25 marca 2017

Kupić czy wynajmować mieszkanie? Liczymy!

Kupić czy wynajmować mieszkanie? Liczymy!

Na pierwszy rzut oka sprawa jest jasna: zawsze lepiej mieć coś własnego, nawet jeśli kupionego na kredyt, niż napełniać kiesę innemu właścicielowi. Zwłaszcza, że koszty wynajmu są w większości przypadków porównywalne z ratami narzucanymi przez banki. Różnica jest taka, że kredyt prędzej czy później uda się spłacić i mieszkanie będzie twoje, a wynajmując przez całe życie mieszkanie wydasz tyle samo pieniędzy i nie będziesz miał nic. A ceny nieruchomości mogą przez te kilkadziesiąt lat pójść w górę, więc po spłacie zadłużenia wobec banku może okazać się, że mieszkanie jest także niezłą inwestycją.

Jest i drugi poważny argument. Z opublikowanych w 2013 r. przez bank ING międzynarodowych badań wśród konsumentów wynika, że w Polsce najważniejszym argumentem za tym, żeby kupić mieszkanie jest demonstracja statusu społecznego. W pewnym wieku po prostu „nie wypada” już nie mieć własnego mieszkania. Kto wciąż wynajmuje, uchodzi za życiowego nieudacznika.

Zobacz również:

To mocne argumenty, ale jest też sporo takich, które przemawiają za tym, że nie zawsze warto za wszelką cenę kupować mieszkanie:

– nieruchomość ogranicza, zmniejsza mobilność i chęć do pracowania np. na drugim końcu Polski albo w innym kraju

– kredyt kosztuje i wcale nie jest tak, że uwzględniając jego koszt zapłacisz za mieszkanie tylko 300 tys. zł. Jeśli te pieniądze pożyczysz od banku, to za 30 lat, przy oprocentowaniu 5 proc. rocznie, łącznie będziesz musiał oddać bankowi dodtkowo 280 tys. zł, czyli własne mieszkanie będzie cię kosztowało dwa razy więcej

– trudno przewidzieć jakiego mieszkania będziesz potrzebował za kilka lat. Znam wielu znajomych, którzy pierwsze mieszkanie kupowali z myślą o życiu singla, a po roku, dwóch obudzili się ze strzałą amora w tyłku i okazało się, że przydałoby się mieszkanie dwa razy większe.

– utrzymanie mieszkania kosztuje. Co 5-7 lat musisz przeprowadzić większy lub mniejszy remont, który pochłonie 20-40 tys. zł. Tych kosztów zwykle nie wlicza się w kalkulację opłacalności zakupu własnego M, ale prawda jest taka, że wynajmując mieszkanie od kogoś nie musisz interesować się remontami

Wszystkie te argumenty tak naprawdę sprowadzają się do jednego: w niektórych przypadkach przedwczesny zakup własnego mieszkania może ograniczyć ci możliwości rozwoju. Spłacając raty kredytu:

– nie będziesz miał tak dużych możliwości akumulowania kapitału: elastyczność czynszu najmu, który płacisz posiadaczowi mieszkania, jest dużo większa, niż w przypadku kredytu bankowego, który ma sztywną ratę. Wynajmując mieszkanie możesz mieć zdolność do szybszego odkładania pieniędzy, niż spłacając kredyt. A, przypominam, to właśnie w pierwszych 5-10 latach kariery zawodowej najszybciej rosną zarobki i można względnie szybko gromadzić oszczędności po to, by jak najbardziej zbliżyć się do miliona złotych posiadanych oszczędności (pisałem o tym w pierwszym rozdziale).

– będziesz, ze względu na dodatkowe koszty związane z kredytem, urządzaniem mieszkania, obowiązkiem posiadania wkładu własnego (o tym napiszę dalej), pozbywał się swoich pierwszych w życiu oszczędności, istniejącego już kapitału, który może ci się przydać np. do rozkręcenia własnej firmy, albo skorzystania z jakiejś okazji życiowej.

W jakich okolicznościach nie rekomenduję ci zakupu własnego mieszkania już teraz? (jednocześnie rekomendując, żebyś już dzisiaj zaczął zbierać na nie pieniądze!) Mocno przemyśl tę transakcję, jeśli:

– jesteś młody, pracujesz od niedawna i nie wiesz jeszcze tak do końca w jaką stronę potoczy się twoje życie: czy będziesz pracował w Polsce, czy za granicą, czy nie będziesz musiał lub chciał zmienić zawodu na inny, bardziej opłacalny

– nie jesteś jeszcze ustabilizowany „uczuciowo”. Oczywiście tego nigdy się tak do końca nie wie, ale jeśli masz dziewczynę i planujecie dopiero wspólne życie, ale nie macie jeszcze dzieci, to być może przyda wam się okres wspólnego mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu, zanim pomyślicie o zakupie własnego

– nie masz oszczędności, bądź masz niewielkie (nie przekraczające kilkunastu tysięcy złotych)

Co się bardziej opłaca: zakup mieszkania, czy wynajem?

Niezależnie od tych wszystkich czynników, o których napisałem wyżej, jest też wymiar czysto finansowy tego dylematu. Spróbujmy policzyć co się bardziej opłaca: wynająć mieszkanie i płacić komuś co miesiąc czynsz, czy kupić własne mieszkanie na kredyt i spłacać bankowi raty? Załóżmy, że chodzi o 60-metrowe mieszkanie o wartości 300 tys. zł, które możesz kupić w całości na kredyt.
Najpierw policzmy koszty związane z zakupem mieszkania:

– podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – 6 tys. zł (2 proc. od kwoty transakcji)

– taksa notarialna (umowa musi mieć postać aktu notarialnego) – 2 tys. zł

– prowizja pośrednika – 5 tys. zł

– wpis do hipoteki – 60 zł

Teraz koszt wykończenia mieszkania, by dało się w nim mieszkać. W firmach remontowych mówią, że średnio trzeba się liczyć z wydatkiem 800 zł-1,2 tys. zł na każdy metr kwadratowy, oczywiście w zależności od standardu. Weźmy kwotę z dolnych widełek, w końcu pierwsze mieszkanie może być wyposażone w wersji oszczędnościowej. Wychodzi 48 tys. zł

Razem koszt zakupu 60-metrowego mieszkania, przy cenie 5 tys. zł za metr, wynosi 361 tys. zł. Teraz czas policzyć koszty bankowe:

– prowizja za udzielenie kredytu (przykładowo 2 proc.): 7,2 tys. zł

– ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej): 3 tys. zł

– ubezpieczenie niskiego wkładu (stawka 3 proc. licząc od 20 proc. wartości mieszkania): 2,1 tys. zł

Koszt zakupu mieszkania rośnie więc już do 373 tys. zł (a – przypominam – mówimy o mieszkaniu, które jest warte 300 tys. zł). Miesięczna rata kredytu w takiej wartości, zaciąganego na 30 lat przy oprocentowaniu WIBOR 3M plus marża banku 2 proc. – i przy założeniu, że średnia wartość WIBOR (to wskaźnik ceny pieniądze na rynku międzybankowym) przez te 30 lat wyniesie 3 proc. – będzie wynosiła dokładnie 2002 zł. Do kosztów trzeba dopisać czynsz (idzie na koszty administracji, wywozu śmieci, zarządzania nieruchomością, opłaty, windę, ochronę), który w tegj wielkości mieszkaniach wynosi 300-500 zł. Weźmy kwotę ze środka tego przedziału. Dorzućmy też raz na 8 lat remont, który będzie kosztował ok. 30 tys. zł i rozłóżmy jego koszt na 96 miesięcy. Wypada, iż trzeba dorzucić do rachunku jeszcze mniej więcej 300 zł miesięcznie.

W sumie mieszkanie kupione na kredyt, urządzone na kredyt, co jakiś czas remontowane i z regularnie wnoszonymi opłatami za zarządzanie częściami wspólnymi będzie cię kosztowało 2,7 tys. zł miesięcznie.

Za ile podobne mieszkanie mógłbyś sobie wynająć, nie płacąc tych wszystkich opłat? Cóż, w zależności od miejscowości i lokalizacji będzie to od 1,3 do 1,8 tys. zł. Załóżmy, że miesięcznie będzie to 1,7 tys. zł. Okazuje się, że luksus posiadania własnego M oznacza miesięczny koszt rzęcu 1 tys. zł. A do tego nie interesują cię koszty remontów, ani zmiany stóp procentowych. Jeśli masz kłopot z kasą, to po prostu zamieniasz mieszkanie na mniejsze.

Oczywiście trzeba pamiętać, że ponosząc wyższy koszt wynikający z posiadania mieszkania kupionego na kredyt za 30 lat uzyskasz wartość dodatkową – mieszkanie nie będzie już obciążone hipoteką i będziesz mógł je sprzedać, uzyskując np. 600 tys. zł (ta kwota wynika ze zmiany nominalnej wartości pieniądza, nie zakładam żadnego wzrostu cen nieruchomości).

Sęk w tym, że nie kupując własnego mieszkania i lokując ten tysiąc złotych różnicy na lokacie oprocentowanej np. na 4 proc., uzyskałbyś za 30 lat jakieś 608 tys. zł. A więc… mniej więcej tyle samo, co sprzedając mieszkanie kupione na kredyt po 30 latach. Oczywiście te kalkulacje są palcem na wodzie pisane, bo nie mam zielonego pojęcia jakie będą ceny nieruchomości za 30 lat oraz sytuacja na rynku mieszkaniowym. I czy w ogóle będzie wtedy popyt na 30-letnie mieszkania o powierzchni 60 m. kw. Tak, jak dziś nikt nie chce kupować mieszkań z wielkiej płyty. W tym sensie pewniejsze są chyba oszczędności w banku.

Ale oczywiście pieniądze w życiu to nie wszystko, więc decyzję o zakupie własnego mieszkania powinieneś podejmować kierując się nie tylko oceną finansowych skutków tego przedsięwzięcia, ale skutków tego posunięcia dla twojej sytuacji życiowej.

Możliwość komentowania została wyłączona.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!