Kiedy warto nadpłacać kredyt? Opłacalność zależy od tego, jaką opcję wybierzesz. Jak banki rozliczają nadpłaty kredytu hipotecznego?

Jak bank rozliczy nadpłatę kredytu? Kredyt hipoteczny zaciągany jest zwykle na 20–30 lat, choć rzadko kiedy spłacamy go aż tak długo, bo w grę wchodzą setki tysięcy złotych samych odsetek! Nic dziwnego, że wielu kredytobiorców chce spłacić kredyt wcześniej. Jednym z rozwiązań jest jego systematyczne nadpłacanie. Jednak wiele kontrowersji budzi to, w jaki sposób banki rozliczają nadpłaty. Generalnie powinny one być księgowane na spłatę kapitału. Jednak nie do końca tak jest…

Nadpłacanie kredytu jest dziś znacznie łatwiejsze niż kiedyś. Klienci mają dużo więcej swobody, a banki dużo mniej narzędzi, żeby ograniczać klientom chęć do nadpłacania kredytu. Bo przecież nadpłacania kredytu banki nie lubią–- kredyt jest najlepszy, gdy jest spłacany możliwie jak najdłużej. Jeszcze jakiś czas temu banki mocno grymasiły, widząc klienta, który chciałby nadpłacić kredyt.

Do czasu wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym w 2017 r. to banki określały, kiedy i na jakich zasadach klienci-kredytobiorcy mogą dokonywać nadpłat kredytu hipotecznego. Zarówno częściowego, jak i całkowitej spłaty. I panowała klasyczna wolna amerykanka. Dopiero zapisy tej ustawy ucywilizowały zasady pobierania opłat od nadpłaty kredytu. Bank może je naliczać nie dłużej niż przez pierwsze trzy lata od zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

Tylko część banków komercyjnych faktycznie tę rekompensatę pobiera. Pozostałe całkowicie z niej zrezygnowały. Ich tłumaczenie jest takie, że sposób naliczania rekompensaty jest tak zawiły, że nie chcą się narażać na pozwy ze strony klientów. Dlatego jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny oraz wiesz, że spłacisz go (częściowo lub w całości) przed upływem trzech lat, to warto na ten parametr zwrócić uwagę.

Po trzech latach we wszystkich bankach jest już tak samo – rekompensaty dla banku za fakt, że nadpłacasz kredyt, nie ma, czyli i systematyczne lub jednorazowe nadpłaty, jak i całkowita spłata zawsze będą bezkosztowe. Nie dlatego, że banki są takie dobre, ale takie są zapisy ustawy, która im to nakazuje.

Jak bank rozliczy nadpłatę kredytu?

A jak bank rozliczy nadpłatę kredytu? Nadpłaty są księgowane – co do zasady – jako nadpłaty kapitału pozostałego do spłaty i ten kapitał zmniejszają. Jednak w momencie dokonania nadpłaty bank rozlicza jednocześnie – i to jest szczegół, który często umyka nadpłacającym – aktualne nieskapitalizowane odsetki. Aktualne, czyli te naliczone od dnia ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty.

W kolejnej racie już tych (zapłaconych z nadpłaty) odsetek nie będzie. Zostanie o nie pomniejszona, bo przecież już je kredytobiorca zapłacił (w momencie nadpłaty). Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł, to kolejne odsetki (płatne w dniu kolejnej raty) wyniosą już tylko 200 zł. A nadpłata zostanie zaksięgowana na kapitał. Czyli kolejna rata będzie w tej samej wysokości, ale inne będą proporcje kapitału i odsetek w niej.

Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty to może się okazać, że lwia jej część zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już wraz z kolejną ratą.

Dlatego jeżeli masz dostęp do bankowości internetowej i widzisz tam swój rachunek kredytowy, to znajdziesz w nim m.in. informacje dotyczące: pozostałego do spłaty kapitału, wysokości kolejnej raty oraz naliczonych (od ostatniej raty) odsetek. Takie same informacje (ale już w wersji papierowej) otrzymasz od swojego banku, jeżeli planujesz sprzedać swoją nieruchomość i potrzebujesz dane (na temat aktualnego zadłużenia) dla kupującego oraz jego banku. Na zaświadczeniu znajdziesz m.in. kwotę aktualnego kapitału do spłaty oraz naliczonych (na dzień wystawienia dokumentu) odsetek. Oczywiście ich wartość każdego dnia się zmienia.

Wniosek taki, że nie ma znaczenia, w którym dniu dokonasz nadpłaty. Generalnie im prędzej, tym lepiej, gdyż bank nalicza odsetki za każdy dzień korzystania z kredytu (kapitału). Masz pieniądze na nadpłatę? Wpłać na rachunek kredytu od razu, nie czekaj! A to jak bank rozliczy nadpłatę, ma znaczenie wtórne.

Niższe raty czy krótszy okres kredytu?

W momencie kiedy wykonujesz nadpłatę kredytu, może ona dwojako wpłynąć na spłacane zobowiązanie: a) nadpłata spowoduje pomniejszenie pozostałych do spłaty rat kredytu, okres kredytowania pozostanie bez zmian lub b) kolejne raty będą takie same, jednak skróci się okres kredytowania. Które rozwiązanie wybrać? To zależy. Jeżeli bieżąca rata (jej wysokość) nie jest dla Ciebie problemem, to najlepiej skróć okres kredytowania. Ale jeżeli zwyczajnie wolisz mieć raty niższe, to wtedy wybierasz opcję pierwszą.

Oto przykład liczbowy. Załóżmy, że mamy kredyt, w którym pozostało do spłaty 300 000 zł, że spłacamy go w ratach równych, że oprocentowanie wynosi 7%, a pozostały okres kredytowania wynosi 300 miesięcy. Rata takiego kredytu wynosi 2120 zł, w tym 370 zł kapitał oraz 1750 zł odsetki. Całkowity koszt odsetkowy to 336 100 zł – oczywiście jeżeli oprocentowanie się nie zmieni, a kredytobiorca będzie spłacał zgodnie z harmonogramem. W naszym przypadku korzystający z finansowania wykonuje nadpłatę 20 000 zł.

Opcja 1 to obniżenie wysokości kolejnych rat, czyli po nadpłacie wyniosą one 1979 zł (346 zł plus 1633 zł), a całkowity szacunkowy koszt odsetkowy około 313 700 zł. Nadpłata 20 000 zł spowodowała, że raty są niższe, a koszt odsetkowy spadł o ok. 22 400 zł.

Opcja 2 to kolejne raty bez zmian, ale skrócenie okresu kredytowania. A zatem do spłaty pozostanie 280 000 zł, rata 2120 zł przez 253 miesiące (zamiast 300 miesięcy). Poza tym zmieniły się proporcje kapitału i odsetek w racie: 487 zł to kapitał, a 1633 zł to odsetki (łącznie 2120 zł). Całkowity koszt odsetkowy wyniesie ok. 256 400 zł. Odsetki niższe aż o 79 700 zł! Jak widzicie: jedna nadpłata, różne możliwości.

To, czy kredytobiorca wybierze opcję pierwszą czy drugą, to już od niego zależy. Jednak warto uważać. Niektóre banki potrafią pobierać prowizję przy skróceniu okresu kredytowania. Warto zwrócić na to uwagę już na etapie wnioskowania o kredyt. Bo jeżeli planujesz nadpłacać i jednocześnie skracać okres kredytowania, to warto wybrać ten bank, w którym nie będziesz za to płacić.

Pamiętaj, że jeżeli nie minęły jeszcze trzy lata od zawarcia umowy kredytowej, bank może naliczyć prowizję za nadpłatę kredytu. Czy twój bank pobiera taką opłatę? O tym przeczytasz w umowie kredytowej, taryfie opłat i prowizji lub możesz zapytać swojego eksperta finansowego lub bankiera. Jeżeli taka rekompensata występuje, to bank naliczy jej wysokość i potrąci z nadpłaty. Jeżeli jesteś w takiej sytuacji, to nadpłata nadal może być opłacalna. Kwestia wyliczenia, jakie są potencjalne korzyści i jakie koszty nadpłaty.

Kiedy nie warto nadpłacać kredytu?

Jeżeli koszt kredytu jest niższy niż możliwy do uzyskania zysk netto z oszczędności lub inwestycji, lepiej posiadane pieniądze zainwestować. Otrzymane odsetki będą bowiem wyższe niż koszt kredytu – zdarzają się takie sytuacje. Poza tym nie warto „każdą złotówką” od razu nadpłacać kredytu. Kredyt hipoteczny jest najtańszym finansowaniem na rynku. Zawsze warto mieć tzw. poduszkę finansową.

I kwestia druga. Są kredytobiorcy, którym jest generalnie źle z kredytem hipotecznym. Tak długo, jak mają wpis hipoteczny, nie czują się w pełni właścicielami nieruchomości. W przypadku takich osób nadpłacanie (i szybsza spłata kredytu) będzie absolutnym priorytetem. Nawet jeżeli ekonomicznie niekoniecznie będzie się to opłacało.

———————————-

ZOBACZ CIEKAWE ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Rozmowy z ciekawymi ludźmi o Waszych (i ich) pieniądzach, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone finansom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

———————————-

ZOBACZ CO W HOMODIGITAL:

Obok „Subiektywnie o Finansach” stoi w internetach multiblog Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Opowiadamy w nim to, co ważne dla Twojego cyfrowego bezpieczeństwa i jestestwa. Opowiadamy tak, jak w „Subiektywnie o Finansach” – czyli tylko to, co istotne i tak, żeby każdy zrozumiał. Jeśli korzystasz z technologii, to wpadaj na Homodigital.pl, czytaj i komentuj artykuły, pomóż nam się rozwijać.

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

zdjęcie tytułowe: Pixabay, Canva