Kredyt hipoteczny na ponad 100 lat? To się zdarza. Warto w to iść?

W Polsce kredyty hipoteczne udzielane są maksymalnie na 420 miesięcy (35 lat). W Szwecji można znaleźć oferty tzw. wielopokoleniowe, na okres nawet trzy razy dłuższy (ponad 100 lat). Czy takie rozwiązanie w jakiejkolwiek sytuacji może być opłacalne? Czy gdyby taka oferta była w polskich bankach, ułatwiłaby nam możliwość zakupu większego mieszkania na kredyt?

Rzadko kiedy bierzemy kredyty hipoteczne na dłużej niż 30 lat. Standardowym okresem spłaty wybieranym przez kredytobiorców jest 20–25 lat. Ale teoretycznie można wziąć kredyt na dłużej. Aby w działających na terenie Polski bankach otrzymać kredyt na 35 lat, trzeba mieć przynajmniej 25-letnią zdolność kredytową. Dłuższy niż 25 lat okres kredytowania skutkuje nieco niższą ratą spłaty takiej pożyczki, ale całkowity koszt kredytu (CKK) jest wyższy.

To rozwiązanie korzystne dla kogoś, komu bardziej zależy na możliwie jak najniższej racie spłaty swojego zobowiązania i w związku z tym gotowy jest zapłacić za to wyższą kwotą spłaty pożyczki. Jak to może wyglądać na przykładzie? Weźmy na tapet kredyt o stałym oprocentowaniu w wysokości 7% w skali roku o wartości 500 000 złotych. W przypadku 25-letniego kredytu spłaty rata wyniesie 3534 zł. CKK wyniesie ponad 560 000 zł. Natomiast jeżeli zobowiązanie ma być spłacone w 35 lat, to wartości te wyniosą odpowiednio: rata 3195 zł (278 zł kapitału plus 2917 zł odsetek), a CKK (odsetki) – ponad 841 000 zł.

Czy zatem warto spłacać ratę niższą o ok. 440 zł przy jednoczesnych odsetkach wyższych aż o ponad 280 000 zł? Nad tym każdy kredytobiorca musi się sam zastanowić. Jeśli nie jest na granicy finansowych kłopotów, to wydaje się, że łatwiej jest co miesiąc zaoszczędzić te 440 zł i wpłacić do banku, niż łącznie musieć znaleźć ponad 280 000 zł więcej na spłatę całego zobowiązania. Ale wybór oczywiście należy do każdego kredytobiorcy.

Kredyty hipoteczne bierzemy na długo, ale przeważnie jednak spłacamy prędzej, niż wynikałoby to z harmonogramu. Dlatego, podpisując umowę z bankiem, warto zwrócić uwagę, czy wcześniejsza spłata nie wiąże się aby z dodatkowymi kosztami. W niektórych bankach tego rodzaju dodatkowe prowizje są pobierane, w innych nie (bank z reguły tym więcej zarabia, im dłuższa jest spłata zobowiązania, więc likwidując kredyt, trzeba czasami zrekompensować bankowi utracone zyski).

Kredyty wielopokoleniowe na ponad 100 lat? Jak to działa?

Szwedzkie banki natomiast udzielają pożyczek nawet o znacznie dłuższym okresie spłaty. W tamtejszych bankach można znaleźć oferty tzw. pożyczek wielopokoleniowych nawet na 105 lat. Tamtejsze uregulowania prawne opierają się bowiem na założeniu, że skoro sama nieruchomość może być dziedziczona, to z pokolenia na pokolenie może także przechodzić przypisany do niej kredyt.

Można znaleźć argumenty wspierające takie spojrzenie na kredyt. Niby dlaczego tylko jedno pokolenie ma gryźć ziemię i pracować na zakup nieruchomości, by spłacić zobowiązanie w ciągu 20–30 lat, a kolejne otrzymać w spadku już czystą hipotekę? Stąd pomysł, aby koszty związane z kredytem ponosili także spadkobiercy. W Polsce żaden bank w ten sposób nie pomyśli, a szwedzkie banki jak najbardziej. Klient ma niższą ratę, bank więcej zarabia. Potrzebny jest tylko stabilny rynek nieruchomości, bo przecież mieszkanie jest jednym z zabezpieczeń kredytu.

Przeanalizujmy kredyt o wartości 1 600 000 szwedzkich koron (czyli o równowartości mniej więcej 620 000 zł) na kupno nieruchomości wartej 2 000 000 koron (wkład własny 20%), oprocentowany na 3,1% w skali roku i z równymi ratami. W przypadku często spotykanej w Polsce pożyczki trzydziestoletniej rata spłaty wyniosłaby 6824 koron (odsetki 4120 koron, a kapitał 2704 koron). Rata byłaby równa, niezmienna w czasie. Różniłaby się jednak relacja spłacanego kredytu do odsetek. Całkowity koszt odsetkowy wyniósłby około 856 500 koron.

Gdyby jednak wnioskujący zdecydował się na pożyczkę rozłożoną na 1260 rat (105 lat), to miesięczna rata wyniosłaby 4288 koron (4120 koron odsetki i 168 koron kapitał). Całkowity koszt odsetkowy (przy założeniu braku nadpłat i stałym oprocentowaniu w całym okresie kredytowania) wyniósłby 3 803 000 koron. Różnica na samych odsetkach, oczywiście w trakcie 105 lat, zamknęłaby się zatem w kwocie, bagatela, prawie trzech milionów koron. Bieżąca rata byłaby natomiast niższa o nieco ponad 2500 koron.

Ale w tej szwedzkiej beczce miodu jest też łyżka dziegciu. Nie w każdym banku można uzyskać pożyczkę o tak długim okresie spłaty. Warunki przyznawania kredytu, który będzie spłacany przez wiek (z „haczykiem”), są dość rygorystyczne. Jakie?

Szwedzka śruba już jest przykręcana

Banki wymagają solidnej oceny kredytobiorcy pod kątem finansowym: jego udokumentowanych dochodów, dokładnie wyliczonych kosztów codziennego życia, stabilności zatrudnienia oraz dotychczasowej historii kredytowej. Nie należy się także spodziewać, że w ten sposób szwedzkie instytucje sfinansują całą cenę nabycia nieruchomości. Zazwyczaj wymagany jest wkład własny w wysokości 15–20%.

Dodatkowo pożyczka na 105 lat jest udzielana jedynie pod zastaw określonego typu nieruchomości: głównie domów i to takich, które zostały wybudowane w wyższym, ponadprzeciętnym standardzie. Szwedzkie banki nie są skłonne zabezpieczać takiego kredytu hipotecznego na mieszkaniu w starym budynku wielorodzinnym w złym stanie technicznym albo wykonanej z materiałów nietrwałych czy gorzej zabezpieczonych, który może nie przetrwać tak długiego okresu kredytowania.

W Polsce czasem podnoszą się głosy, że banki „okradają” kredytobiorców. Dzieje się tak w sytuacji, gdy ktoś pożycza np. 500 000 zł i w ramach analizy warunków spłaty dojdzie do wniosku, że w ciągu 30 lat musi oddać, razem z pożyczonym kapitałem, ponad 1,2 mln zł. Ponad dwa razy więcej. Dużo? W przypadku rozwiązania szwedzkiego, gdy mówimy o kredycie na 105 lat oprocentowanym na 7% w skali roku, do oddania byłoby, bagatela, około 3,7 mln zł, a zatem ponad siedem razy więcej od wartości samego kredytu. Oczywiście kwota odsetek byłaby rozłożona na kilka pokoleń.

Wiele wskazuje na to, że mentalność skandynawskich kredytobiorców jest inna niż w Polsce: są w stanie zgodzić się na to, aby oddać znacznie więcej odsetek i spłatą kredytu obciążyć także kolejne pokolenia. Co więcej, szwedzkie banki w sposób dość powściągliwy podchodzą do takich rozwiązań. Wymagają ich raczej sami kredytobiorcy. Regulacje prawne ograniczające zbyt liberalne podejście do finansowania powstały dopiero w 2016 r.

Wcześniej, gdy nie było żadnych ograniczeń i panowało jedynie prawo popytu i podaży, zdarzało się, że banki udzielały pożyczek, których okres spłaty wynosił nawet 140 lat, prawie półtora wieku. W Szwecji żyją zatem osoby, rodziny, gospodarstwa domowe spłacające zobowiązania zaciągnięte przez swoich przodków jeszcze w drugiej połowie XIX wieku. Co ciekawe, są to nieruchomości przez cały ten czas istniejące, odnawiane i zamieszkiwane.

Gdyby chcieć znaleźć pomysł na zakup nieruchomości w kredycie na 50–60 lat, czy nawet na 100 lat, to musiałaby to być bardzo droga, luksusowa nieruchomość, w znakomitej lokalizacji. Być może w takim przypadku bank wziąłby ryzyko długiego kredytu za cenę wysokiego zysku. Problem z kredytami hipotecznymi na długi termin jest taki, że w Polsce głównym zabezpieczeniem kredytu są dochody kredytobiorcy.

Przyjęcie założenia, że ten kredytobiorca na pewno nie dożyje spłaty kredytu i w jego prawa wstąpi inna osoba – o nieznanej i niezbadanej wypłacalności – wymagałoby od banku rewolucyjnej zmiany spojrzenia i przypisania większego znaczenia nieruchomości jako pewnemu zabezpieczeniu. Nieruchomość musiałaby być postrzegana przez bank jako aktywo „niezniszczalne”. Drugie założenie musiałoby być takie, że zamożność rodziny kupującej taką nieruchomość na kredyt będzie z pokolenia na pokolenie rosła. Ciekawe, który polski bank mógłby dokonać takiej rewolucji w myśleniu.

—————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O KREDYTACH:

——————————-

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube