Szukasz mieszkania do wynajęcia? Co zrobić, by wygrać casting na najemcę i wytargować niższy czynsz? Oto cechy idealnego najemcy

Kiedy kilka osób bije się o najem tego samego mieszkania, właściciel musi przeprowadzić swego rodzaju „casting” na najemcę. Kogo odrzuci na starcie, a komu wynajmie mieszkanie i jeszcze obniży czynsz? O cechach „dobrego najemcy” rozmawiałem z Jackiem Kusiakiem ze „Stowarzyszenia Mieszkanicznik”

Na rynku najmu mamy gorący okres. Do miast akademickich ściągają studenci, a więc szukają dachu nad głową. Ubiegły rok niewątpliwie należał do osób, które chciały nająć mieszkanie. Pandemia, zajęcia zdalne na uczelniach sprawiły, że wiele lokali na wynajem stało pustych. Łatwiej więc było przekonać właściciela mieszkania, by dał zniżkę. Ten rok zapowiada się w miarę normalnie. Więcej o obecnej sytuacji na rynku najmu przeczytacie w tekście Irka Sudaka.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ja natomiast postanowiłem sprawdzić, jakim trzeba być najemcą, żeby wygrać „casting na najemcę”, czyli wynająć upatrzone mieszkanie, oraz żeby wynegocjować z właścicielem mieszkania atrakcyjną stawkę czynszu. Rozmawiałem o tym z Jackiem Kusiakiem, ekspertem od inwestowania w nieruchomości, najmu i remontów. Pan Jacek jest współzałożycielem i prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik. To społeczność zrzeszająca 20 000 członków i sympatyków – osoby wynajmujące mieszkania. Jednym z głównych celów Stowarzyszenia jest cywilizowanie umów najmu i relacji na linii najemca-właściciel.

Ta społeczność „odpowiada” za blisko 80 000 mieszkań wynajmowanych na polskim rynku. Jaka to część tego rynku? Z danych pochodzących z zeznań podatkowych wynika, że ok. 700 000 osób płaci podatek ryczałtowy od najmu, a ok. 200 000 rozlicza się na zasadach ogólnych. Z kolei z szacunków Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że ok. 100 000 osób wynajmuje lokale w szarej strefie, a więc bez formalnej umowy i podatków.

Mówimy więc o milionie właścicieli mieszkań, co nie pokrywa się oczywiście z liczbą wynajmowanych mieszkań. Bo są tacy, którzy mają więcej niż jedną nieruchomość na wynajem. Agencja nieruchomości Mzuri szacuje, że takich mieszkań jest w Polsce w sumie ok. 1,2 mln, według Mieszkanicznika – nawet 1,5 mln.

Przeczytaj też: Ile warte jest twoje mieszkanie? A ile mieszkanie sąsiada? Za ile warto sprzedać? A za ile kupić? Oto cztery fajne narzędzia do wyceny nieruchomości przez internet

Casting na najemcę. Kto ma większe szansę na zwycięstwo?

Jest więc w czym wybierać, choć ten wybór robi się węższy, jeśli upatrzymy sobie mieszkanie w popularnej lokalizacji (np. blisko uczelni), dobrej cenie i wysokim standardzie. W mediach społecznościowych śledzę kilka stron, na których ogłaszają się właściciele warszawskich mieszkań i osoby szukające lokum.

Jeśli chodzi o tych drugich, często zamieszczają mapki Warszawy z zaznaczeniem, które dzielnice ich interesują. Najczęściej wskazują Mokotów, Centrum, Żoliborz czy Ursynów. Rzadko szukają mieszkań w Ursusie, Włochach czy w prawobrzeżnych dzielnicach stolicy. W niektórych dzielnicach konkurencja wśród najemców jest więc spora, co oznacza, że tu zasady dyktuje wynajmujący.

Jacek Kusiak zdradził mi kilka cech najemcy, któremu chętniej niż innym kandydatom wynająłby mieszkanie i byłby też skłonny obniżyć czynsz. Zdradził też, jakie cechy i zachowania od razu dyskwalifikują kandydata. Jak więc zwiększyć swoje szansę i wygrać „casting na najemcę”?

Najemca świadomy swoich praw i obowiązków

Przed rozmową o cechach „dobrego najemcy” Jacek Kusiak zadał mi pracę domową. Poprosił, bym zapoznał się z Kodeksem Etyki Mieszkanicznika oraz wskazówkami na temat tego, jak powinna być sformułowana umowa najmu – jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, a jakie nie. Początkowo nie wiedziałem czemu to ma służyć. Okazało się, że wiedza na temat specyfiki najmu, praw i obowiązków właściciela mieszkania i najemcy, to pożądana cecha dobrego najemcy.

„Jeżeli najemca jest świadomy tych praw, ale też obowiązków, chętniej wynająłbym mu mieszkanie. Wolę, jeśli najemca wie czym są tzw. drobne naprawy, co to jest kaucja, w jaki sposób opiekować się mieszkaniem, jak wysyłać korespondencję, za co właściciel może nałożyć kary. Jeśli umowę podpisano w ciągu 5 minut, to raczej najemca nie zadał właścicielowi wielu istotnych pytań”

– mówi Jacek Kusiak. Brak tej wiedzy może prowadzić później do nieporozumień. Bo za chwilę może się okazać, że najemca nie wie, co mu wolno, a czego nie. Umowa najmu powinna być umową partnerską, dlatego świadomy najemca jest mile widziany.

Przeczytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy domu” – pisze… firma budowlana. Jak to się odbije na cenach domów i mieszkań?

Jak daleko do pracy. Czy to ma znaczenie?

Mój rozmówca zwrócił uwagę na dość nieoczywistą kwestię – jak daleko najemca będzie miał do pracy. Można powiedzieć, że właściciela nie powinno to obchodzić. Okazuje się, że ma to znaczenie przy wyborze najemcy. Dlaczego?

„Kiedy jest ciepło trzy przesiadki nie mają większego znaczenia. Ale gdy przychodzi zima, robi się mniej przyjemnie i często najemcy zaczynają szukać mieszkania bliżej miejsca pracy. Z zasady nie wynajmuję nieruchomości osobom, które mówią, że do pracy jeździć będą trzema środkami transportu. Dwa środki transportu to maksimum, ale musi to być metro lub tramwaj i autobus.”

Z jego doświadczenia wynika, że najemcy często nie zdają sobie sprawy jak istotne jest dobre skomunikowanie mieszkania z pracą czy innymi regularnie odwiedzanymi miejscami. Odsianie kandydata na tym etapie to de facto przysługa a nie krzywda. Chodzi o to, żeby lokatorowi dobrze i komfortowo funkcjonowało się w mieszkaniu oraz dzięki temu, że wynajmuje akurat to, a nie inne mieszkanie. Efektem jest większa szansa na długoterminową „współpracę”.

Umowa na rok, a może na dłużej? Czy dzięki temu wygrasz casting na najemcę?

Na polskim rynku zwykle umowy najmu podpisuje się na rok. Czy atutem najemcy będzie chęć podpisania umowy na dłużej, np. na dwa czy trzy lata?

„Jak najbardziej. W ogóle nie podpisujemy umów krótszych niż 12 miesięcy. Jeśli ktoś chce podpisać umowę na dłużej, to – z punktu widzenia wynajmującego – świadczy to o tym, że najemca jest ustabilizowany, wie czego chce. Dla właściciela to mniej formalności”

– przekonuje mój rozmówca.

Przeczytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Lepszy pracujący student, niż po prostu student

Ludzie, którzy szukają mieszkania, często podkreślają w ogłoszeniach, że są „osobami pracującymi”. I chyba dobrze robią, bo to ważna cecha „dobrego najemcy”. Jacek Kusiak uważa, że większe szanse w castingu ma student, który jednocześnie pracuje, niż taki, któremu najem fundują rodzice.

„Tacy ludzie często do najmu nie podchodzą poważnie. Jeśli pilnowanie płatności zrzucone jest na rodziców, student – najemca nie czuje odpowiedzialności za utrzymanie mieszkania. A przynajmniej nie taką odpowiedzialność, gdyby pracował, zarabiał i sam płacił za mieszkanie”

To oczywiście nie oznacza, że takiej osobie nikt nie wynajmie mieszkania, ale większe szanse będzie miała osoba finansowo samodzielna.

Miesięczna czy trzymiesięczna? Jaką kaucję zaproponować?

Z pewnością właściciel mieszkania przychylniejszym okiem spojrzy na osobę, która zaproponuje wniesienie np. trzymiesięcznej kaucji. To standard w zachodniej Europie. Na polskim rynku z reguły wynajmujący wymagają zabezpieczenia w wysokości miesięcznego czynszu.

„Kiedyś miałem dylemat, czy wynająć mieszkanie obcokrajowcom. Ci ludzie przekonali mnie proponując właśnie trzymiesięczną kaucję. Taka gotowość świadczy o najemcy, że jest solidny, że mu naprawdę zależy, a wynajmującemu daje większe poczucie bezpieczeństwa. Wyższa kaucja może być solidną kartą przetargową”

– przekonuje Jacek Kusiak. Natomiast czerwona lampka od razu się zapala (czytaj: nie wynajmuj mieszkania tej osobie), jeśli kandydat na starcie zapyta o możliwość rozłożenia kaucji na raty.

„To świadczy o tym, że ta osoba nie ma płynności finansowej. Jeszcze nie zapłaciła pierwszego czynszu, a już chce rozkładać płatność kaucji na raty. Kaucji, która jest przecież zabezpieczeniem właściciela od różnego rodzaju szkód. Niezbyt dobrze to świadczy o tej osobie. W naszym Stowarzyszeniu mamy taką zasadę, że nie przekazujemy kluczy do czasu zapłaty kaucji i pierwszego czynszu”

Pokaż raport z BIK, czyli wiarygodność płatnicza najemcy

Co ciekawe, dla właścicieli mieszkań na wynajem atutem będzie też to, jeśli potencjalny kandydat na najemcę przedstawi raport na swój temat z Biura Informacji Kredytowej czy z biur informacji gospodarczej (BIG). Kandydat zapunktuje, jeśli z tych raportów wynikać będzie, że nie jest on zadłużony po korek i że w przeszłości terminowo regulował swoje zobowiązania finansowe.

Część właścicieli nieruchomości obowiązkowo wymaga takiego zaświadczenia, choć – jak przyznaje Jacek Kusiak – w czasie pandemii, a więc gdy najemców było mniej, zwykle odchodzono od takiego żądania. Kusiak zdradza, że jeśli miałby dwóch podobnych kandydatów i jeden z nich pokazałby mu raport z BIK i BIG, casting na najemcę wygrałaby osoba finansowo bardziej transparentna.

Czytaj więcej jak to działa: Wynajmujesz mieszkanie i płacisz rzetelnie czynsz? Oni dają za to nagrody. I punkty do kredytu! | Subiektywnie o finansach – Maciej Samcik

Casting na najemcę wygrasz bez zwierzaka

Część najemców chciałaby się wprowadzić do mieszkania z psem lub kotem. Moi znajomi, którzy mają zwierzaki, nie mieli problemów z najmem mieszkania, choć słyszałem, że niektórych właścicieli trzeba było do tego długo przekonywać.

Jacek Kusiak przyznaje, że właściciele wolą najemców bez zwierząt. Nie wynika to z tego, że nie lubią psów czy kotów (często sami je mają). Chodzi o alergie, na które cierpi wielu ludzi. Trudniej wynająć mieszkanie, w którym zamieszkiwały zwierzęta, ponieważ potencjalny nowy najemca może być uczulony.

Przeczytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Mieszkanie dla singla czy dla grupy przypadkowych osób?

Zapytałem też mojego rozmówcę o to, komu wolałby wynająć mieszkanie: jednej osobie, parze, małżeństwu czy grupie osób, które mniej lub bardziej się znają. To zresztą model często praktykowany przez studentów.

Zdaniem Jacka Kusiaka, to nie ma większego znaczenia, jeśli umowa najmu będzie dobrze sformułowana. W przypadku grupy najemców zwykle jest najemca-lider grupy. Odpowiada on m.in. za to, by czynsz był regularnie płacony, nawet jeśli ktoś postanowi się wyprowadzić. Wówczas to w interesie najemcy – lidera będzie znalezienie nowego lokatora, co oznacza mniej pracy dla właściciela.

Plusem najmu mieszkania dla grupy osób są też kwestie ekonomiczne – czynsz na osobę wychodzi niższy. Teoretycznie bezpieczniej jest wynająć większe mieszkanie za 3000 zł trzem osobom (po 1000 zł „na łebka”) niż singlowi kawalerkę za 2000 zł. Mój rozmówca zwraca też uwagę na tzw. pierwsze wrażenie.

„Umawiam się z potencjalnym najemcą na obejrzenie mieszkania. Jeśli ta osoba jest punktualna, wcześniej potwierdza obecność albo powiadamia mnie, że się spóźni, to punktuje. Dzięki takim drobnym gestom dostaję sygnał, że mam do czynienia z osobą poważną, obowiązkową, z którą nie będę miał problemów komunikacyjnych w przyszłości. Oczywiście, pozory często mylą, ale to też jest ważne przy wyborze najemcy”

Casting na najemcę. Małe szanse dla członków rodziny

Wydawać by się mogło, że komfortową sytuacją jest, kiedy wynajmujący zna najemcę, jest nim np. ktoś z rodziny. Można łatwiej się dogadać, powierza się mieszkanie w dobre ręce, ta osoba przecież nas nie oszuka. Ale z punktu widzenia mojego rozmówcy wcale tak nie jest.

„Najemcy z rodziny właśnie dlatego, że są bliższą czy dalszą rodziną, pozwalają sobie często na więcej, niż wynika to z zasad ustalonych w umowie. Przekraczają terminy płatności, nie informują o aktualnej sytuacji, np. że do mieszkania wprowadziła się nowa osoba. A robią to, bo wydaje im się, że właściciel, np. wujek, przecież się nie obrazi i nie wyrzuci z mieszkania”

– mówi Jacek Kusiak, który zapewnia, że lepsze interesy robi się z dobrymi najemcami spoza rodziny.

Przeczytaj też: Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem już w ofercie wszystkich banków. Ile trzeba dopłacić za 5 lat spokoju w spłacie kredytu?

Na jaką zniżkę może liczyć dobry najemca?

Podsumujmy. Szukam mieszkania. Mam stałą pracę, do której nie będę miał daleko. Proponuję wniesienie trzymiesięcznej kaucji, deklaruję, że chcę mieszkać dłużej niż rok, nie mam psa ani kota, pokazuję kwity, z których wynika, że nie jestem zadłużony po uszy, znam dobrze swoje prawa jako najemca. Czy i w jakim stopniu te atuty mogą przełożyć się na obniżkę czynszu?

„Jeśli kandydat na najemcę pokaże, że mu zależy i zaproponuje coś w zamian, np. będzie gotowy podpisać umowę nie na rok, a na dwa lata albo wniesie wyższą kaucję, dobry właściciel też powinien ustąpić. Myślę, że bez problemu powinien obniżyć czynsz o 10% w porównaniu z ofertą wyjściową”

– mówi prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Z drugiej strony, na spalonej pozycji będzie osoba, która na starcie zrobiła złe wrażenie, bo np. spóźniła się na spotkanie, a pierwszym jej pytaniem będzie: „o ile da się obniżyć czynsz i czy kaucję można rozłożyć na raty?”

Przedstawiłem punkt widzenia wynajmującego – Jacka Kusiaka, którego sposób oceny i weryfikacji najemców zapewne podziela przynajmniej 20 000 innych osób wynajmujących lokale. Chodzi mi o członków i sympatyków Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Czy Waszym zdaniem, do tej listy należy dopisać inne cechy „dobrego najemcy”? A może oczekiwania pana Jacka są zbyt wygórowane? Dla równowagi ciekaw jestem, jaki jest Wasz obraz „dobrego wynajmującego”. Zapraszam do dyskusji w komentarzach pod tekstem lub piszcie do mnie na adres: maciej.bednarek@subiektywnieofinansach.pl.

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”. Ekipa Samcika przepytuje prezesa Związku Banków Polskich

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy z Krzysztofem Pietraszkiewiczem, prezesem Związku Banków Polskich. O frankowiczach, boomie hipotecznym (i zagrożeniach z nim związanych), mankamentach bankowych scoringów, „Polskim Ładzie”, cyberprzestępczości (i o tym dlaczego banki nie chcą brać współodpowiedzialności za kradzieże pieniędzy z naszych kont) oraz o wojnie gotówki z bezgotówką. Zapraszamy do posłuchania pod tym linkiem, a także na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast.

Źródło zdjęcia: Pixabay