Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Kiedy warto nadpłacić kredyt hipoteczny? Czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności? Pytania na czas wysokiej inflacji

Czy dzisiaj jest dobry moment na zakup mieszkania? Czy warto nadpłacić – albo spłacić wcześniej – swój kredyt hipoteczny? Przy jakim oprocentowaniu kredyt o stałej stopie procentowej przestaje się opłacać? Z pytaniami o kredyty hipoteczne mierzy się Marcin Grabiszewski, który odpowiada za ich ofertę w banku BNP Paribas

Bardzo wielu czytelników „Subiektywnie o Finansach” zastanawia się, jak długo potrwa kredytowy kryzys. Wysokie stopy procentowe, spadek zdolności kredytowej, ostrzejsze zasady jej obliczania narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego… Niektóre banki ograniczają dostęp do kredytów, obawiając się tego, że klientów nie będzie na nie stać. Czy w związku z tym wszystkim to jest dobry moment na zakup mieszkania? Czy za rok, dwa będzie taniej lub łatwiej? Rozmawiam o tym z Marcinem Grabiszewskim, który odpowiada w BNP Paribas za ofertę kredytów hipotecznych.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Maciej Samcik: Czy dzisiaj jest dobry moment na zakup mieszkania, czy też lepiej poczekać rok lub dwa? Oczywiście przy założeniu, że w ogóle mamy zdolność kredytową lub oszczędności, które pozwalają na zakup mieszkania. Czy to jest dobry moment na taką transakcję?

Marcin Grabiszewski: Mieszkanie nie jest dobrem konsumpcyjnym, które się kupuje impulsowo. Jego zakup raczej odzwierciedla aktualne potrzeby danej osoby lub rodziny. Nie znam żadnych prognoz, które by mówiły, że z dużym prawdopodobieństwem, w okresie roku, dwóch, nastąpi jakaś mocna przecena nieruchomości. Wiadomo, że teraz pewnym ograniczeniem może być spadająca zdolność kredytowa. Pytanie czy za rok się coś zmieni? Gdybym miał obstawiać, to raczej nie powiedziałbym, że stopy procentowe w ciągu roku się obniżą. W perspektywie kilku lat już prędzej. Ale jeśli ktoś myśli „poczekam kwartał, będzie taniej, a kredyt potanieje”, to raczej się zawiedzie. Ale powtarzam pierwszą myśl: moment na zakup mieszkania jest wtedy, kiedy się go potrzebuje.

Gdzie jest granica, za którą klient traci zdolność kredytową? Przy jakim procentowym obciążeniu budżetu domowego ratą traci się zdolność kredytową? Bliżej 30% czy bliżej 50%?

Ten limit jest w okolicach 50% lub trochę więcej, przy czym musimy pamiętać, że szacując ten wskaźnik, odnosimy się nie tylko do raty kredytu, o który klient wnioskuje, ale też do innych obciążeń, które ewentualnie klient posiada. Chodzi o kredyty gotówkowe, limity w koncie czy karty kredytowe. W przypadku kredytów mieszkaniowych z reguły dominują klienci wnioskujący we dwójkę, czyli pary. Wtedy dochód, który bierzemy pod uwagę, jest większy niż w przypadku singla.

A jak wygląda sytuacja, jeśli chodzi o marże kredytowe? Może z tego punktu widzenia można zoptymalizować decyzję o zakupie nieruchomości? Dziś marże są dużo niższe niż w erze zerowych stóp?

Rzeczywiście, przy wysokich stopach procentowych jest presja, by marże się kurczyły, natomiast są dwie rzeczy, o których trzeba pamiętać. Po pierwsze wzrost stóp procentowych wielokrotnie przekracza ewentualną różnicę w marży. W tym momencie możemy mówić o 0,2 pkt proc., 0,3 pkt proc. niższej marży, a nie np. o 1 pkt proc. Po drugie, jeśli chodzi o nowo udzielane kredyty, to i tak dominują te udzielane na stałą stopę procentową. Klient już nie ma marży, tylko oprocentowanie.

Bardzo wiele osób mnie pyta, czy dobrym pomysłem będzie nadpłacanie kredytu lub też w ogóle jego wcześniejsza spłata. Oczywiście założenie podstawowe przyjmujemy takie, że to nie kosztuje, bo w dużej części umów kredytowych przez pierwsze trzy lata wcześniejsza spłata jest obwarowana prowizją.

Trzeba pamiętać o dwóch rzeczach. Wiele osób posiada kilka zobowiązań, na przykład jakiś kredyt ratalny. Jeżeli decydujemy się na przedpłatę jakiegokolwiek zobowiązania, to warto wybrać te, które są najdroższe. Często ludzie myślą z perspektywy raty: „rata kredytu hipotecznego wynosi 2500 zł, gotówkowego tylko 600 zł. Bardziej ciąży ten z wyższą ratą, ale droższy jest przeważnie ten gotówkowy. Jeżeli więc już decydujemy się na przedpłatę, a mamy więcej niż jedno zobowiązanie, to przeanalizujmy, czy faktycznie nadpłacamy to, które jest dla nas najdroższe, patrząc na oprocentowanie (a nie wielkość rat).

Myślę też, że dobrą praktyką jest to, żeby jednak mieć jakieś oszczędności. Nadpłacanie kredytu do ostatniego grosza oszczędności w sytuacji, odpukać, gdy kredytobiorca straci pracę czy jego dochody się znacząco obniżą, może być problematyczne.

Ostatnia kwestia, którą bym chciał z Panem poruszyć, to kredyty o stałej stopie procentowej. Powiedział Pan, że jeśli chodzi o nowe kredyty, to jest już ich dzisiaj nawet większość tych, które są zaciągane. Tutaj sytuacja jest dość zrozumiała; ludzie widzą, jak bardzo może się wahać rata kredytowa, więc częściej wybierają kredyt o stałej stopie. Natomiast jest dużo ludzi, którzy zastanawiają się, czy kredyt, który już mają, dzisiaj warto skonwertować na kredyt o stałej stopie. Zastanawiam się, czy istnieje dobra odpowiedź na to pytanie. To jest de facto pytanie o to, jaka będzie średnia stopa procentowa w najbliższych 5 czy 10 latach. Czy istnieje jakiś poziom oprocentowania takiego kredytu o stałej stopie, przy którym można powiedzieć, że to nie jest najlepszy interes albo że raczej nie będzie to najlepszy interes?

Nikt nie jest w stanie określić, na jakim poziomie będą stopy za rok, dwa, a co dopiero za 10 lat, a to tak naprawdę determinuje odpowiedź na pytanie, czy taki kredyt się będzie opłacał czy nie. Jesteśmy to w stanie sprawdzić ex post, a nie teraz.

W rozmowach ze znajomymi, którzy podpytują, co robić z kredytem, mówię, że powinniśmy swoje myślenie przestawić na sprawdzenie awersji do zmian: czy jesteśmy gotowi na to, że co miesiąc rata będzie inna? Czy to nas trochę stresuje, czy to ma wpływ na nasz budżet? Jeżeli generalnie nie ma wielkiego wpływu i mamy bardzo duży „zapas” dochodów, to generalnie wzięcie kredytu o zmiennym oprocentowaniu ma sens. Jeżeli dla budżetu rodzinnego to problem, że doszliśmy do poziomu raty 3000 zł i nie chcielibyśmy, aby on się znacząco zwiększył, zaś bank gwarantuje nam ratę na poziomie 3200 zł, to przechodząc na taki kredyt, kupujemy sobie tę gwarancję na długi okres. Oczywiście, z taką świadomością, że może się zdarzyć, że za 2–3 lata stopy spadną i wtedy nasz kredyt o stałej stopie będzie droższy niż o zmiennej.

BNP Paribas ma w ofercie kredyt o stałej stopie przez 5 lat oraz taki o stałej stopie przez 10 lat. Która odmiana kredytu stałoprocentowego cieszy się większym zainteresowaniem?

Więcej osób bierze kredyt stałoprocentowy na 5 lat. Ustawiliśmy taką samą cenę na oba okresy, żeby klienci mogli świadomie wybierać. To, że więcej klientów wybiera stopę pięcioletnią, odbieram jako ich myślenie w kategoriach nie tyle długoterminowego zabezpieczenia się przed zmiennością, co przeczekania okresu wzrostu stóp i oczekiwania, że za pięć lat one będą dużo niższe.

Czy, Pańskim zdaniem, w dzisiejszych czasach lepiej mieć kredyt czy oszczędności?

Każdy wolałby mieć tylko aktywa niż zadłużenie, natomiast myślę, że jednak tak naprawdę w normalnej gospodarce posiadanie kredytu hipotecznego i posiadanie jakichś oszczędności jest sytuacją normalną. Tak naprawdę tylko bardzo wąska grupa osób jest w stanie sfinansować swoje mieszkanie wyłącznie gotówką. Pewnie więc najlepiej regularnie spłacać kredyt, być może go nadpłacać, ale zostawiać sobie też bufor z oszczędnościami.

Ostatnio wyczytałem w badaniach, że jest 20% ludzi w Polsce, którzy – widząc wysoką inflację – jak najszybciej zamieniają swoje oszczędności na to, co można kupić w sklepach i uważają, że to jest dobra decyzja. Ja mam odwrotnie: mam kredyt i go nie spłacam przedterminowo, ponieważ pieniądze, którymi mógłbym go spłacić, trzymam w obligacjach skarbowych polskiego rządu. I mam z tego aktualnie 10,5% rocznie. A kredyt ma oprocentowanie znacznie niższe, więc de facto, z mojego punktu widzenia, pozbywanie się oszczędności nie byłoby efektywną decyzją. Bardzo dziękuję za rozmowę!

Czytaj też: Banki przykręciły kurek z kredytami. Ale nie ze wszystkimi! Chętnie pożyczą, jeśli zobaczą „zieloność” celu. Czym różni się taki kredyt od zwykłego?

Czytaj też: Wysoka inflacja niszczy (za)wartość naszych portfeli: czy to jest w ogóle dobry czas, żeby oszczędzać?

————-

Posłuchaj podcastu: Marcin Grabiszewski z BNP Paribas i Maciej Samcik odpowiadają na Wasze pytania o kredyt hipoteczny

Dziś w podcaście „Finansowe Sensacje Tygodnia” gościem jest Marcin Grabiszewski, który odpowiada za ofertę kredytów hipotecznych w BNP Paribas Bank Polska. Zadajemy mu wszystkie pytania dotyczące kredytów hipotecznych, które dziś chodzą Wam po głowie. Pytamy m.in. o to, czy nadchodząca opcja wakacji kredytowych każdemu się opłaci, jaki dzisiaj wybrać kredyt hipoteczny, jak banki badają zdolność kredytową chętnych na kredyt hipoteczny, czy klienci polubili kredyty o stałej stopie procentowej przez 10 lat, czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności oraz o refinansowaniu, wcześniejszym spłacaniu, nadpłacaniu i niedopłacaniu kredytów hipotecznych. Warto posłuchać! Zapraszam więc do posłuchania pod tym linkiem.

Podcast jest też na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i pięciu innych, popularnych platformach podcastowych. Macie na temat „wojna a nieruchomości” swoją opinię, doświadczenia albo już widzicie, jak zmienia się rynek? Piszcie na kontakt@subiektywnieofinansach.pl!

————-

Posłuchaj podcastu: Joanna Gajda-Wróblewska oraz Aldona Skarbek-Jakubowska z banku BNP Paribas o tym, jak pomagać z głową uchodźcom z Ukrainy

W tym odcinku podcastu rozmawiamy o uchodźcach z Ukrainy. Gdzie mają mieszkać? Czy mają szansę znaleźć pracę? Czy banki pomogą im założyć konto? Kiedy mogą mieć szansę na kredyt? Jak pomóc im zorganizować sobie życie w nowym miejscu? Jak zorganizować różne rzeczy w kraju, żebyśmy byli przyjaznym państwem dla imigrantów (nie tylko dla uchodźców)? Jak nasi pracodawcy mogą pomagać nam im pomagać? O tym wszystkim Maciek Samcik oraz Maciek Bednarek z „Subiektywnie o finansach” rozmawiają z Joanną Gajdą-Wróblewską, prezeską Fundacji BNP Paribas oraz z Aldoną Skarbek-Jakubowską, Tribe Liderką w Tribe Bankowość Codzienna Banku BNP Paribas, która odpowiada za ofertę detaliczną, w tym rozwiązania dla obywateli Ukrainy.

—————————

Niniejszy artykuł jest częścią cyklu edukacyjnego „Odpowiedzialne finanse”, który „Subiektywnie o Finansach” realizuje wspólnie z bankiem

zdjęcie tytułowe: Jorg Hartle/Pixabay