Ceny mieszkań w Warszawie oszalały? Czas na... przeprowadzkę!

Czas na przeprowadzkę? Za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie trzeba już średnio zapłacić prawie 15 000 zł, niewiele taniej jest w Krakowie i Trójmieście. A mówimy o mieszkaniach bez wyposażenia. Takie stawki przekładają się na ogromne kredyty i wysokie raty, które mocno obciążają budżet tych, którzy się na nie zdecydowali. Na szczęście na mapie Polski wciąż są miasta, w których za metr mieszkania zapłacimy mniej niż 10 000 zł. Może warto rozważyć przeprowadzkę z najdroższych miast? Ile można zaoszczędzić, zmieniając miejsce zamieszkania?

Problemy młodych na rynku mieszkaniowym to gorący temat. Od wprowadzenia „Bezpiecznego Kredytu 2%” popyt na mieszkania znów wystrzelił i – co za niespodzianka – przyniósł ze sobą wzrost cen. Ci, którzy łapią się na program, trochę zaoszczędzą, ale co z tymi, którzy muszą wziąć kredyt na standardowych warunkach?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Zakup własnego i nieciasnego mieszkania na kredyt to marzenie wręcz nie do zrealizowania dla wielu osób. Za metr kwadratowy nowego mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie trzeba dziś zapłacić prawie 15 000 zł. Ale to tylko średnia, bo tę kwotę trzeba pomnożyć razy dwa i trochę, zbliżając się do centrum. Jak podaje rynekpierwotny.pl, średnia cena metra mieszkania w Śródmieściu to 31 000 zł, a na Woli – ponad 22 000 zł. Najtańsze dzielnice to Wesoła, Wawer i Białołęka – tam ceny są poniżej 11 000 zł za metr, ale czy takie stawki możemy uznać za atrakcyjne?

Para zarabiająca łącznie ok. 10 000 zł może liczyć na kredyt rzędu 600 000 – 700 000 zł. Co za tę kwotę można kupić w Warszawie? Przyjmując średnią cenę za metr 15 000 zł, kupimy zaledwie 35-45 mkw. Decydując się na tańsze dzielnice, starczy nam już na ok. 65 mkw. Ale mowa tu przecież o mieszkaniu deweloperskim. Przy takim metrażu trzeba jeszcze dołożyć ok. 100 000 – 150 000 zł na wykończenie. Jeśli koszty wykończenia wrzucimy w kredyt, to pozostanie nam 550 000 zł, za które kupimy średnio 36-50 mkw.

Na takim metrażu nie zmieścimy więcej niż pokój z aneksem plus niewielka sypialnia, a i tak będzie to bardzo ciasne mieszkanie. Jeśli pojawi się dziecko, to nie wiadomo nawet, gdzie postawić łóżeczko. W 10-metrowej sypialni może być ciężko, chyba że pozbędziemy się szafy. Tylko gdzie wtedy trzymać ubranka i wszystkie akcesoria dziecięce? Za kilka lat przydałby się jeszcze własny pokój dla dziecka. Wtedy albo dziecko pokoju nie dostanie i mieszka z rodzicami, albo rodzice przeniosą się do pokoju, za to dziecko dostaje trochę własnej przestrzeni. Żadne rozwiązanie nie jest satysfakcjonujące.

Drogie mieszkania w stolicy? Może pora na wyprowadzkę?

Dlatego coraz więcej osób staje przed dylematem, czy faktycznie jest sens pakować się do Warszawy. Stolica kusi możliwościami zawodowymi, ale okazuje się, że zarobki wcale nie są już najwyższe. Katowice, Kraków i Gdańsk – to mieszkańcy tych miast mogą liczyć na najwyższe wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Niestety Kraków i Gdańsk również są w czołówce najdroższych miast w Polsce, jeśli chodzi o ceny mieszkań i koszty życia.

Najwyższe ceny mieszkań i jednocześnie nie najwyższe zarobki sprawiają, że Warszawa wylądowała na 10. miejscu w rankingu dostępności mieszkań przygotowanego przez portal rynekpierwotny.pl. Tu za przeciętną pensję można kupić zaledwie 0,59 mkw. mieszkania, podczas gdy w Katowicach za przeciętne wynagrodzenie można już kupić 0,87 mkw. Pomimo wysokich cen mieszkań całkiem nieźle w tym rankingu wypada Gdańsk.

Może więc wyprowadzka w poszukiwaniu tańszego mieszkania wcale nie jest głupim pomysłem? Sama mam znajomych, którzy się zastanawiają, czy nie wyprowadzić się z Gdańska do rodzinnego miasta. Jak sami mówią, tam za 700 000 zł kupią sobie 100-metrowe mieszkanie do remontu, w Gdańsku za tę kwotę muszą się liczyć z metrażem o połowę mniejszym. Inni znajomi podjęli taką decyzję już dwa lata temu.

Zamiast pakować się w kredyt na kilkaset tysięcy, wyremontowali dużo niższym kosztem rodzinny dom w dużo mniejszej miejscowości i z tego, co wiem, są ze swojej decyzji bardzo zadowoleni. Przeprowadzając się do rodzinnego domu, oprócz większego metrażu zyskali ogródek, a koszt przedszkola dla dziecka spadł z 1400 zł do 300 zł.

Takie rozwiązanie może być szczególnie opłacalne dla osób, które pracują zdalnie i, zmieniając miejsce zamieszkania, mogą zachować pensję z wielkomiejskiego korpo. Za przeprowadzką w rodzinne strony może przemawiać jeszcze jeden kluczowy argument, ważny zwłaszcza w przypadku rodzin z dziećmi, a mianowicie bliskość dziadków, którzy chętnie zajmą się chorym wnuczkiem lub wnuczką, podczas gdy rodzic musi pracować.

Niestety, w przypadku popularnych prywatnych placówek za żłobek czy przedszkole trzeba płacić niezależnie od tego, czy dziecko ma 100% frekwencji czy przez choroby pojawia się w placówce sporadycznie. Częste zwolnienia, na które najczęściej decydują się kobiety, sprawia, że matki mają mniejsze szanse na awans i wyższe zarobki. Jeśli wyprowadzka w rodzinne strony oznacza jednocześnie pomoc dziadków, to potencjalne korzyści finansowe są zdecydowanie wyższe niż oszczędność na metrze kwadratowym.

Czas na wyprowadzkę w rodzinne strony? Ile można zaoszczędzić?

Przejdźmy jednak do konkretów i zastanówmy się, ile faktycznie można zaoszczędzić, decydując się na wyprowadzkę ze stolicy do miasta równie wygodnego do życia, ale tańszego. Do porównania wybrałam Katowice, skoro to właśnie to miasto zostało uznane za najbardziej przystępne cenowo, oraz przykładowe miasto w województwie warmińsko-mazurskim z liczbą mieszkańców poniżej 50 000 mieszkańców.

Przyjmiemy też dwa scenariusze. Pierwszy, bardziej optymistyczny, w którym obie osoby utrzymujące gospodarstwo domowe pracują zdalnie i pomimo przeprowadzki utrzymują swoje warszawskie zarobki na poziomie średniej 6300 zł netto. W drugim scenariuszu przeprowadzka wiąże się z obniżką wynagrodzenia do tego lokalnego. Ile trzeba zapłacić w każdym z tych trzech miast za 70-metrowe mieszkanie?

W Warszawie – średnio 1 040 000 zł, w Katowicach – 735 000 zł, a małym mieście (licząc średnią za metr kwadratowy – 7000 zł), zapłacimy 490 000 zł. Decydując się na przeprowadzkę do małego miasta, wydamy o 550 000 zł mniej niż w Warszawie i o 295 000 zł mniej niż w Katowicach.

Zakładamy jednak, że jest to stan deweloperski i w przypadku Warszawy trzeba doliczyć 150 000 zł za wykończenie. Ceny robocizny są w województwie śląskim średnio o 10% niższe, ceny w hurtowniach też mogą być niższe. Przyjmijmy więc, że wykończenie w Katowicach zapłacimy 140 000 zł, a w małym mieście 130 000 zł.

Załóżmy, że we wszystkich przypadkach wpłacamy 20% wkładu własnego, ale do kredytu dorzucamy koszt wykończenia. Jaka rata czeka nas przy kredycie na 30 lat z oprocentowaniem 8% w skali roku? W przypadku Warszawy musimy wziąć kredyt na kwotę 982 000 zł, rata wyniesie ok. 7200 zł. Mieszkanie w Katowicach oznacza kredyt w wysokości 728 000 i ratę 5350 zł, a w mniejszym mieście 522 000 zł z ratą 3800 zł. A teraz podliczamy przeprowadzkę.

Scenariusz pierwszy: warszawskie zarobki i lokalne ceny nieruchomości. Pozostanie w Warszawie oznacza, że jedna wypłata w całości idzie na pokrycie raty i trzeba dorzucić jeszcze 900 zł z drugiej pensji. Na życie pozostaje 5400 zł. W Katowicach na życie zostanie 7250 zł, a w najmniejszym mieście aż 8770 zł, to aż o 3000 zł więcej niż w Warszawie przy jednoczesnych niższych kosztach życia (przedszkola, restauracje, transport itp.).

Scenariusz drugi: lokalne zarobki i lokalne ceny nieruchomości. Para wyprowadza się z Warszawy, ale zarobki dostosowują się do mniejszego miasta. Przeciętne wynagrodzenie w Katowicach to ok. 6600 zł netto, czyli więcej niż w Warszawie. W województwie warmińsko-mazurskim zarobią już jednak ok. 4400 zł netto.

W przypadku pozostania w Warszawie nadal pozostaje w portfelu 5400 zł, w Katowicach tym razem zostaje nam więcej, bo zarobki tam są wyższe, czyli po odliczeniu raty mamy 7850 zł, a w małym mieście 5000 zł, trochę mniej niż w przypadku pozostania w Warszawie, ale jeśli uwzględnimy niższe koszty życia, to te kwoty będą zbliżone.

Wniosek? Czas na wyprowadzkę się do… Katowic. Albo do Łodzi. Albo nawet do Poznania, bo tam też ceny nieruchomości aż tak bardzo nie „odjechały”, a jest to całkiem przyjemne miasto do życia.

Kiedy warto rozważyć przeprowadzkę, a kiedy jednak nie?

Oczywiście czasem z miejscem do życia wiąże nas rodzina albo praca. Ale w pozostałych przypadkach – mając w perspektywie 20-30 lat spłacania rat kredytowych – warto rozważyć przeprowadzkę do miasta, w którym te raty, za porównywalny metraż, będą znacznie niższe. Oczywiście, płacąc dużo za metr kwadratowy, płacisz też za dostęp do najwyższej klasy infrastruktury (restauracje, kluby, kina, teatry, parki, baseny, atrakcje miejskie). I to jest argument, o ile z tej infrastruktury rzeczywiście korzystasz.

A tak na poważnie to przed podjęciem życiowej decyzji, jaką jest zakup mieszkania, warto wziąć pod uwagę nie tylko te największe miasta, szczególnie jeśli mamy możliwość pracy zdalnej i zachowania dotychczasowych wielkomiejskich zarobków. Zamiast na siłę pchać się do stolicy, która kusi atrakcyjnymi zarobkami, pora zastanowić się nad tym, na co te zarobki wystarczą. A niestety nadwyżka wysokiej pensji może zostać zjedzona przez ratę kredytu, wysokie czesne w przedszkolu czy drogie wyjścia do restauracji.

Z drugiej strony największe polskie miasta mają najniższy poziom bezrobocia i to też należy mieć na uwadze, bo dziś raczej nikt nie zakłada pracy w jednym miejscu do emerytury. Dlatego dokonując takiej analizy – i obmyślając scenariusz obejmujący przeprowadzkę – trzeba patrzeć na kilka czynników. Cena nieruchomości, możliwości zawodowe, koszty utrzymania, jakość życia, bliskość rodziny i jeszcze kilka innych.

A jakie są Wasze przemyślenia? Mieszkając w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie rozważaliście kiedykolwiek przeprowadzkę? Czy zastanawialiście się przed zakupem mieszkania, ile moglibyście zaoszczędzić, wyprowadzając się do mniejszego miasta?

Zdjęcie tytułowe: Freepic/gpointstudio