Deweloperzy są jak Titanic przed zderzeniem z górą lodową? „Bezpieczny Kredyt 2%” nie będzie tratwą ratunkową, ale jeśli wypali drugi pomysł rządu…

„Bezpieczny kredyt 2%” raczej nie będzie oznaczał rewolucji na rynku mieszkaniowym – uważają bankowcy i deweloperzy. Dużo większe nadzieje wiążą z drugą częścią rządowego programu, czyli kontem mieszkaniowym. A największą – z kredytami o stałym, niskim oprocentowaniu przez cały okres kredytowania. Tyle że na takie kredyty na razie nie ma widoków. Za to na horyzoncie majaczy już góra lodowa, z którą – niczym Titanic – mogą zderzyć się deweloperzy

Podczas trwającego w Sopocie Europejskiego Kongresu Finansowego problem mieszkaniowy nie jest może na pierwszym planie, ale przewija się w wielu dyskusjach jako jeden z hamulców rozwoju Polski. Przez ostatnich 30 lat udało nam się mocno podgonić bogaty Zachód (potroiliśmy PKB przypadające na mieszkańca Polski), ale jeśli chcemy dojść z obecnego poziomu 80% „zachodniej” zamożności do 100% ich bogactwa, to potrzebujemy kilku poważnych zmian.

I łatwiejszy dostęp do mieszkania – jako czynnik zwiększający atrakcyjność życia w Polsce – jest jedną z tych rzeczy. Sęk w tym, że wysoka inflacja niszczy zdolność kredytową Polaków, a nie zapowiada się na jej spadek do poziomu sprzed kilku lat (2-3%). Dlatego rząd przygotował „obejście”, czyli program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Przez pierwszych 10 lat państwo będzie dopłacało do rat kredytowych.

„Bezpieczny Kredyt 2%”: to nie będzie gamechanger

Czy to będzie hit? W dyskusji o sytuacji na rynku mieszkaniowym Michał Sapota z firmy nieruchomościowej HREIT sugerował, że nie to raczej nie będzie gamechanger. A w każdym razie – że on nie bierze pod uwagę w kalkulacjach biznesowych wpływu „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Owszem, trochę osób uzyska możliwość zadłużenia się na mieszkanie, ale nawet przy wysokich stopach procentowych z popytem nie jest źle – ludzie kupują za gotówkę, a nawet na kredyt bez dopłat. Tym, co zniszczyło rynek kredytów hipotecznych, przekonywał Sapota, były dodatkowe wymogi KNF, a nie sam fakt, że mamy wysokie stopy procentowe. Bo z nimi przynajmniej część ludzi jakoś sobie radzi.

Robert Chojnacki z RedNet Property Group powiedział z kolei, że „Bezpieczny Kredyt 2%” jest już awansem skonsumowany przez firmy deweloperskie, bo prawie wszystkie oferują już mieszkania z możliwością zapłaty w późniejszym terminie (po uzyskaniu kredytu z dopłatą) oraz z możliwością rezygnacji (gdyby kredyt z dopłatą nie został danemu klientowi przyznany). Trudno więc liczyć, że przyniesie wzrost liczby sprzedawanych lub budowanych mieszkań.

Czytaj też: Co stanie się z cenami mieszkań po starcie programu „Bezpieczny kredyt 2%”? Deweloperzy próbują skorzystać z okazji. Które mieszkania podrożeją, a które nie?

Norbert Jeziolowicz ze Związku Banków Polskich uważa, że „bazowy” popyt na mieszkania w Polsce, niezależny od ceny kredytów i koniunktury gospodarczej, to jakieś 70 000 mieszkań. A jeśli mielibyśmy budować „jak za Gierka”, to trzeba by znaleźć popyt na ponad 200 000 mieszkań rocznie (nie jest to nieosiągalne, np. w 2022 r. tyle się sprzedało).

Czytaj też: Czekasz na „Bezpieczny Kredyt 2%”? Bankowcy leją kubeł zimnej wody: procedury jeszcze niegotowe i nie wiadomo, jak liczyć zdolność kredytową

Kto ma kupować mieszkania? Pracujących coraz mniej

Sęk w tym, że banki się ostatnio usztywniły i wcale nie palą się do udzielania kredytów hipotecznych, nawet wysoko oprocentowanych i na stałą stopę. I rządowy program niewiele tu zmieni. Z „Bezpiecznym Kredytem 2%” w lipcu wystartuje prawdopodobnie raptem pięć banków (głównie państwowych). Potem – kolejnych kilka. Wojciech Rybak, wiceprezes Banku Millennium, zwraca uwagę na to, że konkurencja na tym rynku spada, o czym świadczy fakt, że udział PKO BP w nowej sprzedaży kredytów hipotecznych wzrósł w ciągu roku z 22% do 36%.

Dla wielu banków kredyt pod hipotekę to już nie jest tak atrakcyjny produkt jak kiedyś. Kredyt hipoteczny wiąże się teraz nie tylko z ryzykiem kredytowym, ale też politycznym i regulacyjnym, a to – zdaniem wiceszefa Banku Millennium – zdemolowało dochodowość kredytu hipotecznego z punktu widzenia banków. Nie jest to też produkt lojalizujący klienta, bo tylko 40% kredytów hipotecznych banki udzielają klientów, z którymi już się znają.

Robert Chojnacki obawia się też, że programy dopłat do kredytów nie rozwiązują żadnego problemu na dłuższą metę, bo w obecnych warunkach taki np. „Bezpieczny Kredyt 2%” co najwyżej zwiększy liczbę ludzi mieszkających w 40-50-metrowych mieszkaniach (w dużych miastach nie da się kupić na własność większego metrażu za kredyt z dopłatą). A w takich mieszkaniach ludzie raczej nie będą planowali większych rodzin.

Czytaj też: Czy to największa zaleta programu „Bezpieczny kredyt 2%”? Poniekąd „zmusza” do niepopularnej, ale bardzo opłacalnej decyzji. Ile można zaoszczędzić?

I odbije nam się to czkawką. Chojnacki liczy, że jeśli w Polsce rodzi się 300 000 dzieci, to w ciągu kolejnych kilkudziesięciu lat będzie nas 24 mln, a nie 38 mln, jak obecnie. Według przedstawionego na Europejskim Kongresie Finansowym raportu McKinsey do 2050 r. liczba pracujących Polaków zmniejszy się o 7 mln osób. Kto więc ma kupować mieszkania? W deweloperów uderzy góra lodowa?

Demograficzna góra lodowa uderzy w deweloperów?

Demografia – przekonuje szef RedNet Property Group – to góra lodowa, która już wkrótce uderzy w deweloperów. Michał Sapota z HREIT bagatelizuje tego typu wyliczenia, bo jego zdaniem substancja mieszkaniowa w Polsce jest w kiepskim stanie i ktoś musi wybudować miliony nowych mieszkań – niezależnie od tego, ilu Polaków będzie mieszkało w kraju. Z kolei Norbert Jeziolowicz zwraca uwagę, że w tych prognozach nie uwzględnia się efektów migracji i zmian w gospodarce, więc nie warto snuć tak kasandrycznych wizji.

Ale obaj dyskutanci w jednym zgodzili się z Robertem Chojnackim: że deweloperzy będą mieli coraz wyższe koszty budowy, a z drugiej strony będzie rosła presja ze strony rynku wtórnego, gdzie ceny nie będą rosły (bo sprzedawanych będzie coraz więcej nie najnowszych mieszkań m.in. wraz z wyludnianiem się kraju). A deweloperzy będą zmuszeni pójść w prefabrykację, żeby ograniczyć koszty budowy (głównie koszty pracy).

Zmieni się też inna rzecz: jakość wykonania i wielkość mieszkania zacznie mieć większe znaczenie niż lokalizacja – praca zdalna powoduje, że nie musimy już za wszelką cenę walczyć o każdy metr zdolności kredytowej, by kupić mieszkanie w centrum dużego miasta, lecz możemy szarpnąć się na dużo większy metraż w tańszej okolicy.

Kredyt na stały procent na 20 lat. Czy to możliwe?

Robert Chojnacki postawił tezę, że tym, co zwiększyłoby dzietność w Polsce, byłoby wprowadzenie… kredytów na stały procent na 20-30 lat. Jego zdaniem rodziny, mając zagwarantowany stabilny poziom raty kredytowej, chętniej by się decydowały na kolejne dzieci.

Wojciech Rybak z Banku Millennium uważa, że to nie jest antidotum na niską dzietność, a poza tym i tak nie ma realnej szansy na ich szybkie wprowadzenie. Kredyty o stałym oprocentowaniu na długi czas miałyby potężne efekty uboczne w postaci wyższego oprocentowania. A Polacy są bardzo wrażliwi na koszt kredytu. Gdy ostatnio oprocentowanie kredytów było w pobliżu obecnego poziomu, skończyło się to wybuchem kredytów indeksowanych do walut obcych.

Jest też inny problem – banki, oferując kredyt o stałym oprocentowaniu na 20-30 lat, musiałyby jednocześnie pozyskiwać długoterminowe finansowanie. A sprzedanie w Polsce klientom indywidualnym listów zastawnych na 20 lat to, zdaniem Sapoty i Rybaka mission impossible. Skoro więc nie ma skąd wziąć finansowania, a Polak i tak nie zapłaciłby wyższej ceny za stałą stopę „na całe życie”, to to rozwiązanie na razie nie wchodzi w grę.

„Bezpieczny Kredyt 2%”? Fajny gadżet, ale rewolucja jest… na koncie

Zdaniem Norberta Jeziolowicza najważniejszym elementem rządowych programów mieszkaniowych nie jest sam kredyt z dopłatą, lecz konto mieszkaniowe, czyli możliwość oszczędzania na swoje pierwsze mieszkanie (np. na wkład własny) z dopłatami od państwa. Przypomnę pokrótce, że pieniądze odkładane na koncie mieszkaniowym byłyby waloryzowane inflacją lub wzrostem cen nieruchomości. Nie byłoby więc ryzyka, że te pieniądze nie utrzymają realnej wartości. Więcej na temat konta mieszkaniowego jest w tym tekście.

„To świetne narzędzie motywujące do odkładania pieniędzy na mieszkanie zwłaszcza w sytuacji, gdy mamy dość wysoką inflację. Gdy inflacja spadnie, to narzędzie może będzie już niepotrzebne”

– mówił Jeziolowicz. Ale od razu studził entuzjazm: wszystko wskazuje na to, że banki raczej nie wprowadzą konta mieszkaniowego od początku lipca, czyli razem z „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Ale – nawet jeśli to będzie później – będziemy mieli po raz pierwszy od 30 lat możliwość oszczędzania na wkład własny do mieszkania na preferencyjnych warunkach.

To – zdaniem Jeziolowicza – oznacza z jednej strony, że w dłuższej perspektywie wzrośnie potencjał finansowy osób kupujących mieszkania, a więc będą mogli sobie pozwolić na więcej metrów, a z drugiej strony – będzie to stabilizowało popyt na mieszkania, a więc oczyści rynek z baniek cenowych (albo przynajmniej je wyłagodzi).

Dziś w dużej części rynek nieruchomości porusza się w rytm zmian stóp procentowych, polityki KNF dotyczącej dostępu do kredytu oraz zmian zdolności kredytowej. Program konta mieszkaniowego spowoduje, że wzrośnie odsetek osób, o których mówił Michał Sapota, czyli kupujących za gotówkę lub posiłkujących się tylko niewielkim kredytem.

Wygląda więc na to, że o ile „Bezpieczny Kredyt 2%” nie zbliży nas do rozwiązania problemu dostępu do mieszkania, o tyle konto mieszkaniowe może być rzeczywistym gamechangerem. Tyle że jeszcze nie teraz, lecz dopiero za 5-10 lat.

Osobnym pytaniem jest to, czy deweloperzy wkrótce gorzko nie zapłaczą, gdy w oczach będzie gasł popyt (mniej ludzi na rynku pracy), a zacznie rosnąć podaż (coraz więcej mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym). A może sprawę uratują imigranci i konieczność wymiany mieszkań zbudowanych 50-70 lat temu na nowe?

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: nie daj się oszukać fałszywym „pracownikom banku”; czy kredyt hipoteczny na 2% ma sens?

W jubileuszowym 150. odcinku podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” poruszamy problem coraz częstszych oszustw telefonicznych „na pracownika banku”. Czy winna tej sytuacji jest tylko nasza naiwność? A może w poprawę naszego bezpieczeństwa bardziej powinny zaangażować się banki? Zastanawiamy się też, czy kredyt hipoteczny na 2% – czyli nowa propozycja rządu – ma sens. Wskazujemy też pierwsze ofiary nowego kryzysu bankowego. Do wysłuchania podcastu zaprasza skład „4M”, czyli Maciek Samcik, Maciek Danielewicz, Maciek Jaszczuk i Maciek Bednarek.

Zaprasza Maciek Samcik, podcast można odsłuchać pod tym linkiem, jak również na wszystkich popularnych platformach podcastowych ze Spotify, Apple Podcast i Google Podcast na czele.

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), na YouTube (tutaj kanał „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”).

zdjęcia tytułowe: Unsplash