Najem mieszkań zwariował? W Warszawie płaci się 2500 zł za klitkę. A w Berlinie uradzili, że… zamrożą czynsze na pięć lat. Dobry ruch?

Czynsz za wynajem metra kwadratowego mieszkania w Warszawie sięga już 52-55 zł. To oznacza, że przeciętnie zarabiającego Polaka nie stać już nie tylko na zakup własnego M, ale nawet na jego wynajęcie! Czy można z tym coś zrobić? W Berlinie mają podobny problem, więc uradzili, że od przyszłego roku… administracyjnie „zamrożą” czynsze w wynajmowanych mieszkaniach! Będzie jak u nas w branży taksówkowej – zasadniczo ustalasz cenę jaką chcesz, ale nie wolno ci przekroczyć ceny maksymalnej. Czy to dobry pomysł? Powinno się go zastosować również w Polsce? 

Od kilku lat mamy w Polsce hossę nieruchomościową i już chyba przyzwyczailiśmy się, że ceny mieszkań z roku na rok są trochę wyższe. Ale w ostatnim roku rynek zaczął się przegrzewać – statystyki pokazują, że tempo wzrostu cen sięgnęło nawet 8-9% w skali roku. To już dużo.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kłopot dotyczy oczywiście tych, którzy chcieliby kupić mieszkanie, bo tempo wzrostu cen na rynku nieruchomości jest już znacznie szybsze, niż wzrost płac. A więc przestało być tak, że mieszkania drożały, lecz można było to przełknąć, bo i tak stać nas było na więcej metrów, niż w poprzednich latach.

Ale problem dotyka też tych, którzy nie myślą o zakupie, lecz o wynajęciu mieszkania. Dla większości z nich to zapewne konieczność, a nie wybór – po prostu nie mają ani wystarczająco „napompowanej” zdolności kredytowej, ani gotówki potrzebnej do zakupu mieszkania.

Oczywiście: na pewno jest też wielu takich najemców, którzy po prostu nie chcą angażować dużych pieniędzy, by osiąść na lata w jednym miejscu i na zdefiniowanym metrażu. I wielu takich, którzy lubią płynąć przez życie inaczej, niż ślimak, który porusza się z domem na głowie. Ale podejrzewam, że większość wynajmuje, bo nie jest w stanie kupić.

Czytaj też: Kupowanie mieszkań na wynajem – czy zbliża się koniec hossy?

Czytaj też: Fundusze nieruchomości mają dziś zniszczoną reputację? Istnieje ich bezpieczniejsza formuła – przekonuje Michał Sapota. I przedstawia swój pomysł na 6-8% rocznie

Horror najemcy. Ludzi nie stać już nie tylko na własne mieszkanie, ale też na… wynajem

Sęk w tym, że coraz częściej także najem staje się dla nich nieosiągalny. Z danych NBP wynika, że na początku tego roku średnia stawka najmu w Warszawie przekroczyła 56 zł za metr! Jeszcze w 2006 r. było to 37 zł za metr. Biorąc dane z pięciu największych miast mamy już 41 zł za metr (w 2006 r. było 25 zł).

Oznacza to, że jeśli mam średnio płatną pracę w Polsce, czyli zarabiam 2700-2800 zł na rękę (tyle wynosi mediana, czyli „środkowa” pensja w kraju) i chcę wynająć 40-metrowe mieszkanko, to muszę wydać 2200-2300 zł na czynsz najmu. To już zaczyna być dramat. I to nawet jeśli zauważymy, że mediana warszawska jest pewnie o 1000 zł wyższa, niż mediana „ogólna”.

Owszem, można się zgodzić z tezą, iż nie każdego musi być stać na własne mieszkanie – czy to kupione za gotówkę, czy na kredyt – ale nie jest dobrze, że przeciętnie zarabiającego Polaka może nie być już stać na wynajęcie kawalerki. Że stać na to tylko Polaka zarabiającego bardzo dobrze.

A dziś sytuacja jest taka, że w pewnych okolicznościach bardziej opłaca się wziąć kredyt na mieszkanie, niż je wynająć. Z niedawno opublikowanej analizy NBP wynika, że rata 30-letniego kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego z 20-procentowym wkładem własnym jest o 250 zł niższa, niż stawka najmu za to samo mieszkanie (1186 zł vs 1426 zł).

Winnym tego stanu rzeczy jest polityka gospodarcza rządu, która jest nakierowana na utrzymywanie niskich stóp procentowych, co w powiązaniu z rozwalaniem polskiej giełdy, rynku obligacji korporacyjnych oraz z krachem programu Mieszkanie+ powoduje „pchanie” oszczędności Polaków z banków na rynek nieruchomości.

Czytaj też: Inwestycja w mieszkanie na wynajem? W condohotel? Firmy obiecują 7-9% zysku rocznie bez ryzyka. A jaka jest prawda?

Czytaj też: Spekulacyjne zakupy mieszkań sprawiają, że dziczeje wynajem. Czy na rynku nieruchomości jest już bańka?

Władze Berlina uzgodniły: czynsze najmu będą „zamrożone” na pięć lat. A potem się zobaczy

Co z tym zrobić? W Berlinie mają podobny problem, choć spowodowany innymi czynnikami. Tam większość mieszkań na wynajem jest w rękach potężnych funduszy inwestycyjnych, które mogą dyktować warunki, jakie chcą. Ale – jak przeczytałem w Deutsche Welle – władze miejskie Berlina znalazły na to lekarstwo.

A jakie? Chcą „zamrozić” czynsze na pięć lat. Koalicyjny rząd Berlina uzgodnił projekt ustawy, która – jak bywało w gospodarce centralnie planowanej – wprowadza pięcioletni zakaz podnoszenia czynszów za wynajmowane mieszkania! Przepisy mają obowiązywać od początku przyszłego roku, o ile zostaną formalnie przegłosowane w lokalnym parlamencie.

W Berlinie przeciętnie zarabiającemu obywatelowi też nie jest łatwo kupić własne mieszkanie za gotówkę lub z kredytu. Ponad 80% mieszkańców miasta swoje mieszkania wynajmuje, co oznacza, że 1,5 mln mieszkań ma tam status „inwestycyjny”. W ciągu ostatnich 10 lat średni czynsz w Berlinie wzrósł z 5,5 euro do ponad 11 euro za metr kwadratowy.

Mówimy o równowartości 47 zł za metr w przeliczeniu na polskie złote, czyli o kwotach nawet w wartościach nominalnych niższych, niż średnie czynsze warszawskie! A przecież siła nabywcza euro jest znacznie większa, niż złotego, tam przeciętnie zarabia się ok. 2000 euro na rękę, czyli jakieś trzy razy więcej, niż u nas. Choć z drugiej strony metraż przeciętnego mieszkania (także tego wynajmowanego) jest tam wyższy, niż u nas. Tam nikt się nie ciśnie na 20 metrach kwadratowych na osobę, standardy są wyższe.

I oni tam, w Berlinie, uznali, że ceny najmu zaczynają być paskarskie, więc postanowili je zamrozić! Według projektu czynsze zamrożone zostaną na poziomie z połowy 2019 r. Na trzy lata całkiem, a od 2022 r. możliwa będzie podwyżka „inflacyjna” do 1,3%. Będzie można też podwyższyć czynsz jeśli budynek będzie modernizowany – wtedy podwyżka może wynieść nie więcej, niż 1 euro na metr kwadratowy (czyli o 10% patrząc na dzisiejszą średnią rynkową).

Nowe stawki maksymalne wynieść mają od 5,95 euro do 9,80 euro za metr kwadratowy – w zależności od roku budowy i wyposażenia mieszkania. Zasadniczo ustawa ma dotyczyć umów nowopodpisywanych, ale jeśli obecna stawka czynszu w jakiejś umowie najmu przekracza 120% tego, co znajdzie się w tabelach czynszów maksymalnych – właściciel mieszkania będzie musiał zaproponować lokatorowi aneks.

Pomysł niemieckich posłów lokalnych (w Berlinie rządzi koalicja Socjaldemokratów, Lewicy i Zielonych) oczywiście nie podoba się opozycyjnym chadekom z CDU i przedstawicielom prawicy z FDP, którzy twierdzą, że efektem ubocznym będzie spadek liczby budowanych mieszkań w Berlinie oraz zahamowanie remontów i modernizacji już istniejących nieruchomości. Czyli, że na koniec po uszach i tak dostają najemcy, bo ceny będą co prawda regulowane, ale po mieszkanie na wynajem kolejki będą jak u nas po masło w Stanie Wojennym.

Czytaj: Coś dla właścicieli mieszkań na wynajem. Rachunki za prąd jak za… Netflix

Czytaj też: Wynajmujesz od kogoś mieszkanie? Ta polisa nie tylko zabezpieczy twój majątek w wynajętym lokalu, ale i dobre relacje z jego właścicielem. A to bezcenne

Wprowadzenie cen maksymalnych za najem: dlaczego to może być dobry pomysł?

No i co myślicie? Dobry pomysł? Idiotyczny? Jeśli chodzi o diagnozę, to berlińska powinna nam być bardzo bliska. W Polsce – zwłaszcza w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu oraz w Krakowie – czynsze osiągnęły już poziom mocno niepokojący, a rynek jest „pompowany” przez tysiące nowych domorosłych „kamieniczników”, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, bo wolą zarabiać 6-7% na wynajmie, niż 1-2% w banku.

Być może ograniczenie możliwości podwyżek czynszów i spadek oczekiwanej rentowności najmu spowodowałby otrzeźwienie popytu inwestycyjnego? Jeśli założymy, że to on częściowo odpowiada za wzrost cen nieruchomości, to być może stosując „manewr berliński” udałoby się schłodzić rynek i wyjść z zaklętego kręgu podwyżek?

Rynek by się sprofesjonalizował, oczyściłby się z „Januszy Biznesu”. Mieszkania w celach inwestycyjnych kupowaliby ci, którzy nastawiają się na „długi marsz”, a nie ciułacze pod wpływem impulsu, czyli niskiego oprocentowania depozytów, którzy chcą się jak najszybciej nachapać.

Bardziej przystępne ceny pomogłyby ludziom z tzw. prowincji podjąć decyzję o wyjeździe do miasta za pracą. A rynek nieruchomości uchroniłby się przed załamaniem wynikającym ze spekulacyjnych zakupów mieszkań (dziś wiemy, że prędzej czy później czeka nas wysyp mieszkań kupionych „pod wynajem”, którego opłacalność spadnie).

Brzydzimy się interwencjonizmem? W zasadzie tak, ale skoro można ustawiać maksymalną cenę na przewóz taksówkowy, to może można też zastosować ceny maksymalne na rynku najmu mieszkań?

—————————————————

Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o finansach”, zapisz się na mój newsletter i bądźmy w kontakcie!

—————————————————

Regulowanie cen najmu: dlaczego to może być głupi pomysł?

Są i argumenty przeciwko. Pierwszy i podstawowy jest taki, że niskie stopy procentowe i tanie kredyty „zagrają” przeciwko najmowi. Po pierwsze: wzrost stawek najmu sprawił, że dziś bardziej opłaca się wziąć kredyt, niż płacić komuś za mieszkanie, co częściowo chłodzi popyt (coś w tym jest, rozmawiałem ostatnio z panią, która nie była w stanie znaleźć chętnych na wynajem dwóch mieszkań naprzeciwko uniwersytetu).

Po drugie: wzrost cen nieruchomości ogranicza rentowność najmu i sam schłodzi rynek. Jeśli kupuję 50-metrowe mieszkanie na wynajem po 10.000 zł za metr, to angażuję 500.000 zł. Do tego dochodzi 75.000 zł na remont, co czyni 575.000 zł. Inwestując te pieniądze w obligacje 10-letnie mogę mieć prawie 26.000 zł zarobku (po podatku 21.000 zł). Wynajmując mieszkanie wycisnę 30.000 zł (po podatku 27.000 zł), ale jeśli odjąć jeden „pusty” miesiąc w roku, to różnica między dochodem z najmu, a spokojnym i płynnym zyskiem z obligacji robi się nieduża. Im wyższa będzie inflacja (a ta rośnie), tym więcej „kamieniczników” pójdzie po rozum do głowy i da sobie spokój. I rynek sam się schłodzi.

Po trzecie: rząd może w każdej chwili wprowadzić możliwość inwestowania w REIT-y, czyli udziały w centrach handlowych i w ten sposób skanalizować część popytu inwestycyjnego na mieszkania. Może też urzeźbić jakiś program budowy mieszkań na wynajem i rzucić na rynek dodatkowe budynki. Nie trzeba od razu regulować cen.

Po czwarte: rząd może w każdej chwili zrównać podatkowo inwestycje kapitałowe i te nieruchomościowe. Podatek Belki wynosi, jak wiadomo, 19% od zysków, zaś ryczałt nieruchomościowy to 9% od przychodu. Wystarczy spowodować, żeby te dwa sposoby zarabiania były tak samo opodatkowane, a wielu „kamienicznikom” zacznie bardziej się opłacać lokować pieniądze na rynku kapitałowym, a nie w nieruchomości.

A co Wy myślicie o zamrożeniu wysokości czynszów najmu? Podoba się Wam ten pomysł, czy uważacie go za totalnie głupi wymysł partii socjalistycznych?

—————————————————

Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać:

>>>  Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek?

zdjęcie tytułowe: yarecki