9 września 2024

Obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych przetaczają się przez banki. Ale tylko niektórych. Czy to może być „pułapka” dla klientów?

Obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych przetaczają się przez banki. Ale tylko niektórych. Czy to może być „pułapka” dla klientów?

W sierpniu w bankach rozpoczęła się fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Na wiosnę oprocentowanie to wynosiło około 7,5%, natomiast obecnie nietrudno wywalczyć oprocentowanie w okolicy 6,7%. Spadek zainteresowania kredytami skłania banki do mocniejszego konkurowania o klientów.

Ostatnie obniżki stóp procentowych miały miejsce jesienią 2023 r. RPP zdecydowała się wtedy na dwie takie obniżki w związku ze spadającą inflacją. Oficjalnie obniżki nie miały związku z jesiennymi wyborami parlamentarnymi, ale prawda chyba jest inna. Co ciekawe banki zareagowały na te obniżki różnie. Większość wcale, niektóre delikatnie obniżyły oprocentowanie kredytów, ale były też takie, które je nawet podniosły.

Zobacz również:

Od tego czasu na rynku hipotek panował marazm. Popyt na kredyty jest średni lub wręcz niski. Skończył się program „Bezpieczny Kredyt 2%” i wielu (potencjalnych kredytobiorców) czeka ze składaniem wniosku o kredyt na obiecywany Kredyt #naStart. Po spełnieniu kilku warunków mógłby on mieć oprocentowanie nawet 0%. Ale dziś wiele wskazuje na to, że kolejnego kredytu z dopłatą nie będzie lub zostanie mocno zmieniony i okrojony w stosunku do wstępnego projektu. Coraz więcej osób zainteresowanych finansowaniem zakupu własnego „M” decyduje się na standardowy kredyt.

Popyt na kredyty w dalszym ciągu jest dość niski, choć się z wolna odbudowuje. Połączenie wysokich stóp procentowych (czyli wysokiej ceny pieniądza i rat kredytowych) i niepewności dotyczącej kolejnych „dostaw” taniego kredytu w pełni uzasadnia umiarkowaną liczbę chętnych na kredyt. Z drugiej strony coraz bardziej odbudowuje się zdolność kredytowa Polaków (to skutek rosnących wynagrodzeń). Poniżej dane od Biura Informacji Kredytowej i analityka Jana Dziekońskiego.

Fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych
Fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych

Banki, którym bardzo daleko do realizacji tegorocznych planów sprzedaży kredytów hipotecznych, chcą przyciągnąć do siebie tych klientów. W związku z tym, niektóre z nich, zdecydowały się obniżyć stałe oprocentowanie. Ale jednocześnie nie obniżając marży w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Można wręcz mówić, że zalała nas fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale spokojnie, to nie powódź.

Fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Niektórych

Gdzie jest najtaniej? Oczywiście: nie ma czegoś takiego jak najlepszy (dla wszystkich) kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od sytuacji oraz preferencji konkretnego kredytobiorcy. Chciałem jedynie wspomnieć o czterech bankach, które ostatnio wyraźnie obniżyły oprocentowanie. Jest to zupełnie subiektywny wybór i może się okazać, że dla niektórych inne banki mogłyby mieć lepszą propozycję.

Jak to zwykle bywa, żeby można było cokolwiek porównywać, trzeba mieć przykład pozwalający sprowadzić oferty banków do wspólnego mianownika. Biorę więc pod uwagę hipotetyczny kredyt na 400 000 zł na zakup mieszkania wartego dziś 500 000 zł. Okres kredytowania 25 lat, raty równe, prowizja 0%.

Velo Bank proponuje dla takiego kredytu oprocentowanie stałe na pięć lat na poziomie 6,76%, marża w umowie nie jest szczególnie atrakcyjna – 2,2% a stawka referencyjna to WIRON 1M. Rata wyniesie 2766 zł miesięcznie przez pięć lat, szacunkowa rata w późniejszym czasie to już 2910 zł. Poza tym bank wymaga korzystania z konta bankowego oraz ubezpieczenia nieruchomości przez minimum pięć lat oraz ubezpieczenia kredytu w całym okresie kredytowania. Dodatkowy koszt to 0,03012% od salda kredytu miesięcznie. Dodatkowo bank proponuje obniżkę oprocentowania, marży o 0,2 punktu procentowego, jeżeli nieruchomość jest ekologiczna.

ING to bank, który zazwyczaj jest w czołówce rankingów kredytowych. Ma dość restrykcyjne kryteria, a okres oczekiwania na decyzję kredytową często jest wydłużony, jednak ostatnio sytuacja ta uległa zdecydowanej poprawie. Oprocentowanie stałe na 5 lat zostało niedawno ustalone na 7,07%, zaś wpisana do umowy marża to 1,80%, czyli nieźle, jak na obecne warunki rynkowe (stawka referencyjna WIBOR 1M, bo ING zrezygnował już z WIRON).

Rata przez pierwszych pięć lat w przypadku naszego przykładowego kredytu to 2845 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego przez minimum trzy lata. Na konto muszą w każdym miesiącu wpływać pieniądze (nie musi to być wynagrodzenie) w kwocie minimum 2000 zł. Poza tym bank oczekuje wykupienia polisy na życie na okres pierwszych 36 miesięcy kredytowania, a składka to 0,035%.

BNP Paribas do niedawna bank oferował kredyty tylko eko lub dla własnych klientów. Ale w tym banku znowu wniosek może złożyć każdy i oferta jest dość ciekawa. Oprocentowanie stałe na pięć lat wynosi 6,95%, marża to 1,95%, stawka referencyjna to WIBOR 3M, rata w okresie stałego oprocentowania to 2814 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, minimalnego wpływu 2500 zł miesięcznie i używania karty debetowej. Poza tym standardem jest polisa na życie przez pierwsze 36 miesięcy, składka to 0,04% salda kredytu.

I na koniec mBank, który jest popularnym bankiem wśród tych, którzy zarabiają relatywnie dużo, ale na umowie zlecenia. Oprocentowanie stałe spadło ostatnio do 6,70% (naprawdę dobra oferta), marża to 2,10% (czyli szału nie ma), stawka referencyjna WIBOR 3M, a rata – 2751 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, minimalnego wpływu 10.000 zł miesięcznie przez co najmniej 5 lat. Poza tym polisa na życie w pierwszych 60 miesiącach, a składka to 0,05% od kwoty kapitału do spłaty.

Czytaj więcej: Ważą się losy dopłat do kredytów. Premier w rozterce, więc mu pomagam. Trzy pytania, trzy odpowiedzi i… okaże się, czy kredyt #naStart jest potrzebny

Czy niższe oprocentowanie kredytu o stałej stopie może być… pułapką?

Jak widać, kredyty stałoprocentowe potaniały – przynajmniej w niektórych bankach. Jeszcze niedawno oprocentowanie krążyło wokół 8% rocznie albo i więcej. Trzeba powiedzieć, że to dość sprytna zagrywka banków. Jak zapewne wiecie, w przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu obowiązuje ono najczęściej przez pięć lat. Następnie bank proponuje nowe oprocentowanie (zgodnie z aktualną ofertą na rynku i polityką banku) lub kredytobiorca może się zdecydować przejść na oprocentowanie zmienne, czyli wskaźnik (obecnie WIBOR lub WIRON) plus zapisana w umowie marża banku.

A zatem aktualne obniżki oprocentowania z punktu widzenia banków nie są dużym „poświęceniem”. Będą obowiązywały jedynie przez ograniczony czas. A kredyty zwykle są zaciągane na 20-30 lat. Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można się natomiast spodziewać, że nowe propozycje stałego oprocentowania – po upływie tych pięciu lat – nie będą już tak korzystne jak obecnie. Wystarczy spojrzeć na to, co banki oferują tych, którym lata stałego procentu się już skończyły.

Alternatywa po upływie pięciu lat stałego oprocentowania to przejście – w ramach tej samej umowy – na oprocentowanie zmienne z marżą, która – warto o tym pamiętać – jest wpisana również do umów o stałym oprocentowaniu. I niekoniecznie musi być niska. Jednak w momencie uruchomienia kredytu z oprocentowaniem stałym mało kto na nią zwraca uwagę. I mało komu chce się o nią wykłócać. W końcu w pierwszych latach jej wartość nie ma znaczenia.

Zatem jeśli zamierzacie skorzystać z niższego stałego oprocentowania kredytu przez najbliższych pięć lat, to jednocześnie sprawdźcie jaka marża kredytowa jest w Waszej umowie. Mogło się zdarzyć, że o ile stała stopa spadła, o tyle marża banku w przypadku przejścia na zmienny procent albo jest totalnie nieatrakcyjna, albo dodatkowo poszła w górę.

Pułapka polega na tym, że ten, kto raz zdecyduje się na oprocentowanie stałe, nie może przejść na zmienne – oczywiście poza sytuacją, która jest zawarta w umowie stałoprocentowej (czyli możliwością wyboru między stałym oprocentowaniem na kolejne pięć lat lub przejścia na WIBOR w ramach już podpisanej umowy). Nie jest możliwe ani sporządzenie aneksu w tym samym banku, ani refinansowanie kredytu zmiennoprocentowym w innym banku.

Dlaczego żaden bank nie zgodzi się zrefinansować za pięć lat klienta „stałoprocentowego” kredytem o zmiennej stopie? Takie jest zalecenie KNF wydane oczywiście „w trosce” o zbyt nerwowo reagujących (na zmiany stóp procentowych) kredytobiorców. Oczywiście, jeśli stopy procentowe – i tym samym zmienne oprocentowanie kredytów – zaczną spadać, wielu kredytobiorców „uwięzionych” w stałej stopie zacznie się zastanawiać jak przejść na zmienną stopę. I się zdziwią.

A pierwszych obniżek można się spodziewać już w 2025 r. (być może wiosną, a być może latem lub jesienią). Wtedy posiadacze kredytów z oprocentowaniem stałym będą mogli szukać jedynie innych kredytów o stałym oprocentowaniu (do refinansowania). To będzie jedyna opcja, aby obniżyć ratę kredytu. Jeżeli ktoś ma kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to na stałe zawsze może przejść. Zwykle wystarczy podpisać aneks do umowy kredytowej.

Po spadku stóp procentowych „zmiennoprocentowi” kredytobiorcy mogą polować na takie okazje. Ale oczywiście – zgodnie z wcześniej opisaną zasadą – jeśli raz już wejdzie się w stałoprocentowy kredyt, to zamienić go na zmiennoprocentowy będzie trudno.

Subiektywna ocena ofert: gdzie po kredyt?

Jak widzicie nie samo oprocentowanie lub marża są najważniejsze. Liczą się również produkty dodatkowe i oczekiwania banku w stosunku do klienta. Oczywiście również i klienta w stosunku do banku. Nie ma jednego, najlepszego banku dla wszystkich, kwestia preferencji jest bardzo ważna. Poza tym inna oferta będzie lepsza dla kogoś, kto bierze kredyt na 20 lat i będzie go (raczej) tak długo spłacał. I zupełnie inna opcja dla tego, kto także skorzysta z kredytu na 20 lat, ale planuje go spłacić np. w 5.

I nasuwa się pytanie, czy czekać na dopłaty czy nie? Czy stopy spadną? Ew. kiedy i jak bardzo? Jak na to zareagują banki? Czy warto brać kredyt już teraz czy może niedługo będzie jeszcze taniej?

O to wszystko pytają na forach potencjalni kredytobiorcy. Od tego są eksperci kredytowi, aby pokazać różne opcje, różnice w ofertach, ratach itp… ale pamiętajcie, na koniec to zawsze klient wybiera i decyduje. Ani bankier, ani doradca (ekspert) nie może decyzji podjąć za kredytobiorcę.

Jeżeli macie wiadomości w sprawie bankowej oferty kredytów finansowych, piszcie w komentarzach poniżej i donoście nam o nich. W sprawie wątpliwości dotyczących oferty banków zapraszam do kontaktu

zdjęcie tytułowe: folder Dom Development

Subscribe
Powiadom o
29 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Jacuś
25 dni temu

Banki wyciskaja ile mogą. A moga bo państwo pompuje dopłaty. A pompuje bo panicznie walczy o koniunkturę, żeby nie posypały sie wskaźniki przed kolejnymi wyborami. I tak sie kręci ta spirala długu na wysoki procent. Chociaż to wszystko to tylko pochodna pewnych wydarzeń. Zatrzymanie świata w 2020 ma swoją cenę. Pismaki krecili temat do czerwoności, jeden rząd wprowadził ograniczenie, to kolejny nie mógłbyc gorszy bo bał się odpowiedzialności za zaniechania. Wszystko co wprowadzaliśmy było przesadzone i kopiowane od innych. Potem rekordowy finansowy dodruk, żeby sztucznie zasypać to wszystko. Ta łajba buja się z lewej na prawą i różnie działania to… Czytaj więcej »

Andrej
24 dni temu
Reply to  Jacuś

Jaka dopłatę mogę teraz zgarnąć? Kupiłbym coś sobie.

Radek
24 dni temu
Reply to  Andrej

Czyste powietrze – sprawdzałeś? i mój elektryk?

Dawid
23 dni temu
Reply to  Radek

I przez te dopłaty do czystego powietrza ceny nieruchomości teraz są tak wysokie?

Stef
25 dni temu

Super ale czy stałe % ma obecnie sens?

Dawid
24 dni temu
Reply to  Stef

Taki sam jak zawsze, zabezpiecza cię przed odchyleniem stopy w negatywną dla ciebie stronę, ot takie ubezpieczenie za które płacisz dodatkowo.

Stef
24 dni temu
Reply to  Dawid

Tylko wszyscy spodziewają się odchylenia w pozytywna stronę, więc chyba beż sensu się zabezpieczać. Jest szansa że stopy jeszce wzrosną?

Dawid
23 dni temu
Reply to  Stef

A przed inwazja ruskich zboczeńców pod wezwaniem zbrodniarza wojennego dokonaną na swojego pokojowo nastawionego sąsiada była szansa że stopy jeszcze wzrosną? Wychodziliśmy na prostą gospodarki zaczynały odbijać, ceny się stabilizować.
Frank też miał mieć stabilna cenę:) Tak jak pisałem ubezpieczenie. Ja bym nie kupował stałego grając na zysk bo stopy wzrosną bo banki mają lepsze modele od przeciętnego Kowalskiego i ryzyko zmiany stóp uwzględnią po prostu w cenie.
Jeżeli zmiana stopy to twoje spłacę lub nie spłacę kredyt to bralbym że stałą. W innym wypadku nie czuję potrzeby przepłacać.n

Janek
25 dni temu

Czy tylko mi się wydaje czy KNF działa na szkodę kredytobiorcy? Da się to jakoś zaskarżyć?

Admin
25 dni temu
Reply to  Janek

W tym momencie to czyni problem, nie da się ukryć. Ale z drugiej strony dopiero przyszłość pokaże czy lepiej było wziąć kredyt stało- czy zmiennoprocentowy i czy w złotych czy we frankach 😉

Stef
25 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ok. W takim razie powinna być możliwość refinansowania kredytu z oprocentowaniem stałym na 5 lat, kredytem z oprocentowaniem zmiennym.

Dawid
23 dni temu
Reply to  Stef

Żebyś potem powiedział, że nie rozumiałem że na zmiennym po kwartale może rata wzrosnąć? Nie dziękuję, wolę żebyście mieli drogi ale prosty model jedynie dostępny, bo potem unikacje za błędne decyzje odpowiedzialności jak możecie i ja to muszę spłacać na spole z resztą polski.

zbig
25 dni temu
Reply to  Janek

oni nie mówią o działanie na czyja szkodę tylko dbają o swoje interesy

zbig
25 dni temu

Brednie na resorach, czyli oderwane od zeczywistosci…., super rata kredytu kolo 3 kpl… chyba tylko bankowcow na to stać, ew kaczynskiego do spółki z morawieckim i ryzykiem…

informatyk z 30-letnim doświadczeniem
24 dni temu
Reply to  zbig

[CENZURA-red, trolling]

Asoka
24 dni temu

Banki zarobiły miliardy. Przyzwyczajone do dojenia klientów na maksa łatwo nie odpuszczą. Jak będzie stałe oprocentowanie na poziomie 1.5 % góra 2% to biorę kredyt. Inne warunki to czyste złodziejstwo

Dawid
24 dni temu
Reply to  Asoka

To zakładaj bank i zabierz trochę z tych miliardów dla siebie. Ty będziesz miała kredyt na 2% udzielony przez twój bank oraz miliardowe dochody z działalności twojego banku. Biznes plan widzę już masz, bo to chyba nie jest taka porada dobrego wujka przez telewizorem co jakby był na miejscu Ronaldo to by trafił te bramkę albo podał komu trzeba?

PawełS
24 dni temu
Reply to  Dawid

Lubię, jak piszesz komentarze, bo dzięki temu ja już nie muszę 😀 pozdro!

Radek
24 dni temu
Reply to  Dawid

Strach cokolwiek powiedzieć. Jak się poskarży na przesolony obiad, to będzie musiał otwierać restaurację. Ale to jeszcze nic, jakby się poskarżył na wiosnę na dziurę w drodze po zimie, to musiałby całą drogę asfaltować 😀

Dawid
23 dni temu
Reply to  Radek

„poskarży na przesolony obiad, to będzie musiał otwierać restaurację” Radek, kochanie moje, mój ty analnistyczny wojowniku o sprawiedliwość. Czy twoje nocne eskpady spowodowały jakiś ubytek intelektualny, czy po prostu nie zastanowiłeś się że piszesz nie na temat? Mój case to: „Przychodzi wujas i mówi, banki mają sprzedawać kredyty po 1,5%, są zachłanne a przy 1,5% można zarobić i tak miliony, ale pazerne banki chcą miliardy” na co ja odpowiadziałem – to sprzedawaj sam i sam zgadnij te miliony/miliardy o których sam powiedziałeś. Co jest w pełni uzasadnioną odpowiedzią bo każdy ma swój biznes i prowadzi go na własną odpowiedzialność. Twój… Czytaj więcej »

Radek
23 dni temu
Reply to  Dawid

Kolejny raz zaczynasz od epitetów zamiast odnieść się do meritum sprawy, ale jesteś chyba najgorszym z komentujących tutaj – aż dziw że moderator puszcza takie teksty, bo poziom portalu spada.

Zrozum (wiem że to może się nie udać, ale spróbuj 🙂 ), że pozycja konsumenta w starciu z bankami jest niższa z braku skuteczności KNF, UOKiK i sądownictwa co powoduje że i konkurencja jest słaba i przestrzeganie przepisów przez banki (np. co do terminów rozpatrywania reklamacji) również. Niech się państwo weźmie do roboty.

Admin
23 dni temu
Reply to  Radek

Coraz częściej cenruzujemy. Kolejna sankcja to będzie np. tydzień cenzury, czyli wszystkie komentarze do kosza. Aż się kolega nauczy kulturalnego komunikowania się.

informatyk z 30-letnim doświadczeniem
24 dni temu
Reply to  Asoka

Taka mała laborka – z finansów…
Masz pożyczyć znajomym 1 MILION na 20 lat
To ile chciała byś zarobić przez te 20 lat ?
Znajomi obiecują „stałą ratę”…
To ile im zaproponujesz ?

Dawid
24 dni temu

Ja dalej mam w mBank 7.61% więc banki dalej mają dożynki na klasie średniej.

Admin
24 dni temu
Reply to  Dawid

Coś w tym jest, niestety

informatyk z 30-letnim doświadczeniem
24 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Powiem panu, panie Macieju…
… że są żniwa !!!
A kiedy ich nie było w bankowości ???
Strzyżenie „baranów”
Za ugody i sprawy w sądach – kredyty frankowe – w moim Banku – zapłacili inni klienci mojego banku.
Już kiedyś o tym pisałem…
My, bankowcy… żyjemy z „okruszków”

Dawid
23 dni temu
Reply to  Dawid

To było nie brać od banku tylko przeznaczyć większość swojej wypłaty na wynajem i nie dać bankom organizować dożynek. No chyba że masz na myśli, że super że dali ofertę 7,61% bo inaczej byś płacić jeszcze więcej komuś kto ci wynajmie, to wtedy racja, dziękujemy bankom za rozsądne i rynkowe poziomy ceny bo bez nich bylibyśmy niewolnikami tych którzy zdążyli już kupić jakąś nieruchomość.

Last edited 23 dni temu by Dawid
Janko
24 dni temu

Z tą ofertą mBanku to Autor przesadził… kopiując ofertę banku (z jakiego terminu??)
Skoro marża wynosi 2,1% plus WIBOR 3m, który kwotował 9 września na 5,86 – to jakim cudem kredyt może mieć oprocentowanie 6,97?? Matematyczne coś nie pasuje…

Admin
23 dni temu
Reply to  Janko

Poproszę autora żeby sprawdził, ale tekst jest o kredytach na stały procent. Bank może zakładać, że WIBOR w ciągu pięciu lat spadnie. Proszę przeczytać uważnie artykuł

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu