny metra kwadratowego są mocno powiązane z inflacją. Czasem rosły szybciej, czasem wolniej, ale ogólnie były skorelowane. Ale to nie jest warunek konieczny. Rozważmy jeszcze dwa scenariusze: „mieszkaniowy”, w którym ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż inflacja oraz „stagnacyjny”, w którym ceny mieszkań czeka 10 lat stagnacji. Inflacja w obu tych scenariuszach pozostanie z naszego scenariusza „bazowego”. Szczegóły w tabeli poniżej:

Scenariusze zmiany cen m2
Scenariusze zmiany cen m2

Co się okazuje? Pewnie Was nie zdziwi, że w scenariuszu „mieszkaniowym” Konto Mieszkaniowe okaże się bardzo korzystne. Wypłacimy z niego aż 346 345,14 zł (240 000 zł wpłat, 97 465,50 zł premii mieszkaniowej, 8879,64 zł odsetek). Dla porównania obligacje indeksowane inflacją zapewnią nam zaledwie 271 057,54 zł (42 691,42 zł odsetek, od których odejmujemy 4348,78 zł wykupu i 7285,10 zł podatku).

Czy to realny scenariusz? Znam osoby, które twierdzą, że ceny mieszkań „dopiero zwariują”, a jednocześnie eksperci raczej są zgodni co do tego, że inflacja w końcu wróci do niższych poziomów. W takiej sytuacji konto mieszkaniowe zdecydowanie wygrywa z obligacjami.

Co ciekawe, w scenariuszu „stagnacyjnym” również lepsze okazuje się Konto Mieszkaniowe. Zaoszczędzilibyśmy na nim 287 080,66 zł (240 000 zł wpłat, 38 975,31 zł premii mieszkaniowej i 8105,35 zł odsetek). Wypłata z obligacji skarbowych się nie zmienia i wynosi 271 057,54 zł (42 691,42 zł odsetek, od których odejmujemy 4348,78 zł wykupu i 7285,10 zł podatku).

A co w sytuacji, w której banki centralne przesadzą z walką z inflacją i wykreują kryzys na świecie? Nazwijmy ten scenariusz „deflacyjnym”, w którym przez 10 lat czekają nas deflacja i spadki cen metra kwadratowego (dajmy na to po 2% rocznie). Nawet w takim scenariuszu korzystniejsze będzie Konto Mieszkaniowe. Zaoszczędzimy na nim 265 398,85 zł (11 979,00 zł premii mieszkaniowej i 13 419,85 zł odsetek). Dla porównania obligacje przyniosą nam 250 436,19 zł (17 280,74 zł odsetek, 4396,56 zł kosztów wykupu i 2447,99 zł podatku).

Czytaj też: Czy warto jeszcze kupować obligacje antyinflacyjne? A może już na to za późno i korzystniejsze będą obligacje o stałym oprocentowaniu? Liczę!

Konto Mieszkaniowe czy obligacje skarbowe? Kilka wniosków

Zdaję sobie sprawę, że powyższe wyliczenia są skomplikowane i miejscami można się pogubić. Niestety w perspektywie dziesięcioletniej albo i dłuższej możemy opierać się wyłącznie na założeniach (nie zawsze racjonalnych) i nie ma oczywistego rozwiązania. Podsumowując, kilka wniosków.

Po pierwsze, zastanówcie się nad Waszą sytuacją finansową i zdolnością do generowania oszczędności. Na Konto Mieszkaniowe musimy miesięcznie wpłacać od 500 do 2000 zł (jeden miesiąc w roku możemy sobie darować) przez co najmniej trzy lata. Z kolei obligacje skarbowe możemy kupować w dowolnej ilości i w wybranym przez nas czasie. Inwestycję w obligacje możemy też zakończyć w dowolnym momencie (zapłacimy wtedy opłatę za wcześniejszy wykup, ale nie stracimy odsetek).

Konto Mieszkaniowe dosyć mocno ingeruje w nasze życie, bo po prostu nie mogą nam się zmienić plany. Jeśli nie wykorzystamy tych oszczędności na cele mieszkaniowe (i to w czasie przewidzianym ustawą), to będziemy musieli zwrócić premię mieszkaniową i zapłacić podatek od odsetek. W przypadku obligacji nie mamy żadnych dodatkowych wymogów.

———————–

JAK BRONIĆ OSZCZĘDNOŚCI PRZED INFLACJĄ? Wybrać depozyt o stałym czy o zmiennym oprocentowaniu? Zablokować pieniądze na krótko czy na długo? W banku z polską licencją, czy z zagraniczną (bo takie lepiej płacą)? Jak bezpiecznie wyciskać odsetki z oszczędności na obligacjach i jak „oszukać” inflację? Na czym polegają obligacje antyinflacyjne i kiedy się najbardziej opłacają? Gdy przeczytasz ten e-book, lokaty bankowe, konta oszczędnościowe i obligacje nie będą miały przed Tobą tajemnic. Można go ściągnąć z tej strony.

———————–

Po drugie, na razie znamy oferty tylko trzech banków, ale oprocentowanie Konta Mieszkaniowego raczej będzie mizerne. W ustawie zagwarantowano wprawdzie 75% oprocentowania zwykłych kont oszczędnościowych, ale pamiętajcie, że konta oszczędnościowe w bankach najczęściej są nisko oprocentowane. Te wszystkie ósemki i siódemki, które obecnie widzimy, są stawkami promocyjnymi.

Warto też mieć na uwadze, że premia mieszkaniowa nie uchroni naszych oszczędności w stu procentach. Po pierwsze dlatego, że ustalono jej maksymalny próg – na 15%. Po drugie dlatego, że każdy z nas ma prywatną inflację i planuje kupić mieszkanie lub dom w innym miejscu. Spójrzcie na tabelę na górze tego artykułu – średnia cena metra kwadratowego w 2022 r. to… 5319 zł, a wzrost wyniósł 4%. Myślę, że np. mieszkańcy Warszawy (i nie tylko) się z tymi wartościami zdecydowanie nie zgodzą.

największym minusem premii mieszkaniowej jest to, że nalicza się ona tylko od wpłat, których dokonamy. Taka premia nie jest więc liczona jako procent łącznej kwoty, która znajduje się na koncie (wcześniej naliczone premie i odsetki się nie liczą). To znacznie zmniejsza opłacalność takiej inwestycji (w przypadku obligacji odsetki są kapitalizowane).

Z kolei plusem Konta Mieszkaniowego jest to, że premia uzależniona jest od dwóch składowych (inflacji lub wzrostu ceny metra kwadratowego), co zabezpiecza nas znacznie bardziej niż obligacje skarbowe. W przeszłości mieliśmy już lata z niską inflacją i szybkim tempem wzrostu cen mieszkań (np. 2008-2010). Bardzo ważne jest też to, że od odsetek i premii mieszkaniowej z Konta Mieszkaniowego nie zapłacimy podatku.

Dzięki temu większość analizowanych przeze mnie scenariuszy („bazowy”, „optymistyczny”, „pesymistyczny”, „mieszkaniowy”, „stagnacyjny”, „deflacyjny”) przedstawia Konto Mieszkaniowe jako lepszy wybór niż obligacje skarbowe indeksowane inflacją. 

Z drugiej strony – w moich porównaniach obligacje są trochę niedoszacowane. Tak jak wspominałem, raczej nikt nie kupi obligacji po to, by je sprzedać za miesiąc. Jeżeli ktoś będzie już blisko podjęcia decyzji o zakupie (lub budowie) mieszkania lub domu, to raczej będzie powoli lokował oszczędności na kontach oszczędnościowych, a nie kupował nowe obligacje. Dzięki temu nie zapłaci opłaty za wcześniejszy wykup, co ostatecznie poprawi wynik inwestycji w obligacje.

(ciąg dalszy pod klipem wideo)

Warto też pamiętać, że poziom oprocentowania Konta Mieszkaniowego może podbić walka konkurencyjna. Konta Mieszkaniowe są bezpłatne i możemy je po roku za darmo przenosić do innego banku. Wydaje mi się, że niektóre banki powalczą o nasze oszczędności, bo to dla nich całkiem korzystne (pobiorą 1% od premii mieszkaniowej i dostaną szanse na urobienie klienta w inne produkty np. w kredyt hipoteczny).

Czytaj też: Wiemy, w jakie obligacje zainwestował premier. Nieźle na nich zarobi, ale… mógł wybrać lepiej. Jak zrobić na obligacjach lepszy interes niż sam Mateusz Morawiecki?

Spodziewacie się innego scenariusza? Oto kalkulator!

To oczywiście nie są wszystkie możliwe scenariusze. Każdy z Was ma swoją inflację, swoje możliwości odkładania pieniędzy, swoje przewidywania odnośnie do stóp procentowych i swój wzrost cen metra kwadratowego. Dlatego przygotowałem dla Was uniwersalny i darmowy kalkulator, który policzy za Was, co będzie korzystniejsze w danych warunkach.

Kalkulator możecie ściągnąć, klikając tutaj!

Jego działanie jest niezwykle proste. Podajecie spodziewane wartości inflacji w komórkach B2 do B11 i spodziewane zmiany cen metra kwadratowego w komórkach C2 do C11. W komórkach F2 i F3 podajecie miesięczne wpłaty odpowiednio na konto mieszkaniowe (500 do 2000 zł) i obligacje (w sztukach, każda jest warta 100 zł).

Możecie też zmienić oprocentowanie konta mieszkaniowego (komórki G8 do G10) i obligacji (komórki F13 do F15 i G13 do G15). Zwróćcie uwagę, że oprocentowanie w kolejnych latach zależy od inflacji (zmieniacie tylko procent inflacji)! Reszta wyliczy się sama. Przykładowe wyliczenia, dla opisywanego wcześniej scenariusza bazowego, na screenie poniżej:

Konto mieszkaniowe czy obligacje - kalkulator SoF
Konto Mieszkaniowe czy obligacje – kalkulator „Subiektywnie o Finansach”

Zachęcam do potestowania tego narzędzia i podzielenia się swoimi scenariuszami w komentarzach. Starałem się opisać większość możliwych scenariuszy, ale na pewno nie przewidziałem wszystkiego. Dajcie też znać, jeśli chcielibyście zobaczyć jakieś inne porównanie na „Subiektywnie o Finansach”. Postaram się sprostać oczekiwaniom.

————

RANKING LOKAT: GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych

———————-

DROGA DO ZAMOŻNOŚCI: PRZECZYTAJ NASZE E-BOOKI!

Jak ochronić oszczędności przed inflacją? Gdzie oszczędzać, żeby zapewnić dobrą przyszłość dziecku? Jak zaprojektować domowy budżet? Ile trzeba pieniędzy zgromadzić – i skąd je wziąć – żeby zostać rentierem? Oto pakiet e-booków „Finansowe puzzle, czyli jak osiągnąć dobrobyt”, w których znajdziesz konkretne odpowiedzi na te pytania, a także rady, wykresy, wyliczenia. Kliknij i zobacz, to może być najbardziej inspirująca lektura tych wakacji i nie tylko.

Jeśli ktoś czyta blog „Subiektywnie o Finansach” od lat, to już przekonał się, że można dzięki Maćkowi Samcikowi i jego Ekipie być „do przodu”. Takie e-maile i posty, jak poniżej, Maciek dostaje od czasu do czasu od długoletnich czytelników. W odróżnieniu od wątpliwej jakości kursów i ofert szybkiego wzbogacenia się, jakich pełno w internecie, u nas znajdziesz dobrą jakość w uczciwej cenie:

Zapraszam więc do bogacenia się razem z „Subiektywnie o Finansach”. Codziennie porady, interwencje w Waszych sprawach, recenzje produktów finansowych oraz podpowiedzi, a w Klubie – jeszcze dużo więcej. 

——————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym, co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu, i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 170 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów – w każdy piątek nowy odcinek. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS)Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZOBACZ NASZE WIDEOPORADNIKI:

Zasubskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na Youtubie – co najmniej raz w tygodniu nagrywamy gorące wideokomentarze albo wideoporadniki, a także publikujemy zapisy webinarów poświęconych inwestowaniu.

Zdjęcie główne: Freepik

Subscribe
Powiadom o
53 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
James
9 miesięcy temu

W mojej ocenie powodem dla którego ludzie nie zdecydują się na konta mieszkaniowe będzie maksymalny poziom wpłat czyli te 2 tys. PLN (umówmy się, że teraz 2 tys. PLN to 3 większe wypady do biedronki). Po 10 latach kapitał 240 tys. PLN, przy obecnych realiach starczy co najwyższej na 100 metrowy dom w stanie surowym otwartym lub jako wkład własny pod zakup mieszkania w dużym mieście.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  James

2000 zł miesięcznie to naprawdę nie jest mała kwota

James
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Maćku w odniesieniu do ceny nieruchomości to jest to bardzo rażąco mała kwota. Trochę oderwana od dzisiejszych realiów. Aczkolwiek jeżeli ktoś zakłada takie konto dla dziecka, to może być nawet niezły pomysł.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  James

Tu nie mówimy o ludziach, którzy już mają duże pieniądze, lecz o tym, którzy ich nie mają. A jeśli nie mają, to zapewne dlatego, że nie jest łatwo im je zebrać. Dla nich 2000 zł to duża kwota. Gdyby była mała, to już mieliby kilkaset tysięcy złotych i mieliby własne mieszkanie

Belbeniusz
9 miesięcy temu

Fajny pomysł z udostępnieniem excela do samodzielnej zabawy.

Ppp
9 miesięcy temu

A zauważyliście, że w tylko jednym wariancie jest znacząca różnica, a w pozostałych – ułamki procenta? Jeśli jeden produkt jest skomplikowany i z obostrzeniami, a drugi prosty i uniwersalny, a wyniki są prawie takie same – wybór jest oczywisty.
Pozdrawiam.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Ppp

Ciekawe spostrzeżenie, w sumie podzielam 🙂

Sławek
9 miesięcy temu

Do tego dylematu dodał bym obligacje indeksowane stopa referencyjną NBP. Niedługo wybory i jeśli dojdzie do zmiany rządu, to RPP może się dostosować do nowych realiów i twardo podnosić stopy procentowe. Może nawet ponad poziom inflacji..

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Sławek

Oj tak, to może być bardzo ciekawy „strzał”. Ja właśnie konwertuję większość obligacji rocznych na trzyletnie o stałym oprocentowaniu

Belbeniusz
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jakby stopy miały być podniesione po wyborach, to chyba lepiej mieć któreś oprocentowane stopą referencyjną NBP?
Więc zakup tych o stałym oprocentowaniu to raczej zakład o to, że te stopy będą spadały, czy źle rozumiem?

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Belbeniusz

Tak. Jeśli ktoś zakłada, że po wyborach stopy pójdą w górę, to raczej nie powinien brać obligacji stałoprocentowych. One są pod scenariusz, że stopy spadną

Phx
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Wg mnie stopy najpierw spadną w USA. Dopiero wtedy będzie więcej miejsca na większe niż symboliczne obniżki u nas. USA mogą chcieć jeszcze trochę Chiny przetrzymać więc nie wiadomo kiedy bilans zysków o strat im wskaże rozpoczęcie obniżek. W kwestii podwyższenia stóp – u nas nie jest ważna geopolityka tylko lokalny (polityczny) bajzel – a tu bardzo ciężko jest podwyższać stopy ponad Glapa-poziom. Nieważne że tak by należało zrobić. Narażasz się na gniew dużej grupy kredytobiorców + przy kolejnych wyborach na pewno będziesz wałkowany. Musiała by być katastrofa by takie coś wprowadzić (totalny odlot inflacji). Podsumowując mój bazowy scenariusz to… Czytaj więcej »

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Phx

Na razie to jest dość prawdopodobny scenariusz, ale może się okazać, że gospodarka nam zwalnia bardziej niż się spodziewaliśmy i wtedy inflacja też może szybko spadać (wbrew prognozom). Wtedy z kolei trudno będzie trzymać stopy na obecnym poziomie (z wskazanych przez Pana powodów politycznych)

RAFAL
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Czyli Pan zakłada spadek stóp i inflacji ? Te 6,85 proc / rok ma być bardziej atrakcyjne niż COI i EDO w perspektywie 3 lat?

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  RAFAL

Do tej pory miałem mało obligacji stałoprocentowych, po prostu doważam jeden z niedoważonych do tej pory scenariuszy. W obligacjach antyinflacyjnych byłem i jestem przez cały czas

Hieronim
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jak widać, Pan Redaktor idzie w tym wypadku za głosem rządu 😉

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Hieronim

Powiedzmy, że „pokorne cielę dwie obligacje ssie” 😉

Marco
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Skąd taka decyzja u Pana?

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Marco

Doważam jeden z dwóch scenariuszy, którego do tej pory nie doważałem. Wskaźniki gospodarcze wskazują na to, że możliwy jest scenariusz „miękkiego lądowania”, czyli schłodzenia gospodarki i inflacji. Jest też drugi – że gospodarka spadnie, a inflacja nie (stagflacja). Na tę okoliczność trzymam obligacje antyinflacyjne

James
9 miesięcy temu
Reply to  Sławek

Panie Sławku wierzy pan w to, że jeżeli nawet (w co szczerze wątpię) donek wygra wybory to rpp podniesie stopy??

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  James

Dobre pytanie… Już afera taśmowa pokazała co się dzieje, gdy działacze z klucza politycznego dorwą do stóp.

Jacek
9 miesięcy temu
Reply to  Sławek

To jest bardzo niepomyślny scenariusz dla zakredytowanych na WIBORze…

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Jacek

Serio? Jak nie będzie, który zastępuje WIBOR czymś (…)z mocy prawa(…) to będzie jeden wielki umowopad. I to będzie nawet pół biedy… bo jeśli ustawodawca jeszcze wstawi jeszcze jakie spready wyrównawcze to kancelarie się obłowią i nie sądzę, żeby ktoś ich bronił.

Jacek
9 miesięcy temu
Reply to  jsc

Stopy w górę to WIBOR w górę. WIRON też od tego nie spadnie, a jeszcze może się okazać, że nowy wskażnik zastąpi stary w towarzystwie nowej i niestety wyższej marży.

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Jacek

Bez ustawowego zapisu zastępujący WIBOR WIRON’em (…)z mocy prawa(…) wystarczy cierpliwie spuszczać propozycję aneksów w kiblu i czekać na abuzywację zapisów zawierające ten skrót. A jeśli chodzi o tą wyższą marżę to zapewne chodzi o te wynalazki spreadu wyrównującego? Jeśli tak to kancelarie nie miały jeszcze łatwiejszego żerowiska… wystarczy tylko wykazać, że nie rolą klienta jest wyrównywanie manka wynikłego z przyjętych rozwiązań legislacyjno-regulacyjnych.

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Jacek

PS. Obawiam ię, że co niektórzy będą rozmydlali sprawę poprzez gołosłowne sugerurowanie, że panel ustalający wysokość WIBOR’u to zorganizowana grupa przestępcza.

Mateusz
9 miesięcy temu

Ogromne podziękowania dla autora artykułu za podjęcie rękawicy i zrobienie porządnej analizy.

Szukałem czegoś takiego od tygodni po całym polskim Internecie i Państwo, jako jedyni, dostarczyliście coś więcej niż w zasadzie przedruk ustawy w tym temacie!

James
9 miesięcy temu
Reply to  Mateusz

To czemu pan na forum nie zapytał?. Są tutaj ludzie z różnych branż i sporą wiedzą.
Pan Maciej powinien zrobić na swojej stronie A&Q żeby użytkownicy mogli się wymieniać opiniami, poradami etc.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  James

Będą takie spotkania, ale tylko dla klubowiczów (klub.subiektywnieofinansach.pl)

Adam
9 miesięcy temu

Mam 2 pytania odnośnie konta mieszkaniowego:

1) Czy będzie jakieś porównanie ofert tego typu konta? (Zakładam, że banki trochę będą konkurować? Czy też nie?)

2) Co się stanie z premiami, gdy na koniec oszczędzania nie kupię jednak mieszkania za zgromadzone pieniądze? Zostaną odebrane?

Pozdrawiam

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Adam

Premie po prostu nie będą wypłacone. A co do zestawienia ofert, to na razie wszystkie, które są, dość dokładnie opisaliśmy

Adam
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dziękuję. Myślałem, że premie są wypłacane regularnie.

Wujek Władek Party Mix
9 miesięcy temu

Mam wrażenie, że konto mieszkaniowe nie jest po to aby rozwiązywać problemy mieszkaniowe, ale by pokazać przed wyborami że coś tam mamy dla młodych, ot bardziej PR.

Admin
9 miesięcy temu

Chyba dobrze Pan kombinuje 😉

Marco
9 miesięcy temu

Dla scenariusza „Katastrofalnego” przyjęto wskaźniki inflacji 11,5% – 16%, a w 2022 r. inflacja to było już 14,4%

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Marco

No bo to była katastrofa

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Lepszą katastrofą będzie upadek WIBOR’u…

Hieronim
9 miesięcy temu
Reply to  jsc

Albo załamanie kursu PLN… Kto da więcej?

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Hieronim

Upadek zapisów w umowach kredytowych opartych na WIBOR’ze wydaje się najprawpodobniejszy z podanych… chociaż w jakiś dziwny sposób może się spinować z pozostałymi.

Adam
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ekipa Samcika jest subiektywna, pisze co myśli a myśli o tym żeby klikalność a tym samym kasa za artykuły była jak najwieksza.
Nadal mam Panu za złe to co pisał Pan na poczatku podnoszenia stóp w szczególności, że przy stopach ponad 6% będzie katastrofa. I co? Stopy wyższe, inflacja wyższa a ludzie dają sobie rade.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Adam

Pan Adam raczy bredzić. Gdyby zależało nam na klikalności, to wrzucalibyśmy nie dwa-trzy porządne teksty dziennie, tylko 30 gównianych trzyakapitowych artykulików z jędrnymi tytułami. I mielibyśmy ruch razy pięć – przy naszej reputacji w Góglu może razy sześć.
Powyżej 6% katastrofa? Mogłem co najwyżej pisać, że gospodarka przy takich stopach się dławi. I dokładnie tak jest – drugi kwartał z rzędu spadek PKB, spada konsumpcja, spada produkcja, spada realna płaca. „Ludzie dobrze sobie radzą”? Może ci, którzy kradną razem z partią sobie jakoś radzą.

jsc
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)drugi kwartał z rzędu spadek PKB(…)
A z tego co już wiem to jest… oficjalna recesja.

Adam
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Powiem tylko, że ja to nie ten sam Adam, który raczył się wypowiedzieć powyżej. Żeby nie było. Pozdrawiam redakcję.

Łukasz
9 miesięcy temu

Dzięki za ten artykuł i poświęcony czas w opracowaniu porównania. Na Sukiektywnie zawsze można liczyć 😉

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Ekipa liczy, Ekipa radzi, Ekipa nigdy Was nie zdradzi 😉

EwaA
9 miesięcy temu

Mam dwoje nastolatków i zdecydowałam się oszczędzać na mieszkania dla nich poprzez obligacje 10-letnie. Konto mieszkaniowe ma za dużo warunków do spełnienia, a nie spełnienie choć jednego z nich oznacza utratę istoty korzyści. A 10 lat to jest okres czasu, w którym prawdopodobieństwo nie spełnienia któregoś z warunków jest wysokie. Jestem z Warszawy i zakładam się że będą lata, w których wzrost cen nieruchomości w stolicy będzie wyższy niż średnia dla całego kraju.

James
9 miesięcy temu
Reply to  EwaA

To jest prawidłowe założenie, ceny nieruchów w stolicy zapewne za kilka lat będą na poziomie zbliżonym do dzisiejszych londyńskich. Warszawa przyciąga zarówno ludność z kraju jak i spoza granic, miasto nie może też rosnąć w nieskończoność chyba, że okolice Warszawy wobec tego ja oceniam, że dzisiejsze ceny w stolicy są jeszcze póki co konkurencyjne.

Marcin
8 miesięcy temu

Coś mi się nie zgadza w tej pierwszej tabelce porównującej EDO i konto mieszkaniowe. Przecież EDO ma 1,25%+inflacja a tam są jakieś dziwne wartości oprocentowana obligacji skarbowych. Czy ja coś źle rozumiem, czy tam jest błąd w obliczeniach?

Marcin
7 miesięcy temu

Witam, stworzyłem własny arkusz kalkulacyjny i testowałem różne scenariusze. Premia mieszkaniowa w wysokości inflacji sugerowałaby conajmniej utrzymanie wartości pieniądza w czasie, a w połączeniu z oprocentowaniem banku wydawać by się mogło, że to pewny zysk. Fakt, iż odsetki nie są kapitalizowane oraz 1-procentowa opłata przy wypłacie środków powodują, że praktycznie w każdym scenariuszu skumulowana inflacja (czy to 3/5/10 lat) przewyższa zwrot z inwestycji. Co Państwo o tym myślą? Zapraszam do dyskusji.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Marcin

Słusznie Pan prawi, dlatego nam wyszło, że w większości scenariuszy w obligacjach wychodzi się na to samo albo i lepiej. Ale jeśli ceny nieruchomości miałyby iść w górę szybciej niż inflacja – to Konto Mieszkaniowe (nawet przy wspomnianych przez Pana defektach) miałoby sens. W tekście jest obliczenie prawdopodobieństwa takiego scenariusza

Cezary
4 miesięcy temu

Myślę że interesujący byłby również scenariusz w którym oszczędzamy przez minimalny wymagany czas – 3 lata.
W przypadku Konta Mieszkaniowego mamy wtedy do dyspozycji kapitał własny max 73k, kapitalizację roczną, jednorazową (o ile dobrze zrozumiałem) premię.
W przypadku alternatywnego rozwiązania – może być mix obligacji 3letnich (kapitalizacja roczna), 2letnich i 1rocznych (kapitalizacja miesięczna) oraz „zwykłe” lokaty/konta oszczędnościowe wraz z ich siłą procenta składanego…

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu