Kiedy najlepszy moment na zakup mieszkania? Analitycy wyznaczają ten czas, w którym (chyba) wrócą dobre czasy dla… deweloperów

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie? Kiedy ceny nieruchomości znów ruszą w górę? Jeśli posłuchamy opinii analityków dotyczących terminu możliwych obniżek stóp procentowych, to możemy też zdefiniować moment, w którym ceny nieruchomości znów (chyba) pójdą w górę. Spadające oprocentowanie kredytów i rosnące wynagrodzenia spowodują podobny efekt jak dopłaty do kredytów, choć w znacznie mniejszej skali i rozłożony w czasie, a więc mniej gwałtowny

Od początku roku trwają dyskusje na temat „kredytu 0%” obiecanego przez Donalda Tuska w ramach kampanii wyborczej. Na wprowadzenie kolejnych dopłat do kredytów nie zgadzają się koalicjanci – Polska 2050 oraz Lewica. Deweloperzy się niecierpliwią, bo wprowadzili do oferty dużo mieszkań, a rząd nie „dowiózł” obiecanego na nie popytu. W efekcie ceny nieruchomości zaczynają nieznacznie spadać (przynajmniej na rynku wtórnym).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przy cenie kredytu hipotecznego w okolicach 8% rocznie (banki nieco poluzowały śrubę w ostatnim miesiącu, ale to wciąż mało) oraz „napompowanych” o kolejne 20% w ciągu roku cenach nieruchomości (średnia cena metra kwadratowego w dużych aglomeracjach to 15 500 zł, zaś w Warszawie – już prawie 18 000 zł) mało kogo stać na kredyt bez dużego wkładu własnego. Z kolei posiadacze gotówki widzą obniżającą się rentowność najmu i też spuścili z tonu.

Zwolennicy wolnego rynku w nieruchomościach zacierają ręce: wreszcie jest szansa na korektę cen mieszkań. Im dłużej utrzymuje się kiepski popyt kredytowy i mizerne perspektywy do zbijania kokosów na najmie, tym większe są szanse na to, iż sprzedający na rynku wtórnym będą obniżali ceny (są już pierwsze sygnały, że to się dzieje), zaś deweloperzy – chcąc, nie chcąc – będą musieli dostosować do tego trendu swoją ofertę. I opuścić marże.

Czytaj też: Ważą się losy dopłat do kredytów. Premier w rozterce, więc mu pomagam. Trzy pytania, trzy odpowiedzi i… okaże się, czy kredyt #naStart jest potrzebny

Cieszmy się smutkiem deweloperów, tak szybko odchodzi

Jest pięknie? Wygląda na to, że trzeba się tym stanem cieszyć, bo nie potrwa zbyt długo. Nawet jeśli rząd ostatecznie nie wprowadzi kolejnego programu tanich kredytów (lub jeśli będzie on obwarowany takimi warunkami, że będzie „dla nikogo”), to podobny do niego efekt wywołać mogą obniżki stóp procentowych. Dziś główna stopa procentowa wynosi 5,75%, a wskaźnik WIBOR 3M utrzymuje się na poziomie 5,85%. Analitycy spodziewają się ich stopniowego spadku do poziomu prognozowanej na koniec 2025 r. inflacji, czyli jakichś 4%.

Zdaniem Michała Dybuły, głównego ekonomisty BNP Paribas Bank Polska już za jakieś półtora roku – czyli w pierwszej połowie 2026 r. – możemy mieć główną stopę procentową niższą o ok. 2 pkt proc. niż dziś! Oznaczałoby to, że koszt pieniądza w banku centralnym obniżyłby się do ok. 3,5%. Oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego mogłoby zjechać do ok. 5,5%. To otwierałoby zupełnie nową erę, jeśli chodzi o możliwość zaciągania przez Polaków kredytów na zakup mieszkania. (ciąg dalszy artykułu pod filmem)

Czytaj więcej o prognozach Michała Dybuły: Ekonomiści BNP Paribas o naszych portfelach: stopy procentowe mogą pójść w dół szybko i mocno. Mniej czasu na skorzystanie z finansowych okazji?

Rata kredytu o wartości 500 000 zł zaciąganego na 25 lat wyniosłaby w takiej sytuacji niecałe 3100 zł, a nie ponad 3800 zł, które kredytobiorca musi płacić dzisiaj. Ucieszą się osoby, które spłacają kredyt o zmiennej stopie procentowej. Będzie za to trochę niezadowolenia w grupie kredytobiorców, których banki „ubrały” w kredyty stałoprocentowe przy wysokich stopach.

Ale przede wszystkim więcej „powietrza” dostaną ci, którzy dopiero o kredyt hipoteczny będą się starali. Niższa rata oznacza, że poprawia się jej relacja do comiesięcznego wynagrodzenia. A ta relacja jest jednym z elementów, który wyznacza zdolność kredytową klienta. Im wyższe oprocentowanie (a właściwie rata, która z tego oprocentowania wypływa), tym niższa jest zwykle zdolność kredytowa. Bankowe kalkulatory – w zależności od różnych parametrów i wiarygodności klientów – zwykle wyznaczają zdolność kredytową w takich granicach, by rata nie przekraczała od 20% do 40% comiesięcznych dochodów klienta.

Przejrzałem bankowe kalkulatory zdolności kredytowej dla rodziny z dwoma pensjami równymi medianie wynagrodzenia w Polsce – czyli łącznie 9600 zł na rękę. Wyniki są bardzo różne, ale maksymalna zdolność kredytowa to z reguły od 680 000 zł do 770 000 zł (ona oczywiście zmienia się w zależności od okresu kredytowania). Ewentualny spadek raty kredytowej to możliwość, żeby ta zdolność kredytowa była wyższa.

Spadek raty kredytowej o 700 zł miesięcznie (a tak to może wyglądać w przypadku obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych do 5,5% rocznie) oznacza – przy założeniu stałej relacji raty do comiesięcznego wynagrodzenia – iż maksymalna zdolność kredytowa może wzrosnąć nawet o 100 000 zł (w zależności od różnych parametrów).

W ciągu kilku ostatnich miesięcy bieżącego roku oraz przez cały 2025 r. stanie się – według prognoz analityków – jeszcze jedna rzecz. Średnie wynagrodzenie Polaków wzrośnie o jakieś 8-10%. A to też przekłada się (tym razem już bezpośrednio) na wzrost zdolności kredytowej. Z moich mocno nieprecyzyjnych obliczeń wynika, że w większości banków taki wzrost wynagrodzenia przekłada się na jakieś 50 000 zł dodatkowej zdolności kredytowej dla pary z dwoma „medianowymi” wynagrodzeniami.

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie? Zwykle odpowiadam: jeśli mieszkanie ma być do mieszkania, to… dobry czas na jego zakup jest zawsze (o ile to rzeczywiście wymarzone miejsce i podniesie poziom szczęścia rodziny nabywcy). Ale patrząc od strony czysto finansowej…

Prawdopodobnie za jakieś półtora roku – jeśli zrealizuje się prognoza BNP Paribas i stopy procentowe będą wtedy grubo niższe niż dziś – kredytobiorcy dostaną „zastrzyk” zdolności kredytowej sięgający 20% obecnej wartości. Z jednej strony z powodu niższych rat kredytowych, a z drugiej – z powodu wyższych wynagrodzeń. Jeśli do tego czasu ceny nieruchomości pozostaną „płaskie” (albo spadną), będzie to oznaczało w podobnej skali większe zdolności zakupowe. I to zapewne zwiększy popyt na mieszkania.

Czytaj też: Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Czy przyjęcie euro obniżyłoby ich oprocentowanie? Zaskakujące wnioski z danych EBC

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Nie sposób dokładnie przewidzieć, jak się wtedy zmieni popyt na kredyty. I kiedy najlepiej kupić mieszkanie. Wiemy natomiast, że popyt kredytowy stanowi, patrząc na długoterminową średnią, 50-60% łącznego popytu na nieruchomości. Historycznie bywało tak, że przy niskich stopach kredytowych „sprzedawało się” 200 000 kredytów. Przy wysokich stopach procentowych – 120 000 kredytów. Kiedy poprzedni rząd „spiętrzył” popyt za pomocą programu „Bezpieczny Kredyt 2%” – popyt w skali roku osiągnął nawet 240 000 kredytów.

Można się więc spodziewać, że łączny popyt na nieruchomości z powodu niższego oprocentowania i wyższych wynagrodzeń może powiększyć się o 20-25%. To dużo i pewnie przełoży się na wzrost cen mieszkań. Kiedy? Cóż, niższy kredyt nie pojawi się magicznie z dnia na dzień. To będzie rozłożony w czasie proces, który zacznie się – tu analitycy nie są zgodni – wiosną, latem lub jesienią 2025 r. Ale jak już się zacznie, to potrwa jakieś dwa-trzy kwartały.

Jeśli więc nie będzie żadnego dodatkowego „boostera” w postaci dopłat do kredytów, to czeka nas jeszcze od pół roku do roku oczekiwania na tańszy kredyt. Przez ten czas zdolność kredytowa będzie rosła niespiesznie, a popyt kredytowy pozostanie niski. Ale potem trzeba się spodziewać tańszego kredytu i wyraźnie wyższej zdolności kredytowej. Nie ma pewności, że to zaowocuje eksplozją cen mieszkań, ale na pewno będzie sprzyjało ich wzrostowi.

Kto więc chce kupić mieszkanie i ma gotówkę albo zdolność kredytową, ma całą jesień i zimę (a może i kolejne pół roku, ale to już niekoniecznie), by „domknąć” temat, będąc panem sytuacji i obserwując sprzedających nieruchomości z pozycji dominującej. Zgadzacie się z tą hipotezą?

——————————-

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

230. odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” zacząłem od pytania z grubej rury: czy Polska może zbankrutować? Czy my już jesteśmy w jakimś ciemnym zaułku? W ciągu kilku tygodni się okaże którą ścieżką redukcji dziury budżetowej będziemy szli. Ale na pewno będziemy musieli więcej pożyczać. Po jakiej cenie? Co się będzie działo na świecie z ceną pieniądza, jak się będą zmieniały stopy procentowe? Kiedy spadną stopy procentowe w Polsce i jak bardzo? Czy budżet daje już znać czym się będą różniły rządy nowej koalicji od poprzedników? O tym wszystkim rozmawiam z Michałem Dybułą, głównym ekonomistą BNP Paribas Bank Polska. Podcastu można odsłuchać w Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i na pięciu innych platformach podcastowych oraz pod tym linkiem.

W 229. odcinku „Finansowych Sensacji Tygodnia” wszystko stanęło na głowie. Zamiast Samcik rozmawiać, z Samcikiem rozmawiają. A konkretnie Natalia Tur, edukatorka i mediatorka rodzinna rozmawia z Maciejem Samcikiem o… pieniądzach. Bo nie tylko pieniądze w rodzinie są ważne, ale też rozmawianie o pieniądzach. Bez tego nie nauczymy naszych dzieci oszczędności i oszczędzania. A jak nasze dzieci nie nauczą się oszczędzania za młodu, to będą musiały się uczyć za dorosłości. Czyli wtedy, kiedy my się uczyliśmy, co – jak wiemy – jest bolesne. Jak ograniczyć ból? Zapraszamy do posłuchania! Wszystkie podcasty znajdziesz w Spotify oraz na siedmiu innych platformach podcastowych, szukaj pod hasłem „Finansowe Sensacje Tygodnia”. W każdą środę nowy podcast!

——————————-

WIĘCEJ SUBIEKTYWNOŚCI – W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Profil „Subiektywnie o Finansach” na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Profil Maćka Samcika w portalu X (dawniej Twitter) śledzi prawie 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Profil „Subiektywnie o Finansach” w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin, samcikowy profil połączyło ze swoim 23 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Kontent wideo „Subiektywnie o Finansach” subskrybuje prawie 10 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

——————————-

Zobacz też wideorozmowy i wideofelietony o kredytach hipotecznych:

zdjęcie tytułowe: Pixabay